Сучасне трактування іпотеки, її сутність, предмет, елементи, функції

 

У законодавстві, сучасній літературі термін “іпотека” використовується у такому розумінні, значенні:

1) застава нерухомості, нерухомого майна з метою отримання спеціальної іпотечної позики (правова категорія);

2) іпотечний кредит – грошова позика, сума, яка надається під заставу нерухомості, щодо якої виникають кредитні відносини (економічна категорія);

3) заставна або інше боргове свідоцтво (іпотечна облігація), яке підтверджує право заставоутримувача щодо забезпечення іпотекою зобов’язання.

Згідно із сучасними трактуваннями іпотека – це:

1) засіб забезпечення зобов’язань, у випадку застосування якого предметом застави є нерухоме майно;

2) засіб забезпечення зобов’язань, у разі застосування якого предметом застави є нерухоме майно, що залишається у заставодавця або в третьої особи;

3) застава нерухомого майна (будівель, землі) для отримання в банку чи інших фінансових організаціях довготермінового (іпотечного) кредиту (заставлене майно залишається у розпорядження боржника);

4) вид забезпечення виконання зобов’язань нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку встановленому Законом України „Про іпотеку” [1];

Предмет іпотеки – ділянки землі, майно, що на ній розташоване, будівлі, споруди, квартири, підприємства як цілісний майновий комплекс, інше майно, віднесене законодавством до нерухомого (ст. 5 Закону України „Про іпотеку”) [4, 8; 5, 7].

Згідно зі статтею 5 Закону України „Про іпотеку” предметом іпотеки можуть бути один або декілька об’єктів нерухомого майна за таких умов:

- нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;

- нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього,
відповідно до законодавства, може бути звернене стягнення;

- нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об’єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом [1].

Предметом іпотеки також може бути:

1) об’єкт незавершеного будівництва;

2) інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина об’єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки
лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом.

Іпотека поширюється на частину об’єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості.

Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

Ризик випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування предмета іпотеки несе іпотекодавець, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

Вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб’єктом оціночної діяльності у випадках, встановлених законом або договором.

Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об’єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном.

Елементи іпотечної системи

Суб’єкти

Основні:

1) іпотекодавець – особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов’язання або зобов’язання іншої особи перед іпотекодержателем;

2) іпотекодержатель – кредитор за основним зобов’язанням;

3) інвестор – особа, яка надає позикові кошти;

4) органи державного нагляду і регулювання.

Суб’єкти, які забезпечують іпотеку:

1) страхові компанії;

2) компанії з оцінки нерухомості;

3) фінансові інститути, що здійснюють посередницькі операції на вторинному ринку заставних;

4) судові органи;

5) заклади, які через іпотеки забезпечують доступ до житла різних верств населення за спеціальними програмами уряду;

6) нотаріальні контори.

Об’єкти:

1) нерухоме майно (нерухомість) – земельні ділянки, об’єкти, розташовані на земельних ділянках, інші об’єкти;

2) іпотечна позика – довгострокова грошова позика, що надається під заставу нерухомості;

3) іпотечний кредит – правовідносини, які виникають на підставі договору про іпотечний кредит між кредитодавцем і боржником з приводу надання коштів у користування зі встановленням іпотеки.

Інструменти:

1) іпотечний договір – добровільна згода економічних суб’єктів, який укладається на предмет виконання кожним із них прийнятих на себе зобов’язань щодо обслуговування іпотеки;

2) заставна – цінний папір, який отримує кредитор при наданні позики під заставу майна;

3) вексель – вид цінного паперу, який письмово засвідчує безумовне боргове зобов’язання позичальника сплатити до настання строку кредитору зазначену грошову суму;

4) іпотечна облігація – довгостроковий цінний папір, що забезпечується нерухомим майном;

5) іпотечний сертифікат – заставне свідоцтво, особливий вид цінного паперу, забезпечений іпотечними активами або іпотеками.

Ринки:

1) ринок іпотечного капіталу – частина фінансового ринку, на якому перерозподіляється позиковий капітал, забезпечений заставою нерухомості;

2) ринок іпотечної нерухомості – частина ринку нерухомості, що обслуговує іпотечний механізм руху вартості, розподіляється на іпотечний ринок:

- житла;

- землі;

- комерційної нерухомості;

- промислової нерухомості.

