Договор аренды зданий и сооружений. Договор аренды предприятий.

Цель: уяснить основные признаки договора аренды зданий и сооружений и выявить особенности договора аренды предприятия.

 

Вопросы для обсуждения

1. Понятие, правовая характеристика и сфера применения договора аренды зданий и сооружений.

2. Особенности правового регулирования и содержания договора аренды зданий и сооружений.

2.1. Права арендатора на земельный участок.

2.2. Форма и государственная регистрация договора

3. Понятие, правовая характеристика договора аренды предприятия.

2. Заключение договора. Форма и государственная регистрация договора.

3. Особенности исполнения договора аренды предприятия.

Контрольные задания

Задание 1.

Продолжить заполнение таблицы по форме приведенной к семинарскому занятию №9 методического пособия.

Задание 2.

Решить задачи:

1. Комитет по управлению городским имуществом (в дальнейшем — "КУГИ") сдал в аренду Обществу с ограниченной ответственно­стью "Мягкая игрушка" (в дальнейшем — "Общество") под производ­ственные нужды двухэтажное здание сроком на 25 лет. Договор аренды был заключен на основании конкурса, на котором Общество приобрело право заключить договор аренды этого здания, уплатив 200000 руб. Спустя 5 лет после заключения договора Общество совместно с иностранным инвестором учредило новое юридическое лицо и передало ему в счет своего взноса в уставный капитал право пользования половиной арендованного здания сроком на 10 лет. Сотрудник КУГИ обнаружил, что арендная плата стала поступать не от Общества, а от учрежденного им совместного предприятия. В связи с этим Обществу был направлен иск о расторжении договора аренды, поскольку Общество, как считал КУГИ, нарушило установ­ленный В договоре запрет передавать здание в субаренду. Общество же считало, что оно не нарушило договор аренды, поскольку послед­ний не содержит запрета передавать право пользования арендован­ным имуществом в уставный капитал создаваемых юридических лиц. Что же касается перечисления совместным предприятием арендной платы, то оно делает это по поручению Общества и в счет долга перед последним.

Правильна ли аргументация КУГИ? Подготовьте отзыв на исковое заявление.

 

2. Акционерное общество "Колхоз "Буревестник" (в дальнейшем — "колхоз") сдало в аренду сельскому потребительскому обществу деревни Большой Бор (в дальнейшем — "сельпо") овощехранилище. Это овощехранилище находилось на земельном участке, полученном колхозом в постоянное (бессрочное) пользование. Во время действия договора сельпо с согласия колхоза переоборудовало овощехрани­лище под магазин, а в дальнейшем, уже без согласия колхоза, магазин был разобран и использован арендатором в качестве строительного материала для постройки на том же земельном участке жилого дома. Иск колхоза к сельпо о возврате овощехранилища был удовлетворен судом со ссылкой на обязанность арендатора возвратить имущество и возместить арендодателю убытки, причиненные данному имуществу. Обжалуя вынесенное судом решение, ответчик указывал, что так как прежнего имущества уже не существует, а постройка жилого дома, который к моменту судебного разбирательства уже был заселен, обошлась ему довольно дорого, то в иске колхозу следует отказать. К тому же договор аренды овощехранилища нигде не был зарегистрирован.

Какую позицию должен занять вышестоящий суд? Что произой­дет с правом на земельный участок, если право собственности на жилой дом все-таки будет признано за сельпо?

Методические рекомендации для подготовки к семинарскому занятию

Аренда зданий и сооружений — подвид аренды, выделенный по видам имущества. Особенности этого договора в основном связаны с правовым режимом недвижимости, на что следует обратить внимание при изучении этого вида договоров. Следует обратить внимание на форму договора, существующие на практике разногласия по поводу срока договора, подлежащего государственной регистрации.

Специфические черты договора аренды предприятии обусловлены прежде всего предметом аренды — предприятие представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпри­нимательской деятельности. В этот комплекс входит как недвижимость, так и движимое имущество, а также права, разница в правовом режиме и порядке пользования которых накладывает отпечаток на права и обязан­ности сторон. Вышеизложенное и следует учесть при изучении данного договора.

