Особенности продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земел. участок, здание, сооружение или иное недвиж. имущество, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определ. сумму денег (цену).

Закон относит к недвижимости земельн. участки, участки недр, обособл. важные объекты и иные объекты, прочно связан. с землей, то есть объекты, перемещ. кот. невозможно без соразмерного ущерба их хозяйств. назначению, а также воздушные и морские суда, космические объекты, подлежащие гос. регистрации.

Юр. квалификация договора: взаимный, возмездный, консенсуальный.

Субъектный состав сторон: любые лица, как граждане, кот. активно продают и покупают принадлеж. им квартиры, участки, дачи, так и юр. лица, покупающие недвижимость для своих офисов предприятий и т.д., а также в качестве и продавца и покупателя могут участвовать другие субъекты граждан. права (РФ, субъекты РФ, муницип. образования).

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник. Исключения — субъекты права хозяйств. ведения и операт. управления, учреждения и казенные предприятия.

Источники правового регулирования:

· §7 гл. 30 ГК РФ;

· в субсидиарном порядке общие положения о купле-продаже;

· при купле-продаже земельного необходимо руководствоваться правилами РФ, но с учетом специал. норм Земельного, Лесного и Водного кодексов;

· продажа недвижимости в процессе приватизации регулируется ФЗ «О приватизации гос-го и муницип-го имущества»;

· ФЗ «О гос-ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

Существ. условия договор а: предмет, цена договора и в договорах продажи жилых помещений перечень лиц, сохран. в соответ. с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.

Предмет договора: в договоре д.б. указаны данные, позвол. определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче, в том числе данные, определ. расположение недвижимости на соответств. земельном участке.

Цена определяется соглашением сторон и, если иное не указано в договоре, включает в себя и стоимость земельного участка, занятого недвижимостью. В договоре купли-продажи жилых помещений должна быть указана стоимость по справке Бюро технической инвентаризации, цена в договоре не м.б. ниже инвентаризационной.

Форма договора — простая письменная, путем составления единого документа, подпис. обеими сторонами, подлеж. гос-ной регистрации. Договор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключ. с момента его подписания в соответствии с ГК РФ, а не с момента гос-ной регистрации.

Переход права собственности возникает с момента гос. регистрации. Именно с момента такой регистрации у покупателя возникает право собственности на купленную недвижимость.

Передача недвижимости оформляется подписанием сторон передаточного акта. Отказ от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполн. договора и влечет соответств. последствия (возмещение убытков, неустойки и т.д.). В случае передачи продавцом недвиж. имущества ненадлеж. качества покупатель вправе требовать возмещения причин. ему убытков, даже если недостатки имущества были зафиксированы в передаточном акте и покупатель принял имущество.

Особенностью данного договора является то, что сам по себе объект недвижимости, как правило, занимает определ. часть земельного участка (обременяет его). ГК РФ устанавл.общее правило, что при продаже зданий к покупателю переходят одновременно с передачей права собственности на недвижимость и соответств. права на земельный участок. Когда продавец является собственником земельн. участка, он вправе продать его, либо передать покупателю на праве аренды, пользования. Если стороны не определили правовую судьбу участка, то к покупателю переходить право собственности и на соответств. его часть. Если продавец не собственник земельного участка, то к покупателю переходят те же права пользования земельн. участком, что принадлежат самому продавцу.

Выявившиеся после купли-продажи права и претензии удовлетворяются продавцом полностью за его счет.

Возможны ситуации, когда продавец передает покупателю недвижимость, не соответств. условиям договора.

В этом случае покупатель имеет право:

· соразмерного уменьш. покупной цены;

· безвозмезд. устранения недостатков в разумный срок.

Если же нарушения требований к качеству являются существенными, покупатель вправе отказаться от исполнения договора.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в кот. проживают лица, сохран. в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение, в кот. остаются проживать члены семьи продавца, они сохран. право пользования этим жилищем.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры также подлежит гос. регистрации и считается заключ. с момента такой регистрации.

Особенности продажи жилого помещения.

Квартиры могут испол-ся только для проживания людей и должны быть пригодны для этого и соответ-ть определ. требованиям.

Договор заключ. в письм. форме, по желанию стороны могут его нотариально удостоверить. Необходима гос.ударственная регистрация.

При продаже квартиры в многоквартирном доме к покупателю переходит и доля в праве общей долевой собственности, различное оборудование для обслуживания дома, чердаки, лестницы, лифты, а так доля в общей долевой собственности на землю.

Ценя является существенным условием.

 

Продажа предприятий

По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имуществ. комплекс, а покупатель обязуется принять его и уплатить обусловл. цену.

Предприятие - это имуществ. комплекс, использ. для осуществл. предпринимат. деятельности. Именно это обстоятельство отличает предприятие от других имуществ. технологич. комплексов. Элементы, входящие в состав предприятия:

· земельные участки; здания, сооружения;

· оборудование, инвентарь, сырье, продукция;

· права требования, долги;

· права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работу, услуги;

· другие исключительные права.