Елементи іпотечної системи можна прослідкувати на рис. 1.1.

 

 

Рис. 1.1. Потоки коштів на іпотечному ринку

 

Основними суб’єктами ринку іпотечного кредитування є:

1) банки, інші кредитори;

2) позичальники;

3) страхувальники;

4) оцінювачі майна;

5) ріелтери (торговці нерухомістю, агенти з продажу нерухомості);

6) особи, які беруть безпосередню участь у процесі оформлення та надання житлового іпотечного кредитування;

7) держава (органи державної влади чи органи місцевого самоврядування);

8) майнові поручителі;

9) Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку;

10) управителі, довірчі організації та установники;

11) Національний банк України.

Функції іпотеки:

1) залучення фінансових ресурсів у реальний сектор економіки;

2) забезпечення повернення запозичених коштів;

3) стимулювання обігу нерухомого майна, коли інші способи недоцільні або юридично неможливі чи дуже ризиковані;

4) формування ринку заставних іпотечних цінних паперів;

5) формування, активізація іпотечних ринків: житла, нерухомості (комерційної та промислової), землі.

Організація іпотечного кредитування здійснюється згідно з принципами:

- легітимності (лат. legitimus – законний, законність дій) – підтвердження законності повноваження, права діяльності фізичних чи юридичних осіб;

- домовленості сторін, закріпленої відповідною угодою;

- пріоритетності права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки;

- транспарентності майнових прав на предмет іпотеки (фр. transparent – прозорий);

- гарантованості прав іпотекодержателя шляхом державної реєстрації іпотеки;

- платності – погашення іпотечної позики а відповідних відсотків;

- стабільності умов іпотечного договору;

- обов’язкового страхування повної вартості предмета іпотеки.

Організаційно-правовою основою іпотечних відносин є договір, який за формою та змістом відповідає вимогам чинного законодавства і враховує специфіку діяльності.

Традиційними пунктами договору є:

1) інформація про учасників;

2) зміст та розмір основного зобов’язання;

3) термін і порядок виконання;

4) опис предмета іпотеки;

5) посилання на випуск заставної або її відсутність.

Фінансове регулювання дії іпотечного договору здійснюється за допомогою платежів, порядок нарахування, розміри і терміни погашення яких повинні бути обов’язково зафіксовані документально. Особливого значення набуває питання вартісної оцінки майна, яке надають під заставу.

Іпотечний кредит – це правовідносини, які виникають на підставі договору про іпотечний кредит між кредитодавцем і боржником з приводу надання коштів у користування зі встановленням іпотеки [1].

Сутність іпотечного кредиту полягає не просто у наданні нерухомості як забезпечення, що оформляється договором іпотеки, а в його цільовому використанні – придбанні або будівництві нерухомості.

Найбільш поширеними напрямами кредитування під нерухомість є:

- позики на купівлю і будівництво житла;

- позик на освоєння земельних ділянок;

- позики під нерухомі будівлі комерційного і промислового призначення.

Наприклад. Сутність житлового іпотечного кредиту полягає в тому, що банк надає клієнту-позичальнику гроші на придбання житла. Клієнт за користування кредитом сплачує банку проценти, проводить повернення залучених коштів у терміни, встановлені договором. Придбане за рахунок кредиту житло буде знаходитись у заставі (іпотеці) банку до повного погашення іпотечного кредиту клієнтом.

Іпотечний кредит має певні переваги перед іншими формами кредитування, а саме:

1) об’єкт нерухомості зберігає свої основні якості протягом тривалого часу, що дозволяє організувати кредитування клієнта під заставу нерухомості на 10-30 років;

2) ціни на нерухомість у довгострокові перспективі, як правило, збільшуються, а в умовах інфляції – швидшими темпами, ніж на інші товари. Така тенденція сприяє більшій гарантії інтересів кредиторів і захисту їх від втрат у процесі кредитування;

3) при іпотеці забезпечується додатковий захист прав банку-кредитора шляхом державної реєстрації застави нерухомості, що дозволяє відслідковувати наступні застави майна та інші зміни, які відбуваються з ним і загрожують інтересам кредитора;

4) відносна простота і доступність організації контролю за збереженням предмета застави, що виключає можливість надмірних витрат на здійснення контрольних функцій для кредитора.

