Переустройство и переоборудование жилого помещения

доп. см. Перепланировка квартиры

С вступлением в силу Жилищного Кодекса РФ актуальным стал вопрос о пределах ограничения права собственности гражданина на жилое помещение. Как установлено Гражданским Кодексом РФ, право собственности может быть ограничено только законом. Поэтому нарушение прав собственников дома, связанных с возведение кем-то из жильцов жилой надстройки (мансарды) и т. д., связано с частным разрушением и отчуждением их общего имущества и изменением доли в собственности, является недопустимым.

В новом Жилищном кодексе вопросом переустройства и перепланировки жилых помещений посвящена четвертая глава. В соответствии со ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения производится на основании решения органа местного самоуправления (ОМС). Согласно п. «К» ст. 10 Правил пользования жилыми помещениями «наниматель обязан» не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка.»

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения заявитель должен обратиться в орган, осуществляющий согласование, т. е. ОМС с соответствующим заявлением. Форма такого заявления утверждается Правительством РФ. Одновременно необходимо представить шесть документов от заявления собственника до заключения органа по охране памятников архитектуры, а именно:

- заявление о переустройстве и (или) перепланировке;

- правоустанавливающие документы на перестраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки перестраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

- технический паспорт перестраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.

Понятие «технический паспорт жилого помещения» определено в ст. 19 ЖК РФ. Это документ, содержащий техническую или иную информацию о жилом помещении;

- согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих;

- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если оно или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры или культуры.

ОМС не вправе требовать предоставления других документов, кроме указанных выше.

Заявителю выдается расписка в получении документа с указанием их перечня и даты. После получения всех, предусмотренных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов органу местного самоуправления (ОМС) дается 45 дней для выдачи решения о согласовании.

Отказ в согласовании переустройства не допускается в случае:

- не предоставления указанных в ст. 26 ЖК документов. Хотя было бы логично в этом случае отказать в рассмотрении заявления либо не принимать его без надлежащего комплекта документов;

- предоставления документов в ненадлежащий орган, но в ст. 26 ЖК РФ указан только один орган, осуществляющий согласование переустройства и перепланировки. В другой орган предоставить заявление об этом просто невозможно;

- несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Несоответствие техническим, санитарным, противопожарным требованиям, предъявляемым к жилому помещению, является причиной для отказа, так как это особенно в многоквартирном доме может привести к отрицательным последствиям как для строения, так и безопасности граждан.

Решение об отказе должно содержать основание отказа с обязательной ссылкой на нарушение, предусмотренное в ч. 1 ст. 27 ЖК РФ, которое может быть обжаловано в судебном порядке. Следует отметить, что с инициативой о проведении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может обратиться только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо.

«Следовательно, таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, кроме случаев, когда указанные пользователи будут в установленном порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих действий».

Согласно распоряжения №118-р от 27. 05.2005 г.Глава администрации г. Самары возложил полномочия по выдаче разрешений на переустройство и перепланирование жилых помещений и принятию их в эксплуатацию на администрации районов г. Самары, а распоряжением № 136-р от 15.06.2005г. полномочия по выдаче решений на переустройство и перепланирование нежилых помещений, жилых помещений в нежилые и принятие их в эксплуатацию возложил на Департамент строительства и архитектуры администрации.Завершение переустройства и (или) перепланировки квартиры подтверждается актом приемочной комиссии (ч. 1 ст. 28 ЖК РФ), который должен быть направлен в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. «Поскольку законодатель здесь уже не устанавливает предельные сроки давности приемочной комиссии с момента подачи собственником заявления о завершении перепланировки квартиры, поступление акта приемки в органы БТИ по инициативе местных чиновников может всячески затягиваться», считает Камышанский В. П.. Таким образом, констатирует он «возникает вопрос о возможности осуществления изменений в квартире, минуя описанную выше процедуру при условии, что такие действия не будут угрожать жизни и здоровью людей и не нарушают прав и законных интересов третьих лиц (ст. 1 ГК РФ)».

