Історія становлення іпотеки в Україні

До 1917 р. в Україні, проблеми пов’язані з отриманням кредиту, зокрема сільськогосподарського, взагалі не існувало, бо приватна власність, крім усього іншого, створює умови швидкого розвитку так званого іпотечного кредиту. Фактично відразу ж після селянської реформи 1861 р. царський уряд підготував до публікації Положення про міські громадські банки (1862 p.). Через 10 років почав діяти загальнодержавний закон про порядок відкриття кредитних установ земствами (17.05.1872 р.) та загальні правила про порядок заснування кредитних установ приватними особами (31.05.1872 р.) [2, 94].

Першою не лише в Україні, а й в усій Російській імперії установою іпотечного кредиту було викрите у 1864 р. Товариство поземельного кредиту для Херсонської губернії (з 1871 р. – Херсонський земський банк). Основний капітал у 100 тис. крб. становила надана урядом позичка. Дія новоствореної кредитної установи поширювалася на Херсонську, Катеринославську, Таврійську і Бессарабську губернії, тобто на всю сучасну Південну Україну і Молдову. Позичка під заставу маєтку, розміром не менш як 50 десятин (1 дес. = 1,0954 га), надавалася на максимальний термін 34 роки і 11 місяців при 6,75% річних. Платежі процентних внесків здійснювалися кожне півріччя. Прострочування породжувало пеню розміром 1 за місяць. При заборгованості у платежах більш, ніж на 6 місяців маєток виставлявся на продаж з аукціону, що відбувався в приміщенні правління банку або окружного суду.

Іншою установою іпотечного кредиту, що виникла невдовзі після скасування кріпосного права, було Товариство взаємного поземельного кредиту. Оголосивши про початок своєї роботи в 1866 р. у Петербурзі, це товариство швидко поширило свою діяльність майже на всі, у тому числі й українські, губернії європейської частини країни. Товариство взаємного кредиту створювалося з метою подання фінансової допомоги великим землевласникам. Однією з характерних рис цього товариства було те, що уряд час від часу дозволяв йому під свої гарантії випускати 5-процентні облігації на кілька мільйонів рублів. Це давало можливість періодично поповнювати обігові кошти, потреба в яких постійно зростала через нездатність значної частини дебіторів розрахуватися з боргами навіть за умови видачі позички на 56 років. Надаючи різноманітних пільг і відстрочок платежів (5-8% річних), керівники товариства фактично довели його до фінансового краху. Не бажаючи банкрутства цієї фінансової структури, що подобалася поміщикам, уряд повністю взяв її під свою опіку, передавши всі активи і пасиви товариства у відання Державного банку, де у 1890 р. був викритий так званий особливий відділ [2, 95].

Упродовж 70-80-х років XIX ст. в Україні практично завершилося становлення іпотечного кредиту в ринковому його розумінні: 4 травня 1871 р. був затверджений статут Харківського земельного банку, який, на відміну від херсонського, таки став зразком для інших акціонерних земельних банків. Через рік (08.04.1872 р.) розгорнув свою діяльність Полтавський земельний банк. Дещо пізніше (27.02.1905 р.) почав функціонувати Київський і Бессарабсько-Таврійський земельні банки. Крім акціонерних, за ініціативою уряду було прийняте рішення про заснування державних Селянського (1882 р.) і Дворянського (1885 р.) земельних банків. Суттєво перебудував свою роботу і створений у 1860 р. Державний емісійний банк.

Однак найпомітнішу роль у кредитуванні дрібних товаровиробників відіграв Селянський поземельний банк, організований урядом згідно із законом від 18 травня 1882 р. „для полегшення селянам усіх категорій купівлі землі”. Стаття 1 цього закону, що певний час виконував функції статуту, визначала максимальний розмір позички „при общинному землеволодінні – 125 крб. на кожну особу чоловічої статі, а при подвірному – 500 крб. на кожного домогосподаря”. Було визначено два терміни позички: 24,5 року і 34,5 року. Клієнти банку кожні півроку зобов’язані були вносити [2, 97]:

- на зростання – 2,75%;

- на погашення позички, виданої на 24,5 року, – 0,5%:

- на витрати щодо управління банком і на утворення запасного капіталу – 0,5%.

