Постоянная и пожизненная рента

Постоянная рента является бессрочной, так как не установлен срок прекращения выплаты ренты. Постоянная рента отличается от пожизненной сроком, кругом лиц, кот. могут быть ее получателями, отчуждаемостью, особыми условиями возмездности.

Стороны договора: получатель и плательщик ренты.

Субъективный состав сторон:

· получатели: граждане и юр. лица — некоммерческие организации (фонды, общественные и религиозные организации и т.п.), если это не противоречит закону и целям их деятельности. Не могут быть получателями постоянной ренты коммерческие организации, т.к. основной целью их деятельности является извлечение прибыли (п. 1 ст. 50 ГК РФ). Такой избирательный подход в отношении юр. лиц — получателей ренты связан с целями, кот. ставят перед собой стороны при заключении договора. Постоянная рента может переходить в порядке универсального правопреемства по наследству или реорганизации юридического лица;

· плательщиками могут быть любые лица, закон не содержит каких либо ограничений их субъективного состава.

Закон также не ограничивает количество получателей и плательщиков ренты (их может быть несколько).

К существенным условиям договора относятся: предмет, срок, размер рентных платежей.

Предметом договора постоянной ренты может быть любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота, кот. отчуждается под выплату ренты (жилой дом, квартира, дача, изделия из драгоценных металлов, деньги, антиквариат, коллекции и т.д.). Поскольку договор постоянной ренты является бессрочным, то передаваемое под выплату имущество должно обладать особой ценностью либо его использование должно приносить большой доход.

Срок ренты: рентные платежи должны выплачиваться постоянно и непрерывно. Ст. 590 ГК РФ на первое место ставит выплату ренты в деньгах, представляя сторонам выбрать иную форму ренты — вещи, выполнение работ, оказание услуг.

Размер постоянной ренты определяется сторонами в договорах. Закон не содержит указания на ее минимальный размер. Размер рентных платежей индексируется пропорционально изменению МРОТ, если иное не предусмотрено в договоре, то есть стороны вправе предусмотреть в договоре и отказ от индексации рентных платежей. Если иное не предусмотрено договором, рентные платежи выплачиваются ежеквартально.

По договору ренты обязанности возлагаются только на плательщика ренты — он должен на протяжении всего периода действия договора систематически выплачивать рентные платежи. Данная обязанность плательщика ренты сохраняется и при случайной гибели или повреждении имущества, но в случае безвозмездной передачи имущества под выплату ренты стороны могут договориться о другом распределении риска случайной гибели имущества.

За просрочку выплаты ренты плательщик уплачивает получателю проценты, размер кот. устанавливается сторонами в договоре, в противном случае, размер процентов определяется по правилам ст. 395 ГК РФ.

Несмотря на то, что договор постоянной ренты носит бессрочный характер, он может быть прекращен как по общим основаниям прекращения обязательств, так и по специальным правилам, присущим только договору постоянной ренты — путем выкупа ренты ее плательщиком (ст. 592 ГК РФ). По общему правилу выкуп осуществляется внесением всей суммы выкупа с письменным предупреждением получателя ренты о ее выкупе минимум за три месяца (цена может быть установлена договором). Если же имущество было передано плательщику ренты бесплатно, то цена выкупа постоянной ренты складывается из годовой суммы, подлежащей выплаты ренты и цены переданного имущества. Стороны могут предусмотреть в договоре запрет на выкуп ренты при жизни ее получателя, либо в течении иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Выкуп рент ы может осуществляться как по инициативе ее плательщика, так и получателя.

Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты в случаях (ст. 593 ГК РФ):

· задержки выплат рентных платежей более чем на один год, если иной порядок не установлен в договоре;

· неплатежеспособности плательщика ренты (данное положение должно основываться на конкретных обстоятельствах, дающих основания полагать, что рента не будет выплачиваться в установленные сроки и в установленном размере). Следует отличать неплатежеспособность плательщика от несостоятельности (банкротства) юридического лица, последнее признается арбитражным судом.

· перехода недвижимости, переданной по договору ренты, в общую собственность нескольких новых приобретателей, или раздела ее между несколькими лицами (такое дробление прав на это имущество означает существенное ухудшение обеспеченности выплаты ренты).

Как правило, в силу договора постоянной ренты возникают длящиеся обязательства. Поэтому особую важность приобретает вопрос о риске случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты. В силу п. 1 ст. 595 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты как лицо, получившее это имущество в собственность безвозмездно. Поэтому он обязан независимо от гибели или порчи имущества продолжать исполнять обязательства по выплате ренты. В силу п. 2 ст. 595 ГК РФ при риске случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик, как лицо, понесшее расходы на приобретение этого имущества в собственность, вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Пожизненная рента

Как видно из названия данного договора, пожизненная рента устанавливается на срок жизни одного или нескольких получателей ренты.

