Правовой статус собственника и иных, проживающих в принадлежащих ему жилых помещениях, граждан

доп.см. ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО П.В. Крашенинников

Собственник жилого помещения осуществляет право владения, пользования и распоряжения принадлежащему ему на праве собственности жилым помещением, в соответствии с его назначением и пределом его использования, установленным Жилищным Кодексом. Напомним, что владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование - юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производственного потребления. Распоряжение - юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи.

Кодекс установил новое правило, согласно которому эти полномочия собственника должны осуществляться также в соответствии с назначением и пределами использования жилого помещения. Это предусмотренные ст. 17 ЖК РФ положения:

1. Жилое помещение может быть использоваться для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должны отвечать жилые помещения.

2. Не допускать размещения в жилых помещениях промышленных производств.

3. Пользование помещением осуществлять с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих с ним граждан, соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований.

Гражданин – собственник строения (жилого дома) имеет право на бесплатную передачу ему в собственность земельного участка, в том числе и расположенных в водоохраной зоне водных объектов или в прибрежной защитной полосе водного объекта.

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе представить во владения и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение на основании:

1) Договора найма.

2) Договора безвозмездного пользования.

3) На ином законном основании.

Установленные пределы использования жилого помещения предоставляют соответствующие обязанности собственника: он обязан использовать принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение таким образом, чтобы не выходить за указанные пределы. Основная обязанность собственника состоит в том, что на него по общему правилу возлагается бремя содержания принадлежащего ему помещения, однако в случаях предусмотренных федеральным законодательством или договором эта обязанность может быть возложена и на лицо не являющееся собственником.

Для того чтобы проиллюстрировать важность такого института жилищного права как права членов семьи и иных лиц, проживающих в принадлежащих собственнику жилых помещениях, достаточно рассмотреть вопросы:

- о признании ими права пользования жилыми помещениями;

- о вселении;

- об отсутствии препятствий пользования жилым помещением в порядке пользования жилым помещениям, признание утраты прав пользователя, выселение.

Принципиальное различие нового Жилищного Кодекса и Жилищного Кодекса РСФСР наметилось в отношении перечня лиц, относящихся к членам семьи. Ранее в этот перечень включались дети, супруга нанимателя (собственника), его пасынки и падчерицы, а также родители супругов, т. е. свекор и свекровь, тесть и теща. Перечень достаточно обширный, поскольку включал лиц не связанных с собственником кровным родством. При этом в ст. 53 ЖК РСФСР не содержалось прямо выраженного указания на необходимость совместного проживания с собственником как обязательное условие приобретения прав в качестве членов его семьи.

Это особенно очевидно при сопоставлении указанной выше нормы с положениями ЖК РФ. Согласно ст. 31 ЖК РФ, к членам семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним, в принадлежащем ему жилом помещении, относятся его дети, родители и супруг.

При этом текстологически данная норма сформулирована так, что в принципе невозможно ее расширительное толкование в целях включения в данный перечень родственников супруга собственника.

Кроме того, немаловажно указание на необходимость совместного проживания с собственником, что является весьма логичным требованием, установленным законодательством. «Представляется, что указанная норма, направленная на четкое обособление лиц, имеющих законное право на проживание в данном помещении в качестве членов семьи собственника, от других родственников, не проживающих в нем»: отмечает С. Ю. Макаров

Следует обратить внимание, что в наименовании ст. 31 ЖК РФ «Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему помещении» нет термина «члены семьи». «При заключении договора так называемого «коммерческого» найма жилого помещения сущность отношений между нанимателем и постоянно проживающими с ним гражданами юридически безразлична, чего, кстати, нельзя сказать о социальном найме», констатирует Михеева Л. Ю.

Характерной особенностью ст. 31 ЖК РФ является то, что она регулирует указанные отношения лишь в случаях, когда члены семьи собственника и сам собственник проживает в одном и том же жилом помещении. А ст. 292 ГК РФ даже не подразумевает такого ограничения, допуская возникновение у члена семьи в отношении такого жилого помещения прав собственника, в котором последний не проживает. Если родители и их взрослые дети проживают раздельно в помещениях, принадлежащих родителям, то подобная ситуация ст. 31 ЖК не охватывается, замечает Л.Ю. Михеева.

