Договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением.

Общие положения о ренте

Рента относится к группе институтов гражданского права, связанных с отчуждением (за плату или бесплатно) имущества.

Рента переводится с латинского, как «приносить доход». Исторически договор ренты является конструкцией, позволяющей вплоть до начала XX в. решить средствами гражданского права проблемы еще не существовавшего социального (пенсионного) обеспечения. В настоящее время договор ренты продолжает сохранять свое значение в качестве дополнительного источника получения средств на содержание граждан.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Источники правового регулирования:

• ГК РФ гл. 33;
• к возмездным рентным отношениям применяется правило купли-продажи;
• к безвозмездным рентным отношениям применяется правило дарения (ст. 585 ГК РФ). Эти правила применяются постольку, поскольку не противоречат договору о ренте.

Юридическая классификация договора: реальный (для его заключения необходима передача имущества плательщику ренты), возмездный, односторонний (у получателя ренты — только права, а у плательщика — только обязанность), аллеаторный (рисковый), в котором «по цели и намерению стороны конечный результат договора, материальная ценность его поставлены в зависимость от события совершенно неизвестного и случайного или только вероятного, так что при заключении его совершенно неизвестно, которая сторона в конечном результате выиграет, получит выгоду».

Договор ренты является длящимся, поскольку заключается на срок жизни получателя ренты или бессрочно, и в течении всего периода действия договора требуется систематическое исполнение плательщиком ренты своих обязанностей.

Особенностью договора является защита слабой стороны — получателя ренты путем установления для нее особых условий участия в договоре ренты: льготного порядка изменения и расторжения договора, предоставления получателю ренты дополнительных прав и возложение на плательщика дополнительных обязанностей, ужесточенная ответственность сильной стороны за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей и т.д.

Стороны договора: плательщик ренты, получатель ренты.

Субъектный состав сторон: плательщиком могут быть любые лица в соответствии с правосубъектностью, то есть каких-либо ограничений нет. Получателем могут быть гражданин, а при постоянной ренте граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (ст. 589 ГК РФ).

Существенные условия любого договора ренты: предмет, срок рентных платежей (постоянная рента — бессрочная, пожизненная устанавливается на срок жизни одного или нескольких получателей ренты), способ обеспечения исполнения обязательств по уплате ренты (неустойка, поручительство, задаток, залог и др.) либо обязанность плательщика ренты застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязательств (п. 2 ст. 587 ГК РФ).

Предметом договора может быть любое имущество (движимое, включая деньги, или недвижимое). В ГК РФ выделяется договор пожизненного содержания с иждивением, предметом которого может быть только недвижимое имущество.

Рентные платежи могут осуществляться в форме (ст. 589 ГК РФ):

• предоставления вещей;

• выплаты денег;

• выполнения работ или оказания услуг;

• удовлетворения потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, ухода за ним, оплаты ритуальных услуг.

Форма предоставления платежей устанавливается соглашением сторон, причем может комбинироваться (часть ренты выплачивается деньгами, а другая часть — предоставлением услуг, например, по уходу). Для постоянной ренты предусмотрено увеличение ее размера пропорционально увеличению сумм МРОТ (ст. 589 ГК РФ).

Право требовать выплаты рентных платежей у получателя ренты возникает только после передачи оговоренного имущества в собственность плательщика ренты.

Разновидности договора ренты:

• постоянная рента;

• пожизненная рента;

• пожизненное содержание с иждивением, как особый случай пожизненной ренты.

Форма договора: все договоры ренты заключаются в письменной форме, путем составления единого документа, подписанного сторонами. Также договор подлежит нотариальному удостоверению. Если договор предусматривает передачу под выплату ренты недвижимого имущества, то он подлежит государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

Ответственность за просрочку выплаты ренты: плательщик ренты уплачивает получателю проценты, предусмотренные статьей ст. 395 ГК РФ (по ставке банковского процента), если иной порядок не установлен сторонами в договоре. Таким образом, правильнее сказать, что речь идет не об ответственности, а о долге. Приведенный вывод следует из п. 4 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 08.10.1998 г. №13/14 «О практике применения положений ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами» (Вестник ВАС РФ. 1998. №11).

ü Постоянная рента

Постоянная рента является бессрочной, так как не установлен срок прекращения выплаты ренты. Постоянная рента отличается от пожизненной сроком, кругом лиц, которые могут быть ее получателями, отчуждаемостью, особыми условиями возмездности.

Стороны договора: получатель и плательщик ренты.

