Договор купли-продажи недвижимости и предприятия

Цель: охарактеризовать основные признаки договора продажи недвижимости и предприятия, выявить особенности договоров купли-продажи жилых помещений и предприятия.

 

Вопросы для обсуждения

1. Понятие и правовая характеристика договора продажи недвижимости.

2. Основные элементы, содержание договора купли-продажи недвижимости

3. Пе­редача недвижимости приобретателю. Права на зе­мельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости.

4. Особенности продажи жилых по­мещений.

5. Предприятие как имущественный комплекс.

6. Понятие и особенности договора продажи предприятия.

 

Контрольные задания

Задание 1.

Продолжить заполнение таблицы по форме приведенной к семинарскому занятию №1 методического пособия.

Задание 2.

Решить задачи:

1. Предприниматель Краснов по договору продажи предприятия передал в собственность предпринимателю Визирову типографию с устаревшим оборудованием. В передаточном акте были указаны сведения о выявленных недостатках. Так, скоропечатный станок не резал бумагу на отдельные листы, автоматически не выбрасывал их и не складывал, как требуется для продажи, а у двойной ротационной машины был не исправен один печатный цилиндр, причем отсутствовали щрифт-кассы со шрифтом. Кроме того, Визиров узнал, что типография является должником банка «Рассвет», о чем не было указано ни в договоре, ни в передаточном акте. Ввиду того, что печатные станки типографии нуждались в ремонте и нужно было возвращать долги банку, Визиров потребовал от Краснова снизить покупную цену на величину стоимости затрат на ремонт и уплаты долгов банку.

Правомерно ли требование Визирова к Краснову о снижении покупной цены типографии?

1. Каким образом определялся состав и стоимость продаваемой типографии?

2. Какие права приобретает банк «Рассвет» - кредитор типографии после получения уведомления о продажи?

3. По какому документу должна передаваться типография от Краснова Визирову?

4. С какого момента типография считается проданной?

 

2. Титова продала квартиру в г. Москве Маликову и переехала к своему близкому другу Кедрову. В квартире, проданной Титовой, вместе с ней в течение 15 лет проживал ее муж Титов, прописанный в квартире родителей по другому адресу. Супруги Титовы во время совместного проживания часто ссорились и неделями не разговаривали друг с другом. В момент продажи квартиры Титов находился в командировке и не смог этому воспрепятствовать.. Имела ли право Титова без согласия своего мужа Титова продать квартиру, в которой они совместно прожили 15 лет? Решите дело.

 

Методические рекомендации для подготовки к семинарскому занятию

Нормы о договоре купли-продажи недвижимого имущества объединены в ГК в отдельном параграфе исходя из специфики ее предмета, предопределяющей особенности договора купли-продажи недвижимости, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли-продажи.

При подготовке к семинарскому занятию, прежде всего, необходимо определить, что относится к объектам недвижимости, каковы специфические черты (признаки) недвижимости. Отдельно следует выделить здания и сооружения как объекты недвижимого имущества и уяснить особенности правового регулирования объектов незавершенного строительства, проанализировав при этом существующую в цивилистической науке дискуссию относительно принадлежности к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершенных строительством.

Следует обратить внимание на особенности продажи жилых помещений – на существенные условия, форму договора.

Анализ особенностей договора купли-продажи предприятия следует начинать с определения имущественного комплекса как объекта гражданского права.

При изучении договоров купли-продажи недвижимости следует различать государственную реги­страцию перехода права собственности по договору и регистрацию само­го договора. Так, в договоре продажи недвижимости требуется государст­венная регистрация перехода права собственности, а при продаже жилого помещения и при продаже предприятия государственной регистрации под­лежит сам договор. Необходимо обратить внимание на жесткие требова­ния к форме договоров продажи недвижимости и продажи предприятия.

 

Нормативные акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Глава 30, §7,8; Ст. 549-566.

Литература

Основная литература

1. Российское гражданское право. Учебник. Часть 2 / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Статут, 2010. С. 261-289

Дополнительная литература

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: СТАТУТ, 2000. С. 184 – 236.

2. Козлова Н.Н. Как купить и продать квартиру / Козлова Н.Н. –М.: Омега-Л, 2009.

3. Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация / Под ред. П.В. Крашенинникова – М.: Статут, 2010.

4. Буркова А. Сделки с предприятием как имущественным комплексом / Буркова А. // Безопасность бизнеса – 2009-№ 4.

5. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения / Жигачев А.В. // СПС КонсультантПлюс, 2009.

6. Капустюк М.А. Экономическое развитие рынка недвижимости и его влияние на преступность / Капустюк М.А. // Российский следователь – 2009-№ 4.

7. Келебай Е.Б. Договор купли-продажи свободной комнаты в квартире коммунального заселения / Келебай Е.Б. // Юрист – 2010-№ 3.

8. Никифорова Е.И. Купля-продажа, дарение или наследование / Никифорова Е.И. // Жилищное право – 2009-№ 5.

9. Никифорова Е.И. Сделки с недвижимостью: с риелтором или без? / Никифорова Е.И. // Жилищное право – 2009-№ 1.

10. Рынок недвижимости - та сфера, которая всегда привлекает внимание криминальных структур / Жилищное право – 2009-№ 12.

 

Задания для СКР

При завершении изучения договора купли-продажи и его видов необходимо закрепить изученный материал и осуществить контроль полученных знаний. Для успешной реализации поставленной цели предлагается ответить на ряд тестовых вопросов по изученным темам. Студент должен выбрать из числа предлагаемых ему ответов один – верный и наиболее полный. Критерии оценки знаний:

отличная оценка ставится при не менее 90 % правильных ответов;

хорошая оценка ставится при не менее 80 % правильных ответов;

удовлетворительная оценка ставится при не менее 70 % правильных ответов;

неудовлетворительная оценка ставится при менее 70 % правильных ответов.

 

Решить тесты:

1. Если договором не предусмотрен срок передачи товара покупателю, то продавец

1. обязан передать товар в разумный срок

2. обязан передать товар по первому требованию покупателя

3. обязан передать товар незамедлительно после получения оплаты

 

2. Обязанность продавца передать товар считается исполненной в момент

1. во всех названных случаях или в иной момент, определенный договором купли-продажи

2. сдачи товара перевозчику

3. вручения товара покупателю при наличии у продавца обязанности по доставке товара

4. предоставления товара в распоряжение покупателя при отсутствии такой обязанности

 

3. Договор купли-продажи считается заключенным, если позволяет определить

1. наименование и количество товара

2. количество товара

3. наименование, количество и цену товара

 

4. Задаток в договоре купли-продажи выполняет следующую функцию

1. задаток выдается в счет предстоящего платежа в доказательство заключения договора и обеспечение его исполнения

2. является предоплатой

3. является способом обеспечения обязательства

 

5. Определите правовую характеристику договора розничной купли-продажи

1. возмездный, взаимный, консенсуальный, публичный, присоединения

2. возмездный, взаимный, публичный, реальный

3. возмездный, реальный, публичный, присоединения, взаимный

 

6. Дата принятия Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»

1. 7.февраля 1992 года

2. 9 января 1996 года

3. 17 ноября 1999 года

 

7. Режим работы организаций торговли устанавливается

1. ими самостоятельно

2. по решению органов местного самоуправления

3. по решению органов исполнительной власти субъектов РФ

 

8. Риск случайной гибели товара переходит на покупателя с момента

1. когда продавец исполнил свою обязанность по передаче товара покупателю

2. заключения договора купли-продажи

3. оплаты стоимости товара покупателем

4. когда оплаченный товар оставлен у продавца для маркировки

9. Договор энергоснабжения является договором

1. присоединения

2. обязательным

3. организационным

4. учредительным

10. Договор поставки считается заключенным, если в нем определены

1. наименование и количество товара, сроки его поставки

2. наименование товара и сроки его поставки

3. наименование товара

4. наименование товара и его количество

11. Сторонами договора контрактации являются

1. производитель сельскохозяйственной продукции и заготовитель;

2. оптовая организация, осуществляющая закупки сельхозпродукции, и предприятия, осуществляющие ее переработку