В декабре 2005 г. в г. Самара администрация приступила к решению вопроса о разработке Положения о выдаче разрешений на переустройство и перепланирование нежилых помещений и их переводу в жилые и наоборот и принятием их в эксплуатацию. Однако в 2006 г. процедура приемки не урегулирована, Положение о приемочной комиссии не принято, что не способствует пресечению волокиты и своевременному удовлетворению законных требований граждан.

В ЖК РФ предусмотрены два способа изменения внутреннего облика жилого помещения: переустройство и перепланировка.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения в технический паспорт жилого помещения.

Под инженерными сетями квартиры следует понимать электропроводку, телефонную сеть, общие стояки с подводами природного газа, горячей и холодной воды, отводом канализации, а также трубы водяного отопления. Таким образом, их установка, замена или перенос не допускается, если такие изменения требуется внести в технический паспорт жилого помещения.

Обратимся к содержанию технического паспорта квартиры. (Содержание технического паспорта квартиры в доме изложен в Приложении 13 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 года № 37, текст Инструкции официально опубликован не был). В п. 10 третьего раздела технического паспорта содержится только информация о наличии либо отсутствии водоснабжения, электроснабжения (с указанием типа проводки), канализации, горячего водоснабжения, телефона и радио без приложения соответствующих схем проводки и прокладки. Таким образом, поскольку в содержании технического паспорта квартиры не предусмотрены описание и схемы инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, не предоставляется возможным вносить и изменения, связанные с их установкой, заменой или переносом.

К санитарно-техническому оборудованию можно отнести унитаз, раковину, ванную и душ. Из электрического оборудования может устанавливаться электрическая плита. Проектом, вместо электрической, может быть предусмотрена газовая плита и газовая водонагревательная колонка. Здесь еще больше сомнений относительно необходимости согласования их замены в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 25 ЖК РФ, так как замена унитаза, раковины или газовой плиты, на наш взгляд, вполне возможно без получения соответствующего разрешения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменения его конфигурации, требующее внесение изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Предполагаемые законодателем дефиниции создают больше вопросов, чем дают ответов, констатирует Камышанский В. П.. Он указывает, что «содержание понятий «переустройство» и «перепланировка» имеет существенное практическое значение и нуждается в максимальной конкретизации на уровне закона. В противном случае, любая возможность произвольного толкования будет играть на руку чиновнику, и создавать дополнительные препятствия для собственника квартиры в осуществлении принадлежащих ему правомочий пользования и распоряжения».

Как следует из содержания ЖК РФ любые изменения конфигурации жилого помещения, требующие внесения в технический паспорт жилого помещения, можно квалифицировать как перепланировку. К сожалению, создатели нового ЖК не предусмотрели, что действующее законодательство не содержит такого понятия, как «конфигурация жилого помещения». В этой связи, мы полагаем, что данная норма ЖК подлежит изменению. Указание законодателем понятия перепланировки жилого помещения с изменением его конфигурации представляется не совсем удачной, так как в техническом паспорте квартиры, состоящем из четырех разделов, предусмотрена не конфигурация, а план квартиры (выкопировка из поэтажного плана дома). Кроме того, известно также, что внутри любой квартиры могут быть как несущие стены, так и не несущие перегородки. В последние годы в условиях долевого строительства внутренние перегородки строителями нередко обозначаются, в лучшем случае, двумя - тремя рядами кирпича, для того, чтобы в последующем по этим контурам работники БТИ сделали план квартиры. В соответствии с п. 8 Постановления Правительства РФ от 13 октября 1977 года № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» технический паспорт жилого помещения (квартиры) составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд.

С. Е. Малета и Е. В. Мордасов утверждают, что самовольная перепланировка и перестройка в ст. 25 ЖК РФ трактуются предельно широко. При таком подходе в категорию правонарушителей попадает большинство нанимателей и собственников жилых помещений. Они справедливо указывают, что в силу ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям отнесены не только квартиры и комнаты в многоквартирных жилых домах, но и жилые дома индивидуальных владельцев и их части. «При этом внутренние перепланировка и переустройство индивидуального жилого дома (как это было в одном из случаев, в разборе печи и проведении газового отопления), произведенные без предварительного разрешения, также повлекут необходимость обращения в суд». На наш взгляд, переустройство и перепланировка внутренних не несущих стен вполне может осуществляться собственниками квартиры самостоятельно, по своему усмотрению.

