Права и обязанности сторон договора аренды

Важной стороной договора аренды является его содержание, где раскрываются права и обязанности сторон.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Закон особо подчеркивает, что в качестве арендодателя выступает собственник сдаваемого в аренду имущества, однако делает оговорку: арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Так, в силу закона таким правом обладают, например, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества это право ограничено тем, что сдавать его в аренду они могут только с согласия собственника имущества. Если арендодатель -некоммерческая организация, то сдача имущества в аренду допускается в той мере, в какой это не противоречит его право собственности.

В то же время имеют место случаи, когда в нарушение требований ст. 608 ГК РФ, арендодателем выступает сторона, не являющаяся обладателем этого имущества и не имеющего согласия на передачу в аренду имущества. Так, арбитражный суд признал недействительным договор аренды нежилого помещения, заключенный муниципальным образованием, поскольку спорное помещение являлось федеральной собственностью.

Арендодателем земельных участков по действующему земельному законодательству может быть только собственник (п. 2 ст. 22 Земельного кодекса). Возникает вопрос: подлежат ли изменения нормы ГК РФ и иных нормативно- правовых актов, принятых до введения в действие Земельного кодекса, о праве владельцев и землепользователей сдавать земельные участки в аренду? Могут ли, например, в настоящее время лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ) сдавать земельные участки в аренду?- отмечает Добрачев, имея в виду, что п. 4 ст. 20 Земельного кодекса устанавливает запрет распоряжаться этим земельным участком.

Субъекты права оперативного управления - казенные предприятия могут сдавать в аренду любое имущество (как движимое, так и недвижимое) только с согласия собственника. Что касается учреждений, то они не вправе сдавать в аренду имущество, закрепленное за ними или приобретенное по смете. Однако учреждение может сдать в аренду любое имущество, приобретенное за счет разрешенной предпринимательской деятельности (ст. 198 ГК).

Если в аренду сдается государственное или муниципальное имущество, арендодателем является орган исполнительной власти, уполномоченный распоряжаться государственным имуществом или органы местного самоуправления.

Поскольку подавляющее большинство как жилых, так и нежилых помещений являются муниципальной собственностью, то в качестве арендодателя часто выступают муниципальные органы (обычно соответствующие комитеты по имуществу). При этом следует иметь в виду, что в соответствии с Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» сдача в аренду объектов недвижимости, относящихся к муниципальной собственности, входит в компетенцию органов местного самоуправления.

В отношении земельных участков арендодателями могут быть их собственники, лица, постоянно пользующиеся земельными участками (с согласия собственника), а если в аренду сдаются земельные участки, находящиеся в государственной собственности и не переданные в постоянное пользование, то арендодателями выступают уполномоченные государственные органы.

Арендодателями водных объектов являются органы исполнительной власти субъектов РФ; участков лесного фонда -владельцы лесного фонда (организации, осуществляющие ведение лесного хозяйства) по согласованию с местными органами власти.

Ранее договор аренды жилых помещений предусматривался ст. 17 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики». ГК РФ, формируя систему гражданско-правовых договоров, отказался от использования договора аренды как основания возникновения жилищных правоотношений.

В ч. 2 ст. 671 ГК РФ было установлено, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом уточняется, что юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В п.2 ст.30 ЖК РФ установлено, что «собственник жилого помещения вправе представить во владение и (или) пользование принадлежащие ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом». Следовательно, «ЖК РФ допускает аренду жилых помещений по правилам гражданского законодательства, но с ограничениями, установленными жилищным законодательством, в частности, это касается прямого запрета, установленного п.З ст.92 ЖК РФ, на передачу в аренду специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилых фондов, таких как: служебные помещения, общежития, маневренный фонд и т.д.»-указывает М.Н. Илюшина. Она отмечает, что в силу этого «к договору аренды жилых помещений юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями (необоснованно не названными ни в ГК РФ, ни в ЖК РФ возможными арендаторами жилых помещений) должны применяться общие правила об аренде зданий и сооружений, а именно, правило о том, что договор аренды здания и сооружения или части его, заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации».

