Понятие и основные элементы договора дарения недвижимого имущества. Договор пожертвования недвижимого имущества.

 

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Договор дарения выделен в отдельный тип договоров, поскольку ему присущи характерные признаки, отличающие его от других договоров:

- договор дарения всегда безвозмезден;

- налицо увеличение имущества одаряемого;

- увеличение имущества одаряемого происходит за счет уменьшения имущества дарителя;

- наличие у дарителя намерения одарить;

- согласие одаряемого на принятие дара.

Договор дарения является односторонним, безвозмездным, как правило, реальным, за исключением обещания дарения, которое признается консенсуальным.

Наиболее острые споры в науке и правоприменительной практике вызывает вопрос о том, что следует понимать под встречным предоставлением, наличие которого лишает договор дарения его основного признака - безвозмездности.

По мнению М.Г. Пискуновой, условие о сохранении за дарителем права пользования квартирой (жилым помещением) после отчуждения является встречным предоставлением, поэтому такой договор не может быть признан дарением, данная сделка притворна (совершена с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон сходны с договором пожизненного содержания с иждивением). И далее автор, проявляя непоследовательность, пишет: "Однако положение о сохранении прав пользования дарителя в договоре дарения между членами семьи, проживающими в одной квартире, не следует расценивать как условие договора" <*>. Напротив, И.В. Елисеев, рассмотрев два примера, когда в одном случае даритель, отчуждая одаряемому дом, оставил за собой право пользования одной из комнат, а в другом случае, подарив земельный участок, оставил за собой сервитут, пришел к выводу, что договор дарения может предусматривать встречные обязательства одаряемого, что само по себе его не порочит. Лишь наличие встречного предоставления в строгом смысле слова уничтожает действительность договора дарения, поэтому, по мнению И.В. Елисеева, абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ нуждается в ограничительном толковании <**>. Оба автора заблуждаются, в рассматриваемых ими ситуациях недвижимое имущество - предмет договора дарения обременено соответствующими правами дарителя. Тем не менее, как справедливо замечает В.В. Витрянский, в подобных случаях имущество поступает в собственность одаряемого без всякого встречного удовлетворения, но обремененным правами прежнего собственника; с таким же успехом имущество, передаваемое в дар, может быть обременено правами третьих лиц.

Предметом договора дарения могут быть вещи, в том числе недвижимое имущество, деньги, ценные бумаги, имущественные права, предоставляемые одаряемому, а также освобождение последнего от имущественных обязанностей.

Виды договора дарения:

- собственно договор дарения имущества и имущественных прав;

- обещание дарения;

- пожертвование.

Обещание дарения, помимо упоминавшейся консенсуальной конструкции, характеризуется и другими признаками, отличающими его от дарения и пожертвования. Для договора обещания дарения характерна обязательная письменная форма, несоблюдение которой влечет недействительность договора. В тексте договора обещания дарения должны содержаться сведения о конкретном лице, являющемся одаряемым, и указание конкретного предмета дарения. Обещание дарителя подарить все свое имущество или часть своего имущества без указания на конкретный предмет дарения признается ничтожным (п. 2 ст. 572 ГК РФ).

Например, в договоре обещания дарения должно быть указано следующее: по достижении моей внучкой, Васильевой Светланой Юрьевной, 14 июня 1997 г. рождения, 21 (двадцати одного) года обязуюсь передать Васильевой С.Ю. в собственность безвозмездно принадлежащую мне на праве собственности однокомнатную квартиру общей площадью 36 кв. м (жилая - 17,5 кв. м), расположенную по адресу: г. Москва, проспект Мира, д. 16, корп. 3, кв. 24.

Обещание дарения может заключаться под отлагательным условием, когда стороны ставят возникновение обязанности дарителя передать одаряемому имущество в зависимость от обстоятельства, в отношении которого неизвестно, наступит оно или не наступит (успешное окончание учебы, свадьба, рождение ребенка). Такой договор может быть заключен также под отменительным условием, которое может наступить до передачи дара одаряемому (например, появление собственных детей, излечение от тяжкого недуга). Вместе с тем в законе содержатся специальные императивные основания, по которым допускается отмена дарения. Так, даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Кроме того, даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников (ст. 577 ГК РФ).

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Даритель также вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение 6 месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение, в случае если он переживет одаряемого. Заслуживает внимания указание закона на недопустимость дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Следовательно, невозможна государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора. Если при жизни дарителя переход права собственности не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и подлежит включению в наследственную массу умершего дарителя.

Права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения, тогда как обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

Договор пожертвования выделяется в отдельный вид договора дарения исходя из наличия у него такого основного признака, как совершение дарения в общеполезных целях; таковыми могут быть как цели, полезные для общества в целом, так и цели, достижение которых полезно для более узкого круга лиц, например для жителей определенной местности, студентов и преподавателей образовательного учреждения и т.п. Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, а также государству, муниципальным образованиям. Пожертвование имущества гражданину без указания цели его использования, которую можно считать общеполезной, превращает этот договор в обычное дарение. Напротив, имущество, подаренное без такого условия юридическому лицу, должно использоваться одаряемым в соответствии с назначением имущества.

