Сутність, правова база, структура іпотечного ринку

 

 

Сучасний економічний словник Б.Райзберга, Л.Лозовського, Є.Стародубцева: іпотечний ринок – ринок іпотечних позикових капіталів, на якому здійснюється купівля-продаж іпотечних облігацій, що випускаються торгово-промисловими корпораціями та використовуються для надання кредитів під заставу нерухомості.

У “Фінансовому словнику” автори А.Загородній, В.Вознюк, Т.Смовженко дають визначення іпотечному ринку як складовій частці ринку позичкових капіталів. Тут акумулюються довготермінові грошові накопичення через випуск іпотечних облігацій, що використовуються для надання кредитів під заставу нерухомості.

С.О. Маслова та О.А. Опалов у підручнику “Фінансовий ринок” таким чином трактують поняття “іпотечний ринок” – це сегмент ринку позикових капіталів, на якому шляхом випуску іпотечних облігацій акумулюються грошові накопичення.

Р. Дяків у “Енциклопедії бізнесмена, економіста, менеджера” пропонує таке визначення іпотечного ринку – ринок іпотечних позичкових капіталів, на якому вібувається купівля-продаж іпотечних облігацій, що випускаються торгово-промисловими корпораціями і використовуються для надання кредиту під заставу нерухомості.

Зауважимо, що облігації використовуються на вторинному ринку активів (розширення використання цінних паперів, як інструментів регулювання ринкових відносин і руху позичкових капіталів), а на первинному – заставні, проте і заставні, і іпотечні облігації є фінансовими зобов’язаннями, що забезпечені нерухомістю.

Щодо цих визначень можна зробити суттєве зауваження, а саме: іпотечні облігації використовуються на вторинному іпотечному ринку в процесі сек’юритизації активів, а на первинному ринку використовуються заставні. Проте і заставна, й іпотечні облігації та інші похідні іпотечні цінні папери є фінансовими зобов’язаннями, забезпеченими нерухомістю. У зв’язку із цим більш коректним та з економічної точки зору більш обґрунтованим і правильним було б таке визначення поняття: іпотечний ринок – це система відносин, які виникають у процесі купівлі та продажу фінансових зобов’язань, забезпечених нерухомістю, на основі певних економічних принципів та правових норм.

Іпотечний ринок, або ринок іпотечного капіталу, відіграє важливу роль в економіці, адже він, об’єднуючи фінансовий ринок нерухомості, сприяє капіталізації ресурсів. Роль іпотечного ринку полягає у тому, що:

1) він займає важливе місце серед фінансових механізмів економічного стимулювання і стабільного розвитку економіки;

2) застосування іпотеки має значний соціально-економічний ефект:

- істотно збільшує активи різних суб’єктів ринку (від окремого громадянина і сім’ї до держави в цілому);

- за рахунок іпотеки здійснюється інвестування реального сектора економіки та збільшується його капіталізація, що забезпечує стабільне зростання доходів у різних галузях економіки;

- в банківській системі іпотека дозволяє значно активізувати інвестиції в економіку країни.

Правовий режим функціонування іпотек

Початок режиму був покладений в 1992р. з прийняттям Закону України “Про заставу”, у якому іпотекою, визнавалася застава землі, нерухомого майна, при якій земля та (або) майно, становили предмет застави залишалися у заставодавця або третьої особи.

Даний Закон стосувався лише деяких аспектів іпотеки, системи регулювання іпотеки в Україні не існувало, отже рік-два тому найбільшою проблемою було недосконале правове поле.

З 1 січня 2004р. почала діяти система нових законів:

- Про іпотеку (№898 – IV від 5.06.2003р.)

- Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати (№979 –IV 19.06.2003р.)

- Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю (№978-IV від 19.06.2003р.)

- Про іпотечні облігації (№3480 – IV від 23.02.2006р.)

Правова база включає в себе:

- Конституцію України;

- Цивільний кодекс України;

- Господарський кодекс України;

- Земельний кодекс України;

- Міжнародні договори.

Сучасне поняття іпотечного ринку пройшло 3 етапи [1, 60] табл. 7.1:

