Державний нагляд і регулювання іпотечного кредитування

Відповідно до статей 44, 45 Розділу VIII Закону України „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” та статті 27 Розділу V Закону України „Про іпотечні облігації” державний нагляд і регулювання іпотечного кредитування та емісії іпотечних цінних паперів здійснюють:

1) Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг (ДКРРФП) – спеціально уповноважений орган виконавчої влади;

2) Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку (ДКЦПФР);

3) Національний банк України (НБУ).

Мета державного нагляду і регулювання полягає в:

- дотриманні вимог іпотечного законодавства (стаття 2 Закону України „Про іпотеку”) та забезпеченні прав, рівних можливостей для доступу суб’єктів на іпотечний ринок;

- гарантуванні прав власності та захисті цих прав;

- одержанні учасниками ринку необхідної інформації;

- створенні умов для ефективного функціонування іпотечного ринку;

- реалізації державної політики щодо забезпечення житлом громадян України.

Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг здійснює нагляд і регулювання діяльності фінансових установ, які:

1) виконують операції з іпотечного кредитування;

2) є емітентами іпотечних цінних паперів;

3) є суб’єктами управління іпотечними активами.

Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку здійснює нагляд за процесами емісії іпотечних цінних паперів та їх обігу, а також за виконанням зобов’язань за ними.

Основні форми державного регулювання:

1) прийняття актів законодавства з питань функціонування учасників іпотечного ринку;

2) регулювання прав та обов’язків учасників іпотечного ринку;

3) видача ліцензій на здійснення випуску іпотечних цінних паперів;

4) реєстрація емісій цінних паперів іпотечного ринку та реєстрація іпотеки;

5) створення системи захисту прав учасників іпотечного ринку;

6) контроль за достовірністю інформації, що надається суб’єктами іпотечного ринку;

7) встановлення порядку, правил, стандартів здійснення іпотечних відносин та операцій на іпотечному ринку, контроль за їх дотриманням;

8) контроль за системою оцінювання майна, що передається в іпотеку.

Національний банк України здійснює адміністративне та індикативне регулювання діяльності комерційних банків. Адміністративне полягає в реєстрації, ліцензуванні діяльності комерційних банків, застосуванні санкцій та наданні рекомендацій. Індикативне – у встановленні економічних норм, обов’язкових резервів, здійсненні процентної політики та операцій з цінними паперами.

Державна іпотечна установа (ДІУ) створена відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 2004 року № 1330 "Деякі питання Державної іпотечної установи" з метою сприяння подальшому розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні, зокрема шляхом рефінансування іпотечних кредиторів (банків і небанківських фінансових установ, які провадять діяльність з надання забезпечених іпотекою кредитів) за рахунок коштів, отриманих від розміщення цінних паперів, та запровадження ефективних механізмів підвищення рівня їх ліквідності.

Засновником та власником ДІУ є держава в особі Кабінету Міністрів України. Статутний капітал Установи дорівнює 100 млн. грн. Сьогодні його збільшено до 200 млн. грн.

Метою діяльності ДІУ є сприяння подальшому розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні, зокрема, шляхом рефінансування іпотечних кредиторів – банків і небанківських фінансових установ, які провадять діяльність з надання забезпечених іпотекою кредитів, а також запровадження ефективних механізмів підвищення рівня їх ліквідності.

Предметом діяльності Установи є:

1) придбання, отримання у заставу, відчуження та здійснення інших операцій з іпотечними активами (правами вимоги за іпотечними кредитами);

2) надання іпотечним кредиторам кредитів, виконання зобов'язань за якими забезпечене іпотечними активами;

3) управління іпотечними активами;

4) випуск цінних паперів;

5) надання послуг з обслуговування міжнародних кредитних ліній, кошти яких спрямовуються у сферу іпотечного кредитування.

Відповідно до мети, визначеної Статутом, ДІУ провадить також інші види діяльності згідно із законодавством.

