Лекция № 2. Договор мены. Договор дарения.

План лекции:

1. Понятие, элементы и содержание договора мены.

2. Понятие и элементы договора дарения.

3. Содержание договора дарения.

4. Ответственность сторон по договору дарения. Основания прекращения договора дарения.

5. Правовое регулирование рентных отношений в РФ.

Вопрос1.

Договор мены- это гражданско-правовой договор, по которому стороны взаимообязываются передать друг другу товары в собственность (ст.567 ГК РФ).

Правовая характеристика договора мены:

Ö консенсуальность

Ö бессрочность

Ö возмездность

Ö двустороннеобязанность

Ö каузальность

Если стоимость обмениваемых товаров неодинакова, то в соответствии с п.2 ст. 568 ГК РФ сторона, передающая более ценную вещь, имеет право требовать от другой стороны соразмерной доплаты.

Элементы договора мены:

Ö стороны — могут выступать граждане и юридические лица, обладающие тем или иным видом дееспособности; Государство, его образования и органы местного самоуправления не могут выступать сторонами по договору мены, поскольку натуральный обмен противоречит принципам бюджетного устройства государства;

Ö предмет — любое имущество, не изъятое из гражданского оборота;

Ö цена — стоимость каждого из обмениваемых товаров;

Ö срок — определяется по соглашению сторон и не является существенным условием;

Ö форма — соответствует общим требованиям;

Ö содержание — идентично содержанию договора купли-продажи; в некоторых случаях передача товаров по договору мены может происходить не одновременно; при этом право собственности в отношении передаваемых товаров возникает у сторон в момент последней передачи; риск случайной гибели переходит к стороне в момент передачи товара.

Вопрос 2.

Договор дарения — это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать имущество в собственность другой стороне (одариваемому), либо освобождает либо обязуется освободить последнего от исполнения имущественной обязанности.

Правовая характеристика:

Ö может быть реальным либо консенсуальным;

Ö безвозмездный;

Ö двусторонний

Ö бессрочный;

Ö взаимообязывающий (силлогматический);

Ö каузальный;

Ö нефидуциарный.

Элементы договора дарения:

Ö стороны — любые субъекты права, обладающие тем или иным видом дееспособности (государственные служащие и работники социальной сферы могут получать подарки менее 5 МРОТ);

Ö предмет — любое имущество, не изъятое из гражданского оборота и имущественные права с освобождением от исполнения имущественной обязанности;

Ö форма — соответствует общим правилам;

Ö срок — не является существенным условием и может определяться сторонами;

Ö цена — стоимость передаваемого имущества для того, что определяется формой договора.

Вопрос 3.

Содержание договора дарения:

Ö Права и обязанности дарителя:

o основной обязанностью дарителя является передача дара; все требования по передаче дара соответствуют требованиям о передаче в договоре купли-продажи;

o даритель вправе отказаться от исполнения договора, если:

§ после заключения договора его имущество или семейное положение или состояние здоровья ухудшились настолько, что исполнение договора приведет к существенному снижению его уровня жизни;

§ если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю тяжелые повреждения;

отказ от исполнения договора дарения невозможен по вышеуказанным основаниям в отношении к «обычным» подаркам (менее 5 МРОТ).

Ö Права одаряемого:

o одаряемый в праве получить дар;

o одаряемый обязан принять дар;

o одаряемый вправе отказаться от принятия дара (если речь идет о реальном договоре дарения); в некоторых консенсуальных договорах дарения на одаряемого возлагается обязанность использовать переданное ему имущество в общественно-полезных целях — такие договоры дарения называются пожертвованиями.

Вопрос 4.

Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора дарения строится на общих основаниях, предусмотренных в гл.25 ГК РФ. Вместе с тем, учитывая характер договора дарения, закон предусматривает ряд особенностей, ограничивающих ответственность сторон:

Ö в соответствии с п.3 ст. 573 ГК РФ ответственность за убытка, причиненные дарителю отказом одаряемого от принятия дара, если договор был заключен в письменной форме, ограничивается возмещением реального вреда;

Ö по ст. 580 ГК РФ вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого вследствие недостатков подаренной вещи подлежит возмещению дарителем.