Таблиця 7.1

Основні характеристики	Найбільш яскраві наукові представники
ЕТАП І
Закладаються основи для наукового, теоретичного осмислення іпотеки, іпотечного кредитування, іпотеку розглядають у розрізі макроекономічних проблем, іпотечний кредит вважають непродуктивною позикою	І. Петті, А. Сміт, Д. Рікардо
ЕТАП ІІ
XVIIIст. – 60-ті роки XX ст. Наукова думка переходить від загальних поглядів на іпотеку та іпотечний кредит до їх дослідження як інструментів залучення інвестицій для розвитку матеріального виробництва і невиробничої сфери. Більшість наукових праць цього етапу має описовий характер, не відрізняється глибокими дослідження економічних категорій, механізмів функціонування і закономірностей розвитку іпотечного ринку	1) В. Лексис, Й. Шумпетер, Б. Бухвальд, Б. Гільдебрант робили акцент на загальній теорії іпотечного кредиту; 2) Е. Закс, В. Святловський, В. Михайлевський досліджували процес створення іпотечних кредитних інститутів; 3) В. Святловський, М. Загряцков, В. Михайлевський розвинули теорію житлового іпотечного кредитування; 4) В. Михайлевський, В. Обозненко, І. Бойко, Є. Михайлов вивчали механізми функціонування іпотечного ринку.
ЕТАП ІІІ
70-80 роки ХХ ст. Поглиблення досліджень економічної природи іпотеки, розширення проблематики економічних досліджень на основі комплексного вивчення процесів становлення іпотечних відносин у трансформаційній економіці постсоціалістичних країн, в Україні	1) Н. Зеленкова, Н. Косарева, Р. Страйк, О. Краснікова. Є. Козакова, М. Угаєва досліджували економічну природу іпотеки; 2) В. Ресін, Г. Поляковський визначали роль іпотеки, іпотечного кредитування у соціально-економічному розвитку;

Продовження табл. 7.1

3) О. Євтух, М. Дж. Фрідман, Н. Ордуей вивчали особливості іпотечного кредитування об’єктів дохідної нерухомості; 4) П. Єщенко, В. Лагутін, П. Килимник, О. Бичков, С. Кручок, О. Грищенко описували формування теоретичної бази становлення і розвитку іпотечних фінансових відносин в умовах трансформаційної економіки; 5) О. Євтух, А. Гречана, С. Кручок вивчали світовий досвід організації іпотечного ринку і його сегментів; 6) В. Кравченко, І. Малий, І. Пучковська, В. Роговий аналізували умови формування і ефективного використання, функціонування іпотечного ринку у процесі ринкових перетворень; 7) К. Паливода, О. Сидорчук, Т. Авер’янова, В. Лимаренко, В. Поляченко узагальнили практичний досвід іпотечного кредитування, розробляли інструменти активізації іпотечного ринку.

 

В економічній літературі існує декілька концепцій, підходів до трактування змісту іпотечного ринку:

1) іпотечний ринок – ринок, де обертаються лише боргові зобов’язання з іпотечними гарантіями, які надаються для сприяння рефінансування іпотечних позик (у працях В. Єма, І. Бернара та Ж.-К. Коллі, Л. Абалкіна);

2) іпотечний ринок – це ринок, де надаються кредити, що забезпечені заставою нерухомості (І. Гуцал, В. Іванов, В. Колесніков);

3) іпотечний ринок – сфера акумулювання довгострокового грошового капіталу для надання іпотечних кредитів шляхом емісії іпотечних облігацій.

Найбільш типове визначення: „іпотечний ринок – це сфера, де акумулюється довгостроковий кредит, грошові нагромадження шляхом випуску іпотечних облігацій, які застосовуються для надання кредиту під заставу нерухомості” [1].

Як економічна категорія іпотечний ринок виражає економічні відносини, які виникають між суб’єктами суспільного відтворення у зв’язку з ринковим оборотом іпотечного капіталу [1].

Структура іпотечного ринку [1].

Іпотечний ринок має специфічний суб’єктивний склад і структуру. Суб’єктивний склад – це сукупність учасників іпотечного ринку: основних і забезпечуючих.

Основні суб’єкти – це учасники, економічні відносини між якими складають сутність іпотечного ринку та визначають особливості кредитних відносин та сам механізм іпотечного кредитування. До них належать:

1) позичальник – це фізична або юридична особа, що отримує у тимчасове (довгострокове) користування іпотечний капітал на умовах повернення, строковості, платності, диференціації з метою фінансування нерухомості;

2) кредитор – це спеціалізований посередник, який акумулює грошові ресурси, трансформує їх в іпотечний капітал, розподіляє між позичальниками у вигляді іпотечних кредитів з метою отримання прибутку та здійснює рефінансування іпотечних активів. Сюди відносять іпотечні банки, універсальні комерційні банки, ощадні інститути (ощадно-позичкове, житлове кредитування, ощадні банки);

3) інвестор – це суб’єкт іпотечного ринку, який інвестує грошові засоби в іпотечні цінні папери, здійснюючи функцію рефінансування діяльності кредитора [2, 30-31]:

- первинні інвестори – власники тимчасово вільних коштів (ресурсів), які мобілізуються фінансово-кредитними установами і трансформуються в іпотечний капітал (юридичні та фізичні особи, що здійснюють господарську діяльність та отримують доходи, формують фонди, резерви, заощадження);

- вторинні інвестори – інституційні інвестори, які в свою чергу, поділяються на договірні ощадні інститути (страхові компанії, пенсійні фонди, що залучають грошовий капітал у вигляді довгострокових внесків приватних осіб, вкладають у іпотечні цінні папери, акції, облігації корпорацій, казначейські зобов’язання) та інвестиційних посередників (інвестиційні компанії та взаємні фонди, залучають кошти шляхом емісії та розміщення серед приватних осіб власних пакетів акцій (взаємні фонди) та облігацій (інвестиційні компанії) та інвестують у грошовий капітал, в іпотечні цінні папери, акції корпорацій, облігації корпорацій).