3. производитель сельскохозяйственной продукции и перерабатывающее предприятие

12. Предметом договора контрактации могут быть

1. сельскохозяйственная продукция, выращенная производителем

2. сельскохозяйственная техника

3. горюче-смазочные материалы для сельскохозяйственной техники

4. минеральные удобрения для сельскохозяйственных культур

13. Договор продажи недвижимости заключается в форме

1. простой письменной

2. нотариальной

3. устной

4. любой

 

14. Договор продажи жилого дома, квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента

1. его регистрации

2. подписания договора сторонами

3. подписания договора его сторонами и оплаты стоимости передаваемого имущества

4. передачи сторонами имущества, предусмотренного договором

 

15. Договор продажи предприятия считается заключенным с момента

1. подписания договора его сторонами и оплаты стоимости передаваемого предприятия

2.подписания договора его сторонами

3. передачи предприятия продавцом покупателю по передаточному акту

4. его регистрации

 

16. Продаваемое предприятие считается переданным покупателю со дня

1. подписания сторонами передаточного акта

2. подписания договора его сторонами

3. оплаты стоимости передаваемого предприятия

4. государственной регистрации перехода права собственности на предприятие

 

17. Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента

1. государственной регистрации этого права

2. передачи предприятия покупателю по передаточному акту

3. оплаты стоимости предприятия

4. подписания сторонами договора продажи предприятия

Семинарское занятие 7

Договор мены, дарения

Цель: сформулировать основные признаки договора мены, дарения и выявить их отличительные особенности

Вопросы для обсуждения

1. Понятие и особенности договора мены. Отличие от договора купли-продажи. Особенности внешнеторгового бартера.

2. Понятие, общая характеристика виды договора дарения.

3. Запрещение и ограничение дарения. Отказ одаряемого принять дар. Отказ от исполнения дарения.

4. Отмена дарения.

 

Контрольные задания

Задание 1.

Продолжить заполнение таблицы по форме приведенной к семинарскому занятию №1 методического пособия.

Задание 2.

Решить задачи:

1. Скрябин договорился с Молотовым обменяться автомобилями, причем Скрябин отдает Молотову автомобиль «Волга», а Молотов Скрябину – автомобиль «Жигули» с доплатой разницы в цене, что и было отражено в договоре мены.

С какого момента договаривающиеся стороны становятся собственниками на обмениваемые автомобили? Какие действия должны предпринять Скрябин и Молотов после обмена автомобилями?

 

2. Волкова согласно письменному договору подарила ко дню свадьбы своей племяннице Нефедовой часть своего земельного участка. Та приняла этот дар. Весной выяснилось, что земельный участок сильно заболочен и требует больших денежных затрат для его окультуривания. Денег у Нефедовой не было и она в устной форме отказалась от земельного участка.

Считается ли договор расторгнутым? Как следовало бы оформить расторжение договора дарения?

 

Методические рекомендации для подготовки к семинарскому занятию

При изучении природы, содержания и особенностей договора мены следует исходить из того, что он, так же как договор купли-продажи, отно­сится к договорам, направленным на переход права собственности, и тоже является возмездным. Этим он похож на куплю-продажу, в связи с чем некоторые нормы о купле-продаже применяются к данному договору. Поэто­му особое внимание нужно обратить на отличия договора мены от догово­ра купли-продажи, четко усвоить, какие нормы о купле-продаже могут применяться к данному договору, а какие — нет, проанализировать статьи 567 - 571 ГК РФ, посвященные данному договору. Учесть, что в литерату­ре и предпринимательской практике (особенно в сфере внешней торговли) договор мены именуется часто как бартерная сделка, или бартер. Обратить внимание на Указ Президента РФ от 18августа 1996 г. № 1209 «О государ­ственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок».

Договору дарения в ГК РФ отведены статьи 572 — 581. При их изучении необходимо обратить особое внимание на объекты договора (не только ве­щи, но и имущественные нрава, освобождение от имущественной обязан­ности), на возможность договора быть реальным и консенсуальным. Сле­дует уяснить, что дарение — это договор, поэтому одаряемая сторона не является пассивной, а может принять или не принять дар. В связи с этим нужно иметь представление, когда в этом случае договор считается неза­ключенным, а когда расторгнутым и какие последствия этого определяет чакон Необходимо обратить внимание на случаи запрещения и ограниче­ния дарения, а также на возможность отмены дарения. Особой разновид­ностью дарения являются пожертвования, специфические особенности ко­торых следует уяснить из статьи 582 ГК РФ.