Эти общие положения деликтной ответственности в случае договора дарения конкретизируются указанием на то, что даритель отвечает за недостатки вещи, если они возникли до ее передачи одаряемому, не относятся к числу явных и если даритель знал о них, но не предупредил одаряемого.

Основания прекращения договора дарения:

Ö по соглашению сторон;

Ö в одностороннем порядке (ст. 450 и 451 ГК РФ);

Ö отказ одаряемого от дара ведет к прекращению договора дарения;

Ö если после заключения договора имущественное, семейное положение дарителя изменилось настолько, сто это приведет к существенному снижению его уровня жизни;

Ö если одаряемый совершил покушения на дарителя или членов его семьи или близких родственников;

Отмена договора дарения (ст.578 ГК РФ):

Ö если одаряемый совершил покушение на дарителя;

Ö если одаряемый обращается с полученной вещью ненадлежащим образом, что создает угрозу ее утраты;

Ö если даритель пережил одаряемого при условии, что такое основание было предусмотрено в договоре.

Правовые последствия отмены договора дарения:

Ö в случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она к моменту отмены сохранилась;

Ö если одаряемый произвел отчуждение вещи с целью избежать ее возврата, то к нему могут быть предъявлены требования о возмещении убытков.

Вопрос 5.

Договор ренты — гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает в собственность другой стороне (плательщику ренты) имущество, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму в определенный период времени. Либо предоставить иное содержание получателю ренты.

Правовая характеристика:

Ö Реальный (но не используется в момент передачи);

Ö Одностороннеобязывающий (у получателя ренты не возникает никаких обязанностей);

Ö Возмездный;

Ö Каузальный;

Ö Нефидуциарный;

Ö Бессрочный (если указан срок, то это не договор ренты).

Особенности договора ренты:

Ö Договор ренты является гражданско-правовым договором, который в обязательном порядке подлежит нотариальному удостоверению (ст. 584 ГК РФ);

Ö Если предметом договора ренты является здание или сооружение, то рента обременяет и тот земельный участок, на котором находится здание;

Ö После заключения договора ренты, имущество, переданное под ее выплату, становится заложенным, т.к. получатель ренты в случае неисполнения плательщиком ренты своих обязательств, может удовлетворить свои требования за счет имущества.

Виды договора ренты:

Ö В силу прямого указания закона договоры ренты делятся на:

o Договор постоянной ренты;

o Договор пожизненной ренты;

o Договор содержания с иждивением.

Ö В зависимости от того, какое имущество передается под выплату ренты, могут выделяться:

o Договор ренты, предметом которого является движимое имущество;

o Договор ренты, предметом которого является недвижимое имущество;

Ö В зависимости от того, на каких началах передается имущество под выплату ренты:

o Договор ренты, по которому имущество передается безвозмездно;

o Договор ренты, по которому имущество передается возмездно;

Правовая характеристика постоянной ренты (ст.589 ГК РФ):

Ö Получателями постоянной ренты могут выступать как граждане (физические лица), так и некоммерческие юридические лица, если это не противоречит целям их деятельности. Плательщиками постоянной ренты могут быть любые субъекты гражданского права, обладающие тем или иным видом дееспособности.

Ö Постоянная рента как имущественное право может передаваться по наследству или переходить в порядке правопреемства к вновь образованным юридическим лицам.

Ö Предметом договора постоянной ренты с одной стороны выступают вещи, переданные под невыплату, а с другой стороны — рентные платежи.

Ö Срок договора ренты определяется его сутью.

Ö Цена договора постоянной ренты определяется по соглашению сторон и соответствует размеру рентных платежей за обусловленный в договоре период.

Закон не устанавливает минимальный размер рентных платежей по договору постоянной ренты.

Если в договоре не определена периодичность рентных платежей, то они должны осуществляться не позднее 1-го числа следующего квартала.

Основания прекращения договора постоянной ренты:

Ö по соглашению сторон;

Ö по основаниям, предусмотренным в ст. 450-451 ГК РФ;

Ö обязательства по выплате ренты могут прекращаться в результате случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты, если:

o это имущество было передано безвозмездно;

o если плательщик потребует прекращения обязательства по выплате ренты.

Ö Обязательство по выплате постоянной ренты прекращается, если плательщик выкупает ее.