 

Нормативные акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Глава 34, §4,5; Ст. 650-664.

Литература

Основная литература

1. Российское гражданское право. Учебник. Часть 2 / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Статут, 2010. С. 342-351

 

Дополнительная литература:

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: СТАТУТ, 2000. С. 520 - 553

2. Договор аренды здания - М.: Юринформ В, 2009.

3. Договор аренды и договор аренды нежилого помещения (без права субаренды, целевое использование помещения) - М.: Юринформ В, 2009.

4. Договор аренды оборудования с последующим выкупом (с обязательством арендодателя пользоваться услугами Арендатора)-М.: Юринформ В, 2009.

5. Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга / Корнийчук Г.А.-М.: Дашков и К, 2009.

6. Малкин О.Ю., Никрашевич Т.П. Проблемы заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, в связи с действием норм законодательства о защите конкуренции / Малкин О.Ю., Никрашевич Т.П. // Налоги-2009-№ 47.

7. Пискунова Е.А. Порядок заключения договоров аренды нежилых помещений, являющихся государственной собственностью / Пискунова Е.А. // Юрист-2008-№ 10.

Семинарское занятие 12

Договор финансовой аренды (лизинга)

Цель: сформулировать основные признаки договора финансовой аренды и выявить его отличительные особенности от других видов договора аренды.

Вопросы для обсуждения

1. Особенности правового регулирования лизинга в России. Соотношение норм Гражданского кодекса о финансовой аренде и Федерального закона «О лизинге»

2. Понятие, правовая характеристика лизинга.

3. Основные элементы договора финансовой аренды (предмет, стороны, существенные условия, форма)

4. Содержание договора финансовой аренды (лизинга)

5. Прекращение договора финансовой аренды (лизинга)

 

Контрольные задания

Задание 1.

Продолжить заполнение таблицы по форме приведенной к семинарскому занятию №9 методического пособия.

Задание 2.

Решить задачи:

1. Акционерное общество «Осирис» сдало в аренду обществу с ограни­ченной ответственностью «Анубис» автомобиль «Volvo S 40» сроком на три года с правом выкупа, причем было условленно, что каждый очеред­ной арендный платеж (в твердой сумме) является одновременно и выкупным. По окончании срока договора арендатор мог внести дополнитель­ный выкупной платеж, равный сумме очередного арендного платежа, и с этого момента приобрести автомобиль в свою собственность.

Через два года «Анубис» стал банкротом, и в процессе его принуди­тельной ликвидации был поставлен вопрос о возврате выкупных плате­жей. «Осирис» возражал против этого, считая, что право выкупа возни­кает у арендатора только после окончания срока договора, а значит, нет необходимости возвращать арендные платежи. Кроме того, в договоре аренды содержится положение о том, что если договор будет досрочно расторгнут по инициативе арендодателя из-за нарушений, допущенных арендатором, право выкупа прекращается без какой-либо компенсации.

Решите спор. Относится ли данный договор к числу договоров ли­зинга?

 

2. Акционерное общество «Вест», являющееся лизинговой компанией, заключило договор лизинга с обществом с ограниченной ответственно­стью «Трансформер». Согласно указанному договору «Вест» должен был приобрести у завода «Электра» силовую установку и передать «Трансформеру». Выбор продавца произвел лизингополучатель. При этом ли­зингодатель полностью освобождался от ответственности за неисполне­ние продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи. «Вест» заключил договор купли-продажи, однако не предупредил продав­ца о том, что имущество приобретается для конкретного арендатора. Си­ловая установка была в установленный срок передана «Трансформеру», однако во время гарантийного срока сломалась. Лизингополучатель обра­тился к продавцу с требованием о замене силовой установки на исправ­ную, однако получил отказ, основанный на том, что продавец не был уве­домлен о договоре лизинга и поэтому не связан его условиями. Тогда арендатор обратился к лизингодателю с требованием о расторжении дого­вора и взыскании убытков.

