Основні проблеми та перспективи розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні

 

Проблема розвитку іпотечного ринку кредитування в Україні з кожним роком стає більш актуальною, що пов'язано насампе­ред із зростанням обсягу вільних коштів, нагромаджених у населення за роки незалежності України. До того ж купівля житла була і запишається інвестиціями з досить непоганими дивідендами.

Особливість становлення іпотеки в Україні полягає в тому, що її законодавче закріплення при фактичному використанні банками з 2000 р. відбулося у 2004 році, а реальне застосування стандартів іпотеч­ного кредитування стало можливим лише на початку 2006 р.

Недоліки в українському законодавстві стосовно іпотечного кредитування зумов­люють ряд причин, які призвели до того, що банки на певному етапі розвитку знизили обсяги кредитування під заставу нерухомого майна.

Тому дуже важливим є не тільки питання удосконалення чинної системи законодав­ства стосовно ринку іпотеки, а й розробки таких принципів функціонування ринку іпо­течного кредитування, які відображали б позитивний міжнародний досвід у цій сфері і були зрозумілими та прийнятними для іноземних інвесторів.

Говорячи про перспективи розвитку іпо­течного кредитування в Україні, слід згадати наявні проблеми законодавчого забезпе­чення цього процесу.

Сьогодні банки надають іпотечні кредити, керуючись Законом "Про банки і банківську діяльність". Про кредит у ньому зазначено лише те, що це зобов'язання боржника по­вернути заборгованість, заплатити відсотки та інші збори", але нічого не зазначено про право кредитора захищати свої активи від цінових та інфляційних ризиків. У законі та­кож не визначено порядок проведення інде­ксації довгострокової заборгованості та за­стосування змінної відсоткової ставки, хоча це й не заборонено.

Закон України „Про банки і банківську діяльність” розділяє зобов'язання позичальника повер­нути борг і його зобов'язання сплачувати відсотки. Але такий вид кредиту, як купівля кредитором основної суми кредиту, виявив­ся поза цим Законом. Не визначено в цьому документі і зміст, наприклад, таких понять, як амортизація основної суми кредиту, його ціни тощо [3, 301].

Після набуття чинності Законом України „Про іпо­течне кредитування, операції з консолідо­ваним іпотечним боргом та іпотечні серти­фікати” банки отримали можливість оформ­ляти довгострокові кредити як купівлю бор­гу, що підлягає амортизації протягом трива­лого часу.

Крім того, цим Законом передбачено ви­користання специфічного іпотечного цінного папера – заставної. Згідно із Законом, за­ставна є борговим цінним папером, що за­свідчує право його власника на отримання відповідних коштів у рахунок погашення бо­ргу, забезпеченого заставою конкретної нерухомості.

Більшість кредитів, які банки пропонують приватним особам, дуже дорогі, термін – закороткий, а процедура їх отримання ча­сом дуже складна. Але конкуренція на ринку фінансових послуг змушує банки вступати до боротьби за клієнта, пропонуючи більш вигідні умови, знижуючи відсоткові ставки чи розмір першого внеску, подовжуючи терміни кредитування тощо.

Сьогодні частка іпотечних кредитів у портфелях українських банків почала стрім­ко зростати, що свідчить про значне пожва­влення на іпотечному ринку.

Нещодавно було створено Державну іпотечну установу (ДІУ), завданням якої є на­дання допомоги комерційним банкам у по­шуку дешевих фінансових ресурсів, які ста­нуть базою для видачі дешевих кредитів населенню. Діяльність ДІУ має сприяти зниженню ставок за кредитами та збільшен­ню їх термінів. ДІУ має розробити та запро­вадити єдині стандарти, керуючись якими банки отримуватимуть від неї кредитні ре­сурси.

Сьогодні діють дві загальні схеми іпотеч­ного фінансування для населення – ринкова і дотаційна (компенсація відсотків за раху­нок Державного бюджету). Бюджетні кошти можна використовувати досить ефективно, компенсуючи банкам ризики чи початковий внесок позичальників. Банки охоче йдуть на співпрацю з державою.

Схеми іпотечного кредитування, що реа­лізуються в різних регіонах держави, відрізняються інфраструктурою, умовами кредитування тощо. Але якою б не була ця схема, усі банки зацікавлені в гарантовано­му поверненні позичальниками отриманих кредитів або в разі їх неповернення – отри­манні неушкодженого майна. Це свідчить про страхові відносини як обов'язковий інститут іпотеки.