У разі прострочування нараховувалася пеня розміром 0,5% із невиплаченої суми за кожен прострочений місяць.

Оголошення про початок операцій банку було дано 10 квітня 1883 p., коли була проведена відповідна організаційна робота, зокрема затверджені „Правила про здійснення кріпосних актів (угод)”. Район діяльності банку обмежувався спочатку дев’ятьма губерніями: Полтавська, Чернігівська. Київська. Волинська, Подільська, Катеринославська, Тверська, Саратовська, Могильовська (шість українських, дві російські та одна білоруська). У Харківській губернії відділення банку було відкрите у 1885 p. Після 1906 р. відділення банку були відкриті майже в усіх губерніях європейської частини імперії.

Минуло кілька років, і опозиційна до уряду преса піддала гострій критиці діяльність цієї установи іпотечного кредиту, що мала безпосередній вплив на дрібне селянське господарство, яке наприкінці XIX ст. разом із поміщицьким перебувало в умовах глибокої аграрної кризи. У зв’язку з цим уряд видав декілька законів, що затверджували деякі зміни розмірів, термінів платежів та умовах наданнях позичок під заставу нерухомості, зокрема згідно змін від 27 листопада 1895 р. банку надавалося право не тільки кредитувати селян, а й самому купувати поміщицькі маєтки з метою перепродажу їх дрібним землевласникам.

Зміни в законодавстві також встановлювали певні обмеження і для покупців. Так, з грудня 1898 р. при сприянні банку в Полтавській губернії селяни могли купити не більше 25 дес. на домогосподаря або 6 дес. на особу чоловічої статі. У Катеринославській губернії ділянки становили відповідно 30 і 9 дес., Херсонській – 25 і 8 дес., що дає підстави для висновку про певні обмеження вільного підприємництва аж до початку XX ст. [2, 98].

Тільки в роки столипінської аграрної реформи були зняті кількісні обмеження на купівлю землі. Більше того, царським маніфестом від 03.11.1905 р. „Про поліпшення добробуту сільського населення” банку виділялися додаткові кошти, що, на думку уряду, давало „можливість ефективніше допомагати малоземельним селянам у розширенні площі їх землеволодіння”.

Для прискорення реалізації нового курсу в аграрній політиці іменним указом від 04.03.1906 р. було проголошено про створення Комітету по землевпорядкуванню і місцевих губернських та повітових землевпорядних комісій, яких упродовж того ж року в Україні було відкрито 42. Царським указом недвозначно констатувалося, що створення цих комісій на місцях під керівництвом самого губернатора має на меті „подання допомоги Селянському банку у виконанні покладених на нього маніфестом нашим від 3 листопада 1905 р. завдань щодо подання допомоги в купівлі селянами земель...”.

Після того, як “височайшим повелінням” 27 серпня 1906 р. Селянському банку було передано 9 млн. дес. удільних і казенних земель, були суттєво знижені (16 жовтня) проценти за кредитами, які відтепер при максимальному терміні в 55,5 року становили всього 4,5%. Через місяць, тобто 15.11.1906 p., був опублікований царський указ про видачу позик під заставу надільних земель, що раніше категорично заборонялося.

Згідно із положенням Ради Міністрів про узгодження діяльності Селянського банку із загальними землевпорядними заходами уряду від 27 червня 1908 р. позички на купівлю землі могли видаватися до 90% її оцінки, а „при купівлі землі в одноосібне володіння відрубною ділянкою – до 95%, при переселенні на ділянку – до 100% оцінки. Більше того, 5 серпня 1909 р. було оголошено, що позички видаватимуться тільки тим, чия надільна земля буде виділена в одну, максимум – дві ділянки. Цим самим стимулювався розвиток індивідуального селянського господарства фермерського типу, яке після 1906 р. досить швидко стало утверджуватися в усіх регіонах імперії, досягти особливо вражаючих показників (внаслідок різних причин) в Україні. Немає сумніву в тому, що ці показники були б більш вагомими, якби уряд відмовився від надмірної політизації кредитної справи. У даному разі йдеться про заборону видавати кредити тим селянам, які брали участь в аграрних заворушеннях 1905-1907 pp. їх же, як відомо, було сотні тисяч.