Касаясь соотношений понятий «наем» и «аренда» жилых помещений следует иметь в виду, что если речь идет о сдаче жилых помещений под офис, торговое помещение, то эти отношения регулируются правилами о договоре имущества (имущественного найма). Если для проживания граждан, то наем о договоре жилища - аренды. Договор аренды жилого помещения, предусматривающий его эксплуатацию в каких-либо иных, кроме проживания граждан, целях, противоречит Гражданскому кодексу РФ. А, следовательно, арендные платежи по такому договору нельзя списать на расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход. Между тем Гражданский кодекс РФ отнюдь не обязывает указывать в договоре, как будет использовано арендованное имущество. Значит, для того, чтобы привести договор в соответствие с законодательством, достаточно исключить из него любые упоминания о том, что в арендном помещении откроют офис фирмы и устроят склад. Тогда арендные платежи будут отвечать всем условиям для признания расходов, перечисленных в ст. 252 Налогового кодекса РФ.

То, что на самом деле арендатор использует помещение не для проживания граждан, он правила учета расходов при расчете налогообразуемой прибыли не нарушает. Ведь Налоговый кодекс РФ не требует, чтобы действия налогоплательщика, направленные на получение дохода, соответствовали нормам ГК или, скажем, жилищного законодательства», указывает Д.А.Волошин. Исходя из положений ст. 2 и 23 ГК РФ, все граждане, которые получают доходы от продажи или сдаче в аренду принадлежащего им на праве собственности имущества, т. е. в результате совершения в отношении этого имущества тех или иных сделок посредством заключения гражданско-правовых договоров с другими гражданами или организациями, должны признаваться индивидуальными предпринимателями, не зарегистрировавшимися в этом качестве в установленном законом порядке.

Вместе с тем, доходы от пользования имуществом, принадлежащим физическим лицам на праве личной собственности, могут быть получены лишь в случае, если такие лица сами осуществляют предпринимательскую деятельность с использованием данного имущества. В случаях сдачи имущества в аренду именно арендатор осуществляет предпринимательскую деятельность с использованием арендованного имущества: при этом согласно ст. 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате исполнения арендованного имущества в соответствии с договором, является его собственностью. Что же касается сдачи в аренду (наем) принадлежащих гражданам жилых помещений, то такие помещения вообще не могут рассматриваться в качестве объектов имущества, используемого при осуществлении предпринимательской деятельности, поскольку жилые дома и жилые помещения согласно ст. 288 ГК РФ должны использоваться в соответствии с их назначением, т. е. для проживания граждан.

В то же время, ч. 2 ст. 17 ЖК РФ, допустив возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, дает основания для отрицания вывода, что «передача гражданами принадлежащих им на праве собственности жилых помещений во временное пользование на возмездной основе другим лицам не может признаваться экономической деятельностью, и в связи с этим не требует регистрации гражданина в качестве предпринимателя без образования юридического лица». Вообще, Жилищный кодекс представляет собственникам жилья много прав, которые еще подлежат анализу и осмыслению. Так, товарищество собственников жилья (ТСЖ) теперь могут принимать решения о сдаче в аренду нежилых помещений. Правовая природа этих отношений пока не исследована. Так, касаясь вопроса защиты интересов арендодателя, сдавшего в аренду квартиру, Р.Л. Суняева отмечает, что такой договор аренды, конечно, важный юридический факт, но если одна сторона не будет выполнять условия, судиться практически невозможно. Можно, конечно, но финансовые и нервные затраты не окупят результата. Допустим, не заплатил Вам квартирант за какой-то период, наговорил по международной связи и сбежал. Попробуйте подать в суд – заплатите больше, чем аренда квартиры и долг за телефон вместе взятые. Таким образом, арендодателю следует решать стоит ли обращаться в суд. Причем он должен быть уверен, что договор аренды не противоречит действующему законодательству и если речь идет о частных лицах, то не должно быть термина «аренда», так как ГК РФ определяет, что арендовать могут юридические лица, а физические – могут лишь «снимать» жилье.