Загалом страхування іпотеки вигідне для всіх головних учасників ринку іпотечного кредитування. Такий вид страхування за­безпечує кредиторам зниження ризику, збі­льшення обсягів кредитування, а також сприяє удосконаленню самого механізму кредитування. Для позичальника страху­вання іпотеки забезпечує впевненість у по­гашенні кредиту в разі своєї неплатоспроможності. Для ринку нерухомості – це сти­мулювання як кредиторів, так і позичальни­ків до реалізації іпотечної програми.

Становлення такої моделі іпотечного фі­нансування значною мірою залежить від природи існуючої інституційної структури, наявності необхідної законодавчої бази та інших умов.

Як основні фактори, які сприяють проблемам на ринку іпотечного кредитування варто виділити такі: недосконалість чинного законодавства (наприклад, існуючі проблеми звернення стягнення при неповерненні кредиту); висока ціна фінансових ресурсів на вну­трішньому фінансовому ринку, що зумовлює високі відсоткові ставки за креди­тами; відсутність комплексної програми розви­тку ринку іпотечного кредитування в Україні; відсутність національних та іноземних інституціональних інвесторів тощо.

Але не можна не відзначити позитивні моменти, найважливішими з яких є такі: сформований ринок житла, ціни на яко­му мають тенденцію до зростання; наявність банків, що мають досвід робо­ти в галузі іпотечного кредитування; зростання зацікавленості держави у стимулюванні розвитку іпотечного житлового кредитування та ін.

Урядова програма "Територія якісного життя" передбачає розвиток іпотечного кре­дитування житлового будівництва і можли­вість отримання довгострокових кредитів від 10 до 30 років під 2-6% річних (при нинішніх 16-18% у грн.). Крім того, сьогодні фахівці ДІУ розроб­ляють моделі співпраці за програмами мо­лодіжного кредитування [3, 302].

Організація процесу звернення стяг­нення є одним із основних питань при вирішенні долі іпотеки. Незважаючи на позитивні зміни в законодавстві стосовно цієї проблеми, вона все ще є однією з найважче вирішуваних як у зако­нодавчому, так і у виконавчому аспектах. Основні проблеми, пов'язані з проце­сом передачі права власності на неру­хомість і оформленням його іпотеки:

1) ризики, пов'язані з передачею пра­ва власності на нерухомість;

2) тривалість і вартість процедури реє­страції прав власності на житлову нерухомість;

3) реєстрація іпотеки;

4) додаткова реєстрація іпотеки;

5) обов'язкове нотаріальне посвідчення договору іпотеки;

6) уступка права вимоги за основним зобов'язанням;

7) переоформлення іпотечної заставної;

8) права землекористування тощо.

Один із ризиків для іпотечних креди­торів, що виникає вже на початку про­цесу реєстрації, пов'язаний із необхідністю перерахування коштів іпотечного кредиту, наданого на придбан­ня житла, до моменту реєстрації права власності нового власника на це нерухо­ме майно і реєстрації його застави. Згідно з чинним законодавством покупець повинен перерахувати гроші за придбаваний об'єкт нерухомості на спеціальний депозитний рахунок нотаріуса до моменту нотаріального по­свідчення договору купівлі-продажу. Спеціальний депозитний рахунок нотаріуса відкривається ним у банку, ви­значеному Міністерством юстиції.

Діючий порядок укладення та офор­млення угод із придбання житлової нерухомості із залученням іпотечно­го кредиту й використанням депозит­ного рахунку нотаріуса є основною при­чиною низки проблем:

1) комерційні банки розглядають та­кий механізм оплати як ненадійну форму розрахунків, оскільки бракує законодав­ства, яке б регулювало операції, здійсню­вані через депозитний рахунок нотаріуса. Насправді законодавство не забороняє продавцю і покупцю погоджувати між со­бою спосіб розпоряджання кредитом після того, як банк перерахував гроші на депо­зитний рахунок нотаріуса. Крім того, досі немає механізму, що давав би кредитору змогу блокувати виплати з таких рахунків або відкликати кредит;

2) кредитні кошти банку перерахову­ються на депозитний рахунок нотаріуса в умовах браку належного забезпечення за кредитом, оскільки заставу придбаваного за рахунок кредиту нерухомого майна можна зареєструвати лише після передачі новому власнику права власності на нього. на що може піти до 38 днів. Протягом усього цього терміну кредитори несуть ри­зики, оскільки немає забезпечення за ви­плаченим іпотечним кредитом;

3) контроль за використанням кре­дитних коштів, перерахованих на депозитний рахунок нотаріуса, переходить до нотаріуса і банку, в якому цей депозит­ний рахунок відкрито. Таким чином, ко­мерційний банк, який надав іпотечний кредит, втрачає контроль над цільовим використанням перераховуваних коштів.