Переваги іпотекодержателя:

1) досить низький рівень ризику внаслідок забезпечення кредиту надійними активами – нерухомістю;

2) тривалість кредиту зручна для процесу фінансового планування;

3) можливість рефінансування власної діяльності шляхом залучення додаткових коштів від інших осіб при відчуженні або передачі заставної у заставу, емісії цінних паперів (іпотечних облігацій).

Переваги іпотекодавця:

1) отримання значних коштів у довгостроковий кредит під заставу нерухомого майна;

2) можливість цільового використання об’єкта іпотеки упродовж усього терміну іпотеки.

Функціонування іпотечної системи засновано на чіткому розмежуванні правочинності власності:

1) за іпотекодавцем закріплюється право:

- на володіння і користування предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення;

- отримання продукції, доходів від його користування;

2) за іпотекодержателем закріплюється право на володіння і розпорядження предметом іпотеки у разі невиконання іпотекодавцем договірних зобов’язань.

 

Роль та види іпотеки

 

 

Іпотека та іпотечне кредитування займають особливе місце у національній економіці багатьох країн:

- сприяють поліпшенню житлових умов населення;

- впливають на економіку країни в цілому через стимулювання попиту на ринку нерухомості та будівництва;

- згідно зі світовим досвідом є одним з найбільш ефективних інструментів залучення інвестиційних коштів в економічну, фінансову сфери держави;

- пожвавлює розвиток фондового ринку, охоплює ринки позичкових капіталів, нерухомості;

- є локомотивною галуззю, яка виступає одним із визначальних стимулів економічної динаміки: кожна гривня, вкладена у будівництво житла, дає 2,5-3 грн. приросту ВВП, а додаткове робоче місце у житловому будівництві забезпечує роботою 5-6 працівників інших галузей;

- розвинена масова іпотека є одним із ключових чинників у зростанні ВВП, створенні нових робочих місць, нових виробництв, розвитку інфраструктури, сприяє капіталізації надлишків ресурсів для довгострокових інвестицій, стабілізації і розширенню дохідної бази бюджету, подоланню інфляції.

Особлива роль іпотеки полягає у впливі на економічне становище.

Так, розвиток іпотеки позитивно впливає на розвиток реального сектора економіки, веде до зростання виробництва у кількох галузях промисловості. Без іпотеки ускладнюється реалізація зведених будинків та квартир, порушується безперервність виробництва в будівництві. Зростання ж будівництва спричиняє пожвавлення у виробництві будівельних матеріалів, у будівельному та дорожньому машинобудуванні, у деревообробній, хімічній галузях, виробництві меблів, шпалер, електроустаткування, металовиробів.

Промислове іпотечне кредитування дає можливість модернізувати виробництво, що приводить до підвищення якості і конкурентоспроможності продукції, збільшується економічний потенціал країни.

Система іпотечного кредитування виводить країну з інфляційної кризи, відтягуючи ресурси з поточного обороту у внутрішнє накопичення.

Розвиток іпотечного кредитування впливає на подолання соціальної нестабільності, а саме:

- розвиток даного кредитування дає змогу пом’якшити наслідки безробіття. Внаслідок жорсткої територіальної прив’язки будівництва у виробництво залучаються додаткові місцеві трудові ресурси. У країнах з нерозвиненим іпотечним кредитуванням немає і не може бути вільного вибору місця проживання, а отже, іпотека впливає на розв’язання проблеми зайнятості;

- з іншого боку, однією з найбільш важливих передумов досягнення соціальної стабільності є задоволення потреб населення у житлі. Людина, яка має власне житло, впевненіша у собі, вона має можливість створити сім’ю, виховувати дітей. Усе це підвищує працездатність населення і позитивно впливає на економічний розвиток країни.

Іпотека має велике значення для функціонування, підвищення стабільності та ефективності банківської системи країни [3, 54-55].