Органами управління Державною іпотечною установою є наглядова рада та правління. Вищим органом управління ДІУ є наглядова рада. Наглядова рада утворюється Кабінетом Міністрів України у складі голови ради, його заступника та дев'яти членів і здійснює нагляд за діяльністю та фінансовою стабільністю Установи. До складу наглядової ради обов'язково входять представники від Мінфіну, Національного банку (за згодою), Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку, Державної комісії з регулювання ринку фінансових послуг та Української національної іпотечної асоціації (за згодою), які здійснюють свої обов'язки на громадських засадах.

Правління є виконавчим органом Установи, який здійснює управління її діяльністю і несе відповідальність за ефективність цієї діяльності. До складу правління входять три особи – голова правління, що призначається Кабінетом Міністрів України, та два члени правління, що призначаються головою правління Установи за погодженням з наглядовою радою.

Установа не має права безпосередньо здійснювати іпотечне кредитування позичальників (іпотекодавців), а також здійснювати незабезпечене іпотечними активами рефінансування іпотечних кредиторів.

Обов'язковою умовою придбання або отримання у заставу іпотечних активів є зобов'язання іпотечного кредитора щодо заміни або зворотного викупу окремих іпотечних активів, які перестали відповідати вимогам до іпотечних кредитів або за якими позичальники (іпотекодавці) порушили свої зобов'язання.

Здійснення Установою рефінансування іпотечних кредиторів відбувається з дотриманням умов та економічних нормативів діяльності Установи, встановлених наглядовою радою.

Установа має право набувати лише ті іпотечні активи, які відповідають вимогам до іпотечних кредитів, які затверджуються наглядовою радою. Рішенням наглядової ради від 15.09.2005 було затверджено такі вимоги до іпотечних кредитів. Вимоги встановлюють уніфіковані та прозорі критерії щодо іпотечних угод, позичальників, предмета іпотеки та його оцінки, впроваджуючи надійні та прозорі процедури надання, рефінансування та обслуговування іпотечних кредитів.

Лише за умови дотримання первинним кредитором умов, встановлених цими вимогами, є підстави для розгляду та прийняття рішення щодо здійснення Установою операцій рефінансування первинного кредитора.

Вимоги включають наступні компоненти:

1) умови кредитування;

2) вимоги до предмета іпотеки;

3) вимоги до позичальника та оцінки його платоспроможності;

4) вимоги до страхового забезпечення;

5) вимоги до оцінки предмета іпотеки.

Проте необхідно враховувати, що на даний час Державною іпотечною установою з метою відпрацювання механізмів співпраці з комерційними банками, страховими та ріелторськими компаніями тощо у сфері рефінансування іпотечних кредитів проводиться "пілотний проект".

Для пілотного проекту правлінням ДІУ затверджено Стандарти надання, рефінансування та обслуговування іпотечних житлових кредитів, які є багатоскладовим документом, що включає в себе взаємопов'язані правила, положення і форми документів. Цей документ не лише встановлює уніфіковані та чіткі вимоги до учасників іпотечного житлового кредитування, але й впроваджує надійні та прозорі процедури надання, обслуговування та рефінансування іпотечних житлових кредитів, а також запроваджують систему рефінансування первинних іпотечних кредиторів через Державну іпотечну установу. У Стандарти також включено типові договори з надання іпотечних житлових кредитів, договори рефінансування первинних кредиторів, договір обслуговування банками придбаних Установою іпотечних кредитів.

На даний час пілотний проект успішно працює. Вже рефінансовані чотири житлові іпотечні кредити, видані банками за Стандартами ДІУ. Фахівцями Державної іпотечної установи разом з представниками банків - учасників пілотного проекту постійно здійснюється аналіз результатів співпраці та ходу впровадження пілотного проекту. Вже зараз напрацьовані певні механізми, які, без перебільшення, можна вважати унікальними в сфері іпотечного кредитування та рефінансування, оскільки дотепер на території України таких операцій ще не здійснювалось.

