Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь FAQ Написать работу КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Основні проблеми та перспективи розвитку ринку іпотечного кредитування в УкраїніСодержание книги
Похожие статьи вашей тематики
Поиск на нашем сайте
Проблема розвитку іпотечного ринку кредитування в Україні з кожним роком стає більш актуальною, що пов'язано насамперед із зростанням обсягу вільних коштів, нагромаджених у населення за роки незалежності України. До того ж купівля житла була і запишається інвестиціями з досить непоганими дивідендами. Особливість становлення іпотеки в Україні полягає в тому, що її законодавче закріплення при фактичному використанні банками з 2000 р. відбулося у 2004 році, а реальне застосування стандартів іпотечного кредитування стало можливим лише на початку 2006 р. Недоліки в українському законодавстві стосовно іпотечного кредитування зумовлюють ряд причин, які призвели до того, що банки на певному етапі розвитку знизили обсяги кредитування під заставу нерухомого майна. Тому дуже важливим є не тільки питання удосконалення чинної системи законодавства стосовно ринку іпотеки, а й розробки таких принципів функціонування ринку іпотечного кредитування, які відображали б позитивний міжнародний досвід у цій сфері і були зрозумілими та прийнятними для іноземних інвесторів. Говорячи про перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні, слід згадати наявні проблеми законодавчого забезпечення цього процесу. Сьогодні банки надають іпотечні кредити, керуючись Законом "Про банки і банківську діяльність". Про кредит у ньому зазначено лише те, що це зобов'язання боржника повернути заборгованість, заплатити відсотки та інші збори", але нічого не зазначено про право кредитора захищати свої активи від цінових та інфляційних ризиків. У законі також не визначено порядок проведення індексації довгострокової заборгованості та застосування змінної відсоткової ставки, хоча це й не заборонено. Закон України „Про банки і банківську діяльність” розділяє зобов'язання позичальника повернути борг і його зобов'язання сплачувати відсотки. Але такий вид кредиту, як купівля кредитором основної суми кредиту, виявився поза цим Законом. Не визначено в цьому документі і зміст, наприклад, таких понять, як амортизація основної суми кредиту, його ціни тощо [3, 301]. Після набуття чинності Законом України „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” банки отримали можливість оформляти довгострокові кредити як купівлю боргу, що підлягає амортизації протягом тривалого часу. Крім того, цим Законом передбачено використання специфічного іпотечного цінного папера – заставної. Згідно із Законом, заставна є борговим цінним папером, що засвідчує право його власника на отримання відповідних коштів у рахунок погашення боргу, забезпеченого заставою конкретної нерухомості. Більшість кредитів, які банки пропонують приватним особам, дуже дорогі, термін – закороткий, а процедура їх отримання часом дуже складна. Але конкуренція на ринку фінансових послуг змушує банки вступати до боротьби за клієнта, пропонуючи більш вигідні умови, знижуючи відсоткові ставки чи розмір першого внеску, подовжуючи терміни кредитування тощо. Сьогодні частка іпотечних кредитів у портфелях українських банків почала стрімко зростати, що свідчить про значне пожвавлення на іпотечному ринку. Нещодавно було створено Державну іпотечну установу (ДІУ), завданням якої є надання допомоги комерційним банкам у пошуку дешевих фінансових ресурсів, які стануть базою для видачі дешевих кредитів населенню. Діяльність ДІУ має сприяти зниженню ставок за кредитами та збільшенню їх термінів. ДІУ має розробити та запровадити єдині стандарти, керуючись якими банки отримуватимуть від неї кредитні ресурси. Сьогодні діють дві загальні схеми іпотечного фінансування для населення – ринкова і дотаційна (компенсація відсотків за рахунок Державного бюджету). Бюджетні кошти можна використовувати досить ефективно, компенсуючи банкам ризики чи початковий внесок позичальників. Банки охоче йдуть на співпрацю з державою. Схеми іпотечного кредитування, що реалізуються в різних регіонах держави, відрізняються інфраструктурою, умовами кредитування тощо. Але якою б не була ця схема, усі банки зацікавлені в гарантованому поверненні позичальниками отриманих кредитів або в разі їх неповернення – отриманні неушкодженого майна. Це свідчить