При установлении в ЖК РФ правовых последствий самовольной перепланировки жилых помещений за основу был взят правовой механизм, прописанный в ст. 222 ГК РФ для самовольной постройки. Однако, это различные по своей юридической природе правовые явления.

В.П. Камышанский справедливо отмечает, что «в ст. 222 ГК РФ содержится механизм признания права собственности на самовольную постройку, не являющуюся объектом права собственности, а в ст. 29 ЖК РФ мы видим прекращение права собственности на жилое помещение, в связи с несанкционированными властью действиями собственника по переустройству и перепланировке». Причем, отсутствует правовая информация определения последствий самовольной перепланировки или переустройства, как к лицу, незначительно изменившему конфигурацию при определении правовых последствий самовольной перепланировки или переустройства, так и к лицу, нарушившему перепланировкой несущую способность конструкций жилого дома.

Обращает внимание, что при разрешении споров суд должен дважды возвращаться к одному и тому же делу. В первом случае он отказывает гражданину в легализации самовольной перепланировки по ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, если она нарушает права и законные интересы граждан, либо создает угрозу их жизни и здоровью. Во втором случае, по иску ОМС суд решает вопрос об отчуждении жилого помещения. И возможно третье рассмотрение, когда новый собственник самовольно перепланированного жилья не возвратил его в срок, установленный ОМС, в прежнее положение после его приобретения.

Таким образом, законодатель в статье 29 ЖК РФ предусмотрел последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Согласно ч. 3 данной статьи, собственник жилого помещения или наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. До того, как соответствующее предписание о порядке и сроках устранения изменений собственнику или нанимателю не вынесено, у указанных лиц отсутствует обязанность приводить помещение в прежнее состояние.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перестроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. К сожалению, в законе не оговорено право этих граждан самим обращаться в суд по данным вопросам.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в установленный для этого срок, суд по иску органа принимает решение:

- в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

- в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника привести жилое помещение в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование для нового собственника устанавливает срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние и в случае игнорирования данного срока жилое помещение подлежит продаже.

Продажа жилого помещения осуществляется на основании решения суда с публичных торгов. После проведения торгов собственнику жилого помещения выплачивается денежная сумма, вырученная от продажи, за вычетом суммы, затраченной на организацию торгов. При этом в договоре купли - продажи жилого помещения должно быть условие для нового собственника о приведении приобретаемого жилого помещения в первоначальное состояние, в связи с чем, и стоимость квартиры будет ниже, чем могло бы стоить такое жилое помещение, если бы было продано в иных обстоятельствах.

Следует обратить внимание, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 8 ГК РФ право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента соответствующих прав на него, и право собственности у предыдущего собственника прекратится с момента этой регистрации прав нового собственника.

До этого момента собственник обладает правом собственности на жилое помещение и выселен из него быть не может.

Если новый собственник не исполнит условие договора купли -продажи о приведении жилого помещения в прежнее состояние, то в отношении его должна быть произведена такая же процедура принудительного отчуждения помещения.

В.Н. Симонов полагает, что в этом случае «... можно предоставить возможность новому собственнику надлежащим образом оформить переустройство или перепланировку, если это не нарушает права граждан и конструкцию здания». Касаясь возложения на собственника обязанности по приведению жилья в прежнее состояние, он считает, что «в данном случае корректнее было бы указать на органы государственной власти или местного самоуправления. Возложить обязанность на публичное образование нельзя, так как оно не является юридическим лицом. В то же время суд не может обязать орган местного самоуправления привести жилое помещение в прежнее состояние, если оно находится в муниципальной собственности. Обязать совершить действие можно ответчика, а если орган местного самоуправления является истцом по данной категории дел, то ведь истца нельзя принудить исправить нарушение. Приведение в первоначальное состояние жилого помещения в данном случае останется моральной обязанностью органа местного самоуправления».