Створюючи умови для розвитку дрібного іпотечного кредиту, царський уряд не міг, звичайно, не дбати про кредит для поміщиків-латифундистів. Провівши реформу 1861 p., урядові кола розв’язали проблему заборгованості великого поміщицького землеволодіння за рахунок селян, переклавши, по суті, на їхні плечі поміщицькі борги. Тільки у 1859 р. 62,1% поміщиків України мали борги за кредитами. Через 20 років питома вага заборгованих поміщицьких господарств становила вже 18,1%”. Однак нездатність організувати на великих площах конкурентоспроможне зернове господарство і тваринництво, що особливо стало відчутним в умовах аграрної кризи кінця XIX ст., зумовила різке зростання боргів. Поміщики на своїх губернських дворянських з’їздах усе частіше стали висувати на перший план вимогу забезпечення їхніх господарств пільговим державним кредитом [2, 100].

Проблема була розв’язана у 1885 p., коли в день 100-річчя від так званої “жалуваної грамоти дворянству” Катерини II царем був підписаний закон про організацію Дворянського земельного банку. Позичка в цьому банку, що перебував у безпосередньому віданні міністра фінансів, видавалася під заклад землі лише потомственим дворянам. Спочатку термін позички був обмежений 48 роками і 8 місяцями, при сумі кредиту, що не могла бути більшою за 60% вартості маєтку. Тільки у виняткових випадках допускалася позичка в 75% його вартості. Проценти становили 6,25 крб. на кожні 100 крб. кредиту. Боржникам, що упродовж 6 місяців після останнього терміну внесення платежів так і не змогли виконати взятих на себе зобов'язань, загрожував продаж маєтку з публічних торгів.

Маючи на меті припинення подальшого зростання боргів, Міністерство фінансів через кілька років після початку діяльності банку понизило розмір платежів за кредитами на 0,5%, а термін позички збільшило до 51 року і 9 місяців. У 1889 р. обігові кошти банку були збільшені шляхом випуску 5-процентних закладних зобов’язань, що на практиці дало 80 млн. крб. Враховуючи побажання дворянства, уряд дозволив видавати позички не процентними паперами, а готівкою. При цьому пільги поширюватися не тільки на наступних клієнтів, а й на усіх попередніх, чого не практикував жоден банк.

Різкі зміни в умовах кредитування потребували нової редакції статуту банку, який був затверджений 12 червня 1890 р. Відтепер замість попередніх двох встановлювалося 9 термінів кредитування. Мінімальний – 11 років, а максимальний – 66 років і 6 місяців, тобто найбільш тривалий з усіх банків. Нові пільги були надані дворянству в 1891 р. у зв’язку з неврожаєм, коли була скасована публікація оголошень про торги збанкрутілих латифундистів [2, 101].

Крім того, поміщики одержали право на розстрочку боргів до 20 півріч. Пеня ж із недоїмок анулювалася. Наступний, 1892 р. також був оголошений неврожайним, внаслідок чого усі раніше надані пільги, зокрема заборона торгів, залишалися в силі. Однак різноманітні пільги і відстрочки платежів не розв’язували проблеми заборгованості та наступного банкрутства великих землевласників. Вона лише відкладалася і затягувалася, затримуючи технічний прогрес і підвищення ефективності сільськогосподарського виробництва на підставі нових виробничих відносин західноєвропейського типу.

У 1894 р. царський уряд задумав чергову політичну акцію, пов’язану з ідеєю утвердження в дев’яти західних губерніях (включаючи Правобережну Україну) замість польського російського великого землеволодіння. Станом на 1907 р. за допомогою Дворянського банку тут було куплено 102 маєтки (424,5 тис. дес.), на що казна витратила 19,4 млн. крб. Одночасно з цією дорогою з фінансового боку акцією уряд і далі надавав дворянам все нові й нові пільги.