про страхові відносини як обов'язковий інститут іпотеки. Загалом страхування іпотеки вигідне для всіх головних учасників ринку іпотечного кредитування. Такий вид страхування забезпечує кредиторам зниження ризику, збільшення обсягів кредитування, а також сприяє удосконаленню самого механізму кредитування. Для позичальника страхування іпотеки забезпечує впевненість у погашенні кредиту в разі своєї неплатоспроможності. Для ринку нерухомості – це стимулювання як кредиторів, так і позичальників до реалізації іпотечної програми. Становлення такої моделі іпотечного фінансування значною мірою залежить від природи існуючої інституційної структури, наявності необхідної законодавчої бази та інших умов. Як основні фактори, які сприяють проблемам на ринку іпотечного кредитування варто виділити такі: недосконалість чинного законодавства (наприклад, існуючі проблеми звернення стягнення при неповерненні кредиту); висока ціна фінансових ресурсів на внутрішньому фінансовому ринку, що зумовлює високі відсоткові ставки за кредитами; відсутність комплексної програми розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні; відсутність національних та іноземних інституціональних інвесторів тощо. Але не можна не відзначити позитивні моменти, найважливішими з яких є такі: сформований ринок житла, ціни на якому мають тенденцію до зростання; наявність банків, що мають досвід роботи в галузі іпотечного кредитування; зростання зацікавленості держави у стимулюванні розвитку іпотечного житлового кредитування та ін. Урядова програма "Територія якісного життя" передбачає розвиток іпотечного кредитування житлового будівництва і можливість отримання довгострокових кредитів від 10 до 30 років під 2-6% річних (при нинішніх 16-18% у грн.). Крім того, сьогодні фахівці ДІУ розробляють моделі співпраці за програмами молодіжного кредитування [3, 302]. Організація процесу звернення стягнення є одним із основних питань при вирішенні долі іпотеки. Незважаючи на позитивні зміни в законодавстві стосовно цієї проблеми, вона все ще є однією з найважче вирішуваних як у законодавчому, так і у виконавчому аспектах. Основні проблеми, пов'язані з процесом передачі права власності на нерухомість і оформленням його іпотеки: 1) ризики, пов'язані з передачею права власності на нерухомість; 2) тривалість і вартість процедури реєстрації прав власності на житлову нерухомість; 3) реєстрація іпотеки; 4) додаткова реєстрація іпотеки; 5) обов'язкове нотаріальне посвідчення договору іпотеки; 6) уступка права вимоги за основним зобов'язанням; 7) переоформлення іпотечної заставної; 8) права землекористування тощо. Один із ризиків для іпотечних кредиторів, що виникає вже на початку процесу реєстрації, пов'язаний із необхідністю перерахування коштів іпотечного кредиту, наданого на придбання житла, до моменту реєстрації права власності нового власника на це нерухоме майно і реєстрації його застави. Згідно з чинним законодавством покупець повинен перерахувати гроші за придбаваний об'єкт нерухомості на спеціальний депозитний рахунок нотаріуса до моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. Спеціальний депозитний рахунок нотаріуса відкривається ним у банку, визначеному Міністерством юстиції. Діючий порядок укладення та оформлення угод із придбання житлової нерухомості із залученням іпотечного кредиту й використанням депозитного рахунку нотаріуса є основною причиною низки проблем: 1) комерційні банки розглядають такий механізм оплати як ненадійну форму розрахунків, оскільки бракує законодавства, яке б регулювало операції, здійснювані через депозитний рахунок нотаріуса. Насправді законодавство не забороняє продавцю і покупцю погоджувати між собою спосіб розпоряджання кредитом після того, як банк перерахував гроші на депозитний рахунок нотаріуса. Крім того, досі немає механізму, що давав би кредитору змогу блокувати виплати з таких рахунків або відкликати кредит; 2) кредитні кошти банку перераховуються на депозитний рахунок нотаріуса в умовах браку належного забезпечення за кредитом, оскільки заставу придбаваного за рахунок кредиту нерухомого майна можна зареєструвати лише після передачі новому власнику права власності на нього. на що може піти до 38 днів. Протягом усього цього терміну кредитори несуть ризики, оскільки немає забезпечення за виплаченим іпотечним кредитом; 3) контроль за використанням кредитних коштів, перерахованих на депозитний