Діюча система реєстрації іпотеки створює можливість для здійснення неформальних платежів, до яких вдаються учасники договору, аби прискорити про­цес його укладення. Чинним законодавством передбачаєть­ся обов'язкове нотаріальне посвідчення всіх операцій із нерухомим майном. Звісно, обов'язкове нотаріальне посвідчен­ня договорів купівлі-продажу відіграє важливу роль у забезпеченні законності угод, та разом із тим обов'язкова участь но­таріусів у посвідченні договорів іпотеки викликає певні сумніви, отже, потребує додаткового аналізу як з погляду доціль­ності виконуваних ними функцій, так і з погляду ускладнення та здорожчання всьо­го процесу надання іпотечних кредитів, а також їх можливого подальшого продажу чи рефінансування. Нотаріальне посвід­чення договорів іпотеки триває до 10 днів, при цьому повинні бути присутніми всі сторони договору або їх уповноважені представники.

Вимога про обов'язкове нотаріальне посвідчення договорів іпотеки створює додаткові складнощі також при його зміні чи уступці прав вимоги третій сто­роні, оскільки знову ж таки діє вимога обов'язкової присутності всіх осіб, які беруть участь у даній операції. Ця вимо­га може гальмувати розвиток вторинно­го ринку іпотеки уже тому, що сторонам буде складно щоразу і не завжди у зруч­ний для них час з'являтися до нотаріуса.

Чинне законодавство з регулювання страхового ринку містить обмежений перелік об'єктів страхування. Зокрема, в ньому не передбачено можливості страхування від ризику, пов'язаного з утратою права власності на житлову нерухомість, яка є предметом іпотеки (титульне страхування), а також страхування кредитних ризиків, пов'яза­них із невиконанням позичальником зобов'язань за іпотечним кредитом.

Податкове законодавство не встанов­лює стимулюючого податкового режиму для основних учасників іпотечного рин­ку, наприклад, для кредиторів позичаль­ників, утримувачів іпотечних цінних паперів тощо.

З вищесказаного випливає, що Україна має давні європейські традиції земельного іпотечного кредитування, які на декілька десятиліть були перерваними. XX ст. додало нових особливостей іпотеці землі.

Згідно із Земельним кодексом України набувачами земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути лише громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту, досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва, та юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільсько­господарського виробництва.

Це положення є досить суперечливим, оскільки якщо земельна ділянка, яка перебуває в іпотеці, належить до земель сільськогосподарського призначення, то відповідно до Земельного кодексу іпотекотримачем такої земельної ділянки може бути лише банк, який має ліцензію на здійснення іпотечних операцій. А це означає, що у випадку звернення стягнення на земельну ділянку сільськогосподарського призначення банк як іпотекотримач не зможе її отримати у свою власність з метою виконання іпотекодавцем боргового зобов'язання.

Ще один важливий момент: якщо за цільовим призначенням передана в іпотеку земельна ділянка віднесена до таких, які відповідно до законодавства можуть перебувати лише у власності громадян, то у випадку звернення стягнення на таку ділянку вона може бути відчужена лише громадянам, а не юридичній особі.

Також на сьогодні в Україні немає єдиної централізованої і доступної громадськості системи реєстрації прав власності та обтяжень на нерухоме майно. Ре­єстрація іпотек в Україні здійснюється відповідно до Тимчасового положення, затвердженого постановою Кабінетом Міністрів України від 31 березня 2004 р. №410. Тримачем Державного реєстру іпотек визначено Міністерство юстиції України, а адміністратором – державне підприємство "Інформаційний центр" Міністерства юстиції України. Реєстратори – державні нотаріальні контори, приватні нотаріуси, які згідно з договорами, укладеними з адміністратором Реєстру, здійснюють державну реєстрацію іпотек та всі інші правочини з нерухомим майном.

Отже, кредитор не має гарантій щодо одночасного встановлення права власності боржника та наявних обтяжень на запропоновану для передачі в іпотеку нерухомість. Таким чином, кредитор не може бути впевнений у пріоритетності свого права вимоги щодо звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання боржником кредитного зобов'язання, що безпосередньо впливає на ліквідність та реалізаційну ціну предмета іпотеки.