Забезпечуючі суб’єкти іпотечного ринку – це спеціалізовані, відносно самостійні організаційно-правові форми, які мають на даному ринку цільове призначення і роль підвищувати ефективність та оперативність роботи основних суб’єктів через спеціалізацію по окремих видах діяльності:

- здійснення організаційного оформлення відносин іпотечного кредитування;

- надання маркетингових послуг, інформаційного забезпечення діяльності основних суб’єктів ринку;

- обслуговування руху іпотечного капіталу з часу його мобілізації до моменту повернення відчуженої у позику вартості;

- зниження ризиків іпотечного кредитування.

До таких суб’єктів належать:

1) органи державної реєстрації прав на нерухоме майно;

2) судові органи;

3) установи нотаріальних та юридичних послуг;

4) страхові компанії (які страхують ризики іпотечного кредитування, компанії з оцінки нерухомості);

5) фінансові інститути (посередницькі операції на ринку заставних і т.д.).

 

Рис. 7.1. Рух грошових потоків на іпотечному ринку [1, 69]

 

Функції іпотечного ринку

Свою роль та своє призначення у суспільстві іпотечний ринок виконує через відповідні функції.

П. Єщенко та І. Павлова виділяють такі функції іпотечного ринку:

1) мобілізуюча – залучає ресурси для фінансування іпотечних позик;

2) операційна – надає та обслуговує іпотечні кредити;

3) інвестиційна.

Відповідно до поглядів А. Кутиркіна, І. Цупор розрізняють також 3 функції іпотечного ринку:

1) функція акумулювання;

2) функція трансформації грошових фондів у позичковий капітал;

3) функція використання позичкового капіталу для інвестиційних цілей.

Отже, серед цільових функцій іпотечного ринку фахівці, дослідники виділяють:

1) мобілізуючу функцію – залучення заощаджень і грошових засобів, вивільнених у процесі кругообігу промислового і торгового капіталів та таких, що перебувають у формі цільових фондів і резервів;

2) трансформаційну функцію – перетворення залученого грошового капіталу в іпотечний капітал шляхом надання позик суб’єктам суспільного відтворення на тривалий період під заставу нерухомості

3) інвестиційну функцію – вкладення позиченої вартості в об’єкти ринку нерухомості.

В. Базилевич вважає, що доцільно виділяти 2 специфічні функції:

1) функцію зворотного перерозподілу – акумулювання грошових ресурсів ® наступне розміщення ® зворотній перерозподіл іпотечного капіталу;

2) функцію інвестування.

Специфічні функції іпотечного ринку:

1) реалізація вартості і споживчої вартості, які закладені в активах іпотечного ринку: іпотечних кредитах, іпотечних цінних паперах, у процесі руху іпотечного капіталу як самозростаючої вартості;

2) реалізація процесу руху іпотечного капіталу шляхом становлення інституційної структури іпотечного ринку;

3) фінансове забезпечення процесу інвестування і споживання шляхом створення умов для реалізації економічних інтересів усіх суб’єктів іпотечних фінансових відносин;

4) вплив на грошовий обіг через створення умов для безпечного руху іпотечного капіталу і регулювання грошової маси в обігу.

Зазначені функції характеризують сутність і призначення іпотечного ринку та виступають внутрішніми функціями.

Загальноринкові, загальні функції іпотечного ринку:

1) інтегруюча функція – іпотечний ринок знаходить для кожного свого суб’єкта контрагента угоди, знижує трансакційні витрати, що забезпечує взаємодію покупців фінансових активів, в результаті якої встановлюються ціни, що зрівноважують попит і пропозицію, забезпечує єдність інтересів суб’єктів іпотечних фінансових відносин (горизонтальна інтеграція), узгоджує інвестиційні попит і пропозицію (вертикальна інтеграція), сприяє постійності зв’язків на ринках іпотечного капіталу і нерухомості;

2) регулююча функція – виходячи із фактичного рівня процентної ставки, іпотечний ринок регулює основні параметри макроекономічного середовища, важливі виробничі та ринкові пропорції, що сприяє оптимізації галузевої та виробничої структур, активізації інвестиційної діяльності через ринковий ціноутворюючий механізм;