Таким образом, главным условием признания граждан членами семьи собственника жилого помещения является вселение собственником лица в качестве члена своей семьи. Это, по мнению С.Ф. Филипповой вызывает недоумение. Она отмечает «в п. 1 ст. 30 право собственника самостоятельно осуществлять свои правомочия не корреспондируется с указанием на то, что «иные лица» могут быть признаны членами семьи собственника. Т. е. в очередной раз решения отданы на судебное усмотрение, законодательно порождены споры между собственником и иными лицами о признании их членами семьи. Мне кажется уместно было бы закрепить статус члена семьи собственника за любым лицом, вселенным им в качестве такового». Следует отметить, что в отличие от лиц, вселяемых но основании договоров гражданско-правового характера, члены семьи собственника вправе пользоваться жилым помещением, принадлежащим собственнику, и быть зарегистрированы в нем по месту жительства без оформления договорных отношений, на основании лишь волеизъявления собственника и того факта, что они являются или признаны членами его семьи.

Статья 31 ЖК выделяет три вида лиц, проживающих совместно с собственником - члены его семьи; бывшие члены его семьи; граждане, пользующиеся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения. В последнем случае речь идет о лицах, заключивших с собственников договор найма (безвозмездное пользование) и объем прав и обязанностей этих лиц определяется не законом, а договором.

Что касается супруга, родителей и детей, указанных в ст. 31 ЖК, то к ним со ссылкой на ст. 137 СК РФ следовало бы отнести усыновителей и усыновленных.

Статья 31 ЖК РФ создает правило, в силу которого указанные лица автоматически приобретают право пользования жилым помещением, если проживают в нем постоянно. Поэтому при умолчании при вселении собственником в свое жилое помещение супруга, детей или родителей у них возникает право постоянного пользования жилым помещением. Акт вселения со стороны собственника свидетельствует о его желании предоставить этим лицам соответствующее право.

Касаясь прав членов семьи собственника, следует согласиться с мнением Д. А. Фармакидова, что они должны быть дополнены правом «на вселение этими лицами своих несовершеннолетних детей». Подобная норма соответствовала бы положениям ст. 54 - 55 Семейного кодекса РФ. Поскольку члены семьи собственника обладают широкими правами в сфере пользования принадлежащим собственнику помещением, на дееспособных членов семьи возлагается солидарная с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. При солидарной ответственности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных таких должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

Ко второй группе членов семьи законодатель относит других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и в исключительных случаях, иных граждан (бабушек, внуков, племянников, снох, зятьев, отчимов, пасынков и др.). Эти лица, напротив, автоматически не приобретают право пользования жилым помещением. В соответствии с частью 1 ст. 31 ЖК РФ они могут быть признаны членами семьи собственника. Предполагается, что это будет осуществляться в судебном порядке.

Для признания указанных выше лиц членами семьи собственника требуется установить весьма специфический юридический факт – вселение их собственников в жилое помещение «в качестве члена своей семьи».

Таким фактором не может быть регистрация гражданина по месту жительства, так как она не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан. Поэтому формулировка, приведенная законодателем в ст. 31 ЖК РФ, является неудачной, неужели статья 53 ЖК РСФСР 1983 года, где отмечались дополнительные признаки «если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство». Эти два факта в совокупности свидетельствовали о наличии семейных отношений.

Теперь суду надлежит устанавливать, не какой характер носило проживание, а само вселение как фактическое действие. Затруднения при оценке факта вселения может вызвать и толкование слов «в качестве членов своей семьи». Но ведь общепризнанного понятия «член семьи» наделенного конкретным и стабильным правовым содержанием нет. Указанная выше норма предполагает его субъективную оценку со стороны самого собственника жилого помещения.

Права членов семьи собственников жилого помещения регулируются нормами гражданского законодательства(ст. 292 ГК РФ), а в части пользования жилым помещением – нормами ст. 31 ЖК РФ.