Решите дело. Изменится ли решение, если выбор продавца был осуще­ствлен лизингодателем?

 

Методические рекомендации для подготовки к семинарскому занятию

При подготовке к семинарскому занятию необходимо уяснить особенности в правовом регулировании договора. Следует обратить внимание на существующие противоречия между нормами ГК РФ и ФЗ «О лизинге»

Определяющей особенностью договора финансовой аренды (лизинга) является наличие юридической связи между тремя лицами: продавцом (из­готовителем) имущества, арендодателем (приобретателем имущества) и арендатором (осуществляющим выбор продавца нужного ему имущества). Исходя из этого положения, необходимо усвоить интерес в этих отношени­ях каждого из участников, а затем права и обязанности каждого из них в отношении друг друга по поводу имущества, приобретаемого и сдаваемо­го в аренду.

Нормативные акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Глава 34, §6; Ст. 665 - 670.

2. Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (ред. от 26.07.2006 г.)

Литература

Основная литература

1. Российское гражданское право. Учебник. Часть 2 / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Статут, 2010. С. 353-373

 

Дополнительная литература

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: СТАТУТ, 2000. С. 553 - 616

2. Е.А. Павлодский, Т.Л. Левшина. Договоры в предпринимательской деятельности / Отв. ред. Е.А. Павлодский, Т.Л. Левшина - М.: Статут, 2008.

3. Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга / Корнийчук Г.А. - М.: Дашков и К, 2009.

4. Кирилловых А.А. Лизинговые сделки: некоторые вопросы правового регулирования обязательств / Кирилловых А.А. // Налоги-2010, № 21.

5. Лизинговые сделки: некоторые вопросы правового регулирования обязательств / Налоги-2010, № 21.

6. Ружьева М.В. Существующие проблемы финансовой аренды (лизинга) и способы их решения / Ружьева М.В. // СПС КонсультантПлюс, 2009.

7. Семенихин В.В. Аренда - лизинг: договор аренды / Семенихин В.В. // Налоги-2009 № 18.

8. Семенихин В.В. Аренда-лизинг: Лизинговые платежи у лизингополучателя / Семенихин В.В. // Налоги-2009, № 41.

9. Терешин А.В., Чуйко В.И. Ответственность за неисполнение и ненадлежащее исполнение обязательства по договору лизинга / Терешин А.В., Чуйко В.И. // Налоги-2010, № 11.

10. Хизириева Д.И. Преимущества и отличительные черты лизинговой сделки от кредитного договора / Хизириева Д.И. // Право и экономика-2009, № 8.

 

Семинарское занятие 13

Наем жилого помещения

Цель: выявить особенности найма жилого помещения, отграничив договоры коммерческого и социального найма.

Вопросы для обсуждения

1. Виды жилищных фондов.

2. Понятие договора найма жилого помещения. Его разновидности.

3. Договор коммерческого найма жилого помещения. Его признаки и сфера

применения. Порядок заключения.

3.1. Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения.

3.2. Основания расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

4. Договор социального найма жилого помещения. Его признаки и сфера применения.

Контрольные задания

Задание 1.

Продолжить заполнение таблицы по форме приведенной к семинарскому занятию №9 методического пособия.

Задание 2.

Решить задачи:

1. ОАО «Строймеханизация» выстроило жилой дом за счет прибыли. Квартиры в этом доме были распределены среди сотрудников акционерного общества следующим образом: 70% квартир предоставлены в пользование по договору коммерческого найма, 30% квартир — проданы.

При заключении договора коммерческого найма администрация исходила из рекомендаций руководства и общественности подразделений, в которых работали сотрудники, из деловых качеств и нуждаемости в улучшении жилищных условий независимо от порядкового номера в списке нуждающихся. Ряд сотрудников акционерного общества обратился в суд с требованием к акционерному обществу о признании недействительными договоров коммерческого найма и о понуждении предоставить им жилые помещения на условиях коммерческого найма в соответствии с очередностью в списке нуждающихся в улучшении жилищных условий и согласно нормам предоставления жилой площади.