Жилищный Кодекс Российской Федерации рассматривает произведенные без разрешения переустройства (перепланировку) жилого помещения как правонарушение. Кроме неблагоприятных последствий, указанных в законе в виде принудительного прекращения права собственности, предусмотрены и санкции в ст. 7.21 КоАП РФ, которые установили ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями. Они могут выражаться и в самовольном переоборудовании жилых домов и (или) жилых помещений, либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах. В отдельных случаях действия по самовольному переоборудованию или перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться и по ст. 19.1 КоАП, как самоуправство.

Новеллой Жилищного Кодекса РФ является введение специальной нормы (ст. 8), предусматривающей регулирование некоторых жилищных правоотношений с помощью соответствующего законодательства с учетом требований, установленных ЖК РФ, а именно отношений, связанных с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений. Это, прежде всего, градостроительные акты (Градостроительный Кодекс РФ, акты Министерства Промышленности и Энергетики РФ). В то же время непонятно вопрошает Г. Ф. Шешко, «... почему за самовольное переустройство жилых помещений, занимаемых по договору найма, предусматривается ответственность нанимателя помещения лишь по договору социального найма, но оставлены без внимания жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования (ст. 19)?» Он указывает, что терминология ст. 23 ЖК РФ не согласуется со ст. 678 ГК РФ, которая предусматривает производство таких работ как переустройство и реконструкцию и применяется к договору социального найма.

Следует учитывать, что правоотношение, возникшее в связи с самовольной перепланировкой (переустройством), является длящимся. А при длящихся правоотношениях применяется закон времени рассмотрения дела, т. е. ст. 29 ЖК РФ.

Многие заявители обращаются в суд с заявлениями «Об установлении юридического факта законности произведенной «планировки», или «Об узаконении произведенной перепланировки», «Об обязанности органов технической инвентаризации выдать технический паспорт на квартиру в перепланированном состоянии».

В качестве лиц, участвующих в деле, указывались различные структуры, органы технической инвентаризации, органы местного самоуправления, органы ЖКХ или органы регистрации недвижимости.

Смысл требований – рассмотрение своего дела в порядке особого производства путем установления юридического факта, что не основано на законе, так как такие дела должны рассматриваться в порядке искового производства. Этот вывод основан на том, что до вступления в законную силу решения суда у лица, произведшего самовольное переустройство (перепланировку), нет каких-либо прав на сохранении жилья в таком состоянии, что и оспаривается заявителем. Заявления, поданные в порядке особого производства судом подлежат оставлению без рассмотрения согласно ч. 3 ст. 263 ГПК РФ.

Истцом по делам самовольной перепланировки (переустройства) является орган, осуществляющий согласование (орган местного самоуправления), хотя не исключена возможность предъявления иска любым заинтересованным лицом, права и законные интересы которого нарушены самовольной перепланировкой (переустройством) жилого помещения.

По смыслу ч. 3 ст. 29 ЖК РФ надлежащими ответчиками по такому иску являются собственники или наниматели жилых помещений по договору социального найма независимо от того, кем выполнены переустройство или перепланировка – самим собственником (нанимателем) или иным лицом.

Для узаконения же самовольной перепланировки (переустройства) прежде чем обращаться в суд граждане могут обращаться в органы местного самоуправления в согласовании уже проведенной перепланировки (переустройства) в порядке, предусмотренном ст. ст. 26, 27, 29 ЖК РФ, т. е. решить вопрос во внесудебном порядке.

Отказ органа, осуществляющего согласование в принятии решения, может быть обжалован в суд, в порядке главы 25 ГПК РФ. Обращает на себя внимание точка зрения Ю.П. Свита, который расценивает самовольную планировку и переустройство, как повреждение жилого помещения. Он отмечает, что как повреждение жилого помещения может квалифицироваться его незаконное переоборудование или переустройство, хотя по сути оно обычно не ведет к снижению потребительских свойств помещения. Их незаконное осуществление следовало бы рассматривать как иной вид нарушения договора, однако действующее законодательство, устанавливая запрет на переоборудование или переустройство без соблюдения определенного порядка, не предусматривает такого основания расторжения договора. Вместе с тем подобные действия можно признать существенными нарушениями договора социального найма, последствием которого может быть и расторжение договора по инициативе наймодателя.