Правила выкупа ренты:

Ö Право плательщика на выкуп ренты носит безусловный характер (никто не может лишить такого права, даже если это оговорено в договоре). Вместе с тем, это право в договоре может быть ограничено указанием на определенные сроки или события, а именно:

o постоянная рента не может быть выкуплена при жизни ее получателя;

o постоянная рента не может быть выкуплена в течении 30 лет с момента заключения договора.

Ö Для того, чтобы воспользоваться вышеуказанным правом, плательщик ренты в письменной форме должен известить об этом получателя не позднее, чем за три месяца до фактического прекращения исполнения обязательств.

Ö Обязанность по выплате ренты не снимается с плательщика до тех пор, пока получателю ренты не будет выплачена вся сумма выкупа, если иной порядок не предусмотрен договором.

Ö Выкупная цена определяется сторонами в договоре, при этом она не является его существенным условием (ст.594 ГК РФ).

Ö Если выкупная цена в договоре не определена,

o а имущество передано под выплату ренты возмездно, то выкуп осуществляется по цене, раной сумме годовых рентных платежей;

o а имущество было передано под выплату ренты безвозмездно, то выкупная цена складывается из стоимости переданного имущества и суммы рентных платежей за год.

Ö В случаях, предусмотренных ст. 593 ГК РФ, получатель постоянной ренты имеет право требования ее выкупа:

o Просрочка плательщиком выплаты ренты более, чем на 1 год;

o Признание плательщика ренты неплатежеспособным;

o Если недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или поделено между несколькими субъектами права.

Правовая характеристика пожизненной ренты:

Ö Получателями пожизненной ренты могут быть физические лица (граждане);

Ö Плательщиками могут быть физические и юридические лица, обладающие тем или иным видом дееспособности.

Ö Допускается установление пожизненной ренты в отношении нескольких лиц.

Ö Если в договоре доли получателей не определены, то они признаются равными;

Ö В случае смерти одного из получателей ренты происходит приращение его доли к долям других получателей, если иное не предусмотрено в договоре.

Ö В силу прямого указания закона размер рентных платежей не может быть менее 1 МРОТ, причем рентные платежи по вышеуказанному договору должны осуществляться не менее одного раза в месяц.

Основания прекращения пожизненной ренты:

Ö по соглашению сторон;

Ö по основаниям, предусмотренным ст. 450-452 ГК РФ;

Ö в случае смерти получателя ренты.

В случае гибели или случайного повреждения имущества, передаваемого под выплату ренты, плательщик ренты не освобождается от ее уплаты.

Плательщик пожизненной ренты в принципе не может ее выкупить по своей инициативе. По инициативе получателя пожизненная рента может быть выкуплена.

Правовая характеристика пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ):

Ö субъектами договора пожизненного содержания с иждивением выступают те же субъекты, что и по договору пожизненной ренты;

Ö если в других документах ренты плательщик передает получателю денежные суммы, то по данному договору плательщик ренты оказывает услуги на определенную сумму, причем сумма этих услуг не может быть менее 2 МРОТ в месяц; получатель ренты также может воспользоваться правом требования выкупа ренты; отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, сдача его в аренду, передача в залог могут осуществляться только с предварительного согласия получателя.

 

Лекция № 3. Договор аренды. Общие положения.

План лекции:

1. Понятие и элементы договора аренды.

2. Содержание договора аренды.

3. Прекращение договора аренды. Право арендатора на возобновление договора.

Вопрос 1.

Договор аренды — это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать за плату другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ).

Правовая характеристика договора аренды как сделки:

Ö консенсуальный

Ö возмездный

Ö взаимообязывающий

Ö нефидуциарный

Ö каузальный

Ö не является срочным, но может быть срочным, может быть бессрочным.

Элементы договора аренды:

Ö стороны — арендатор и арендодатель; сторонами могут быть любые субъекты права, обладающие тем или иным видом дееспособности;

Ö предмет — является его существенным условием; предметом может являться имущество непотребляемое и индивидуально определенное (не изъятое из гражданского оборота); предметом договора аренды не могут быть деньги, подавляющее большинство ценных бумаг, за исключением процентных облигаций и простых акций);

Ö

Ö

Ö форма договора аренды подчиняетсяобщим правилам, закрепленным в ст. 159-161 ГК РФ, но есть и специальные правила: в соответствии со ст. 609 ГК РФ, все договоры аренды, заключаемые на срок более года, должны заключаться в письменной форме;

Ö цена договора — арендная плата — не является существенным условием и определяется по соглашению сторон (ст.614 ГК РФ);

Ö срок — не является существенным условием и определяется по соглашению сторон.