Субъективный состав сторон:

• получатели: граждане и юридические лица — некоммерческие организации (фонды, общественные и религиозные организации и т.п.), если это не противоречит закону и целям их деятельности. Не могут быть получателями постоянной ренты коммерческие организации, т.к. основной целью их деятельности является извлечение прибыли (п. 1 ст. 50 ГК РФ). Такой избирательный подход в отношении юридических лиц — получателей ренты связан с целями, которые ставят перед собой стороны при заключении договора. Постоянная рента может переходить в порядке универсального правопреемства по наследству или реорганизации юридического лица;
• плательщиками могут быть любые лица, закон не содержит каких либо ограничений их субъективного состава.

Закон также не ограничивает количество получателей и плательщиков ренты (их может быть несколько).

К существенным условиям договора относятся: предмет, срок, размер рентных платежей.

Предметом договора постоянной ренты может быть любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота, которое отчуждается под выплату ренты (жилой дом, квартира, дача, изделия из драгоценных металлов, деньги, антиквариат, коллекции и т.д.). Поскольку договор постоянной ренты является бессрочным, то передаваемое под выплату имущество должно обладать особой ценностью либо его использование должно приносить большой доход.

Срок ренты: рентные платежи должны выплачиваться постоянно и непрерывно. Ст. 590 ГК РФ на первое место ставит выплату ренты в деньгах, представляя сторонам выбрать иную форму ренты — вещи, выполнение работ, оказание услуг.

Размер постоянной ренты определяется сторонами в договорах. Закон не содержит указания на ее минимальный размер. Размер рентных платежей индексируется пропорционально изменению МРОТ, если иное не предусмотрено в договоре, то есть стороны вправе предусмотреть в договоре и отказ от индексации рентных платежей. Если иное не предусмотрено договором, рентные платежи выплачиваются ежеквартально.

По договору ренты обязанности возлагаются только на плательщика ренты — он должен на протяжении всего периода действия договора систематически выплачивать рентные платежи. Данная обязанность плательщика ренты сохраняется и при случайной гибели или повреждении имущества, но в случае безвозмездной передачи имущества под выплату ренты стороны могут договориться о другом распределении риска случайной гибели имущества.

За просрочку выплаты ренты плательщик уплачивает получателю проценты, размер которых устанавливается сторонами в договоре, в противном случае, размер процентов определяется по правилам ст. 395 ГК РФ.

Несмотря на то, что договор постоянной ренты носит бессрочный характер, он может быть прекращен как по общим основаниям прекращения обязательств, так и по специальным правилам, присущим только договору постоянной ренты — путем выкупа ренты ее плательщиком (ст. 592 ГК РФ). По общему правилу выкуп осуществляется внесением всей суммы выкупа с письменным предупреждением получателя ренты о ее выкупе минимум за три месяца (цена может быть установлена договором). Если же имущество было передано плательщику ренты бесплатно, то цена выкупа постоянной ренты складывается из годовой суммы, подлежащей выплаты ренты и цены переданного имущества. Стороны могут предусмотреть в договоре запрет на выкуп ренты при жизни ее получателя, либо в течении иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Выкуп ренты может осуществляться как по инициативе ее плательщика, так и получателя.

Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты в случаях (ст. 593 ГК РФ):

• задержки выплат рентных платежей более чем на один год, если иной порядок не установлен в договоре;
• неплатежеспособности плательщика ренты (данное положение должно основываться на конкретных обстоятельствах, дающих основания полагать, что рента не будет выплачиваться в установленные сроки и в установленном размере). Следует отличать неплатежеспособность плательщика от несостоятельности (банкротства) юридического лица, последнее признается арбитражным судом.

• перехода недвижимости, переданной по договору ренты, в общую собственность нескольких новых приобретателей, или раздела ее между несколькими лицами (такое дробление прав на это имущество означает существенное ухудшение обеспеченности выплаты ренты).

Как правило, в силу договора постоянной ренты возникают длящиеся обязательства. Поэтому особую важность приобретает вопрос о риске случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты. В силу п. 1 ст. 595 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты как лицо, получившее это имущество в собственность безвозмездно. Поэтому он обязан независимо от гибели или порчи имущества продолжать исполнять обязательства по выплате ренты. В силу п. 2 ст. 595 ГК РФ при риске случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик, как лицо, понесшее расходы на приобретение этого имущества в собственность, вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

ü Пожизненная рента

Как видно из названия данного договора, пожизненная рента устанавливается на срок жизни одного или нескольких получателей ренты.