На значимість та роль іпотеки в економічному, фінансовому, соціальному плані впливає ряд чинників, а саме:

- політичні чинники: загальна стабільність суспільної системи; передбачуваність чи непередбачуваність політичних режимів; наявність або відсутність зовнішньої загрози;

- правові чинники: здатність правового середовища захищати відносини власності на об’єкти нерухомості, забезпечення законних способів накладення стягнення і відчуження майна, що є об’єктом застави; наявність чіткої системи реєстрації нерухомості;

- економічні чинники: загальний розвиток у країні кредитного та фондового ринків; рівень інфляції; платоспроможність населення;

- історичні умови та чинники: традиції накопичення ресурсів, а також ставлення до кредиту населення та історичні особливості формування земельного устрою.

Сучасна практика іпотечних відносин виділяє такі ознаки класифікації та відповідні види іпотеки (рис. 1.2).

 

Рис. 1.2. Принципова схема класифікації іпотеки за видами

 

Англосаксонська модель – предмет застави знаходиться у власності заставодержателя.

Романо-германська модель базується на давньоримському понятті іпотеки, де предмет застави залишається у власності заставодавця.

Інститут іпотеки пройшов еволюцію відповідно до традицій та систем господарювання різних країн. Відомі 2 правові форми застави:

- фідуція – впевненість, довіра;

- пігнус – предмети, які слугували забезпеченням зобов’язання, передавалися у володіння кредитора, але право власності на ці предмети зберігалося у позичальника.

Це заклало основи формування дворівневої континентальної правової системи іпотеки.

Внутрішня субординація

За часовим критерієм види іпотеки субординуються як попередні та наступні.

Наступна (або молодша) іпотека – це передача в заставу нерухомого майна, яке є предметом іпотеки за іншим (попереднім) іпотечним договором.

За черговістю попередня та наступна іпотеки можуть вважатися першою, другою, третьою.

Застава нерухомості, яка раніше не заставлялася (як кажуть спеціалісти: „чиста від попередніх зобов’язань нерухомості”) є першою заставою або першою іпотекою. Перша (основна, старша або попередня) іпотека дає заставодержателю переважне заставне право щодо задоволення власних потреб із вартості нерухомості, тобто право першочергового (стосовно наступних заставодержателів) задоволення вимог (якщо інше не передбачено договором).

У більшості країн Західної Європи та у США одне і те ж нерухоме майно може бути водночас заставою під різні зобов’язання. З економічної точки зору це ефективно і значно збільшує активи як окремих суб’єктів господарювання, так і національної економіки країни в цілому, що підвищує рівень капіталізації ресурсів.

У країнах, де законодавство передбачає зазначені вище умови іпотечного кредитування (наприклад, у США), застосовуються певні обмеження на заставне майно. Ці обмеження відображаються в угодах між заставодавцем і заставодержателем. Наприклад, усі наступні іпотеки передбачають підвищену процентну ставку та менший термін кредитування, а отже, і більший ризик кредитора. У таких випадках сума позики за другою іпотекою, як правило, менша, ніж за першою. Якщо обсяг позики за першою іпотекою становить 70-80% від ринкової вартості нерухомості, то за другою він може дорівнювати 50-60%.

У США найпоширенішою є так звана “іпотека-обгортка” або “упакований кредит”. Позичка з такою заставною передбачає участь у ній, як мінімум, двох кредиторів. При цьому позичальник має справу лише з останнім із них (останньою іпотекою), який зобов’язується надати заставодавцеві нову позику, приймати внески за попередніми кредитами і щомісячно перераховувати (виплачувати) внески молодшим кредиторам.

Зовнішня субординація

Субординація видів іпотеки за рангом здійснюється у зв’язку з наявністю іпотек, відмінних за ступенем важливості. Така субординація існувала ще за часів посткласичного римського права, коли лише впорядковувалися відносини між різними заставодержателями. Вже тоді найбільшу силу мали іпотеки “фіско”, тобто фіскальні іпотеки, які застосовувалися переважно для задоволення потреб держави.

Залежно від кількості предметів застави та заставодавців іпотека може бути об’єднаною чи спільною.

Якщо забезпечення зобов’язання здійснюється шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або кількох об’єктів нерухомості, що належить одному заставодавцю, – це об’єднана іпотека.

Якщо зобов’язання забезпечуються шляхом передачі в іпотеку двох чи кількох об’єктів нерухомості, майна, що належить різним особам, – це спільна іпотека.

Якщо ж виконання зобов’язань забезпечується шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, що належить третій особі (майновому поручителю) – це іпотека на користь третьої особи.