Если срок действия договора аренды в нем не указан, то по инициативе любой из сторон он может быть прекращен. При этом сторона, желающая расторгнуть договор, должна в письменной форме известить другую сторону о своем желании не позднее, чем за три месяца, если предметом договора является недвижимое имущество, и не позднее одного месяца, если предметом договора аренды является движимое имущество.

Вопрос 2.

Договор аренды является взаимообязывающим (обязанности активного типа):

Ö Обязанности арендодателя:

o Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст.611 ГК РФ); при обнаружении в имуществе недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать:

§ безвозмездно их устранения,

§.

§ соразмерного уменьшения арендной платы,

§ удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы,

§ потребовать расторжения договора;

Недостатки, за которые арендодатель не отвечает:

если они были оговорены при заключении договора;

если они были уже известны арендатору;

если недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества (явные недостатки);

арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество; при неисполнении арендодателем вышеуказанной обязанности, арендатор имеет право:

требовать уменьшения арендной платы;

требовать расторжения договора;

Эти требования могут сопровождаться требованием о возмещении убытков (ч. 2 ст.613 ГК РФ).

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт, если иное не предусмотрено договором; капитальный ремонт — это такое восстановление основных частей арендованного имущества, без которого это имущество нельзя использовать по назначению. Нарушение арендодателем вышеуказанной обязанности дает право арендатору по своему выбору:

самостоятельно произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью и взыскать с арендодателя стоимость этого ремонта или зачесть его в счет арендной платы;

требовать соразмерного уменьшения арендной платы;

требовать досрочного расторжения договора.

Все эти действия арендатора могут сопровождаться требованием о возмещении убытков.

арендодатель обязан возместить стоимость неотделимых улучшений за счет арендатора с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

Ö Обязанности арендатора:

o арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если они не определены, то в соответствии с назначением имущества;

o арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом;

o арендатор обязан вернуть арендованное имущество при прекращении договора аренды в том состоянии, в котором он его получил с учетом износа или в состоянии, предусмотренном договором;

o арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено договором;

o арендатор не имеет право сдавать арендуемое имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды, передавать арендные права в залог, вносить их в качестве взноса в уставной капитал юридических лиц, если только такая возможность напрямую не предусмотрена договором.

Вопрос 3.

Основания прекращения договора аренды:

à договор аренды может прекращаться по взаимному соглашению сторон;

à если истек срок, на который он был заключен;

à если ликвидировалось юридическое лицо, вне зависимости от того, выступало ли оно арендатором или арендодателем;

à в случае смерти арендатора, если заключение договора аренды было обусловлено личными качествами арендатора;

à в одностороннем порядке по решению суда, если:

o арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора или назначением имущества;

o арендатор существенно ухудшает арендуемое имущество;

o арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату;

o арендатор не производит текущего или капитального ремонта;

o арендодатель не предоставляет имущество арендатору;

o арендатор обнаружил в имуществе недостатки, за которые отвечает арендодатель;

o арендодатель не производит текущего или капитального ремонта;

à в связи с существенным изменением обстоятельств, при которых договор аренды был заключен.

Прекращение договора аренды предоставляет преимущественное право арендатору на заключение договора аренды на новый срок (если ранее договор был заключен на новый срок).

Порядок перезаключения договора аренды:

арендатор обязан письменно сообщить арендодателю о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре; если такой срок не указан, — то не позднее одного месяца до истечения действия договора;

при заключении договора на новый срок его условия могут быть изменены.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, но в течение одного года со дня истечения срока договора заключил договор в отношении этого имущества с другим лицом, то арендатор вправе по своему выбору:

à в судебном порядке потребовать перевода прав и обязанностей по заключенному договору на себя плюс возмещение убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор аренды считается продленным или возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.