Іпотечні облігації: сутність, характеристики, особливості обігу на ринку іпотечного капіталу

Іпотечні облігації:

1) засвідчують – внесення грошових коштів її власником на користь емітента;

2) підтверджують:

- зобов’язання емітента відшкодувати власнику номінальну вартість облігації під грошовий дохід в порядку, встановленому проспектом емісії;

- у разі невиконання емітентом зобов’язань, право власника задовольнити свою вимогу за рахунок іпотечного покриття.

Іпотечна облігація засвідчує забезпечене іпотечним покриттям зобов’язання емітента сплатити її власнику у встановлений строк номінальну в артість іпотечної облігації та процент.

Процент може бути:

- фіксованим;

- плаваючим.

У разі застосування плаваючого процента у тексті іпотечної облігації і в проспекті емісії повинні називатися критерії або формула для розрахунку такого процента.

Проценти виплачуються не рідше 1 раз на рік.

Іпотечні облігації можуть предствляти певний інтерес з точки зору диверсифікації інвестиційний портфель банків.

На початкових етапах розвитку ринку іпотечних облігацій обсяг вкладень значною мірою залежатиме від того, чи надано гаранію уряду на основну суму боргу і на (купонний платіж) купонні платежі. Враховуючи ситуацію, що склалася на фінансовому ринку України (ставки за ОВДП – 5-11%, ставки за корпоративними облігаціями – 12-20%) фахівці прогнозують розрахункову ставку за іпотечними облігаціями на рівні 10-11%.

Іпотечні облігації, як і корпоративні, можуть розглядатися як засіб розміщення частки банківських активів. Але слід враховувати, що банки надають перевагу інвестиціям строком до 2-3-х років, що обумовлює структуру їх пасивів; інтерес банків до інструментів зі строками 10 років, яскравим прикладом яких є іпотечні облігації, має переважно спекулятивний характер і не може бути джерелом постійного великого попиту з їх боку.

Тому більшість комерційних банків слід розглядати не як довгострокових інвесторів, а як покупців на вторинному ринку, частка яких збільшується в міру наближення строків погашення облігацій.

Правові засади випуску та обігу державного регулювання і нагляду:

1) Закони України:

- “Про іпотечні облігації” (23.02.2006 №8480 IV);

- “Про іпотеку” (5.06.2003р. №858 – IV зі змінами та доповненнями);

2) Рішення ДКЦПФР:

- “Про затвердження Положення про порядок реєстрації випуску звичайних іпотечних облігацій, проспекту емісії, звіту про підсумки випуску іпотечних облігацій, погашення та скасування реєстрації випуску іпотечних облігацій” (11.04.2006р. №234);

- “Про затвердження Положення про іпотечне покриття звичайних іпотечних облігацій, порядок ведення реєстру іпотечного покриття та управління іпотечним покриттям звичайних іпотечних облігацій” (1.09.2006р. №774).

 

 

	Учасники процесу випуску, розміщення, обслуговування, погашення іпотечних облігацій		- емітент - управитель - обслуговуюча установа - депозитарій - аудитор - ДКЦПФР   -

 

ffrtrtf

 

 

Рис. 6.1. Учасники процесу емісії іпотечних облігацій

Іпотечні облігації – це облігації, виконання зобов’язань за якими забзпечене іпотечним покриттям у порядку, встановленому законом України “Про іпотечні облігації”.

Іпотечна облігація:

1) це іменний цінний папір;

2) засвідчує внесення грошових коштів її власником;

3) підтверджує зобов’язання емітенте відшкодувати власнику облігації її номінальну вартість та грошовий дохід в порядку, який регламентує закон про іпотечні облігації та проспект емісії;

4) в разі не виконання емітеньом зобов’язань вимагає від емітента за іпотечною облігацією надати власнику даної облігації право задовільнити свою вимогу за рахунок іпотечного покриття.

Іпотечній облігації притаманні такі ознаки:

- у назві цього цінного паперу обов’язково міститься термін “іпотечна облігація” або “заставний лист”;

- назва має бути захищена законом;

- право на її використання належить лише іпотечним установам.

На лицьовому боці зазначено:

- повну назву банку-емітента і його юридичну адресу;

- номінальну вартість облігації в гривнях, доларах США, євро;

- інформацію про те, що банк-емітент є боржником держателя даної облігації, а обсяг боргу відповідає її номінальній вартості;

- річну дохідність облігації у відсотках від номінальної вартості;

- серію і номер;

- дату емісії і дату погашення облігації;

- дані про забезпечення облігації нерухомим майном, розташованим в Україні і заставленим банкові-емітенту згідно із законом;

- номер і дату дозволу на емісію з боку органу банківського нагляду;

- зразки підписів голови спостережної ради, голови правління банку-емітента та довіреної особи, призначеної органом банківського нагляду.