1. Вправе ли акционерное общество распоряжаться своим жилищным фондом путем распределения жилых помещений на условиях договора коммерческого найма и договора купли-продажи?

2. Свободно ли акционерное общество в выборе лиц, с которыми заключаются договоры коммерческого найма, и в выборе условий этих договоров?

3. В каком порядке и на каких условиях предоставляются жилые помещения нуждающимся в улучшении жилищных условий?

4. Как следует разрешить спор?

2. ОАО «СТЭП» из жилищного фонда, находящегося в его собственности, предоставило своему работнику Корниенко двухкомнатную квартиру, заключив с ним договор найма жилого помещения сроком на один год. В качестве членов семьи нанимателя с Корниенко постоянно проживали жена и дочь 20 лет.

Через десять месяцев после заключения договора Корниенко тяжело заболел. В связи с этим он, его жена и дочь обратились к администрации акционерного общества с просьбой о том, чтобы Корниенко как наниматель по договору найма жилого помещения был заменен его дочерью. Администрация отказала Корниенко и членам его семьи в просьбе.

Правомерен ли отказ администрации?

Методические рекомендации для подготовки к семинарскому занятию

Глава 35 ГК объединяет договоры, предметом которых служат жилые помещения, а целью – их предоставление контрагентам для проживания. Правовым источником для уяснения договора найма жилого помеще­ния, помимо статей 671—688 ГК, должен быть Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. Это позволит проследить изменение употребления терминов «аренда» и «наем» применительно к жилым помещениям. После 1 мар­та 1996 г. договор аренды жилых помещений может заключаться только между юридическими лицами, физические же лица могут заключать лишь договор найма жилого помещения, который имеет две разновидно­сти: договор социального найма и договор коммерческого найма жилого помещения. При изучении каждой из разновидностей договора следует уяснить сферу его применения, субъектный состав, сроки, особенности прав и обязанностей наймодателей, нанимателей и совместно прожива­ющих с ними лиц.

Нормативные акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации Глава 35; Ст. 671 - 688.

2. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 (с изм. и доп. от 30 ноября 2010 г.)

Литература

Основная литература

1. Российское гражданское право. Учебник. Часть 2 / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Статут, 2010. С. 384-446

 

Дополнительная литература:

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: СТАТУТ, 2000. С. 654 – 745

2. Договоры аренды, найма и лизинга / Под ред. Корнийчук Г.А. – М.: Дашков и К, 2009.

3. Предоставление жилья по найму / Под ред. Сутягин А.В. - М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2009.

4. Справочник по жилищным вопросам Шешко Г.Ф., Вишнякова А.В. - КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2008.

5. Бобровская О.Н. Договор коммерческого найма: перспективы развития / Бобровская О.Н. // Современное право – 2010-№ 2.

6. Киминчижи Е.Н. Гражданско-правовой договор найма жилого помещения / Киминчижи Е.Н. // Налоги-2009-№ 4.

7. Козлова Ю.М., Богданов Е.В. Преимущественное право нанимателя жилого помещения на заключение договора найма на новый срок / Козлова Ю.М., Богданов Е.В. // Нотариус-2009-№ 5.

8. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства / Литовкин В.Н. // Журнал российского права–2010-№ 1.

9. Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения / Садовникова Е.В. // Право и экономика-2010-№ 1.

10. Самигулина А.В. Правовое регулирование договора коммерческого найма / Самигулина А.В. // Право и экономика-2009-№ 12.

11. Шешко Г.Ф. Стороны договора социального найма жилого помещения. Содержание договора / Шешко Г.Ф. // Жилищное право-2009-№ 10.

12. Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму жилого помещения в общежитии / Шипунова Е. // Жилищное право – 2010 - № 4.

13. Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму жилого помещения маневренного фонда / Шипунова Е. // Жилищное право – 2010 - № 5.

14. Шитова М.А. Актуальные вопросы и споры о праве на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма / Шитова М.А. // Жилищное право-2009-№ 11.

Задание СКР