3) стимулююча функція – іпотечний механізм забезпечує:

- мотивацію економічної діяльності;

- залучення інвестицій, підвищує економічну відповідальність суб’єктів за їх раціональне використання;

- доступність будівництва і придбання об’єктів житлової нерухомості;

- сприяння формуванню у суспільстві середнього класу;

4) сануюча функція – іпотечний ринок звільняє суспільне виробництво від економічно слабких та нежиттєздатних елементів і заохочує ефективні одиниці господарювання за допомогою ринкових механізмів впливу, сприяє підвищенню ефективності суспільного виробництва;

5) інформаційна функція – іпотечний ринок забезпечує суб’єктів інформацією про поточну кон’юнктуру, що модифікує економічну поведінку, яка спрямована на реалізацію їхніх економічних інтересів [1, 233-234].

Серед найістотніших економічних функцій, виконуваних іпотечним ринком, виділяють:

- налагодження зв’язків між продавцями й покупцями, завдяки чому на взаємовигідній основі враховуються їхні інтереси;

- об’єднання місцевостей, міст та регіонів у єдиний господарський простір;

- створення системи прямих і зворотних зв’язків між усіма учасниками іпотечного ринку;

- сприяння оптимальному розподілу ресурсів;

- забезпечення інформацією суб’єктів ринку.

По-перше, об’єднує дрібні, розрізнені заощадження населення, державних структур, приватного бізнесу, іноземних інвесторів та утворює великі грошові фонди.

По-друге, трансформує кошти в позичковий капітал, який забезпечує зовнішні джерела фінансування матеріального виробництва національної економіки, надання кредитів населенню для вирішення його споживчих і житлових потреб.

По-третє, розподіляє паї учасників капіталу.

Слід зауважити, що іпотечний ринок відрізняється від інших фінансових ринків тим, що всі зобов’язання, які на ньому обертаються, забезпечені нерухомим майном. Це обумовлює його четверту функцію – ефективне використання та розвиток нерухомості. Зазначений ринок не лише перерозподіляє нерухомість з метою раціонального ї використання, а й сприяє інвестуванню в неї.

П’ятою функцією ринку іпотечного капіталу є надійне управління ризиками в процесі обігу грошових зобов’язань.

Основні потоки грошових коштів, які пов’язують суб’єктів іпотечного ринку відображено на рис. 7.2. Розглядаючи її, майте на увазі: суб’єкти, що заощадили кошти і надають їх у позичку, є інвесторами. Тому вони розміщені ліворуч. Ті, що позичають кошти під заставу нерухомого майна для фінансування видатків, є позичальниками (заставодавцями), тож розміщені на схемі праворуч.

Рис. 7.2. Основні потоки грошових коштів на іпотечному ринку

 

Основними інвесторами на ринку, про який ідеться, є домогосподарства, підприємства, різноманітні фонди, а іноді також уряд. Найважливіші позичальники-заставодавці – підприємства та домогосподарства. Отримавши позику, заставодавці безпосередньо інвестують нерухомість – купують нерухоме майно, будуть та вдосконалюють нерухомість. Позичальники сплачують проценти за користування позичкою, які акумулюються посередниками і далі розподіляються між усіма інвесторами залежно від їх внеску в іпотечний капітал.

За рахунок залучених коштів позичальник інвестує нерухомість, у результаті чого вона перерозподіляється, розвивається та вдосконалюється. Зрозуміло, зазначене інвестування є ризиковим бізнесом. Однак забезпеченість позик нерухомим майном, а також системою страхування та гарантій значно підвищує надійність іпотечних операцій.

Крім основних функцій, іпотечний ринок виконує й низку допоміжних.

Одна з них – переміщення фінансових ресурсів у часі та просторі. Як відомо, рух грошових коштів та зобов’язань на іпотечному ринку обумовлений тим, що фізична або юридична особа продає свої засоби іншій з метою отримання прибутку в майбутньому. Крім того, капітал, необхідний для інвестування певної нерухомості, переміщується у просторі (з регіону в регіон).

Серед інших допоміжних функцій, які виконує іпотечний ринок, - інформаційна (індикативна, яка переважно стосується цін, що допомагає учасникам ринку приймати виважені рішення в процесі інвестування нерухомості в різних галузях економіки) та функція вирішення морально-психологічних проблем (використовувана на ринку застава нерухомості надає впевненості усім його учасникам – і кредиторам, і позичальникам).

Усі функції іпотечного ринку взаємопов’язані й становлять собою певну систему. Її представлено на рис. 7.3.

 

 

 

 

Рис. 7.3. Система фінансово-кредитних функцій іпотечного ринку