рахунок нотаріуса, переходить до нотаріуса і банку, в якому цей депозитний рахунок відкрито. Таким чином, комерційний банк, який надав іпотечний кредит, втрачає контроль над цільовим використанням перераховуваних коштів. Діюча система реєстрації іпотеки створює можливість для здійснення неформальних платежів, до яких вдаються учасники договору, аби прискорити процес його укладення. Чинним законодавством передбачається обов'язкове нотаріальне посвідчення всіх операцій із нерухомим майном. Звісно, обов'язкове нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу відіграє важливу роль у забезпеченні законності угод, та разом із тим обов'язкова участь нотаріусів у посвідченні договорів іпотеки викликає певні сумніви, отже, потребує додаткового аналізу як з погляду доцільності виконуваних ними функцій, так і з погляду ускладнення та здорожчання всього процесу надання іпотечних кредитів, а також їх можливого подальшого продажу чи рефінансування. Нотаріальне посвідчення договорів іпотеки триває до 10 днів, при цьому повинні бути присутніми всі сторони договору або їх уповноважені представники. Вимога про обов'язкове нотаріальне посвідчення договорів іпотеки створює додаткові складнощі також при його зміні чи уступці прав вимоги третій стороні, оскільки знову ж таки діє вимога обов'язкової присутності всіх осіб, які беруть участь у даній операції. Ця вимога може гальмувати розвиток вторинного ринку іпотеки уже тому, що сторонам буде складно щоразу і не завжди у зручний для них час з'являтися до нотаріуса. Чинне законодавство з регулювання страхового ринку містить обмежений перелік об'єктів страхування. Зокрема, в ньому не передбачено можливості страхування від ризику, пов'язаного з утратою права власності на житлову нерухомість, яка є предметом іпотеки (титульне страхування), а також страхування кредитних ризиків, пов'язаних із невиконанням позичальником зобов'язань за іпотечним кредитом. Податкове законодавство не встановлює стимулюючого податкового режиму для основних учасників іпотечного ринку, наприклад, для кредиторів позичальників, утримувачів іпотечних цінних паперів тощо. З вищесказаного випливає, що Україна має давні європейські традиції земельного іпотечного кредитування, які на декілька десятиліть були перерваними. XX ст. додало нових особливостей іпотеці землі. Згідно із Земельним кодексом України набувачами земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути лише громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту, досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва, та юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва. Це положення є досить суперечливим, оскільки якщо земельна ділянка, яка перебуває в іпотеці, належить до земель сільськогосподарського призначення, то відповідно до Земельного кодексу іпотекотримачем такої земельної ділянки може бути лише банк, який має ліцензію на здійснення іпотечних операцій. А це означає, що у випадку звернення стягнення на земельну ділянку сільськогосподарського призначення банк як іпотекотримач не зможе її отримати у свою власність з метою виконання іпотекодавцем боргового зобов'язання. Ще один важливий момент: якщо за цільовим призначенням передана в іпотеку земельна ділянка віднесена до таких, які відповідно до законодавства можуть перебувати лише у власності громадян, то у випадку звернення стягнення на таку ділянку вона може бути відчужена лише громадянам, а не юридичній особі. Також на сьогодні в Україні немає єдиної централізованої і доступної громадськості системи реєстрації прав власності та обтяжень на нерухоме майно. Реєстрація іпотек в Україні здійснюється відповідно до Тимчасового положення, затвердженого постановою Кабінетом Міністрів України від 31 березня 2004 р. №410. Тримачем Державного реєстру іпотек визначено Міністерство юстиції України, а адміністратором – державне підприємство "Інформаційний центр" Міністерства юстиції України. Реєстратори – державні нотаріальні контори, приватні нотаріуси, які згідно з договорами, укладеними з адміністратором Реєстру, здійснюють державну реєстрацію іпотек та всі інші правочини з нерухомим майном. Отже, кредитор не має гарантій щодо одночасного встановлення права власності боржника та наявних обтяжень на запропоновану для передачі в іпотеку нерухомість. Таким чином, кредитор не може бути впевнений у пріоритетності свого права вимоги щодо звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання боржником кредитного зобов'язання, що безпосередньо впливає на ліквідність та реалізаційну ціну предмета іпотеки. Як показує світовий досвід, система державної реєстрації прав власності та обтяжень на будь-яке нерухоме майно, в т. ч. на землю, є ефективною лише за умови її здійснення в межах єдиного реєстру, за відсутності об'єктивних підстав для оцінки землі важко отримати кредит, відповідний до ціни застави (тобто, земельної частки). Відсутність ринку сільгоспземель не дає змоги використовувати землю як предмет іпотеки, насамперед для отримання довгострокових кредитів (терміном на 5-20 років), без яких неможливий інноваційний розвиток сільського господарства, за відсутності відповідної правової бази, а також безпосередньо такого інституту, як Державний земельний (іпотечний) банк. Необхідно розробити закони „Про іпотеку землі” і „Про Державний земельний (іпотечний) банк”. Попри велику кількість наукових і практичних розробок із питань розвитку іпотечного кредитування в Україні, іпотечний ринок фактично розвивається за депозитною моделлю та характеризується гіпертрофованою часткою житлового сегмента (близько 70 %). Показником рівня розвитку іпотечного ринку є співвідношення портфеля іпотечних кредитів і ВВП: якщо цей показних становить 15-20 % ВВП, іпотечний ринок характеризується як добре інтегрований; 10-15 % — розвинутий; 5-10 % — фрагментарний; до 5 % - нерозвинутий. Отже, вітчизняний іпотечний ринок можна визначити як фрагментарний. Попри позитивну динаміку розвитку іпотечного кредитування в Україні, визнати його рівень задовільним не можна; впровадження дворівневої моделі фінансування іпотечного кредитування в Україні відбувається надто повільно. Це, у свою чергу, загострює ризики, притаманні однорівневій моделі іпотечного ринку. Зокрема, короткострокові джерела фінансування довгострокових іпотечних активів первинних іпотечних кредиторів можуть призвести до загострення цінових ризиків і ризиків ліквідності іпотечних кредиторів, особливо малих і середніх банків, які поступово обмежуватимуть надання іпотечних кредитів; неприйнятні для більшості населення умови кредитування, з огляду на високі процентні ставки, що залежать від рівня ставок за депозитами, посилюють вплив кредитного ризику; загострюються й ризики, пов'язані із браком на фондовому ринку ліквідних фінансових інструментів. Однією з нагальних проблем вітчизняного іпотечного ринку є практично цілковита відсутність в Україні довгострокового кредитування населення. Банки прагнуть звести до мінімуму ризик, обертаючи короткострокові кошти. До того ж існує велика кількість ризиків для кредиторів, які працюватимуть за програмою іпотечного кредитування на вторинному ринку нерухомості. Нині банки фінансують операції іпотечного кредитування переважно за рахунок депозитів фізичних осіб, термін яких не перевищує трьох років, а іпотечні кредити надаються тільки від трьох років. Крім того, конкуренція спонукає підвищувати депозитні процентні ставки. Усе це збільшує процентні ризики та зменшує ліквідність банку. Значними кроком у розвитку ринку іпотечних цінних паперів стало прийняття Закону України "Про іпотечні облігації", який визначає загальні умови випуску та обігу іпотечних облігацій. Іпотечні облігації є досить привабливим об'єктом інвестування, що обумовлено досить високою надійністю та захищеністю даних фінансових інструментів. Їх власники мають певні переваги перед власниками корпоративних облігацій, оскільки виконання зобов'язань за іпотечним облігаціями забезпечене реальними та високоліквідним активами — нерухомістю. Сьогодні стрімко зростає зацікавленість банків у розвитку іпотеки, оскільки конче потрібні надійні й достатні за обсягами довгострокові фінансові інструменти. Іпотека для українських банків поступово стане стабільним самостійним бізнесом, адже це сфера діяльності, в якій гарантовані високий рівень забезпеченості, висока норма рентабельності тощо. Доцільно зауважити, що до недавнього часу через відсутність офіційних статистичних даних було неможливо реально оцінити рівень розвитку національного ринку іпотеки. Проте внаслідок важливості та актуальності для України розвитку іпотечного кредитування у 2005 році Національний банк України запровадив спеціальну форму статистичної звітності банків, якою передбачено включення до плану рахунків бухгалтерського обліку банків України розділу "Іпотечні кредити", що дасть змогу відображати заборгованість за іпотечними кредитами фізичних і юридичних осіб у розрізі балансових рахунків та видів економічної діяльності. Ведення спеціальних рахунків дає змогу аналітикам мати реальну картину щодо обсягів іпотечного кредитування та відсоткових ставок за ним; обсягів застави за іпотечними кредитами та видами нерухомості. Незважаючи на стагнаційні процеси у сфері нерухомості та кризу на світових фінансових ринках, український іпотечний ринок у 2007 році залишається одним з найбільш динамічних та перспективних сегментів кредитування. В Україні прискорено набувають поширення технології іпотечного кредитування, тобто дедалі більше банків отримують досвід розробки і реалізації житлових іпотечних програм. Позитивним аспектом такої активізації стало відчутне загострення конкуренції між ними та залучення фінансового капіталу іноземних інвесторів в українські банки, що може призвести до суттєвого зниження процентних ставок за кредитами. Важливе значення для розвитку іпотечних цінних паперів має створення Першого всеукраїнського бюро кредитних історій, діяльність якого сприятиме зниженню банківських ризиків і спрощенню процедури кредитування фізичних осіб, а клієнт, який має позитивну кредитну історію, зможе отримати кращі процентні ставки, вигідніші умови кредитування. Іпотечний сегмент кредитного ринку – найпривабливіший для банків з огляду на порівняно високий рівень ліквідності. Однак успішна робота на цьому сегменті потребує конкурентних переваг, тим більше в умовах посилення конкуренції, яка спостерігається сьогодні на вітчизняному банківському ринку. У сучасних умовах фінансового ринку в Україні високі темпи розвитку вітчизняної банківської системи сьогодні визначаються насамперед розвитком кредитного ринку, в тому числі його іпотечного сегмента як найліквіднішого банківського активу. Так, за 2007 рік кредитний портфель банківської мережі зріс на 74%, а іпотечний — на 89,5% [18]. У країні вже досить активно працює Державна іпотечна установа — інституція другого рівня іпотечного кредитування, з якою банки мають змогу налагодити плідне співробітництво, на ринок виходять усе нові іноземні банки. При підготовці фінансово-економічного обґрунтування сек'юритизації активів важливо провести, по-перше, аналіз кредитної якості виділених для сек'юритизації іпотечних активів та, по-друге, аналіз якості управління даними активами. Аналіз цієї інформації має надзвичайно важливе значення у майбутньому для визначення розміру додаткового забезпечення, присвоєння рейтингу, загального структурування та транслювання потоків платежів. Аналіз господарської діяльності банка-іпотечного кредитора (оригінатора) полягає у перевірці документів первинного бухгалтерського обліку, договорів та документації, що стосуються обраних активів, кредитної політики банку, організаційних та технологічних основ діяльності його кредитного відділу тощо. Детальний аналіз практики господарювання банка-претендента на сек'юритизацію дозволяє зробити заключний висновок у цілому про якість його активів. На другому етапі проведення сек'юритизації іпотечних активів здійснюється вибір активів, придатних для сек'юритизації, та формується попередній пул активів. Зважаючи на те, що активи з даного пулу будуть генерувати в майбутньому необхідний для обслуговування іпотечних цінних паперів потік платежів, відбір активів та проектування пулу є чи не найважливішою проблемою сек'юритизації іпотечних активів. Для успішного завершення сек'юритизації іпотечних активів особливо важливим є останній етап. Здійснюючи поточний супровід та нагляд за процесом реалізації угоди, сторони виконують передбачені умовами договору обв'язки [10, 28-29]. Незважаючи на те що Закон „Про іпотечні облігації” набув чинності ще у 2005 p., було створено законодавчу базу для укладання сек'юритизаційних угод, на сьогоднішній день в Україні практика сек'юритизації іпотечних активів не набула широкого розповсюдження. До сьогодні мали місце лише окремі випадки балансової сек'юритизації. На нашу думку, проблема полягає в наступному: по-перше, складність оформлення сек'юритизаційної угоди, особливо позабалансової, з правової точки зору (необхідність укладання значної кількості договорів, зокрема щодо факту відчуження іпотечних активів; механізму взаємозаліків — порядку перезарахування платежів, що надходять від іпотечного покриття, на