Як показує світовий досвід, система державної реєстрації прав власності та обтяжень на будь-яке нерухоме майно, в т. ч. на землю, є ефективною лише за умови її здійснення в межах єдиного реєстру, за відсутності об'єктивних підстав для оцінки землі важко отримати кредит, відповідний до ціни застави (тобто, земельної частки). Відсутність ринку сільгоспземель не дає змоги використовувати землю як предмет іпотеки, насамперед для отримання довгострокових кредитів (терміном на 5-20 років), без яких неможливий інноваційний розвиток сільського господарства, за відсутності відповідної правової бази, а також безпосередньо такого інституту, як Державний земельний (іпотечний) банк. Необхідно розробити закони „Про іпотеку землі” і „Про Державний земельний (іпотечний) банк”.

Попри велику кількість наукових і практичних розробок із питань розвитку іпо­течного кредитування в Україні, іпотечний ринок фактично розвивається за депо­зитною моделлю та характеризується гіпертрофованою часткою житлового сегмен­та (близько 70 %). Показником рівня розвитку іпотечного ринку є співвідношення портфеля іпотечних кредитів і ВВП: якщо цей показних становить 15-20 % ВВП, іпотечний ринок характеризується як добре інтегрований; 10-15 % — розвинутий; 5-10 % — фрагментарний; до 5 % - нерозвинутий. Отже, вітчизняний іпотечний ринок можна визначити як фрагментарний.

Попри позитивну динаміку розвитку іпотечного кредитування в Украї­ні, визнати його рівень задовільним не можна; впровадження дворівневої моделі фінансування іпотечного кредитування в Україні відбувається надто повільно. Це, у свою чергу, загострює ризики, притаманні однорівневій моделі іпотечного рин­ку. Зокрема, короткострокові джерела фінансування довгострокових іпотечних ак­тивів первинних іпотечних кредиторів можуть призвести до загострення цінових ризиків і ризиків ліквідності іпотечних кредиторів, особливо малих і середніх бан­ків, які поступово обмежуватимуть надання іпотечних кредитів; неприйнятні для більшості населення умови кредитування, з огляду на високі процентні ставки, що залежать від рівня ставок за депозитами, посилюють вплив кредитного ризи­ку; загострюються й ризики, пов'язані із браком на фондовому ринку ліквідних фінансових інструментів.

Однією з нагальних проблем вітчизняного іпотечного рин­ку є практично цілковита відсутність в Україні довгострокового кредитування на­селення. Банки прагнуть звести до мінімуму ризик, обертаючи короткострокові кошти. До того ж існує велика кількість ризиків для кредиторів, які працюватимуть за програмою іпотечного кредитування на вторинному ринку нерухомості. Нині банки фінансують операції іпотечного кредитування переважно за рахунок депози­тів фізичних осіб, термін яких не перевищує трьох років, а іпотечні кредити нада­ються тільки від трьох років. Крім того, конкуренція спонукає підвищувати депо­зитні процентні ставки. Усе це збільшує процентні ризики та зменшує ліквідність банку.

Значними кроком у розвитку ринку іпотечних цінних паперів стало прийняття Закону України "Про іпотечні облігації", який визначає загальні умови випуску та обігу іпотечних облігацій.

Іпотечні облігації є досить привабливим об'єктом інвестування, що обумовлено досить високою надійністю та захищеністю даних фінансових інструментів. Їх власники мають певні переваги перед власниками корпоративних облігацій, оскільки виконання зобов'язань за іпотечним облігаціями забезпечене реальними та високоліквідним активами — нерухомістю.

Сьогодні стрімко зростає зацікавленість банків у розвитку іпотеки, оскільки конче потрібні надійні й достатні за обсягами довгострокові фінансові інструменти. Іпотека для українських банків поступово стане стабільним самостійним бізнесом, адже це сфера діяльності, в якій гарантовані високий рівень забезпеченості, висока норма рентабельності тощо. Доцільно зауважити, що до недавнього часу через відсутність офіційних статистичних даних було неможливо реально оцінити рівень розвитку національного ринку іпотеки. Проте внаслідок важливості та актуальності для України розвитку іпотечного кредитування у 2005 році Національний банк України запровадив спеціальну форму статистичної звітності банків, якою передбачено включення до плану рахунків бухгалтерського обліку банків України розділу "Іпотечні кредити", що дасть змогу відображати заборгованість за іпотечними кредитами фізичних і юридичних осіб у розрізі балансових рахунків та видів економічної діяльності. Ведення спеціальних рахунків дає змогу аналітикам мати реальну картину щодо обсягів іпотечного кредитування та відсоткових ставок за ним; обсягів застави за іпотечними кредитами та видами нерухомості.