Не входят в состав продаваемого предприятия и не подлежат передаче права, получ. на основании разрешения (лицензии) на занятие определ. видом деятельности.

Юридич. квалификация договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Субъектный состав сторон. В соответ. с ГК РФ — любые субъекты граждан. права. Продавцом является собственник имущества, в отдельных случаях субъекты права хозяйств. ведения (гос-ные и муниципальные унитарные предприятия), оперативного управления (казенные предприятия), получ. согласие собственника.

Источники правового регулирования:

· гл. 30 ГК РФ;

· ФЗ «О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

· ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;

· иные законные и подзаконные акты.

Существенные условия договора: условия о составе и стоимости продаваемого предприятия.

Форма договора: простая письменная, подлежащая гос. регистрации.

Необходимыми приложениями к договору являются документы, удостоверяющие состав и стоимость предприятия:

· акт инвентаризации;

· бухгалтерский баланс;

· заключение независимого аудитора о составе предприятия и его стоимости;

· перечень всех долгов (обязательств) предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и срока их требования.

При отсутствии таких документов в регистрации может быть отказано.

Стадии продажи предприятия

· Определение состава, стоимости продаваемого предприятия. До составления, подписания договора будущие стороны определяют состав, стоимость предприятия. Для этого они должны составить и рассмотреть акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключ. аудитора о составе и стоимости, перечень долгов. Эти действия необходимы, чтобы определить предмет и цену.

· Заключ. договора купли-продажи и его регистрация. Договор заключается письменно путем составления одного документа, подписан. сторонами, нотариальная форма не требуется, но подлежит гос. регистрации.

· До передачи предприятия покупателю продавец должен письменно уведомить кредиторов по тем обязательствам, кот. включены в состав продаваемого предприятия. Кредитор, кот. письменно не сообщил о своем согласии на перевод долга, вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления со дня продажи предприятия потребовать либо прекращения, либо досрочного исполнения обязательства и возмещения причинен. этим убытков, либо признания договора недействительным.

Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия, вправе сделать тоже самое в течение 1 года, с того дня, когда он узнал либо должен был узнать о передаче предприятия покупателю. Если долги были переведены на покупателя без согласия кредитора, то после передачи предприятия покупатель и продавец несут солидарную ответственность по таким включ.енным в состав предприятия долгам. Поскольку предприятие является особым предметом договора, в состав которого входят кредиторы, ст. 566 ГК РФ устанавливает особые последствия изменения или расторжения такого договора, либо признание его недействительным.

· Передача предприятия покупателю. Она осущ-ся по передат. акту, подписанному двумя сторонами. Акт должен содержать данные о составе предприятия, об уведомлении кредиторов, сведения о недостатках имущества, перечень его. Составление акта и подготовка предприятия к передаче — обязанность продавца. Момент передачи — дата подписания акта. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения имущества.

· Переход права собственности на предприятие. Право собственности переходит к покупателю с момента гос. регистрации этого права.

 

СУБЪЕКТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).
Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (ст. 209 ГК).
Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: гос. и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК).
Что касается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие может выступить в качестве арендодателя гос-го имущества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника (ст. 297 ГК), а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению в соответствии с его учредительными документами предпринимательской деятельности (ст. 298 ГК).
Чрезвычайно важным с практической точки зрения представляется вопрос о том, на какие органы гос-го управления возложены функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду.
В соответствии с п. 15 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении гос. собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, гос. собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт - Петербурга и муниципальную собственность" (в действующей сегодня редакции) управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом, осуществляет Правительство Российской Федерации, кот. может делегировать министерствам и ведомствам отдельные полномочия в отношении объектов федеральной собственности, в том числе в отношении подведомственных им предприятий.

К числу таких полномочий относятся: заключение договоров с руководителями предприятий, организаций и учреждений; утверждение уставов юр. лиц; заключение договоров аренды имущества и учредительных договоров в соответствии с законодательством. Правительство Российской Федерации может также делегировать свои полномочия органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, определяемом законодательством. Итак, в роли арендодателя федерального гос-го имущества, не закрепленного за каким-либо юридическим лицом на ограниченном вещном праве, может выступить лишь соответствующий гос. орган исполнительной власти, кот. Правительство РФ делегировало такие полномочия.

Арбитражно - судебная практика исходит из того, что Министерство гос-го имущества РФ (ранее - Госкомимущество РФ) и комитеты по управлению имуществом, являющиеся его территориальными управлениями, обладают полномочиями арендодателя гос-го имущества, являющегося федеральной собственностью, поскольку полномочия по сдаче соответствующего имущества в аренду не делегированы Правительством РФ иным государственным органам исполнительной власти.

 

Дарение

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имуществ. право (требование) к себе или к 3-му лицу, либо освобождает или обязуется освободить одаряемого перед собой или 3-м лицом от имуществ. обязанности.

Источники правового регулирования: гл. 32 ГК РФ.

Юридич. квалификация договора: безвозмездный, может быть как реальным, так и консенсуальным.