користь виплат за іпотечними облігаціями); по-друге, поки що висока вартість сек'юритизації для вітчизняних банківських установ (необхідність використання послуг експертів у галузі права, страхових організацій, рейтингових агентств тощо); по-третє, відсутність кваліфікованих кадрів, які мають досвід чи знання щодо укладання подібних угод; по-четверте, необхідність залучення іноземних консультантів; по-п'яте, відсутність інституційних інвесторів, зацікавлених у вкладенні капіталу в іпотечні цінні папери вітчизняних банків. В Україні також є проблеми в здійсненні спроб впровадження проекту житлового кредитування з використанням бюджетних коштів, які передбачалося здійснювати за трьома комбінованими схемами, адаптованими до умов економіки конкретного регіону. Перша схема іпотеки нагадує класичну модель житлового кредитування громадян, що базувалася на механізмі бюджетної компенсації процентної банківської ставки уповноваженому банкові. Друга схема житлового іпотечного кредитування припускає реалізацію Програми пільгового житлового кредитування з використанням векселів. Третя схема передбачає використання недоїмок підприємств і організацій у бюджетні і позабюджетні фонди. Залучені в такий спосіб з бюджету області матеріальні ресурси і грошові кошти передбачалося спрямувати на будівництво нових і незавершених житлових об'єктів, але фінансова криза призупинила його впровадження. Таким чином, існує низка серйозних проблем у сфері вітчизняного іпотечного кредитування. Найголовнішою серед них є проблема опанування законодавчою базою іпотечного кредитування. Зокрема, це стосується питань захисту прав кредитора в роботі із заставою, ведення державного реєстру застав, захисту активів кредитора від цінових та інфляційних ризиків, випуску іпотечних цінних паперів тощо. Залишаються невирішеними такі важливі проблеми, як залучення довгострокових ресурсів для іпотечного кредитування, розвиток вторинного іпотечного ринку, створення спеціалізованих іпотечних банків. Перспективи розвитку іпотечного кредитування в деяких галузях національної економіки України Таким чином, існує низка серйозних проблем у сфері вітчизняного іпотечного кредитування. Найголовнішою серед них є проблема опанування законодавчою базою іпотечного кредитування. Зокрема, це стосується питань захисту прав кредитора в роботі із заставою, ведення державного реєстру застав, захисту активів кредитора від цінових та інфляційних ризиків, випуску іпотечних цінних паперів тощо. Залишаються невирішеними такі важливі проблеми, як залучення довгострокових ресурсів для іпотечного кредитування, розвиток вторинного іпотечного ринку, створення спеціалізованих іпотечних банків. Для вирішення цих питань необхідно: сприяти прийняттю законів про іпотечні цінні папери; утворити за участю держави іпотечну установу другого рівня; створити систему державного регулювання та нагляду за діяльністю фінансових установ – іпотечних кредиторів; внести зміни до законодавства у сфері встановлення додаткових вимог до іпотечних кредиторів та іпотечних активів стосовно капіталу, резервів, вимог до якості та обсягу активів; удосконалити систему державної підтримки найбільш вразливих верств населення з метою забезпечення їх доступним житлом тощо. Безперечно, ефективну іпотечну систему, на зразок тих, що діють у європейських країнах, важко побудувати за п'ять-десять років, тим більше що становлення іпотечних відносин у цих країнах має 200-річну історію. На наш погляд, варто застосувати у вітчизняній практиці досвід розвитку іпотечного ринку Угорщини, де законодавчо встановлено певні обмеження, зокрема принципи здійснення діяльності (вищі вимоги до капіталу іпотечних банків порівняно з універсальними); надійне технічне забезпечення; внутрішній контроль; посилений контроль активів і зобов'язань згідно зі стандартами Європейської іпотечної асоціації); обмеження щодо діяльності (іпотечні банки не можуть залучати депозити); позики вважаються забезпеченими, якщо вони забезпечені нерухомістю або державними гарантіями; вимоги до іпотечних позик (максимальний рівень LTV – 60 %); вимоги до іпотечних цінних паперів. Також, на нашу думку, можна значно збільшити обсяги іпотечних кредитів на будівництво житла шляхом зменшення процентних ставок, подовження терміну кредитування; збільшення розміру кредиту відносно вартості предмета застави; зменшення суми витрат на оформлення кредиту; страхування