Передача нежилых помещений, принадлежащих государству или муниципалитетам, осуществляется на основании аукциона или конкурса. Размер арендной платы в этом случае устанавливается не по соглашению сторон, а на основании соответствующих постановлений органов власти. При заключении подобных договоров потенциальному арендатору следует обязательно настаивать на получении согласия самого собственника нежилых помещений (т.е. муниципальных органов) и не заключать договор с тем, кому не были делегированы соответствующие полномочия.

Если речь идет об аренде помещений, находящихся в зданиях-памятниках культуры, истории и т.д., то в договор включаются особые условия, гарантирующие сохранность культурной, исторической или государственной ценности объекта.

Особенности аренды земельного участка регулируются Земельным кодексом и другими правовыми актами земельного законодательства. В то же время могут быть приняты специальные законы, которые ограничивают сдачу в аренду определенного вида имущества либо вообще исключат возможность его сдачи в аренду. Это относится к тем видам имущества, которые ограничены в гражданском обороте либо вообще изъяты из оборота (ст. 129ГК). В качестве примера можно привести атомные электростанции, железные дороги и т. д.

Следует обратить внимание, что к существенным условиям аренды земельного участка закон относит предмет договора. Им может быть только такой участок, в отношении которого достигнуто соглашение по всем его характеристикам и условиям использования.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить участок, подлежащий передаче: местоположение, площадь, целевое назначение, категория земель, кадастровый номер. Земельный участок должен иметь границы, описанные и удостоверенные в установленном порядке. Приложением к договору является план участка. Если сдается его часть, то на данном плане указывается эта часть. С учетом положения п.2 ст. 607 ГК РФ, согласно которому законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, применяются нормы ЗК РФ. Они могут касаться передачи полученного участка в субаренду, права закона арендованного участка, внесения участка в качестве пая в уставной капитал, выкупа арендованного имущества.

Право на выкуп состоит в том, что по условию договора арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды, если последний внес всю обусловленную договором выкупную цену. Такое условие может быть предусмотрено также дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

«Согласно п. 3 ст. 609 ГК, договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа - ст. 609 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества и при выкупе недвижимого арендованного имущества форма договора подчиняется требованиям ст. 550 и п. 1 ст. 551 ГК», указывает B.C. Ем.

Особым образом регулируется сдача в аренду природных объектов. Так, участки недр в соответствии с п. 3 ст. 11 Закона о недрах предоставляются в пользование на основании лицензии, выдаваемой уполномоченным государственным органом. На основании этой лицензии может заключаться договор аренды.

Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 2 ст. 13 Закона о регистрации).

Высший Арбитражный Суд РФ (ВАС РФ) указал: «регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на это имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Федерального закона о регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества, так как нормы ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. По мнению ВАС РФ из ч. 3 ст. 26 ФЗ О регистрации права аренды следует, что «не является самостоятельной государственной регистрацией этого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество. Поэтому, если договор аренды недвижимости не подлежит государственной регистрации, то не подлежит регистрации и обременение в виде прав арендатора, возникающие в связи с закреплением и исполнением такого договора аренды», констатирует Н.Г. Пономарева.

В то же время в юридической литературе отдельными учеными, глубоко исследовавшими данную проблему, справедливо отмечается, что в отношениях между собой стороны договора не вправе ссылаться на незаключенность, либо недействительность договора или дополнительного соглашения к нему ввиду отсутствия его государственной регистрации.

По мнению Дедикова С. В., абсолютно абсурдным выглядит требование регистрирующих органов о государственной регистрации всех без исключения дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам аренды. Аргументация их до удивления непосредственна - мол, каждое такое соглашение является неотъемлемой частью самого договора и поэтому подчиняется такому же, как и он, правовому режиму. Так, некоторые суды в обоснование необходимости государственной регистрации фактического изменения суммы арендной платы в договоре аренды земельного участка ссылаются на пункт 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В Обзоре отмечается, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, рождаемого договором аренды.