Получателями пожизненной ренты могут быть только граждане. В случае смерти одного из получателей ренты, его доля переводится на других получателей пропорционально долям оставшихся в живых. После смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Договор пожизненной ренты не допускает ни цессии, ни наследования. Например, супруги передали по договору пожизненной ренты принадлежащую им на праве совместной собственности квартиру. В случае смерти одного из супругов его доля в праве на получение ренты переходит к пережившему его супругу, а в случае смерти последнего — обязательство ренты прекращается.

Плательщиками ренты могут быть граждане, юр. лица, гос-во. Закон не устанавливает каких-либо ограничений в субъектном составе.

Существенные условия договора: предмет, срок договора, выплата рентных платежей.

Предмет договора: любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота.

Рентные платежи выплачиваются ежемесячно и только в денежной форме.

Сумма месячных рентных платежей не может быть меньше одного, установленного законом, МРОТ и подлежит обязательной индексации. Такая периодичность обусловлена тем, что пожизненная рента предназначена для обеспечения жизни ее получателя.

Срок договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты.

В данном договоре обязанным лицом выступает плательщик ренты. Он должен в обмен на переданное ему в собственность имущество периодически в сроки, установленные договором или законом, выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму. Эта обязанность сохраняет силу и при случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного под выплату постоянной ренты независимо от того, получено ли оно бесплатно или за плату (ст. 600 ГК РФ).

Договор пожизненной ренты прекращается:

1) со смертью ее получателя;

2) в случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по выплате ренты, при этом получатель ренты вправе требовать:

o выкупа ренты ее плательщиком (на тех же условиях, что и при выкупе постоянной ренты);

o расторжения договора и возмещения убытков;

o возвращения переданного под выплату ренты имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

 

 

Аренда. Общие положения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ). Права, на кот. предоставляется имущество, зависят, как правило, от вида сдаваемого внаем имущества. Так, недвижимость обычно сдается во владение и пользование. А, например, транспортные средства могут сдаваться как во владение и пользование (аренда транспортных средств без экипажа), так и только в пользование (аренда с экипажем). В последнем случае арендатор только пользуется предоставленным ему транспортным средством, но не относится к нему, как к собственному, не имеет его в своем хозяйственном господстве: автомобиль с водителем приезжает, выполняет поручения арендатора и вечером уезжает.

Юридич. квалификация договора: двусторонне обязывающий, консенсуальный, возмездный.

Признаки договора аренды:

· передача имущества во владение и пользование или пользование без перехода права собственности;

· срочный характер договора (закон не устанавливает ни максимальных, ни минимальных сроков);

· аренда — возмездный договор, за предоставление имущества взимается арендная плата;

· предметом договора может быть только имущество (движимое, недвижимое) наделенное индивидуально-определенными признаками.

Стороны договора: арендодатель и арендатор.

Арендодатель — собственник имущества либо лицо, им уполномоченное (ст. 608 ГК РФ), например, в силу закона таким правом обладают субъекты права хозяйственного ведения (гос. и муниципальные унитарные предприятия). В отношении недвижимого имущества это право ограничено необходимостью получения согласия собственника имущества. Смена собственника не влечет прекращения договора, поскольку в данном случае действует вещное право следования.

Арендатор — любое дееспособное лицо. Закон предусматривает, что в отдельных видах договора аренды арендодателями и арендаторами могут быть только предприниматели (например, в лизинге).

Источники правового регулирования:

· § 1 гл. 34 ГК РФ — нормы носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для кот. не предусмотрено специальное регулирование, а также распространяются на другие виды договоров аренды, но лишь в той части, кот. не регламентируется специальными правилами (прокат, лизинг и т. д.);

· нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков — гл. 17 ГК РФ, Земельный кодекс РФ;

· передача в пользование участков недр, водных объектов, лесов — Закон о недрах, Водный кодекс, Лесной кодекс;

· специальные правила, регулирующие аренду отдельных видов транспортных средств — Воздушный кодекс РФ, Кодекс торгового мореплавания, Кодекс внутреннего водного транспорта;

· нормы гл. 34 ГК РФ, а также специальное законодательство, регулирующее особенности отдельных видов арендных отношений, применяются в сочетании с общими нормами гражданского законодательства — о сделках, обязательствах, договорах и др.

Существенные условия договора: предмет, для аренды зданий и сооружений — цена.

Предметом договора являются условия о том имуществе, кот. подлежит передаче в аренду. В договоре должно быть четко указано, какая именно вещь передается в аренду (ее наименование, характеристики), а для недвижимости — место ее нахождения. При отсутствии в договоре этих данных, условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, считаются несогласованными сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (п.3 ст.607 ГК РФ).

Форма договора:

· устная — только между гражданами на срок менее года;

· письменная — если срок договора более одного года, либо если одна сторона — юридическое лицо (ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит гос. регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Это положение конкретизировано в ст. 26 ФЗ «О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Срок договора определяется сторонами в договоре. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая сторона может в одностороннем порядке расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Жилые помещения (дома, квартиры, части домов и квартир) могут предоставляться юридическим лицам только на основании договора аренды, гражданам на основе договора найма жилого помещения.