ризиків; вдосконалення процедури іпотечного кредитування. Удосконалюючи функціонування іпотечного ринку України, доцільно зважати на кризу іпотечного кредитування у США. За висновками фахівців, вітчизняні банки вже відреагували на кризу введенням жорсткіших умов видачі іпотечних кредитів, що, у свою чергу, негативно позначається на обсягах іпотечного кредитування. Наголосимо, що зменшення обсягів іпотечних кредитів, підвищення процентних ставок і жорсткі умови видачі призведуть до гальмування розвитку вітчизняного іпотечного ринку. Щоб цього уникнути, необхідні підтримка й нормативно-правове врегулювання окреслених питань із боку держави. Залежно від використовуваних методів самоствердження на ринку розрізняють цінову та нецінову конкуренцію. Цінова конкуренція здійснюється шляхом зміни (як правило, зниження) цін (вартості послуги). Однак вона має певні межі. Мало того, за оцінками вчених, у банківській справі як у жодній Іншій сфері економіки діють внутрішні й зовнішні сили, що зменшують можливості цінової конкуренції. По-перше, на процентні ставки може впливати держава — як шляхом прямого обмеження (встановлюючи мінімальні та максимальні ставки, фіксовані ставки, надаючи дотаційні державні пільгові кредити певним категоріям позичальників, визначаючи граничну маржу за позичками за рахунок кредитів центрального банку тощо), так і шляхом непрямого регулювання (наприклад, за допомогою заходів облікової політики Центробанку, зміни ставок рефінансування комерційних банків тощо). По-друге, цінову конкуренцію в банківській справі обмежує те, що існує межа процента (маржа), нижче якої банк уже не отримуватиме прибуток. Масові збиткові послуги не може собі дозволити жоден банк. Тому сучасні західні банки прагнуть не конкурувати у сфері цін на банківські послуги, аби зберегти позитивні для їх діяльності тарифи та процентні ставки. Нецінова конкуренція заснована на поліпшенні якісних характеристик послуг та їх диференціації. Стосовно іпотечного кредиту це означає: оперативність оформлення, довгостроковість, рівень ризиковості, зручність в обслуговуванні, супутні витрати, сервісне обслуговування і таке інше. В умовах припливу іноземного капіталу на вітчизняний ринок, що супроводжується надходженням дешевших ресурсів, конкуренція на вітчизняному ринку банківських послуг усе більше набуває нецінового характеру. Формування конкурентної позиції банку пов'язане з поняттями стратегічного планування діяльності банку та стратегічного управління ним. Стратегія стосовно банків полягає у визначенні загальних тенденцій розвитку ринку, конкретного банку та його поведінки на ринку. Її мета — досягнення якісно нового рівня розвитку банківської установи, який передбачає зміцнення його позицій і повніше задоволення потреб клієнтів у послугах з одночасним урахуванням інтересів банку. О. Любунь доводить, що „результати стратегічного управління мають необоротний чи довгостроковий характер і відіграють кардинальну роль у розвитку банку”. В контексті нашого дослідження зазначимо, що стратегічне управління повинно включати механізми (інструменти) реалізації стратегії розвитку банку на іпотечному ринку. Теоретично конкурентна стратегія – це сукупність правил, яких повинен дотримуватися банк для досягнення довгострокової підтримки своєї конкурентоспроможності. Конкурентна стратегія є складовою системи цілей комерційного банку і передбачає досягнення таких із них, як прибутковість, ліквідність, мінімізація ризику: останнім часом вона поповнилася ще однією метою — забезпечення конкурентоспроможності. Внутрішньогалузева конкуренція у банківському секторі має здебільшого форму видової конкуренції. В аспекті формування конкурентної стратегії це означає, що розробка нових інструментів у рамках певної послуги ще не забезпечує банку конкурентних переваг, якщо ці інструменти не підкріплюються методами забезпечення споживчих переваг. Формування конкурентної позиції банку полягає у розв'язанні завдань щодо підвищення якості банківського обслуговування різних груп клієнтів та збільшення пропозицій на ринку нових інструментів. В. Корнєєв зауважує, що „інституційні позиції банків як посередників на фінансовому ринку відображаються в реалізації сервісних пропозицій при обслуговуванні клієнтів”. Він пов'язує спектр банківських послуг з диверсифікацією різних фінансових інструментів у межах прийнятого співвідношення ризику та