Договор об ипотеке и его существенные условия.

Предметом ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат (исключение составляют индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ипотека которых не допускается) (ст. 74 Закона об ипотеке);

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) объекты незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ (ст. 5 Закона об ипотеке).

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Вследствие недопущения ипотеки земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. В ст. 446 ГПК РФ, содержащую перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание, были внесены дополнения. Суть дополнений сводится к тому, что теперь допускается обращение взыскания на жилое помещение (его части), даже если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем ему помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, в случае, если оно было заложено по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт; то же касается земельных участков, на которых расположены жилые дома и их части, а также земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности, если они являются предметом ипотеки и на такие земельные участки в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание <*>.

Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Следует обратить внимание также и на то обстоятельство, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Субъектами ипотеки являются залогодатель и залогодержатель. Как правило, залогодателем имущества выступает должник по основному обязательству, обеспечиваемому залогом, хотя закон не исключает того, что обеспечение исполнения предоставляется не самим должником по основному договору, а третьим лицом. Тем не менее независимо от того, кто выступает залогодателем (должник или третье лицо), недвижимая вещь, передаваемая в залог, должна принадлежать ему на праве собственности. В отдельных случаях залогодателем вправе выступать и субъект хозяйственного ведения - унитарное государственное или муниципальное предприятие. В соответствии с п. 2 ст. 18 ФЗ о государственных и муниципальных унитарных предприятиях государственное или муниципальное предприятие не вправе отдавать в залог принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия собственника имущества. То же правило распространяется и на казенные предприятия. В отличие от имущества унитарных и казенных предприятий имущество, закрепленное собственником за учреждением или приобретенное за счет средств, полученных по смете, в залог вообще передаваться не может, однако недвижимое имущество, приобретенное на средства, полученные от разрешенной и приносящей доходы деятельности, учреждение вправе сдавать в залог самостоятельно.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке). Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников (п. 2 ст. 7 Закона об ипотеке).

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, в принципе возможна и осуществляется в порядке, установленном законодательством для совершения сделок с имуществом подопечных: от имени недееспособных и малолетних выступают их законные представители (опекуны первых, а также родители, усыновители, опекуны вторых), ограниченные в дееспособности граждане, а также несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать такие сделки с согласия попечителей или родителей. Однако в соответствии со ст. 37 ГК РФ на передачу имущества в залог необходимо получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

Залогодержателем может выступать кредитор по любому гражданско-правовому обязательству, каких-либо специальных требований закон к залогодержателю не предъявляет.

В законодательстве предусмотрены особые требования к форме договора об ипотеке и его содержанию.

Применительно к форме договора об ипотеке следует иметь в виду, что ФЗ от 30.12.2004 N 216-ФЗ <*> отменено требование об обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке. В соответствии с п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке установлено, что договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Перечень существенных условий договора об ипотеке весьма обширен. К существенным условиям договора об ипотеке относятся:

- предмет ипотеки;

- его оценка;

- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Что касается таких условий, как существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, то они относятся не к отношениям, вытекающим из договора об ипотеке, а к основному обязательству. Размер исполнения основного обязательства передаваемым в залог недвижимым имуществом должен быть определен договором.

При отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному из названных существенных условий договор об ипотеке не может считаться заключенным.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Государственная регистрация ипотеки.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя, такое правило содержится в п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке (в ред. от 30.12.2004), тогда как в п. 1 ст. 29 Закона о государственной регистрации содержится иное правило, согласно которому государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. Следует обратить внимание на то, что процитированная норма действует в редакции ФЗ от 09.06.2003 N 69-ФЗ и не была изменена, несмотря на то, что в Закон о государственной регистрации вносились изменения практически одновременно с внесением изменений в Закон об ипотеке. По мнению автора, коллизия в этом случае должна быть разрешена не в пользу более позднего законодательного акта, иначе регулирующего аналогичные отношения, а в пользу специального закона. Это тем более справедливо, что согласно ст. 19 Закона об ипотеке "ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", т.е. сам Закон об ипотеке во всем, что касается порядка государственной регистрации ипотеки, отдает преимущество Закону о государственной регистрации.

При государственной регистрации ипотеки, возникающей на основании договора об ипотеке, осуществляется внесение в ЕГРП регистрационной записи как о договоре об ипотеке (в подразд. III-4 ЕГРП), так и об обременении права собственности залогодателя на жилое помещение, являющееся предметом договора об ипотеке (в подразд. III-2 ЕГРП). Если предметом договора об ипотеке являются несколько объектов недвижимости, то записи об обременении прав на эти объекты недвижимости вносятся в подразд. III-2 соответствующих разделов ЕГРП по каждому объекту недвижимости.

Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:

- договор об ипотеке и его копия;

- документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

- документ об уплате государственной пошлины;

- иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ипотека в силу закона (например, в случае продажи недвижимости в кредит с рассрочкой платежа) также подлежит государственной регистрации. Основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона является регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором. Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Такая регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП.

Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.

Государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц при:

непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из следующих документов:

- договора об ипотеке и его копии;

- документов, указанных в договоре об ипотеке в качестве приложений;

- документа об уплате государственной пошлины;

- иных документов, необходимых для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, в соответствующих случаях представляется закладная, оформленная в соответствии с требованиями Закона об ипотеке (п. 1 ст. 14), а также ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии;

Принимая решение об отложении государственной регистрации ипотеки, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении требований указанного органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано.

При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона - на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а при государственной регистрации ипотеки в силу закона - копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве также и копию закладной с приложениями.