Незважаючи на стагнаційні процеси у сфері нерухомості та кризу на світових фінансових ринках, український іпотечний ринок у 2007 році залишається одним з найбільш динамічних та перспективних сегментів кредитування.

В Україні прискорено набувають поширення технології іпотечного кредитування, тобто дедалі більше банків отримують досвід розробки і реалізації житлових іпотечних програм. Позитивним аспектом такої активізації стало відчутне загострення конкуренції між ними та залучення фінансового капіталу іноземних інвесторів в українські банки, що може призвести до суттєвого зниження процентних ставок за кредитами.

Важливе значення для розвитку іпотечних цінних паперів має створення Першого всеукраїнського бюро кредитних історій, діяльність якого сприятиме зниженню банківських ризиків і спрощенню процедури кредитування фізичних осіб, а клієнт, який має позитивну кредитну історію, зможе отримати кращі процентні ставки, вигідніші умови кредитування.

Іпотечний сегмент кре­дитного ринку – найпривабливіший для банків з огляду на порівняно високий рівень ліквідності. Однак успішна робота на цьому сегменті потребує конку­рентних переваг, тим більше в умовах посилення кон­куренції, яка спостеріга­ється сьогодні на вітчизняному банківському ринку.

У сучасних умовах фінансового ринку в Україні високі темпи розвитку вітчизняної банківської системи сьогодні визначаються насамперед роз­витком кредитного ринку, в тому числі його іпотечного сегмента як найліквіднішого банківського активу. Так, за 2007 рік кредитний портфель банківсь­кої мережі зріс на 74%, а іпотечний — на 89,5% [18].

У країні вже досить активно працює Державна іпотечна установа — інсти­туція другого рівня іпотечного креди­тування, з якою банки мають змогу на­лагодити плідне співробітництво, на ринок виходять усе нові іноземні банки.

При підготовці фінансово-економі­чного обґрунтування сек'юритизації активів важливо провести, по-перше, аналіз кредитної якості виділе­них для сек'юритизації іпотечних активів та, по-друге, аналіз якості управління даними активами.

Аналіз цієї інформації має надзвичайно важливе значення у майбутньому для визначення розміру додатково­го забезпечення, присвоєння рей­тингу, загального структурування та транслювання потоків платежів.

Аналіз господарсь­кої діяльності банка-іпотечного кредитора (оригінатора) полягає у пе­ревірці документів первинного бухгалтерського обліку, договорів та документації, що стосуються обра­них активів, кредитної політики бан­ку, організаційних та технологічних основ діяльності його кредитного відділу тощо. Детальний аналіз прак­тики господарювання банка-претендента на сек'юритизацію дозволяє зробити заключний висновок у цілому про якість його активів.

На другому етапі проведення се­к'юритизації іпотечних активів здійснюється вибір активів, придат­них для сек'юритизації, та фор­мується попередній пул активів. Зва­жаючи на те, що активи з даного пулу будуть генерувати в майбутньо­му необхідний для обслуговування іпотечних цінних паперів потік пла­тежів, відбір активів та проектування пулу є чи не найважливішою проблемою сек'юритизації іпотечних ак­тивів.

Для успішного завершення сек'­юритизації іпотечних активів особ­ливо важливим є останній етап. Здійснюючи поточний супровід та нагляд за процесом реалізації уго­ди, сторони виконують передбачені умовами договору обв'язки [10, 28-29].

Незважаючи на те що Закон „Про іпотечні облігації” набув чин­ності ще у 2005 p., було створено за­конодавчу базу для укладання сек'юритизаційних угод, на сьогоднішній день в Україні практика сек'юрити­зації іпотечних активів не набула ши­рокого розповсюдження. До сьо­годні мали місце лише окремі випадки балансової сек'юритизації.