дохідності. Погоджуючись із думкою вченого та оцінюючи стан іпотечного кредитування у країні (за станом на початок 2008 року на одну середньостатистичну родину припадає близько 4000 грн. іпотечних кредитів), зауважимо, що на ринку іпотеки банкам слід бути готовими до сегментації клієнтського попиту на іпотечні кредити. Власне кажучи, треба інтенсифікувати роботу щодо наближення послуги до споживача. Таким чином, ми теоретично довели, що конкурентну позицію на іпотечному ринку банк має формувати на засаді широкого асортименту інструментів із застосуванням нових технологій, нових підходів до оцінки як кредитоспроможності клієнта, так і застави. З розвитком банківської справи та економіки в цілому навіть послуги масового асортименту можуть втратити однорідність. Слід зважати, що стандартизовані іпотечні кредити, які надаються різними банками, нерідко набувають в очах користувачів цих послуг відмінних рис, що залежить від іміджу банку. Природно, за інших однакових умов вкладник піде у той банк, який здається йому поважнішим, надійнішим і таке інше. За результатами даного дослідження можна зробити такі висновки. Без власної стратегії просування банку на ринку іпотеки завдання підвищення його конкурентоспроможності навряд чи буде вирішене. Наймасштабнішим на сьогодні має бути такий інструмент, який дає змогу сім'ям із середнім достатком накопичувати кошти для формування первинного внеску в Інвестування будівництва нової квартири. Цей інструмент допомагає банку здійснювати за рахунок мобілізованих ресурсів іпотечне кредитування підготовленіших до цього верств населення, розширювати клієнтську базу і поетапно формувати свої іпотечні активи. Для утримання і зміцнення конкурентних позицій банку на ринку іпотечного кредитування йому необхідно застосовувати інструменти, які враховували б соціальну структуру суспільства та цілі кредитування. Деталізуємо. Врахування соціальної структури населення необхідне для розробки інструментів, зорієнтованих на населення Із середнім рівнем життя; із рівнем життя, нижчим за середній; населення, яке має постійні й стабільні доходи; яке має неритмічні (періодичні) доходи; населення, що входить у категорію пільговиків за різними державними програмами. Диференціація цілей необхідна для розробки продуктів кредитування: купівлі квартир на вторинному ринку; купівлі готових квартир на первинному ринку; купівлі квартир на основі інвестиції в їх будівництво; купівлі земельної ділянки; будівництва нового будинку; будівництва дворових споруд; будівництва гаражів; ремонту квартир. Кожний із перерахованих видів кредитів повинен передбачати декілька іпотечних інструментів (пружинний кредит, кредит зі зростаючою сумою платежів, кредит із пониженою процентною ставкою на первинному етапі, кредит зі ставкою, що змінюється, кредит з оплатою боргу в кінці терміну кредитування тощо). Отже, тільки наявність широкого спектра іпотечного інструментарію дасть змогу конкретному банку зміцнити свої позиції наданому сегменті кредитного ринку в умовах дедалі зростаючої конкуренції. Одна з найважливіших проблем у сфері іпотечного кредитування – оцінка вартостей. Її суть полягає у визначенні величини заставної вартості нерухомого майна (або номінальної вартості іпотечного зобов'язання). Під цим поняттям розуміємо дисконтовану ринкову вартість нерухомості (або ринкову вартість іпотечного кредиту). Оцінку заставної вартості пропонуємо здійснювати в три етапи: на перших двох слід визначити ринкову вартість нерухомості, що є заставою, на третьому - величину заставної вартості. В Україні вже набуто певного досвіду управління ризиками іпотечного кредитування купівлі житла на первинному ринку. Для прикладу розглянемо діяльність банків України із забезпечення надійності житлових іпотечних позик як на первинному, так і на вторинному ринках. Серед основних заходів, застосовуваних банками з метою вдосконалення управління кредитним ризиком, такі: 1) кредит надається на інвестування будівництва житла, яке стає заставою. Житло, як відомо, є однією із найважливіших потреб людини. Тому позичальник докладає всіх зусиль до того, щоб не позбутися придбаного житла через несвоєчасне повернення позики; 2) перший внесок позичальника становить 30-35% від вартості житла. Виконання потен
|
||||
Последнее изменение этой страницы: 2016-08-10; просмотров: 563; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.16.130.96 (0.021 с.) |