 

 

Для закріплення та самоперевірки знань виконайте тестові завдання:

 

1. Одним із найефективніших способів забезпечення зобов’язань є застава нерухомості (іпотека), тому що:

а) об’єкти нерухомості мають, як правило, значну вартість;

б) об’єкти нерухомості пов’язані з землею, їх неможливо сховати, таємно перемістити в інші місця;

в) об’єкти нерухомості важко вивести з-під контролю заставодержателя;

г) всі відповіді вірні.

2. Предмет іпотеки залишається:

а) у володінні заставодавця;

б) у користуванні заставодавця;

в) у розпорядженні заставодавця;

г) у володінні, користуванні та розпорядженні заставодавця.

3. Пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту:

а) державної реєстрації іпотеки;

б) підписання угоди;

в) нотаріально посвідченої згоди про іпотеку;

г) ваш варіант відповіді.

4. Іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі або у внесених до нього змінах чи доповненнях:

а) зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки;

б) передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку;

в) відчужувати предмет іпотек, передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду;

г) вірні відповіді а) та б);

д) вірні всі відповіді.

5. Іпотеки припиняються у разі:

а) припинення основного зобов’язання;

б) реалізації предмета іпотеки відповідно Закону України “Про іпотеку”;

в) набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки або визначення іпотечного договору недійсним;

г) вірні відповіді а) та в);

д) вірні всі відповіді.

6. Депозитарна модель іпотечного механізму має такі риси:

а) сукупна заявка всіх клієнтів банку на іпотечні позики може забезпечуватись банком із задовільних джерелом, у тому числі за рахунок власних капіталів, коштів клієнтів, які перебувають на депозитах;

б) процентні ставки за іпотечними позиками залежать від загального стану кредитно-фінансового ринку в країні;

в) завдяки власному основному капіталу банк може мати іпотек більше, ніж йому потрібно для покриття заставних листів;

г) вірні відповіді а), б), в);

д) вірні відповіді а) та в).

7. Цільова модель іпотечного механізму має свої переваги:

а) вона, практично, не залежить від загального стану фінансово-кредитного ринку;

б) має значення для розвитку іпотечного кредитування в країні з хиткою економікою;

в) менший ризик неповернення позики, оскільки в рамках цієї моделі існують відносно широкі можливості для перевірки реальної платоспроможності клієнта на накопичуваному етапі;

г) вірні відповіді а) та в);

д) вірні всі відповіді.

8. До політичних факторів, які впливають на розвиток механізмів та моделей іпотечного кредитування можна відносити:

а) стабільність суспільної системи, передбачуваність політичних режимів;

б) наявність чи відсутність зовнішньої загрози, військової чи економічної експансії з боку інших держав;

в) ймовірність експропріації майна;

г) вірні відповіді а) та б);

д) вірні усі відповіді.

9. До економічних факторів, які впливають на розвиток механізмів та моделей іпотечного кредитування, належать:

а) рівень інфляції, стабільність валюти;

б) загальний рівень розвитку кредитно-фінансового ринку і ринку цінних паперів;

в) платоспроможність населення, масштаб та динаміка ринку нерухомості;

г) вірні відповіді б) та в);

д) вірні усі відповіді.

10. У країнах з перехідною економікою істотний вплив на розвиток іпотечних моделей справляють соціально-економічні фактори, це передусім:

а) прихильність більшості населення до ринкових відносин господарювання;

б) усвідомлення потреби ефективного використання ресурсів, капіталізації вартості, вміння конструктивно вирішувати економічні проблеми;

в) відчуття відповідальності за виконання взятих зобов’язань усіма учасниками суцільних відносин – державою, підприємствами, окремими громадянами;

г) вірні усі відповіді;

д) вірні відповіді б) та в).