По мнению А.В. Добрачева, «данный вывод не является безусловным основанием, обязывающим стороны производить государственную регистрацию всех изменений суммы арендной платы без учета специфики договорных отношений».

Например, считает он, требуют дифференцированного подхода такие случаи, когда стороны не фиксировали в договоре твердую сумму, которая подлежала уплате арендатором в каждый срок платежа, а согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета.

В случае, когда размер арендной платы установлен сторонами в договоре путем согласования порядка (механизма) его определения, то фактическое изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы.

Поэтому внесение соответствующих изменений в договор и их регистрация в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.97 г. № 122-ФЗ, не требуется. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

В том случае, если в аренду сдается здание, сооружение, помещение в них или часть помещения, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием арендуемой площади.

Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Последствия несоблюдения требований ст. ст. 433, 609, 681 ГК РФ, ст. 26 Земельного кодекса РФ, предусматривающих государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества, приводят к следующим негативным последствиям: так, к расходам, на которые уменьшается налогооблагаемая база налога на прибыль организации, относятся арендные платежи за арендуемое имущество, используемое в коммерческой деятельности (подпункт 10 пункт 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ). Данные расходы также должны быть обоснованы и документально подтверждены, при этом документальным подтверждением обоснованности расходов по внесению платы за пользование арендованным недвижимым имуществом является отметка о государственной регистрации соответствующего договора аренды на подлинном экземпляре договора, представленная учреждением юстиции по государственной регистрации прав. Отсутствие регистрации договора аренды недвижимого имущества может повлечь не только невозможность уменьшения налогооблагаемой базы, но и наступление ответственности за нарушение правил учета доходов и расходов.

В настоящее время в Кодексе РФ об административных правонарушениях предусматривается ответственность за несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним (ст. 19, 21 Кодекса).

При этом санкции за указанное нарушение в отношении юридических лиц достаточно жесткие - от трехсот до четырехсот минимальных размеров оплаты труда. Мы полагаем, что под несоблюдением установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимее имущество или сделок с ним следует понимать, в том числе пользование объектом недвижимости без юридического оформления своих прав на него.

Отсутствие в установленных случаях государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества лишает арендатора имущества и предусмотренной статьей 305 Гражданского кодекса РФ возможности защищать свои права пользования от третьих лиц или от собственника имущества.

Арендатору по соответствующему договору передаются, прежде всего, правомочия владения и пользования (полностью или частично). При этом пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с законом, условиями заключенного договора, а если такие условия в соглашении не определены, то в соответствии с назначением имущества.

Договор аренды может заключаться либо на определенный, либо на неопределенный срок. Срок устанавливается в виде конкретного календарного срока, в течение которого арендатор постоянно владеет и пользуется имуществом. «Если в договоре аренды не определен срок, это не означает, что он будет длиться вечно. Такой договор считается заключенным на неопределенный срок, что дает право любой стороне отказаться от него в любое время», указывает А.А. Иванов.

Зафиксированы случаи, когда стороны предусматривают передачу имущества во владение и пользование в определенное специальным графиком время. В таких договорах должны указываться общий срок действия договора и периоды пользования имуществом, например спортивным залом, бассейном и т. п. При заключении договора аренды недвижимости на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Сам ГК не устанавливает ни максимальных, ни минимальных сроков договора, тем самым, давая возможность сторонам решить этот вопрос в договоре. Вместе с тем для отдельных видов аренды специальным законодательством могут быть установлены максимальные (предельные) сроки. Такие сроки установлены:

- в отношении аренды участка лесного фонда - 99 лет;

- земель сельскохозяйственного назначения - 49 лет;

- в отношении аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если на нем находится здание или сооружение, принадлежащее частному лицу - не более 49лет;

- оленьих пастбищ - 25 лет. При этом договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно. Возможна ситуация, когда арендодатель, сделав арендатору предупреждение о расторжении договора в соответствии с ч. 2 ст. 610 ГК РФ обращается в суд с иском об истребовании предмета аренды до истечения установленного договором срока. Такой иск остается без рассмотрения, но по истечению требуемого срока он может быть предъявлен вновь без повторного предупреждения о расторжении договора со стороны арендодателя, т. к. оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы первоначальное предупреждение.