Получателями пожизненной ренты могут быть только граждане. В случае смерти одного из получателей ренты, его доля переводится на других получателей пропорционально долям оставшихся в живых. После смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Договор пожизненной ренты не допускает ни цессии, ни наследования. Например, супруги передали по договору пожизненной ренты принадлежащую им на праве совместной собственности квартиру. В случае смерти одного из супругов его доля в праве на получение ренты переходит к пережившему его супругу, а в случае смерти последнего — обязательство ренты прекращается.

Плательщиками ренты могут быть граждане, юридические лица, государство. Закон не устанавливает каких-либо ограничений в субъектном составе.

Существенные условия договора: предмет, срок договора, выплата рентных платежей.

Предмет договора: любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота.

Рентные платежи выплачиваются ежемесячно и только в денежной форме.

Сумма месячных рентных платежей не может быть меньше одного, установленного законом, МРОТ и подлежит обязательной индексации. Такая периодичность обусловлена тем, что пожизненная рента предназначена для обеспечения жизни ее получателя.

Срок договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты.

В данном договоре обязанным лицом выступает плательщик ренты. Он должен в обмен на переданное ему в собственность имущество периодически в сроки, установленные договором или законом, выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму. Эта обязанность сохраняет силу и при случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного под выплату постоянной ренты независимо от того, получено ли оно бесплатно или за плату (ст. 600 ГК РФ).

Договор пожизненной ренты прекращается:

1) со смертью ее получателя;

2) в случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по выплате ренты, при этом получатель ренты вправе требовать:

• выкупа ренты ее плательщиком (на тех же условиях, что и при выкупе постоянной ренты);
• расторжения договора и возмещения убытков;
• возвращения переданного под выплату ренты имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Пожизненное содержание с иждивением

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин — передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

Договор пожизненного содержания с иждивением (§4 гл. 33 ГК РФ) — разновидность договора пожизненной ренты, поэтому к нему применяются в субсидиарном порядке нормы о пожизненной ренте §3 гл. 33 ГК РФ.

Субъектный состав сторон: тот же, что и в договоре пожизненной ренты, то есть получателями могут быть только граждане, а плательщиками — граждане, юридические лица, государство. Плательщиками ренты могут быть граждане, коммерческие организации (например, занимающиеся риэлторской деятельностью, которая подлежит лицензированию). В качестве плательщиков ренты могут также выступать государственные (муниципальные) службы, которые предоставляют гражданам пищу, одежду, осуществляют за ними уход, оказывают медицинские, транспортные, ритуальные услуги и т.д.

Существенные условия договора: предмет, срок, стоимость общего объема содержания.

Предмет договора — недвижимое имущество (жилой дом, квартира, дача, иная недвижимость) и содержание, предоставляемое плательщиком ренты (питание, одежда, уход). Именно этим данный договор отличается от иных видов ренты.

Срок договора: определяется самим договором в виде наступления в будущем определенного события (смерть получателя ренты). Стороны в договоре не вправе определять срок иным способом (конкретной датой). Закон устанавливает этот срок императивно (как следует из самого определения договора).

Обязанность плательщика ренты: содержание, которое выражается в обеспечении потребностей в жилище, питании, одежде, уходе за получателем ренты, если это необходимо по состоянию его здоровья (может быть предусмотрена оплата ритуальных услуг). Этот перечень является примерным и должен конкретизироваться в договоре.

Возможна замена натурального содержания периодическими денежными выплатами.

Размер рентных платежей: минимальный размер ежемесячного содержания, который не может быть менее 2 МРОТ, денежный эквивалент увеличивается пропорционально росту МРОТ.

Риск случайной гибели или повреждения имущества несет плательщик ренты, так как он является собственником имущества (п. 2 ст. 600, 601 ГК РФ).

В данном договоре ответственность несет только плательщик ренты. За просрочку выплаты ренты он должен уплатить проценты в размере, установленном в договоре. Если в договоре проценты не установлены, то определяются учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства (ст. 395 ГК РФ).

Ст. 604 ГК РФ носит частный характер: плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания только с предварительного согласия получателя ренты (залог в силу закона).

Договор прекращается:

• со смертью получателя ренты;

• при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств;

• по соглашению сторон;

• в результате новации.

В этом случае получатель ренты вправе требовать возврата переданного под выплату содержания недвижимого имущества.

Сам институт носит противоречивый характер, так как плательщик ренты заинтересован в ближайшей смерти получателя, а получатель ренты — как можно дольше продлить свою жизнь.