На зворотньому боці облігації доцільно вказати:

- права держателя облігації в разі неліквідності та банкрутства банку-емітента;

- термін, місце і порядок виплати процентів;

- термін, місце і порядок погашення облігації;

- правила купівлі-продажу та погашення облігації.

Випускаються такі види:

- звичайні іпотечні облігації;

- структуровані іпотечні облігації.

Емітент облігації – іпотечний кредитор.

Емітентом звичайних іпотечних облігацій є іпотечний кредитор, що несе відповідальність за виконання зобов’язань за такими облігаціями іпотечним покриттям та всім іншим майном, яке йому належить та на яке відповідно до законодавства може бути звернене стягнення.

Емітентом структурованих іпотечних облігацій є спеціалізована іпотечна установа, яка несе відповідальність за виконання зобов’язань за такими іпотечними облігаціями лише іпотечним покриттям.

Згідно зі статтею 4 Закону є певні загальні умови випуску та обігу іпотечних облігацій:

- державну реєстрацію випусків і проспектів емісії іпотечних облігацій здійснює Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку;

- емісія здійснюється в порядку встановленому даним законом, іншими законами України та рішенням ДКЦПФР;

- умови випуску, вимоги до їх покриття визначаються цим законом та проспектом емісії (стаття 5);

- на момент реєстрації випуску емітент зобов’язаний сформувати іпотечне покриття;

- випуск іпотечних облігацій зійснюється в бездокументарній формі;

Глобальний сертифікат випуску цих облігацій повинен містити:

- найменування (звичайна чи структуризована іпотечна облігація);

- посилання на те, що виконання зобов’язань емітента забезпечується іпотечним покриттям;

- інші реквізити, встановлені законом.

Етапи процесу емісії, обслуговування і погашення звичайних іпотечних облігацій:

1) емітент у особі органу управління приймає і оформлює протоколом рішення про випуск звичайних іпотечних облігацій (відповідно до рішення ДКЦПФР від 11.04.2006р. №234 п.4);

2) емітент формує реєстр іпотечного покриття звичайних іпотечних облігацій; емітент веде реєстр іпотечного покриття, щомісячно подає його управлінню; витяги з реєстру іпотечного покриття подаються до ДКЦПФР у строки, формі, що встановлені нормативно-правовими актами ДКЦПФР; іпотечні та інші активи, що включені до складу іпотечного покриття іпотечних облігацій, уважаються переданими у заставу; застава іпотечного покриття не потребує укладання договору застави, виникає з моменту реєстрації випуску іпотечних облігацій; відомості про обтяження заставою іпотечного покриття вносяться управителем до державного реєстру обтяжень нерухомого майна у порядку, встановленому законодавством (відповідно до Закону України “Про іпотечні облігації” від 23.02.06р. №8480 – IV, статті 7-12). Рішення ДКЦПФР від 1.09.2006р. №774. Вимоги статті 8 Закону Україних “Про іпотечні облігації”.

3) емітент готує проспект емісії звичайних іпотечних облігацій; даний документ містить:

- інформацію про відкрите (публічне) або закрите (приватне) розміщення іпотечних облігацій;

- передбачення надання власникам іпотечних облігацій, гарантії щодо виконання грошових зобов’язань або створення для цієї мети спеціального резервного чи страхового фонду;

- процент (фіксований або плаваючий); у разі застосування плаваючого процента зазначаються критерії або формула його розрахунку. Вимоги: рішення ДКЦПФР від 11.04.06р. №234 пункт 5;

4) емітент укладає договір з депозитарієм цінних паперів про обслуговування випуску звичайних іпотечних облігацій;

5) емітент укладає договір з аудитором про проведення перевірки на етапах емісії, обслуговування, погашення звичайних іпотечних облігацій; на момент реєстрації і випуску даних облігацій аудитор формує аудиторський висновок щодо відповідності розміру іпотечного покриття даним бухгалтерського обліку і фінансової звітності емітента; протягом строку обігу звичайних облігацій аудиторські перевірки проводяться на предмет виявлення відповідності стану іпотечного покриття даним реєстру іпотечного покриття та вимогам ЗУ “Про іпотечні облігації”;

6) емітент укладає договір про управління іпотечним покриттям з управителем (рис. 6.2);

 

 

Функції

Сутність

УПРАВИТЕЛЬ

 