Важным условием договора аренды является арендная плата, однако ГК не относит это условие к числу существенных. Единственное исключение составляют договоры аренды зданий и сооружений и земель сельскохозяйственного значения, для которых условие о размере арендной платы является обязательным (ст. 657 ГК, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса). Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то договор аренды не считается заключенным.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2. установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3. предоставления арендатором определенных услуг;

4. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Наибольшее распространение получила выплата арендной платы в денежной форме.

При аренде некоторых видов государственного и муниципального имущества могут устанавливаться предельные ставки арендной платы (минимальные ставки).

Арендная плата - это доход арендодателя, определенное приращение его имущества, независимо от того, в какой форме она взимается - в денежной или натуральной. Поэтому не относится к арендной плате возмещение расходов арендодателя, которые он произвел для арендатора на условиях последующей их компенсации.

Если земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то общие принципы определения арендной платы (порядок, условия и сроки внесения платежей) устанавливаются Правительством Российской Федерации, органами государственной власти или органами местного самоуправления соответственно. При аренде указанных выше земель, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Ст. 2 Закона РФ «О плате за землю» (в ред. ФЗ от 09.08.1994 г. № 22-ФЗ) Правительству РФ поручалось индексировать ежегодно, начиная с 1995 г. установленные этим Законом ставки земельного налога.

«Таким образом, при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, необходимо учитывать нормы бюджетного законодательства, устанавливающие поправочные коэффициенты и содержащиеся в законах о федеральном бюджете на соответствующий год», отмечает Д.В. Добрачев.

Сохранение размера арендной платы неизменным на протяжении долгосрочного периода (например, 49 лет) влекло бы грубое нарушение прав собственника земельного участка, позволило бы недобросовестным арендатором уклоняться от внесения предусмотренных федеральным законодательством платежей в бюджет, либо вынуждает арендодателя искать искусственные основания для расторжения таких договоров или признания их недействительными. ГК РФ не предусматривает определение порядка, каким либо законом или подзаконным актом.

Стороны могут изменять размер арендной платы сроки, закрепленные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст.614 ГК РФ). При просрочке уплаты арендной платы арендатор несет перед арендодателем ответственность в форме возмещения убытков, уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ, а также уплаты неустойки, если она предусматривалась договором.

Как следует из п. II Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, «утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 63, при применении п.З ст.614 ГК РФ судам необходимо исходить из того», что в течении года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Так, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю с признанием недействительным условием аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размере арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, считая, что условие противоречит императивному запрету на установление в договоре возможности пересматривать размер арендной платы чаще одного раза в год. Суд отказал в иске, указав, что спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т. е. подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Это означает, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающие способ ее расчета, поэтому фактическое изменение размера арендной платы в результате ее индексации не является изменением в соответствии с п.З ст.614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Основная обязанность арендодателя по договору заключается в том, чтобы передать предмет аренды, что корреспондируется с правом арендатора требовать такой передачи. В отдельных видах договоров аренды на арендодателя возлагается обязанность принять арендуемое имущество. Так, в соответствии с ч.З п.1 ст.665 ГК РФ арендатор здания (сооружения) обязан принять арендованное здание (сооружение). Аналогичная обязанность лежит и на арендаторе предприятия. Нарушение этой обязанности арендатором означает односторонний отказ от исполнения обязательства со всеми вытекающими из этого периодическими последствиями, предусмотренными ст.310 ГК. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Другими словами, это имущество должно быть исправным и пригодным для достижения определенной договором цели аренды. В соответствии с п. 2 ст. 611 ГК имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество.