Важным условием договора аренды является арендная плата, однако ГК РФ не относит это условие к числу существенных. Исключение составляют договоры аренды зданий и сооружений, для кот. условия о размере арендной платы являются обязательными (ст. 654 ГК РФ).

Арендная плата (ст. 614 ГК РФ) устанавливается либо за все арендуемое имущество в целом, либо отдельно по каждому из его составных частей в виде:

· определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

· установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

· представления арендатором определенных услуг;

· передачи арендатором арендодателю обустроенной договором вещи в собственность или в аренду;

· возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Наибольшее распространение получила выплата арендной платы в виде денежной суммы.

Стороны могут изменить размер арендной платы в сроки, установленные договором аренды, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). При применении этого положения следует учитывать п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в котором указано, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

При аренде некот. видов гос-го и муницип-го имущества могут устанавливаться минимальные ставки арендной платы. Если в аренду передается имущество, принадлежащее на праве собственности государству или муниципальному образованию, то способ определения арендной платы или ставки арендных платежей устанавливаются соответствующими органами исполнительной власти, в компетенцию кот. входит распоряжение имуществом.

 

Прокат

Договор проката — это разновидность договора аренды, поэтому к отношениям по прокату имущества применяются общие положения об аренде, если это не противоречит специальным нормам о прокате.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Юридич. квалификация договора: консенсуальный, возмездный, взаимный, публичный.

Особенностью договора проката является состав участников, круг арендуемых объектов, цель.

Стороны договора: арендодатель и арендатор.

Арендодатель — всегда предприятие, только коммерческая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду. В большинстве случаев это специализированные службы проката.

Арендатор — любое лицо.

Договор проката является публичным. Отнесение проката к публичным договорам создает арендаторам (гражданам) дополнительные гарантии защиты их интересов. Они связаны не только с применением специальных норм о публичных договорах, но и с распространением на них закона «О защите прав потребителей». Это получило подтверждение в постановлении Пленума ВС РФ от 27.09.1994 г. №7.

Существенные условия договора: предмет. Предметом договора является движимое имущество, используемое обычно для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства (ст.626 ГК РФ).

Срок договора: установлен максимальный срок до одного года. У арендатора нет преимущественного права на его возобновление по истечении срока действия договора. Однако арендатор не лишен возможности заключить договор проката на новый срок, но действовать он должен на общих основаниях.

Форма договора: письменная (ст. 626 ГК РФ). Как правило, прокатные организации разрабатывают унифицированные тексты договоров (бланкетная форма) и арендатор присоединяется к этой форме. Если условия договора будут ущемлять права арендатора (потребителя), то в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» они признаются недействительными.

Арендатор вправе расторгнуть договор в любое время, предупредив об этом арендодателя не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ).

Поскольку арендодатель по договору — специализированная организация, поэтому она наделена широким кругом обязанностей по обслуживанию потребителей.

Арендодатель обязан:

· при сдаче имущества проверить его исправность и ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества;

· осуществлять капитальный и текущий ремонт (ст. 631 ГК РФ) — норма носит императивный характер, тем самым допускается изъятие из общего правила условия, предусмотренного п. 2 ст.616 ГК РФ (по соглашению сторон);

· в течение 10 дней после обнаружения недостатков, затрудняющих использование имущества, устранить их на месте, либо заменить недоброкачественное имущество доброкачественным.

Иногда недостатки возникают по вине арендатора — из-за нарушения правил эксплуатации, ненадлежащего содержания арендованного имущества, небрежного обращения с ним. Арендатор вправе и в этом случае обратиться к арендодателю с просьбой об устранении недостатков, но стоимость ремонта и транспортировка имущества лежит на арендаторе. Если вещь приведена к негодности по вине арендатора, то на него возлагается обязанность возместить арендодателю убытки, включая реальные потери и упущенную выгоду (сюда входят стоимость приведенных в негодность вещей и неполученная арендодателем плата за предоставление их в прокат).

Арендатор обязан:

· своевременно перечислять арендную плату;

· соблюдать правила пользования арендованным имуществом;

· арендатор не вправе сдавать имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору проката 3-м лицам, предоставлять указанное имущество в безвозмездное пользование (перенаем), отдавать его в залог и т.д.

Арендная плата выплачивается только в виде денежных платежей в твердой сумме (ст. 630 ГК РФ). Платежи могут вноситься периодически или единовременно, что должно быть обусловлено договором. Во многих случаях при заключении договора вносится арендная плата за определенный срок вперед. При досрочном возврате имущества арендодатель должен возвратить арендатору часть арендной платы за период, который был оплачен, но в течении кот. арендатор имуществом не пользовался. Исчисляется этот период со дня, следующего за днем фактического возврата имущества. Указанное правило действует, если арендатор предупредил арендодателя не менее, чем за 10 дней.