Коммерческий найм

доп.см.Коммерческий наем
Статья 671. Договор найма жилого помещения

 

Найм жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ, другими нормативными актами, относящимися к гражданскому и жилищному законодательству. ГК РФ исходит из идеи единства правового регулирования найма жилого помещения, поэтому дает общее определение договора найма, независимо от вида жилищного фонда, в котором он применяется. В то же время он отделил коммерческий найм от социального, с другой стороны отделил его от договора аренды, изменил не только норму, но и содержание отношений.

Как справедливо отметил Крашенинников П.В., ГК развел в разные законодательные коридоры – (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект – жилые помещения. В соответствии с ГК, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством.

В то же время ст. 19 ЖК РФ обозначает договор найма жилого помещения фонда коммерческого использования (в том числе государственного и муниципального жилья), однако он не нашел необходимой регламентации. Вместе с тем, вопросы содержания и пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов – предмет регулирования жилищным законодательством. В этой связи по мнению Г.Ф. Шешко целесообразно, чтобы Жилищный кодекс установил (в определенной части) иные условия пользования жилыми помещениями публичных форм собственности по договору «коммерческого» найма, нежели установленные положениями главы 35 ГК РФ, но, естественно, это потребует внесения изменений в ГК РФ. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается в силу волеизъявления на основе принципа свободы договора (ст. 421 ГК), а не на основе акта управления, как это имеет в договоре социального найма.

Ст. 19 п. 4 ЖК РФ к жилищному фонду коммерческого использования относит совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, представленного гражданам собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование.

Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют многочисленные предпосылки (нуждаемость, малоимущность), которые, как правило, необходимы для достижения соглашения по всем существенным условиям договора, платежам.

Наниматель обязан использовать жилье строго по назначению, обеспечивая его сохранность. В отличие от договора социального найма, где размер представляемых жилых помещений нормируется размером нормы, устанавливаемой органом местного самоуправления, размер площади не лимитируется и определяется соглашением сторон. Объектом договора может быть дом, часть дома, квартира или часть квартиры. В качестве требования, предъявляемого к объекту договора найма, указана пригодность жилого помещения для постоянного проживания. Размер платы тоже устанавливается соглашением сторон. Если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Следует иметь в виду, что наемная плата сначала не лимитировалась, но потом Федеральный закон от 06 мая 2003 г., а сейчас и ЖК РФ регламентировал наемную плату и коммунальные услуги в жилищном фонде публичных форм собственности.

Сторонами в договоре найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем может выступать любой собственник жилого помещения (юридическое лицо, гражданин, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование, действующее непосредственно или через уполномоченных лиц). Наниматель может быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может быть передано только по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан.

В ст. 675 ГК РФ содержится важное условие, обеспечивающее стабильность и защиту прав нанимателей. При смене собственника жилого помещения, в том числе и при переходе жилого помещения из государственной или муниципальной собственности в частную собственность юридических лиц и граждан, договор найма жилого помещения не может быть изменен. Происходит лишь замена стороны в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действие на указанных в нем условиях.

В жилом помещении могут постоянно проживать помимо нанимателя и другие граждане. При этом все они непременно должны быть перечислены в договоре найма.

Правовое положение указанных лиц существенно отличается от членов семьи нанимателя в договоре социального найма, где они являются сонанимателями. В договоре коммерческого найма применена и последовательно развита правовая конструкция ответственного титулосодержателя.

Суть правового положения постоянно проживающих граждан состоит в том, что они не являются субъектами договора найма, в силу факта вселения, наравне с нанимателем приобретают права по пользованию жилым помещением и ряд других прав, указанных в ГК РФ. В соответствии со ст. 677 ГК РФ обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора несет сам наниматель.

Вместе с тем п. 4 ст. 677 ГК предусмотрено, что наниматель и постоянно проживающие с ним лица могут заключить между собой соглашение о солидарной ответственности по договору жилищного найма, о чем должен быть уведомлен наймодатель. В этом случае они все становятся сонанимателями, и права наймодателя в таком договоре регулируются ст. 323 ГК о правах кредитора при солидарной обязанности должников.