На нашу думку, проблема поля­гає в наступному: по-перше, склад­ність оформлення сек'юритизаційної угоди, особливо позабалансової, з правової точки зору (необхідність укладання значної кількості дого­ворів, зокрема щодо факту відчу­ження іпотечних активів; механізму взаємозаліків — порядку перезарахування платежів, що надходять від іпотечного покриття, на користь виплат за іпотечними облігаціями); по-друге, поки що висока вартість сек'юритизації для вітчизняних бан­ківських установ (необхідність використання послуг експертів у галузі права, страхових організацій, рейтингових агентств тощо); по-третє, відсутність кваліфікованих кадрів, які мають досвід чи знання щодо ук­ладання подібних угод; по-четверте, необхідність залучення іноземних консультантів; по-п'яте, відсутність інституційних інвесторів, зацікавле­них у вкладенні капіталу в іпотечні цінні папери вітчизняних банків.

В Україні також є проблеми в здійсненні спроб впровадження проекту житлового кредитування з використанням бю­джетних коштів, які передбачалося здійснювати за трьома комбіновани­ми схемами, адаптованими до умов економіки конкретного регіону.

Перша схема іпотеки нагадує класичну модель житлового кредитування громадян, що базувалася на ме­ханізмі бюджетної компенсації про­центної банківської ставки уповнова­женому банкові. Друга схема житлового іпотеч­ного кредитування припускає реа­лізацію Програми пільгового житло­вого кредитування з використанням векселів. Третя схема передбачає вико­ристання недоїмок підприємств і організацій у бюджетні і позабю­джетні фонди. Залучені в такий спосіб з бюджету області матері­альні ресурси і грошові кошти передбачалося спрямувати на будівницт­во нових і незавершених житлових об'єктів, але фінансова криза призупинила його впровадження.

Таким чином, існує низка серйозних про­блем у сфері вітчизняного іпотечного креди­тування. Найголовнішою серед них є про­блема опанування законодавчою базою іпо­течного кредитування. Зокрема, це стосу­ється питань захисту прав кредитора в ро­боті із заставою, ведення державного ре­єстру застав, захисту активів кредитора від цінових та інфляційних ризиків, випуску іпо­течних цінних паперів тощо. Залишаються невирішеними такі важливі проблеми, як залучення довгострокових ресурсів для іпо­течного кредитування, розвиток вторинного іпотечного ринку, створення спеціалізованих іпотечних банків.

Перспективи розвитку іпотечного кредитування в деяких галузях національної економіки України

Таким чином, існує низка серйозних про­блем у сфері вітчизняного іпотечного креди­тування. Найголовнішою серед них є про­блема опанування законодавчою базою іпо­течного кредитування. Зокрема, це стосу­ється питань захисту прав кредитора в ро­боті із заставою, ведення державного ре­єстру застав, захисту активів кредитора від цінових та інфляційних ризиків, випуску іпо­течних цінних паперів тощо. Залишаються невирішеними такі важливі проблеми, як залучення довгострокових ресурсів для іпо­течного кредитування, розвиток вторинного іпотечного ринку, створення спеціалізованих іпотечних банків.

Для вирішення цих питань необхідно: сприяти прийняттю законів про іпотечні цінні папери; утворити за участю держави іпотечну установу другого рівня; створити систему державного регулю­вання та нагляду за діяльністю фінансо­вих установ – іпотечних кредиторів; внести зміни до законодавства у сфері встановлення додаткових вимог до іпо­течних кредиторів та іпотечних активів стосовно капіталу, резервів, вимог до якості та обсягу активів; удосконалити систему державної під­тримки найбільш вразливих верств населення з метою забезпечення їх досту­пним житлом тощо.

Безперечно, ефективну іпотечну систему, на зразок тих, що діють у європейсь­ких країнах, важко побудувати за п'ять-десять років, тим більше що становлен­ня іпотечних відносин у цих країнах має 200-річну історію. На наш погляд, варто застосувати у вітчизняній практиці досвід розвитку іпотечного ринку Угорщини, де законодавчо встановлено певні обмеження, зокрема принципи здійснення ді­яльності (вищі вимоги до капіталу іпотечних банків порівняно з універсальними); надійне технічне забезпечення; внутрішній контроль; посилений контроль активів і зобов'язань згідно зі стандартами Європейської іпотечної асоціації); обмеження що­до діяльності (іпотечні банки не можуть залучати депозити); позики вважаються забезпеченими, якщо вони забезпечені нерухомістю або державними гарантіями; вимоги до іпотечних позик (максимальний рівень LTV – 60 %); вимоги до іпотеч­них цінних паперів.

Також, на нашу думку, можна значно збільшити обсяги іпотечних кредитів на будівництво житла шляхом зменшення процентних ставок, подовження термі­ну кредитування; збільшення розміру кредиту відносно вартості предмета заста­ви; зменшення суми витрат на оформлення кредиту; страхування ризиків; вдос­коналення процедури іпотечного кредитування.