З огляду на мету здійснення застави іпотеку поділяють на “фіско” – податкову, кредитну (банківську), сімейну, іпотеку на майно опікуна та інше.

Зауважимо, що класифікація іпотек може бути різною залежно від історичних традицій, які склалися в певній країні. Наприклад, у Німеччині розрізняють документальну, забезпечувальну, загальну (солідарну), примусову іпотеки. Але економічна суть іпотеки залишається незмінною – це взаємозв’язок застави нерухомості та позичкового капіталу.

 

Для закріплення та самоперевірки знань виконайте тестові завдання:

 

 

1. Іпотека – це:

а) засіб забезпечення зобов’язань, у разі застосування якого предметом застави є нерухоме майно;

б) засіб забезпечення вимог, у разі застосування якого предметом застави є нерухоме майно;

в) засіб забезпечення зобов’язань, у разі застосування якого предметом застави є нерухоме та рухоме майно;

г) засіб забезпечення зобов’язань, у разі застосування якого предметом застави є рухоме майно.

2. Іпотека – це вид забезпечення виконання зобов’язань:

а) нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця;

б) нерухомим майном, що передається у володіння і користування іпотекодержателя;

в) рухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця;

г) рухомим і нерухомим майном, що передається у володіння і користування іпотекодержателя.

3. Іпотекодавець це особа:

а) яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов’язання або зобов’язання іншої особи перед іпотекодержателем;

б) яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов’язання перед іпотекодержателем;

в) яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов’язання іншої особи перед іпотекодержателем;

г) яка передає в іпотеку рухоме і нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов’язання перед іпотекодержателем.

4. Іпотекодержатель – це:

а) кредитор за основним зобов’язанням;

б) позичальник;

в) особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов’язань іншої особи;

г) вірної відповіді немає.

5. Нерухоме майно (нерухомість), згідно Закону України “Про іпотеку”, - це:

а) земельні ділянки, а також об’єкти розташовані на земельній ділянці і невід’ємно пов’язані з нею; правовий режим нерухомого майна поширюється на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти;

б) земельні ділянки, споруди;

в) земельні ділянки, квартири, підприємства;

г) земельні ділянки, об’єкти розташовані на земельній ділянці і невід’ємно пов’язані з нею.

6. Іпотека виконує такі функції:

а) виступає економічним інструментом залучення фінансових ресурсів у реальний сектор, забезпечує повернення запозичених коштів;

б) стимулює обіг нерухомого майна, коли інші способи є економічно недоцільними або юридично неможливими;

в) формує ринок заставних іпотечних цінних паперів, іпотечний ринок житла, іпотечний ринок промислової нерухомості, іпотечний ринок землі;

г) вірні відповіді а) та в);

д) вірні усі відповіді.

7. Іпотечний кредит має преваги перед іншими формами кредитування:

а) об’єкт нерухомості зберігає свої основні якості протягом тривалого часу, що дозволяє організувати кредитування клієнта під заставу нерухомості на тривалий період (10-30 років);

б) ціни на нерухомість в довгостроковій перспективі, як правило збільшується, а в умовах інфляції – більш високими темпами, ніж по інших товарах, це сприяє більш повній гарантії кредиторів і захисту їх від втрат у процесі кредитування;

в) при іпотеці забезпечується додатковий захист прав кредиторів шляхом державної реєстрації застави нерухомості, відносна простота і доступність організації контролю за збереженням предмета застави;

г) вірні відповіді а) та б);

д) вірні усі відповіді.

8. Частина об’єкта нерухомого майна:

а) може бути предметом іпотеки;

б) може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі;

в) не може бути предметом іпотеки;

г) може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на цю частину як на окремий об’єкт нерухомості;

9. За характером предмета застави іпотека може бути:

а) земельна та житлова;

б) об’єднана, спільна;

в) цілісного майнового комплексу;

г) промислова, комерційна, аграрна;

д) земельна, житлова, цілісного майнового комплексу, промислова, комерційна, аграрна.

10. За кількістю заставодавців та держателів застави іпотека може бути:

а) об’єднана, спільна, іпотека на користь третьої особи;

б) об’єднана, спільна;

в) спільна іпотека на користь третьої особи;

г) об’єднана, іпотека на користь третьої особи.