		1. Здійснює контроль: - за поточним станом іпотечного покриття і за веденням реєстру іпотечного покриття - за додержанням умов зміни іпотеч-них активів чи включення нових до складу іпотечного покриття - за своєчасністю і повнотою здійснення емітентом платежів за звичайними іпотечними облігаціями; 2. Забезпечує зберігання: документів, які засвідчують права емітента на іпотечні активи у складі іпотечного покриття у порядку, що передбачений проспектом емісії; 3. Пред’являє емітенту вимоги щодо виконання ним грошових зобов’язань за іпотечними облігаціями 4. Представляє інтереси власників іпотечних облігаційу відносинах з емітентом, іншими особами, в судах і державних органах, у ході звернення стягнення на іпотечне покриття; 5. У разі звернення стягнення на іпотечне покриття забезпечує: обслуговування іпотечного покриття і розподіл коштів від іпотечного покриття згідно ЗУ «Про іпотечні облігації та проспекту емісії» 6. У разі призначення тимчасової суміністрації емітента іпотечних облігацій або порушення справи про банкрутство емітентавимагає передачі іпотечного покриття до визначеної ним обслуговуючої установи на обслугову-вання, а також розпоряджається коштами від іпотечного покриття в інтересах власників облігацій. 7. У разі прийняття рішення про ліквідацію емітента іпотечних облігацій відчужує іпотечне покриття самостійно або спільно з ліквідатором, вживає заходи щодо отримання коштів власниками облігацій за рахунок іншого майна емітента 8. Здійснює інші заходивідповідно до: - ЗУ «Про іпотечні облігації» - проспекту емісії - договору про управління іпотечним покриттям
	Це банк, небанківська фінансова установа, яка: а) отримала ліцензію на управ-ління іпотечним покриттям від ДКЦПФР б) діє в інтересах власників іпотечних облігацій, які після придбання звичайних іпотеч-них облігацій уважаються такими, що приєдналися до договору про управління іпотечним покриттям.
	Договір про управління: - укладається на строк до припинення застави іпотечного покриття - не може бути меншим, ніж строк обігу іпотечних облігацій

 

 

Рис. 6.2. Сутність та функції управителя майном

 

7) емітент укладає договір про обслуговування іпотечних активів у складі іпотечного покриття з обслуговуючою установою. Якщо він не виконує функції з обслуговування іпотечних активів у складі іпотечного покриття самостійно.

Обслуговуючими установами є банк та фінансова установа, які мають право виконувати операції з обслуговування іпотечних активів.

Обслуговування іпотечних активів – це заходи, що спрямовані на забезпечення належної реалізації функцій іпотечного кредитора у взаємовідносинах з боржниками за відповідними іпотечними активами.

Обслуговування іпотечних активів включає:

- приймання від боржників платежів за забезпеченими іпотекою зобов’язаннями та їх облік (ведення реєстру платежів);

- контроль за додержанням боржниками умов кредитних та іпотечних договорів;

- контроль за станом предметів іпотеки та їх збереженням;

- пред’явлення боржникам вимог щодо виконання ними забезпечених іпотечних зобов’язань;

- здійснення заходів зі звернення стягнення на предмет іпотеки в разі порушення боржниками умов забезпечених іпотекою зобов’язань;

- реалізація інших прав та виконання обов’язків іпотекодержателя відповідно до кредитних та іпотечних договорів і договору про обслуговування іпотечного покриття;

8) державну реєстрацію випусків і проспектів здійснює ДКЦПФР на підставі документів, наданих емітентом; (Рішення ДКЦПФР від 11.04.2006р. №234);

Для реєстрації випуску іпотечних облігацій разом із проспектом їх емісії до ДКЦПФР подаються:

- реєстр іпотечного покриття;

- договір про управління іпотечним покриттям (стаття 5 Закону України “Про іпотечні облігації”).

Проспект емісії іпотечних облігацій, що пропонується для відкритого продажу, підлягає опублікуванню у повному обсязі в офіційному друкованому виданні ДКЦПФР.

9) зареєструвавши випуск іпотечних облігацій і проспект емісії, ДКЦПФР видає емітентові витяг з окремого реєстру випусків іпотечних цінних паперів, який є підставою для оформлення глобального сертифіката випуску іпотечних облігацій.

Емітент оприлюднює звіт про підсумки випуску іпотечних облігацій у друкованих засобах масової інформації, в яких було опубліковано проспект емісії іпотечних облігацій (Рішення ДКЦПФР від 11.04.2006р. №234 п. 3.6);

10) виконання зобов’язань за іпотечними облігаціями здійснюється у порядку та у строки, визначені в проспекті.

Після закінчення погашення іпотечних облігацій емітент подає до ДКЦПФР звіт про погашення іпотечних зобов’язань. ДКЦПФР забезпечує опублікування інформації про скасування реєстрації випуску іпотечних облігацій в одному зі своїх офіційних друкованих видань.

На підставі розпорядження про скасування реєстрації випуску іпотечних облігацій ДКЦПФР вносить відповідні зміни до окремого реєстру випуску облігацій, здійснює анулювання свідоцтв про реєстрацію випуску іпотечних облігацій.