Удосконалюючи функціонування іпотечного ринку України, доцільно зважа­ти на кризу іпотечного кредитування у США. За висновками фахівців, вітчизняні банки вже відреагували на кризу введенням жорсткіших умов видачі іпотечних кре­дитів, що, у свою чергу, негативно позначається на обсягах іпотечного кредитуван­ня. Наголосимо, що зменшення обсягів іпотечних кредитів, підвищення процент­них ставок і жорсткі умови видачі призведуть до гальмування розвитку вітчизняного іпотечного ринку. Щоб цього уникнути, необхідні підтримка й нормативно-правове врегулювання окреслених питань із боку держави.

Залежно від використовуваних ме­тодів самоствердження на ринку розрізняють цінову та нецінову конкуренцію. Цінова конкуренція здійснюється шляхом зміни (як правило, зниження) цін (вартості послуги). Однак вона має певні межі. Мало того, за оцінками вче­них, у банківській справі як у жодній Іншій сфері економіки діють внутрішні й зовнішні сили, що зменшують можливості цінової конкуренції. По-перше, на процентні ставки може впливати дер­жава — як шляхом прямого обмеження (встановлюючи мінімальні та максимальні ставки, фіксовані ставки, нада­ючи дотаційні державні пільгові креди­ти певним категоріям позичальників, визначаючи граничну маржу за позичка­ми за рахунок кредитів центрального банку тощо), так і шляхом непрямого регулювання (наприклад, за допомогою заходів облікової політики Центробан­ку, зміни ставок рефінансування ко­мерційних банків тощо). По-друге, ціно­ву конкуренцію в банківській справі об­межує те, що існує межа процента (мар­жа), нижче якої банк уже не отримувати­ме прибуток. Масові збиткові послуги не може собі дозволити жоден банк. То­му сучасні західні банки прагнуть не кон­курувати у сфері цін на банківські послу­ги, аби зберегти позитивні для їх діяль­ності тарифи та процентні ставки.

Нецінова конкуренція заснована на поліпшенні якісних характеристик послуг та їх диференціації. Стосовно іпотеч­ного кредиту це означає: оперативність оформлення, довгостроковість, рівень ризиковості, зручність в обслуговуванні, супутні витрати, сервісне обслуговуван­ня і таке інше.

В умовах припливу іноземного ка­піталу на вітчизняний ринок, що супроводжується надходженням дешевших ресурсів, конкуренція на вітчизняному ринку банківських послуг усе більше набуває нецінового характеру.

Формування конкурентної позиції банку пов'язане з поняттями стратегічного планування діяльності банку та стратегічного управління ним. Стратегія стосовно банків полягає у визначенні загальних тенденцій розвитку ринку, конкретного банку та його по­ведінки на ринку. Її мета — досягнення якісно нового рівня розвитку банківсь­кої установи, який передбачає зміцнен­ня його позицій і повніше задоволення потреб клієнтів у послугах з одночас­ним урахуванням інтересів банку. О. Любунь доводить, що „результати стратегічного управління мають необорот­ний чи довгостроковий характер і віді­грають кардинальну роль у розвитку банку”. В контексті нашого дослідження зазначимо, що стратегічне управління повинно включати механізми (інстру­менти) реалізації стратегії розвитку бан­ку на іпотечному ринку. Теоретично кон­курентна стратегія – це сукупність пра­вил, яких повинен дотримуватися банк для досягнення довгострокової підтримки своєї конкурентоспроможності. Конку­рентна стратегія є складовою системи цілей комерційного банку і передбачає досягнення таких із них, як прибутко­вість, ліквідність, мінімізація ризику: останнім часом вона поповнилася ще однією метою — забезпечення конкурентоспроможності.

Внутрішньогалузева конкуренція у банківському секторі має здебільшого форму видової конкуренції. В аспекті формування конкурентної стратегії це означає, що розробка нових інструментів у рамках певної послуги ще не забезпе­чує банку конкурентних переваг, якщо ці інструменти не підкріплюються мето­дами забезпечення споживчих переваг.