Среди особенностей договора пожертвования можно назвать:

1. Договор пожертвования может совершаться как путем передачи дара одаряемому, так и посредством обещания пожертвовать имущество в будущем.

2. Предметом пожертвования могут быть только имущество и имущественные права, но не освобождение одаряемого от обязанности перед дарителем или третьим лицом.

3. Круг субъектов на стороне одаряемого ограничивается гражданами, лечебными, воспитательными учреждениями, учреждениями социальной защиты и другими аналогичными учреждениями, благотворительными, научными и учебными учреждениями, фондами, музеями и другими учреждениями культуры, общественными и религиозными организациями, а также публично-правовыми субъектами. Так, коммерческие организации не могут быть субъектами договора пожертвования на стороне одаряемого.

Общей особенностью для всех видов договора дарения является то, что в отношении некоторых субъектов гражданского права законодательством установлены запрещения и ограничения дарения. В соответствии со ст. 575 ГК РФ не могут выступать дарителями (за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 5 МРОТ) имущества малолетних и недееспособных граждан их законные представители (родители, усыновители, опекуны).

Не допускается дарение работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан (п. 2 ст. 575 ГК РФ). По общему правилу законные представители совершают от имени представляемых гражданско-правовые сделки, но договор дарения отличает та особенность, что его результатом является умаление имущества подопечного без всякой компенсации. Законодатель счел необходимым запретить совершение подобных сделок вообще, а не только поставить их заключение под контроль органов опеки и попечительства, как это имеет место в отношении других сделок, выходящих за пределы бытовых и направленных на уменьшение имущества подопечных малолетних или признанных недееспособными лиц. Закон не запрещает малолетним и недееспособным лицам выступать субъектами договора дарения, но исключительно в качестве одаряемого.

Запрещено выступать субъектами договора дарения на стороне одаряемого государственным служащим и служащим органов муниципальных образований, если имущество в дар передается в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.

Договор дарения не может заключаться в случае, если его субъектами - и на стороне дарителя, и на стороне одаряемого - выступают коммерческие организации. Здесь важно подчеркнуть, что не допускается именно дарение, а не вообще заключение любых сделок, не содержащих условия о встречном предоставлении со стороны одной из коммерческих организаций, участвующих в сделке.

Кроме запрещения дарения законом предусмотрены ограничения дарения в отношении юридических лиц, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Такие юридические лица вправе заключать договоры дарения любого имущества, как недвижимого, так и движимого, только с согласия собственника закрепленного имущества. Ограничение не распространяется на обычные подарки.

Еще одним случаем ограничения является дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, которое допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных для распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности (п. 2 ст. 576 ГК РФ). Недвижимым имуществом, являющимся общей совместной собственностью супругов, супруг (титульный собственник) вправе распорядиться только при наличии предварительного нотариально удостоверенного согласия другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Хотя в п. 2 ст. 576 ГК РФ отсылка дана только к ст. 253 ГК РФ, специальная норма, установленная семейным законодательством, по мнению автора, применяется и к дарению.

Закон предусматривает дополнительные условия для совершения дарения представителем дарителя: доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, является ничтожной. Это означает, что дарение не может быть произведено на основании генеральной доверенности.

Государственная регистрация договора дарения недвижимости. В соответствии с п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения любого недвижимого имущества, а не только жилых домов, квартир и иных жилых помещений, как-то установлено для договора купли-продажи, подлежит государственной регистрации.

Следовательно, в случае заключения обычного договора дарения недвижимости совершаются два регистрационных действия:

- государственная регистрация договора дарения независимо от целевого назначения предмета договора (жилое или нежилое);

- государственная регистрация права собственности одаряемого.

Если предметом договора дарения является доля в праве общей собственности, то соблюдения правил о преимущественной покупке и согласия остальных участников общей долевой собственности на государственную регистрацию не требуется, так как сделка безвозмездная (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

В случае обещания дарения недвижимости проводится только государственная регистрация сделки.

После исполнения договора сторонами регистрируется переход права по заявлению дарителя и одаряемого. В случае если сделка была зарегистрирована, а затем по основаниям, предусмотренным законом, даритель отказался от исполнения договора, то запись о сделке погашается на основании соглашения сторон, а в случае спора - на основании решения суда.

Неочевиден ответ на вопрос о том, подлежит ли государственной регистрации договор пожертвования недвижимого имущества, поскольку прямо в ст. 582 ГК РФ требование о регистрации договора пожертвования недвижимого имущества не предусмотрено, однако систематическое толкование нормы п. 3 ст. 574 ГК РФ, а также п. 6 ст. 582 ГК РФ позволяет сделать вывод:

- государственной регистрации подлежит договор пожертвования как сделка;

- государственной регистрации подлежит право собственности одаряемого.