Іпотечні облігації є привабливими для інвесторів, оскільки вони:

- забезпечені іпотечними кредитами;

- надійний ліквідний фінансовий інструмент, високий рейтинг якого підтримується не лише надійністю кредитних інструментів-емітентів, але й високою якістю іпотечного кредитного портфеля, що дозволяє знизити ризики для інвесторів у порівнянні з іншими облігаціями, які не мають такогозабезпечення;

- мають тривалий строк погашення;

- збалансовують активи і пасиви іпотечних кредиторів-емітентів іпотечних облігацій;

- іпотечні облігації дозволяють кредиторам отримати довгострокові ресурси за відносно низькою ціною.

Основні утримувачі іпотечних облігацій: держава, страхові компанії, пенсійні та інші фонди.

Надійність іпотечних облігацій забезпечується:

1) низьким ризиком дострокового погашення іпотечних облігацій:

- дострокове погашення іпотечних облігацій відбувається лише у випадку його передбачення у проспекті емісії іпотечних облігацій (стаття 6 Закону України “Про іпотечні облігації”);

- середньозважений строк іпотечних активів у складі іпотечного покриття перевищує строк повного виконання зобов’язань за звичайними іпотечними облігаціями (стаття 13 Закону України “Про іпотечні облігації”);

2) надійністю іпотечного покриття:

- іпотечні активи належать емітенту на праві власності і можуть бути відчужені у разі невиконання зобов’язань за іпотечними облігаціями; відомості про те, що емітент є іпотекодержателем за відповідним іпотечним договором, унесені до відповідного державного реєстру в установленому законодавством порядку (стаття 7 Закону України “Про іпотечні облігації”);

- для кожного випуску звичайних іпотечних облігацій формується окреме іпотечне покриття (стаття 13 Закону України “Про іпотечні облігації”);

- до складу іпотечного покриття звичайних облігацій не можуть включатися іпотечні активи, зобов’язання боржників, за якими забезпечені іпотекою об’єкти незавершеного будівництва або іпотекою майнових прав (стаття 13 Закону України “Про іпотечні облігації”);

- протягом строку обігу звичайних іпотечних облігацій сукупний розмір іпотечних активів, зобов’язання боржників, за якими забезпечення іпотекою житлових будинків або квартир, становить не менше ніж 85% від сукупного розміру усіх іпотечних активів, що включені до складу іпотечного покриття іпотечних облігацій; основна сума боргу за іпотечними активами, предметом іпотеки за якими є нерухомість нежитлового призначення та які включені до складу іпотечного покриття не перевищує 60% від іпотечної вартості предмета;

- основна сума боргу боржника за забезпеченим іпотекою зобов’язанням не перевищує 75% оціночної вартості предмета іпотеки (стаття 7 Закону України “Про іпотечні облігації”);

- до складу забезпечення, покриття можуть включатися нові іпотечні активи (згідно зі статтею 7) та умовах, що передбачені в статті 14 Закону України “Про іпотечні облігації”;

- протягом строку обігу іпотечних облігацій значення коефіцієнта їх іпотечного покриття (співвідношення між неоплаченою емітентом основною сумою боргу за відповідним випуском іпотечних облігацій і розміром їх іпотечного покриття) не перевищує 0,9 (стаття 13 Закону України “Про іпотечні облігації”);

3) високою прогнозованістю грошових потоків:

- регулярність і розмір періодичних платежів у рахунок сплати процентів за іпотечними та іншими активами у складі покриття відповідають регулярності та розміру періодичних платежів емітента у рахунок оплати процентів за іпотечними облігаціями (стаття 13 Закону України “Про іпотечні облігації”);

- середньозважений розмір процентів за іпотечними активами у складі іпотечного покриття перевищує розмір процентів (доходу) за звичайними іпотечними облігаціями (стаття 13 Закону України “Про іпотечні облігації”);

4) включення до реєстру іпотечного покриття іпотечних коштів з мінімальним кредитним ризиком, бо емітент приймає кредитний ризик і здійснює управління ним;

5) пріоритетним правом вимоги на іпотечне покриття держателів іпотечних облігацій у випадку банкрутства емітента (стаття 8 Закону України “Про іпотечні облігації”) та подвійним правом вимоги емітент виконує грошові зобов’язання за звичайними іпотечними облігаціями за рахунок доходів від іпотечного покриття та за рахунок іншого майна (стаття 16 Закону України “Про іпотечні облігації”).

Достатня дохідність з високою надійністю і тривалістю життєвого циклу іпотечних облігацій здатна виступити стимулюючим фактором фінансових інвестицій пенсійних фондів та страхових компаній.