Статья 612 ГК РФ возлагает на арендодателя ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, которые хотя бы частично препятствуют его использованию. Причем от ответственности арендодателя не освобождает даже то, что, заключая договор, он не знал об этих недостатках.

Под недостатком понимается ненадлежащее качество вещи. В отношении земельного участка, это такое его качество, которое полностью или частично препятствует его дальнейшему целевому назначению.

При обнаружении таких недостатков арендатор имеет право восстановить свое нарушенное право следующими способами: а) обращение к арендодателю с любыми из трех требований: безвозмездного устранения недостатков имущества, соразмерного уменьшения арендной платы; б) использование арендатором своего права на самостоятельное устранение недостатка вещи. При этом он может или потребовать от арендодателя возмещения расходов, связанных с устранением недостатков имущества, либо непосредственно удержать соответствующую сумму из арендной платы. В последнем случае необходимым условием является предварительное уведомление арендодателя о намерении устранить недостатки самостоятельно, удержав необходимые суммы из арендной платы. Неисполнение этого требования делает действие арендатора неправомерным, так как тем самым нарушаются права арендодателя, как собственника имущества. Собственник может решить, что ему удобнее и выгоднее - дать разрешение арендатору или самому устранить недостатки арендованного имущества.

Пункт 2 ст.612 ГКРФ содержит общие основания, освобождающие арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества. Во-первых, он не несет такой ответственности, если поставил арендатора в известность о недостатках имущества и последний согласился с этими недостатками. Во-вторых, арендодатель не несет ответственность за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверке его исправности при передаче. В первом случае речь идет как о скрытых, так и явных недостатках, во втором -только о явных, кроме того, из положений ст. 612 ГКРФ вытекает обязанность арендатора осмотреть имущество, земельный участок.

В свою очередь, арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества, вносить арендную плату и возвратить арендованную недвижимость (имущество) по истечении срока договора аренды. Требования, предъявляемые к использованию имущества, диктуются, прежде всего, целевым назначением имущества. Иногда эти условия закрепляются в договоре.

Для некоторых договоров аренды характерна необходимость соблюдения нанимателем технических, санитарных, пожарных и других правил эксплуатации определенных видов имущества.

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды обязанность страхования. По условиям договора эта обязанность может быть возложена на любую сторону. Однако если речь идет об аренде государственного имущества, то страхование является обязательным. Так, государственный Комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом (в настоящее время - Министерство государственного имущества РФ) издал распоряжение от 28 декабря 1995г., из которого следует, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 10 февраля 1994г. № 96 «О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» и в целях обеспечения защиты государственного имущества, передаваемого в установленном порядке в аренду, от рисков гибели (утраты) и повреждения, а также в целях восстановления погибшего (поврежденного) государственного имущества, передаваемого в аренду, принято решение о страховании сдаваемого в аренду в установленном порядке недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт, переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (ст.616 ГК). Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление арендованного имущества, при котором заменяются основные компоненты, определяющие его существо. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Ст. 616 ГК РФ предусматривает, что невыполнение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость; потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пользуясь арендованным имуществом, арендатор присваивает результаты такого пользования, и становиться собственником продукции и полученного дохода. В процессе аренды нередко вносятся различные улучшения, заменяется устаревшее оборудование, создаются новые производства. Неотделимые улучшения объекта аренды по окончании договора аренды переходят к арендодателю вместе с первоначальным имуществом, а арендатору возмещается их стоимость. Необходимым условием в данном случае является предварительное соглашение об этом с арендодателем.

По общему правилу ст. 623 ГК РФ отделимые улучшения, произведенные арендатором арендованного имущества, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за свой счет и с согласия арендодателя улучшение арендованного имущества, не отделимое без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. «Однако, в ст. 623 ГК РФ не сказано, что отделимость или неотделимость определяется физическими свойствами вещи, в отличие от ст. 133 ГК РФ, в соответствии с которой вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой», отмечает Т.А. Колодина. Она указывает, что «при отсутствии жесткой законодательной регламен