Формування конкурентної позиції банку полягає у розв'язанні завдань що­до підвищення якості банківського об­слуговування різних груп клієнтів та збіль­шення пропозицій на ринку нових інстру­ментів. В. Корнєєв зауважує, що „ін­ституційні позиції банків як посередників на фінансовому ринку відображаються в реалізації сервісних пропозицій при об­слуговуванні клієнтів”. Він пов'язує спектр банківських послуг з диверси­фікацією різних фінансових інструментів у межах прийнятого співвідношення ри­зику та дохідності. Погоджуючись із дум­кою вченого та оцінюючи стан іпотеч­ного кредитування у країні (за станом на початок 2008 року на одну середньостатистичну родину припадає близько 4000 грн. іпотечних кредитів), зауважимо, що на ринку іпотеки банкам слід бути го­товими до сегментації клієнтського попи­ту на іпотечні кредити. Власне кажучи, треба інтенсифікувати роботу щодо на­ближення послуги до споживача.

Таким чином, ми теоретично довели, що конкурентну позицію на іпотечному ринку банк має формувати на засаді широ­кого асортименту інструментів із застосуванням нових технологій, нових підходів до оцінки як кредитоспроможності клієн­та, так і застави. З розвитком банківської справи та економіки в цілому навіть послуги масового асортименту можуть втратити однорідність. Слід зважати, що стандар­тизовані іпотечні кредити, які надаються різними банками, нерідко набувають в очах користувачів цих послуг відмінних рис, що залежить від іміджу банку. Природно, за інших однакових умов вкладник піде у той банк, який здається йому по­важнішим, надійнішим і таке інше.

За результатами даного дослідження можна зробити такі висновки. Без власної стратегії просування банку на ринку іпотеки завдання підви­щення його конкурентоспроможності навряд чи буде вирішене. Наймасштабнішим на сьогодні має бути такий інструмент, який дає змогу сім'ям із середнім достатком накопичува­ти кошти для формування первинного внеску в Інвестування будівництва нової квартири. Цей інструмент допомагає банку здійснювати за рахунок мобілізованих ресурсів іпотечне кредитування підготовленіших до цього верств населення, роз­ширювати клієнтську базу і поетапно формувати свої іпотечні активи.

Для утримання і зміцнення конку­рентних позицій банку на ринку іпотечного кредитування йому необхідно за­стосовувати інструменти, які врахову­вали б соціальну структуру суспільства та цілі кредитування. Деталізуємо. Враху­вання соціальної структури населення необхідне для розробки інструментів, зорієнтованих на населення Із середнім рівнем життя; із рівнем життя, нижчим за середній; населення, яке має постійні й стабільні доходи; яке має неритмічні (періодичні) доходи; населення, що вхо­дить у категорію пільговиків за різними державними програмами.

Диференціація цілей необхідна для розробки продуктів кредитування: купів­лі квартир на вторинному ринку; купівлі готових квартир на первинному ринку; купівлі квартир на основі інвестиції в їх будівництво; купівлі земельної ділянки; будівництва нового будинку; будівниц­тва дворових споруд; будівництва га­ражів; ремонту квартир.

Кожний із перерахованих видів кре­дитів повинен передбачати декілька іпо­течних інструментів (пружинний кредит, кредит зі зростаючою сумою платежів, кредит із пониженою процентною став­кою на первинному етапі, кредит зі став­кою, що змінюється, кредит з оплатою боргу в кінці терміну кредитування тощо).

Отже, тільки наявність широкого спектра іпотечного інструментарію дасть змо­гу конкретному банку зміцнити свої позиції наданому сегменті кредитного рин­ку в умовах дедалі зростаючої конкуренції.

Одна з найважливіших проблем у сфері іпотечного кредитування – оцінка вартостей. Її суть полягає у визначенні величини заставної вартості нерухомого майна (або номінальної вартості іпотечного зобов'язання). Під цим поняттям розуміємо дисконтовану ринкову вартість нерухомості (або ринкову вартість іпотечного кредиту).

Оцінку заставної вартості пропонуємо здійснювати в три етапи: на перших двох слід визначити ринкову вартість нерухомості, що є заставою, на третьому - величину заставної вартості.

В Україні вже набуто певного досвіду управління ризиками іпотечного кредитування купівлі житла на первинному ринку. Для прикладу розглянемо діяльність банків України із забезпечення надійності житлових іпотечних позик як на первинному, так і на вторинному ринках.

Серед основних заходів, застосовуваних банками з метою вдосконалення управління кредитним ризиком, такі:

1) кредит надається на інвестування будівництва житла, яке стає заставою. Житло, як відомо, є однією із найважливіших потреб людини. Тому позичальник докладає всіх зусиль до того, щоб не позбутися придбаного житла через несвоєчасне повернення позики;