После заключения договора найма и в период его действия другие граждане на правах постоянно проживающих могут быть вселены в жилое помещение только с разрешения наймодателя, а также при согласии других постоянно проживающих на жилой площади лиц. При этом такое вселение допускается при условии соблюдения учетной нормы жилого помещения.

Условия о необходимости получить разрешение наймодателя и согласие постоянно проживающих лиц, а также соблюдать требование о норме жилой площади не распространяется на случаи вселения несовершеннолетних детей (ст. ст. 54 – 55 СК РФ).

Наниматель в договоре найма может быть заменен одним из совершеннолетних, постоянно проживающих в жилом помещении лиц, если этого требует наниматель и согласны другие постоянно проживающие граждане, а также наймодатель (п. 1 ст. 686 ГК). Замена нанимателя как стороны в договоре может произойти и при его выбытии из жилого помещения по любой причине (в том числе и в связи со смертью). В этом случае согласия наймодателя на замену нанимателя не требуется: нанимателем по общему согласию становится один из постоянно проживающих граждан, а при не достижении согласия все становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686).

В соответствии со ст. 674 ГК договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользование помещением.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также наймодателя и в особенности нанимателя ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684).

Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При прежних либо новых условиях договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в найм, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

ГК РФ предусматривает случаи расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон (ст. 450, п. 1 ГК РФ).

ГК РФ устанавливает правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (ст. 687, п. 1).

Договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного сроком договора платежа;

• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

• аналогично, прекращению права собственности на жилье ГК РФ (ст. 293) предусматривает расторжение договора при использовании жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей.

В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

По всем этим случаям по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При том по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

По требованию любой из сторон договор, может быть, расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для проживания, а также в случае аварийного состояния.

В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения, ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст. 684). А в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (ст. 31,4 ЖК РФ). С точки зрения бесчисленного множества случаев, когда после развода бывший муж или жена требуют долю в квартире супруга (и еще чаще в квартире его родителей), такой подход выглядит справедливым. Но есть и минус - супруг, приходящий жить на чужую площадь, всю жизнь будет жить там, на «птичьих правах».

Защищаться можно - Жилищный кодекс подсказывает как: заключив заранее соответствующее соглашение (брачный договор). Жилищный кодекс защитил интересы тех семей, кто в свое время приватизировал квартиру на одного из супругов. Для таких случаев предусмотрено то, что члены семьи также имеют право на свою долю в квартире. Чтобы защитить интересы детей, в ЖК РФ четко указана обязанность владельца жилья, позаботиться о предоставлении другой площади бывшим членам семьи.

Кроме того, п. 2 ст. 683 ГК РФ выделена разновидность коммерческого найма жилых помещений - краткосрочный найм. К нему отнесен найм, осуществляемый на срок до 1 года. При заключении такого вида договора существенно уменьшается объем прав и обязанностей нанимателя: он не вправе вселять в занимаемое жилое помещение временных жильцов и поднанимателей, не имеет преимущественного права на возобновление договора на новый срок. В данном случае не допускается и замена нанимателя в договоре. Между тем при заключении краткосрочного договора коммерческого найма в нем не требуется указывать лиц, совместно проживающих с нанимателем. Но указанные ограничения применяются лишь в том случае, если при заключении договора в нем не было установлено иное, то есть стороны вправе отказаться от всех или части ограничений, оговорив это в тексте договора найма.

«Несмотря на то, что действующим законодательством вопросы предоставления гражданам жилья на условиях коммерческого найма в достаточной степени урегулированы, практика заключения указанных договоров в настоящее время широкого применения не получила. Но за ним - будущее».

Вместе с тем существует и другая точка зрения. Так В.Н. Лисица говорит о реальной опасности, что «органы исполнительной власти перестанут предоставлять жилое помещение гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, поскольку это не выгодно для них (при возможности предоставить жилые помещения за большую плату). Во избежание этого он рекомендовал «заложить в ЖК РФ норму, устанавливающую пределы жилищного фонда коммерческого использования в общем государственном (муниципальном) фонде».