Договоры отчуждения недвижимого имущества и о залоге имущества, подлежащего регистрации

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение; квартиру, дом или другое недвижимое имущество. Договор купли-продажи недвижимости должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, который подписывается сторонами. Нотариальная форма для договоров продажи недвижимости не требуется. Однако переход права собственности по договору недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации, порядок которой регулируется ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

В случаях, когда продавец и покупатель (собственник и приобретатель) недвижимого имущества придут к соглашению о нотариальной форме договора отчуждения недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации (жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка), такой договор удостоверяется по месту нахождения этой недвижимости нотариусом, совершающим на основании выданной ему лицензии нотариальные действия в том нотариальном округе, в пределах территории которого расположена отчуждаемая недвижимость. При нотариальном удостоверении договора нотариус в первую очередь проверяет принадлежность отчуждаемого имущества продавцу (собственнику): правоустанавливающим документом, подтверждающим принадлежность на праве собственности отчуждаемой недвижимости продавцу (собственнику), могут быть свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство, договор о передаче недвижимости в результате приватизации, договоры купли-продажи, дарения, мены или любые иные документы, оформление которых допускается законодательством РФ для надлежащего подтверждения права собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество. На перечисленных документах в обязательном порядке должна быть отметка о регистрации права собственности, проставляемая государственным или муниципальным органом, в компетенцию которых входит регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При удостоверении договоров отчуждения недвижимости нотариус проверяет, имеется ли запрещение отчуждения или арест. Независимо от того, что в справке бюро технической инвентаризации есть сведения об отсутствии запрещения и ареста, нотариус должен проверить наличие этих данных по документам нотариальной конторы, о чем делается отметка в договоре. При наличии такого запрещения договор купли-продажи недвижимости как единого объекта или любой ее части может быть удостоверен лишь при согласии кредитора и приобретателя на перевод долга на приобретателя, а при наличии ареста — только после снятия ареста.

Договор об отчуждении жилого дома (части дома), квартиры, приобретенных после регистрации брака и являющихся общей собственностью супругов, может быть удостоверен лишь при наличии письменного согласия другого супруга на предполагаемое отчуждение. В том случае, если в заявлении другого супруга о согласии на отчуждение дома (части дома), квартиры, дачи и т.д., являющихся совместной собственностью супругов, указано, кому персонально он согласен продать или подарить это совместно приобретенное имущество или указана цена и другие условия продажи, нотариус при отчуждении обязан проверить, соблюдены ли указанные в заявлении супруга условия.

Согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества не требуется, если из правоустанавливающих документов и свидетельства о браке следует, что отчуждаемое имущество является не общей, а личной собственностью одного из супругов.

В случае отчуждения доли недвижимого имущества одним из участников общей долевой собственности нотариус должен убедиться в том, что продавцом соблюдены требования ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этой статьей, при продаже доли в праве обшей собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Отчуждение доли в общей совместной собственности может быть осуществлено лишь после ее определения и соблюдения всех требований, предъявляемых к отчуждению доли в общей собственности.

Нормативно-правовыми актами РФ утверждены типовые формы отдельных правоустанавливающих документов:1) Свидетельство на право собственности;2) Свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения,3) Свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования;4) Государственный акт на право собственности на землю;5) Свидетельство о праве собственности на землю.

Залог имущества.

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования). Исключение составляет имущество, изъятое из оборота, требования, которые неразрывно связаны с личностью кредитора, к примеру, требования об алиментах, и иные права, уступка которых другому не допускается законом.

Залог недвижимого имущества именуется ипотекой. Договор об ипотеке, договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежат нотариальному удостоверению.

Договоры о залоге недвижимого имущества удостоверяются нотариусом по месту нахождения этого имущества. Кроме правоустанавливающего документа, нотариус истребует справку бюро технической инвентаризации, проверяет отсутствие запрещений отчуждения и ареста. В тексте договора указывается предмет залога, его оценка, существо, размер и сроки обязательства, в обеспечении которого осуществляется залог.

При удостоверении договора залога квартиры, дома одновременно налагается запрещение отчуждения закладываемого имущества. Договор о залоге (об ипотеке) недвижимого имущества должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для государственной регистрации сделок с соответствующим имуществом. Это требование является обязательным, и без его выполнения договор об ипотеке признается недействительным.

При ипотеке земельного участка применяются аналогичные правила. Необходимо учесть, что при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, если это не предусмотрено договором залога (ипотеки). Если такое условие в договоре не предусмотрено, залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный участок имеет право ограниченного пользования той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

Статья 56. Удостоверение договоров о возведении жилого дома, отчуждении жилого дома и другого недвижимого имущества

Договор о возведении жилого дома на отведенном земельном участке удостоверяется нотариусом по месту отвода земельного участка.

Удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества.

 

19. Завещание — это личное распоряжение гражданина принадлежащим ему имуществом на случаи смерти. Назначение завещания состоит в том, чтобы определить порядок перехода всего наследственного имущества или его части к определенным лицам, а также к государству или отдельным юридическим лицам и иным организациям. В этом и заключается отличие наследования по завещанию от наследования по закону: назначение наследников и порядок распределения имущества между ними зависят исключительно от воли завещателя.

Завещание является односторонней сделкой, из чего следует, что для совершения завещательного распоряжения не требуется встречного волеизъявления наследника.

Завещание должно быть составлено в письменной форме. с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и нотариально удостоверено. Нотариус обязан разъяснить завещателю его права и обязанности по составлению завещания (вытекающие из наследственных правоотношений) и оказать ему содействие в составлении проекта завещания. Если же проект завещания представлен нотариусу уже составленным, он обязан проверить содержание завещания и законность сделанных завещателем распоряжений. В указанных случаях нотариус для выяснения действительной воли завещателя должен побеседовать с завещателем без посторонних лиц.