Содержание прав членов семьи собственника состоит в основном в возможности использовать жилое помещение для своего проживания, причем эти лица (если иное не предусмотрено соглашением с собственником) вправе пользоваться не отдельной его частью, а помещением в целом.

Жилищный кодекс РФ более точно определяет объем прав и обязанностей членов семьи собственника жилого помещения. Установлено равное с собственником право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Следовательно, отмечает В.В. Груздев, «на практике не исключены ситуации, при которых объем прав пользования жилым помещением у того или иного субъекта может быть больше или меньше».

Употребляемые в части 2 ст. 31 ЖК РФ слова «наравне с собственником» применительно к возможностям пользования означают также, что члены семьи собственника вправе использовать жилое помещение в своих интересах и по своему усмотрению. Разумеется, при пользовании эти лица не должны нарушать закон, а так же права и интересы других лиц, поскольку такие действия не может совершать и сам собственник. Например, члены семьи собственника, так же как и он сам, не вправе использовать жилое помещение не по назначению. Необходимо отметить, что право члена семьи собственника жилого помещения в силу пункта 3 ст. 292 ГК РФ обладают признаками абсолютной защиты, то есть обладатель может требовать устранения нарушений его прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

В этой связи не может не возникнуть, подчеркивает Л.Ю. Михеева, вопрос о вещном характере такого права. Принадлежность прав членов семьи собственника к числу вещных прав уже получила свое обоснование в современной литературе. Новая редакция ст. 292 ГК РФ, вступившая в силу с 1 января 2005 года, природы этих прав не изменила.

То обстоятельство, что эти права отныне за вещью не следуют, то есть прекращаются с переходом права собственности на жилое помещение к другому лицу, само по себе не превращает их в обязательные. П. 4 статьи 292 ГК пока еще ограничивает в некоторых случаях и саму возможность перехода права собственности на жилище.

В новом законодательстве претерпели существенные изменения права членов семьи собственника жилого помещения при переходе собственности на жилое помещение к другому собственнику. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Данные изменения вступили в силу с 1 января 2005 года в соответствии с Федеральным Законом от 30.12.2004 года N~ 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского Кодекса Российской Федерации».

В результате введения данных норм упростилась процедура отчуждения собственности, но одновременно следует ожидать возрастания количества обращений в судебные органы, так как новации затронут права членов семьи собственника.

Введена новая норма, регулирующая правоотношения, связанные с пользованием жилым помещением бывшим членом семьи собственника жилого помещения и собственником данного помещения.

В соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется. Это правило является диспозитивным. Причем соглашение, определяющее порядок пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника, может быть заключено как после прекращения семейных отношений (например, при расторжении брака супругов), так и задолго до этого.

По смыслу части 4 ст. 31 ЖК РФ прекращение семейных отношений является основанием для «автоматического» прекращения права пользования жилым помещением. Возникает вопрос, распространяется ли п.4 ст. 31 ЖК РФ на те права и обязанности которые возникли до введения ЖК в действие?

Прекращение права пользования предусматривает освобождение бывшим членом семьи собственника занимаемого жилого помещения (прекратить пользоваться им), в противном случае он подлежит выселению в судебном порядке по требованию собственника.

Выселение бывшего члена семьи собственника осуществляется в соответствии с требованиями ст. 35 ЖК РФ.

При наличии оснований прекращения права пользования жилым помещением, суд может вынести решение о выселении бывшего члена семьи собственника только по истечению срока, установленного собственником соответствующего жилого помещения для фактического освобождения жилого помещения.

К бывшим членам семьи собственника кроме бывших супругов относятся и родители, лишенные родительских прав в отношении ребенка, являющегося собственником жилого помещения. Дети родителей, лишенных родительских прав, не становятся бывшими членами семьи собственника в смысле статьи 31 ЖК РФ и сохраняют право пользования жилым помещением. В то же время следует иметь в виду, что в п. 3 ст. 65 СК РФ место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением последних. Если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, а у другого родителя возникли алиментные обязательства в отношении него, то ребенок уже не может считаться членом семьи собственника и подлежит выселению вместе с бывшей супругой.

