Правовые режимы отдельных видов недвижимости, их особенности.

Особенности правового режима недвижимого имущества. Ста­тья 130 ГК РФ гласит: «К недвижимым вещам (недвижимое иму­щество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, переме­щение которых без несоразмерного ущерба их назначению невоз­можно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, со­оружения, объекты незавершенного строительства». Как видно, в ст. 130 термины «недвижимые вещи», «недвижимое имущество» и «недвижимость», используются в качестве синонимов1. Но вряд ли было бы оправданным использование для обозначения одного и того же правового явления трех разных терминов. Поэтому действительное значение каждого из них может быть понято только в результате системного и логического толкования нормы п. 1 ст. 130 с положениями ст. 128 ГК и анализа основных посту­латов теории гражданского права о видах объектов гражданских прав и критериях их классификации. Только в этом случае можно заметить, что понятия «недвижимая вещь» и «недвижимое иму­щество» не равнозначны, каждое из них имеет свое юридическое значение. Они соотносятся точно так же, как соотносятся поня­тия «вещь» и «имущество». Таким образом, понятие «недвижимое имущество» является более широким, чем понятие «недвижимая вещь».
В тоже время выделение в Гражданском кодексе недвижимого имущества позволяет отнести в его состав не только сами недви­жимые вещи, но и вещные права на них. Объясняется это сле­дующими причинами. Использование вещей лицами, не являю­щимися их собственниками, возможно только путем предоставле­ния им собственниками соответствующих вещных прав. И потому объектами гражданских прав на пользование чужими вещами не вещи как таковые, а лишь права на их использование. Как след­ствие, данные права становятся объектами экономического обо­рота и связанных с ним правоотношений. Подтверждением отне­сения к составу недвижимого имущества вещных прав служит ст. 131 ГК, которая называется «Государственная регистрация не­движимости». Вопреки своему названию в содержании статьи в качестве объекта государственной регистрации называются не са­ми недвижимые вещи, а право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи.
Что же касается понятия «недвижимость», то в законодатель­стве отсутствуют какие-либо критерии для определения его само­стоятельного значения. Анализ норм Гражданского кодекса и Фе­дерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ)2 позволяет сделать вывод об использовании терминов «недвижимое имущество» и «недвижимость» в качестве равнозначных. Введение в законодательство понятия «недвижимость» является данью традиции, но оно может употребляться в законодательстве и теории как некое обобщаю­щее выражение для всех объектов гражданских прав, для которых правопорядком официально вводится отличный от движимых ве­щей правовой режим. Однако в целом законодательство недоста­точно последовательно в использовании терминов. Так, в п. 1 ст. 131 ГК говорится о государственной регистрации прав на не­движимые вещи, в п. 2 той же статьи - о специальной регистра­ции или учете отдельных видов недвижимого имущества, а в п. 3 - об органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Все объекты недвижимости можно дифференцировать на три категории.
Первую категорию недвижимого имущества составляют зе­мельные участки и участки недр, которые относятся к недвижи­мому имуществу в силу своих естественно-природных свойств. Земельные участки и участки недр характеризуются абсолютной неперемещаемостью', физической невозможностью эксплуатации иных объектов недвижимости без использования земельных уча­стков. Данный признак подчеркивает определенный «приоритет» земельного участка перед иными неперемещаемыми объектами недвижимости (например, участками недр).
Вторую категорию объектов недвижимости составляют объек­ты, характерным признаком которых является прочная связь с землей, вследствие чего их перемещение невозможно без несо­размерного ущерба их назначению (недвижимость по фактиче­ским и юридическим свойствам). Согласно ст. 130 ГК к этой ка­тегории относятся, в частности: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Ка­ждый из названных объектов обладает определенной спецификой.
В третью категорию объектов недвижимости попадают объек­ты, которые хотя и не отвечают признаку прочной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их це­левому назначению, тем не менее законом подчинены правовому режиму недвижимости. Признание недвижимостями вещей (иму­щества), не являющихся таковыми ни по природным, ни по фак­тическим свойствам, можно объяснить тем, что, сообразуясь с по­требностями юридического быта, государство считает необходимым вывести из под общего и подвести под более строгий правовой ре­жим имущество, значение которого велико для всего гражданского оборота. Нельзя в отношении наиболее важных с точки зрения имущественного оборота и обеспечения безопасности видов имущества предоставить правообладателю свободу усмотрения в вопро­сах приобретения, использования и распоряжения, которая в рам­ках общего правового режима имущества определена для собствен­ников и обладателей обычного имущества.
Так, согласно п. 1 ст. 130 ГК к недвижимости относятся под­лежащие государственной регистрации воздушные и морские су­да, суда внутреннего плавания, космические объекты (запускае­мые человеком спутники, орбитальные станции и т. д.).
Предприятие в целом как имущественный комплекс, исполь­зуемый для осуществления предпринимательской деятельности, также признается недвижимостью (п. 1 ст. 132 ГК). Использова­ние слова «признается» в приведенной норме можно расценивать как прием использования законодателем фикции: «предприятие признается недвижимостью, но оно отнюдь ею не является». Дей­ствительно, ни в ст. 132 ГК, ни в какой либо другой норме граж­данского закона нет такого формального требования, как наличие в составе предприятия вещей, недвижимых по природе или по признаку прочной связи с землей.
Следует проводить различие между такими понятиями, как «предприятие», «имущественный комплекс», «технологический комплекс».
Во-первых, понятия «имущественный комплекс» и «предпри­ятие» соотносятся как род и вид. Сфера применения понятия имущественного комплекса не должна ограничиваться имущест­вом коммерческих организаций. Данное понятие применяется и в отношении имущества некоммерческих организаций. Поэтому ло­гично, на наш взгляд, говорить об имущественном комплексе коммерческих организаций, включая унитарные предприятия, и имущественном комплексе некоммерческих организаций. Мы солидарны с мнением о том, что понятия «предприятие как иму­щественный комплекс» и «имущественный комплекс предпри­ятия» - не синонимы1. В последнем случае речь должна идти об имущественном комплексе унитарного предприятия.
Во-вторых, правы те ученые, которые рассматривают имуще­ственный комплекс в качестве самостоятельного объекта граждан­ских прав. Нет никаких оснований к тому, чтобы не признавать существования имущественных комплексов иных (кроме предпри­ятий) юридических лиц и тем самым искусственно сдерживать участие их в обороте. В свою очередь, технологические комплек­сы представляют собой комплекс имущества, объединенный об­щей производственно-хозяйственной целью.
Теперь перейдем к рассмотрению некоторых особенностей правового режима недвижимости. В первую очередь надо отметить то значение, которое имеет для недвижимости факт государ­ственной регистрации. Согласно ст. 131 ГК к вещным правам на недвижимость, подлежащим государственной регистрации, отно­сятся право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого вла­дения, право постоянного пользования земельным участком, сер­витута, ипотека, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами. Государственной регистрации под­лежат и отдельные обязательственные права (аренда, доверитель­ное управление и т. д.). Регистрируются ограничения указанных прав, их возникновение, переход и прекращение.
Порядок реги­страции определяется правилами Закона о регистрации прав на недвижимое имущество.
В силу с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество государственная регистрация прав - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ог­раничения (обременения), перехода или прекращения прав на не­движимое имущество. В этом состоит принцип публичности всех вещно-правовых актов на недвижимость.
Принцип публичности дополняется принципом достоверности: всякая запись в реестре имеет полную юридическую силу для третьих лиц, даже если она не соответствует действительности. Государственная регистрация является единственным доказатель­ством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в судебном порядке (п. 1. ст. 2 Закона о регист­рации прав на недвижимое имущество). Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной реги­страции и зарегистрированных правах любому лицу (п. 4 ст. 131 ГК).
Сочетание частноправового и публично-правового методов регу-лирования - следующая характерная черта правового режима не­движимого имущества. Поэтому правовой институт недвижимости в целом является комплексным. Особенно заметна комплексная природа правового института недвижимости, являющейся таковой по природным свойствам. Обширное специальное законодательст­во о земле и недрах является комплексным, поскольку объединя­ет в себе нормы разной отраслевой принадлежности.
Помимо рассмотренных особенностей правового режима не­движимости Гражданский кодекс закрепляет и другие специаль­ные правила оборота недвижимости:

• обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения (ст. 316);
• установлены специальные правила: приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225); более длительные сроки для приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234); прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество в связи с изъяти­ем участка, на котором оно находится, для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли (ст. 239); распоряжения недвижимым имуществом, принад­лежащим государственному и муниципальному предприятию (ст. 295); залога недвижимого имущества (ст. 334); обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349);
• специальные правила Гражданского кодекса предъявляют повышенные требования к форме и содержанию договоров, пред­метом которых выступает недвижимое имущество. Как правило, эти договоры под страхом недействительности должны быть со­вершены в письменной форме путем составления одного доку­мента, подписанного сторонами (ст. 550, 560, 651, 658). В то вре­мя как в силу принципа свободы договора по общему правилу цена не является существенным условием договора, в договорах по поводу недвижимости цена, как правило, является существен­ным условием (ст. 555, 654, 743 ГК, ст. 65 ЗК);
• при отсутствии иного соглашения сторон в соответствии с традициями международного частного права правовой режим недвижимого имущества определяется по праву страны, где такое имущество находится. Однако к договорам в отношении находя­щихся на территории Российской Федерации земельных участков, участков недр и иного недвижимого имущества подлежит приме­нению российское право (ст. 1213 ГК);
• установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания и сооружения. Действуют спе­циальные правила совершения сделок с недвижимостью, преду­сматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельно­го участка, на котором она находится, либо его части, необходи­мой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (ст. 340).

В заключение несколько критичных положений. Деление недви­жимых вещей на недвижимые по природе и недвижимые по ха­рактеру связи с землей в ст. 130 ГК не проведено, на наш взгляд, с достаточной последовательностью. К категории вещей, недвижи­мых по природе, отнесены объекты, составляющие природные ре­сурсы: земельные участки и участки недр. В свою очередь, леса и многолетние насаждения, принадлежность которых к природным ресурсам не должна вызывать сомнений, включены во вторую ка­тегорию наравне со зданиями и сооружениями. Далее, перечень объектов недвижимости, характерным признаком которых является прочная связь с землей (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), в ст. 130 ГК оставлен открытым, что представляется несовершенным. На самом деле при наличии такого формального признака, как прочная связь вещи с землей и невозможность перемещения без причине­ния ущерба ее назначению, по поводу любой индивидуально-опре­деленной вещи, будь то садовая скамейка, забор, колодец, будка, хозяйственные постройка, можно ставить вопрос о ее регистрации как недвижимости. И, наконец, небеспредельными являются и ре­сурсы действия юридической фикции, по которой здания, строе­ния, объекты незавершенного строительства и т. п. признаются (наряду с земельными участками) в гражданском обороте главны­ми вещами. В рыночной экономике может скоро наступить мо­мент, когда эта фикция вынужденно придет в противоречие с ин­тересами поземельного оборота.