Та врешті-решт на початку XX ст. ресурси держбюджету вичерпалися (війна 1904-1905 p., революція 1905 р. тощо), внаслідок чого в березні 1906 р. уряд знову повернувся до видачі кредиту не готівкою, а заставними листами 4,5% і 5% вартості (за бажанням клієнта). Наслідком цілеспрямованої (всупереч економічній доцільності) діяльності ради банку, керованої міністром фінансів, була вкрай низька ефективність функціонування цього елітного банку. Без систематичної фінансової підтримки ця установа іпотечного кредиту давно зазнала б краху, особливо коли за вимогою ради об’єднаного дворянства 31.10.1907 р. у черговий раз платежі були розстрочені на 12 півріч. Фактично це, якщо говорити про українські губернії, таки мало місце, про бо свідчить передача в 1910 р. усіх справ Дворянського банку установам процвітаючого Селянського банку.

У роки столипінської аграрної реформи Урядові кола переконалися з необхідності відмови від станового характеру кредиту, про що свідчить жваве обговорення з 1910-1913 pp. програми створення замість Дворянського і Селянського єдиного державного сільськогосподарського банку. Однак початок Першої світової війни і наступні події не лади можливості реалізувати цю прогресивну з економічної точки зору ідею.

Отже, досить помітну роль в мобілізації дрібної земельної власності відігравав, як уже згадувалося, Селянський банк, який упродовж 1833-1915 pp. видав селянам України 113 682 позички. Це дало можливість купити з його допомогою 4 038 914 дес. Беручи до уваги загальну площу орної землі в 21 млн. дес., це була приблизно 1/5 усієї ріллі. Основну частину кредитів було надано індивідуальним землевласникам (81,7%). Друге місце за кількістю позичок посідали товариства, що створювалися для купівлі єдиним масивом поміщицьких земель (17,6%). Сільські громади використали всього 0,7% позичок, з допомогою яких було куплено 437 123 дес. (13,8%) усієї площі.

Найчастіше звертатися по допомогу до Селянського банку землероби Лівобережної України, де було видано 54 749 позичок. Дещо менше селян взяло кредити на Правобережжі – 43 459. Найменше позичок було видано на півдні України (15 474), що пояснюється головним чином порівняно низькими тут орендними цінами.

Якщо ж брати до уваги не одне лише селянське, а все землеволодіння, що було в торговому обігу, то операції Селянського банку значно поступалися не тільки акціонерним і приватним земельним банкам, а й Дворянському банку.

Загальна площа закладених земель становила по Україні в 1908 р. 13 737 дес., з яких 7 178,8 дес., або 52,3%, було закладено в акціонерних і приватних земельних банках. У Дворянському банку було закладено 5000,4 дес., або 36,4%. Питома вага Селянського банку була порівняно незначною – 11,3% (1557,8 дес.).

Найбільші площі земель закладалися в південних губерніях – 45%. Далі йде Правобережжя (32,1%) і, нарешті, Лівобережжя – 12,9%. Питома вага Дворянського банку становила 36,2% (290 068,8 дес.), а Селянського – 16,1% (128 624,3 дес.).

Що ж стосується Товариства взаємного кредиту, про яке згадувалося раніше, то в Україні нараховувалося 57 656 його членів, яким протягом 1908 р. було надано кредиту в сумі 64 603 крб. [2, 104].

Підбиваючи підсумки аналізу історії розвитку іпотечних відносин на теренах сучасної України, можна наголосити на величезному значенні діяльності земельних банків у кредитуванні сільськогосподарських товаровиробників, які у лихварів брали кредит на умовах 18-36% річних. Якщо ж іпотечний кредит неможливий без перетворення землі в товар, як того потребують апробовані століттями класичні ринкові відносини, то висновок очевидний: без реальної, а не паперової власності на землю сільське господарство не зможе одержати і ефективно використати життєво необхідні для нього кредити.