Так как жилищные правоотношения носят длящийся характер, то по общему правилу к ним применяется закон, действующий в данное время. В связи с этим, положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ применяются при решении вопроса о выселении бывших членов семьи собственника жилого помещения и в том случае, если семейные отношения между ними были прекращены до ведения в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Часть 4 с.31 ЖК РФ содержит правило, призванное защищать право граждан на жилье. Оно заключается в том, что если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение и другие важные обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащему указанному собственнику, может быть сохранена за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. Таким образом, часть 4 ст.31 ЖК РФ предусматривает возможность «сохранения» за всеми бывшими членами семьи права пользования жилым помещением собственника на основании решения суда; в других случаях суд может и не предусмотреть такую возможность.

Справедливо мнение Л.Ю. Михеевой, что законодателем избрана не очень удачная конструкция этой правовой нормы, так как речь не может идти о сохранении права пользования, поскольку в связи с прекращением семейных отношений это право прекращается. Использование термина «сохранение» создает правовую неопределенность в отношении того периода, когда бывший член семьи был устранен от пользования помещением.

Ряд вопросов вызывает и возможность установления судебным решением срока существования права бывшего члена семьи собственника жилого помещения. Усмотрение суда в этом случае не ограничено ничем, кроме прав и интересов других лиц. В связи с тем, что сроки могут определяться не только истечением периода времени, но также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ), суд может вынести решение, в соответствии с которым бывший член семьи собственника вправе пользоваться жилым помещением в течение своей жизни.

Суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи только при исполнении им алиментных обязательств.

В этой норме напрасно указано: «Собственник исполняет алиментные обязательства». Надо полагать, законодатель имел в виду случаи, когда собственник жилого помещения по закону обязан содержать бывшего члена своей семьи. В сущности, речь идет об обеспечении жилым помещением бывшего супруга, фактических воспитателей, отчима и мачехи, что возможно в различных формах. Бывшему супругу можно представить жилище в собственность, можно заключить в его пользу договор найма жилого помещения, не исключены и другие варианты. В то же время аналогия с алиментным обязательством позволяет предположить, что обеспечение бывшего супруга жильем должно прекращаться по основаниям, установленным для прекращения алиментных обязательств (например, при вступлении бывшего супруга в новый брак).

А.М. Эрделевский отмечает важное значение ст. 19 Вводного закона, согласно которой действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования данным жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. «Если речь идет о таких бывших членах семьи, которые в момент приватизации имели равные с собственником права пользования этим помещением (и, соответственно, имели право на его приватизацию, но отказались от реализации этого права (в пользу собственника)), то такие бывшие члены семьи сохраняют право пользования жилым помещением. Отсюда следует, что право этих бывших членов семьи является самостоятельным правом на жилое помещение, которое обременяет жилое помещение и сохраняется при переходе права на жилое помещение к другому лицу».

Часть 5 ст. 31 ЖК РФ позволяет собственнику досрочно прекратить право бывших членов его семьи пользоваться жильем и нейтрализовать установленное решением суда обременение его права собственности. В развитие общего правила п. 2 ст. 292 ГК РФ ч. 5 ст. 31 ЖК РФ предписывает, что до истечении срока, установленного в порядке ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника. «Следовательно, в случае достаточно сильного ухудшения отношений между бывшими членами семьи, собственник жилого помещения имеет вполне реальную возможность освободиться от бремени, которое наложит на его недвижимость суд. Достаточно совершить с жилым помещением какую-либо сделку, влекущую его прекращение права собственности». Чтобы защитить права бывших членов семьи законодатели пытаются «смягчить» ст. 31 ЖК РФ, предусмотрев проект поправок, в том числе, предусматривающих, что в случае продажи жилого помещения собственник обязан обеспечить жилой площадью бывшую семью, если есть решение суда».

В.В. Груздев полагает, что в новом ЖК РФ получили развитие идеи рыночного либерализма «чистого» права собственности, а ст.7 Конституции РФ, провозглашаемая Российскую Федерацию социальным государством, все больше приобретает характер декларативной нормы.