Нормативные акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Глава 31,32; Ст. 567- 582.

2. Указ Президента РФ от 18 августа 1996 г. N 1209 "О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок"

Литература

Основная литература

1. Российское гражданское право. Учебник. Часть 2 / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Статут, 2010. С. 290-301

 

Дополнительная литература

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: СТАТУТ, 2000. С. 238 - 380.

2. Вавилин Е.В., Гурьева Е.В. Новый порядок наследования и дарения / Вавилин Е.В., Гурьева Е.В. –М.: Юркнига, 2008.

3. Минахина И.А. "Наследование. Дарение. Пожизненная рента: вопросы правового регулирования" / Минахина И.А. –М.: Дашков и К, 2009.

4. Авдеев В.В. Приобретение автомобиля / Авдеев В.В. // Налоги – 2009-№ 43.

5. Буркова А. Некоторые гражданско-правовые вопросы, связанные с безвозмездностью договоров / Буркова А. // Юрист – 2009-№ 2.

6. Мыскин А.В. Феномен отмены дарения в связи с неблагодарностью одаряемого / Мыскин А.В. // Нотариус – 2008-№ 6.

7. Никифорова Е.И. Купля-продажа, дарение или наследование / Никифорова Е.И. // Жилищное право – 2009-№ 5.

8. Терешко Ю. Дарение без регистрации / Терешко Ю. // ЭЖ-Юрист – 2009-№ 6.

9. Уруков В.Н., Урукова А.В. О моменте заключения договора дарения недвижимости в случае смерти дарителя / Уруков В.Н., Урукова А.В. //Право и экономика – 2009-№ 12

 

Задания для СКР

Для проверки уровня освоенности темы предлагается ответить на ряд тестовых вопросов. Студент должен выбрать из числа предлагаемых ему ответов один – верный и наиболее полный. Критерии оценки знаний:

отличная оценка ставится при не менее 90 % правильных ответов;

хорошая оценка ставится при не менее 80 % правильных ответов;

удовлетворительная оценка ставится при не менее 70 % правильных ответов;

неудовлетворительная оценка ставится при менее 70 % правильных ответов.

 

Решить тесты:

1. Сторонами договора мены являются

1. продавец-покупатель и продавец-покупатель

2. поставщик-продавец и покупатель

3. продавец и покупатель

4. даритель и одаряемый

 

2. По договору мены одна сторона обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен

1. на другой товар

2. за определенную услугу

3. за выполненную работу

4. за услугу или выполненную работу

 

3. При не равноценном обмене разницу в ценах обмениваемых товаров стороны по договору мены оплачивают

1. до или после передачи товара

2. только в присутствии двух свидетелей

3. только до передачи товара

4. только после передачи товара

 

4. При неравноценном обмене стороны по договору мены обменивают

1. товар на товар плюс деньги

2. товар плюс деньги на товар плюс деньги

3. товар на деньги

4. деньги одной страны на деньги другой страны

 

5. Дарение - это договор

1. предлагающий согласование воли дарителя и одаряемого

2. для заключения которого согласие одаряемого не обязательно

3. по которому одаряемый может быть одарен против его воли

 

6. Договор дарения недвижимого имущества совершается в форме

1. простой письменной с последующие его государственной регистрацией

2. простой письменной

3. нотариальной

 

7. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый

1. совершил покушение на жизнь дарителя

2. совершил уголовное преступление и находится под следствием

3. распространяется о третьих лицах порочащие их сведения

 

8. Переходят ли обязанности дарителя, обещавшего дарение, к его наследникам

1. переходят

2. не переходят

3. переходят лишь при согласии наследников дарителя

4. переходят в случае заключения договора между наследниками дарителя и одаряемым

 

9. В случае отмены дарения одаряемый обязан

1. возвратить подаренную вещь в натуре, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения

2. возвратить аналогичную вещь, если подаренная вещь утрачена

3. уплатить стоимость подаренной вещи в случае ее порчи или утраты

4. возвратить подаренную вещь в натуре и все доходы, полученные от ее использования

Семинарское занятие 8