Основні поняття та еволюція розвитку іпотечного ринку.

Iпотека, в сучасному визначенні, - це спосіб забезпечення виконання зобов'язань, за яким нерухоме майно, що є предметом застави, залишається у заставодавця або в третьої особи.

Предметом іпотеки можуть бути ділянки землі та майно, що на ній розташоване – будівлі, споруди, квартири, підприємства як цілісні майнові комплекси, інше майно, віднесене законодавством до нерухомого. Залежно від предмета іпотеки виділяють іпотеку житла (жилову іпотеку), іпотеку земельних ділянок (іпотеку землі) та іпотеку комерційної нерухомості (комерційну іпотеку).

За часовим критерієм (черговістю виникнення) види іпотекн субординуються як старша (перша, основна) та наступні. Наступна іпотека - це передача в заставу нерухомого майна, яке вже с пред­метом іпотеки за попереднім договором іпотеки.

Застава нерухомості, яка раніше не заставлялася (або чиста від попередніх зобов'язань нерухомість), с першою (іпотекою. Перша (або старша) іпотека дає заставодержателеві переважне заставне право, тобто право першочергового (відносно наступних заставодержателів) задоволення вимог (якшо інше не передбачене договором).

Одне й те ж нерухоме майно може бути водночас заставою під різні зобов'язання. З економічної точки зору це ефективно i значно збільшує фінансові актнви як окремих суб’єктів господарювання, так i економіки в цілому, що підвищує рівень кашталізації pecypciв. За цих умов застосовуються певні обмеження на за­ставне майно, що відображається в угодах між заставодавцем та заставодержателем. Так, у розвинутих країнах, де іпотека має тривалу історію існування, yci наступні позики під іпотеку передбачають підвищену процентну ставку, менший термін кредитування та більший ризик кредитора. У таких випадках сума позики за другою іпотекою, як правило, менша, ніж за першою. Якщо обсяг позики за першою іпотекою становить у середньому 70-80% ринкової вартості нерухомості, то за другою він може дорівнювати 50-60%.

Залежно від кількості предметів застави та заставодавців іп отека може бути об'єднаною чи спільною. Якщо забезпечення зобов'язання здійснюється як одночасна передача в іпотеку двох або більше об'єктів нерухомого майна, шо належать одному заставодавцеві, має місце об'єднана іп отека. Якщо зобов'язання забезпечується передачею в іпотеку двох або більше одиниць нерухомого майна, що належать різним особам, це буде спільна іпотека. Забезпечення виконання зобов'язання через передачу в іпотеку нерухомого майна, що належить третій ocoбi (майновому поручителеві), - є іпотекою на користь третьої особи.

Різноманітність правових систем piзниx країн зумовила i виникнення різновидів іпотек, які за правовою основою поділяються на англосаксонську та романо-германську. Якщо за англосаксонським правом сутність іпотеки ближча до давньоримського правового інституту фідуції, коли предмет застави перебуває у власності за­ставодержателя, то романо-германська система права, яка поширена в континентальній Європі, базується на давньоримському понятті іпотеки (hypoteka). Це передбачає, що предмет застави залишається у власності заставодавця.

Інститут іпотеки пройшов еволюцію відповідно до традицій та систем господарювання різних країн. Відомі дві правові форми за-стави, які безпосередньо пов'язані з інститутом іпотеки. Це «фідуція» та «пігнус», які сформували дві правові системи іпотеки.

Англо-американська система правового регулювання іпотеки має багато спільних рис з iнститутом фідуції, інститут фідуції (fiducia) у праві означав впевненість, довіру. Цей інститут передбачав тимчасову передачу кредиторові права власності на предмети, які слугували забезпеченням боргу. Таким чином, боржник довіряв позичальникові ціпредмети на період виконання боргового зобов'язання.

Згодом виникла інша правова форма забезпечення боргових зобов'язань на ocнові договору пігнусу. Правовий інститут пігнусу (pignus) передбачав, що предмети, які слугували забезпеченням зобов'язання, передавалися у володіння кредитора. Але право вла-сності на ці предмети зберігалося у позичальника. Це заклало основи формування дворівневої континентальної правової системи іпотеки.

Правовідносини, історично пов'язані з інститутом фідуції знайшли своє відображення в системах правового регулювання іпотеки Великобританії та частини штатів США.

Законодавство Великобританії визначає іпотечну заставу як надання землі, нерухомого та рухомого майна, майнових прав для забезпечення грошових зобов'язань. Іпотечною заставою також вважається обтяження будь-якого інтересу у рухомому та нерухо-мому майні, а також угода на створення такого обтяження для за­безпечення грошових зобов'язань або зобов'язань, що підлягають грошовій оцінці.

Відповідно до законодавства Великобританнії, іпотечна застава може базуватися на загальному праві i npaвi справедливості Дого-вip іпотечної застави на засадах загального права передбачає пере­дачу заставотримачу титулу власності, який фактично стає влас-ником заставленого майна на період угоди. Якщо борг не буде сплачений у строк, заставотримач стає повним власником застав­леного майна. Проте після завершення кредитної угоди на визначених умовах титул власності повертається заставодавцеві.

Договір іпотечної застави, то базується на пpaвi справедливос­ть не передбачає передачі титулу власності на заставлене майно заставотримачу. Право справедливості у Великобританії має давню історію i бере початок з часу створення судів справедливість Суди справедливості давніх часів визнавали за заставодавцем право викупу майна, що заставлене в іпотеку у «розумні строки» шляхом подачі заяви про готовність погашення боргу разом з про­центами. Право повернення майна заставодавцем могло бути реа-лізоване лише на основі рішення судів справедливості. Звідси, й назва - права справедливості Право повернення заставленого майна діє до моменту ухвалення рішення суду про позбавлення права викупу заставної заставодавцем.

У США питания іпотеки регулюються законодавством штатів, хоча на федеральному piвні законодавчо регламентуються відносини у сфері державного кредитування, банківської діяльності, o6iry державних цінних паперів, федеральних земель, функціонування операторів вторинного іпотечного ринку, зокрема спеціальних iпoтечних агентств. У штатів діють норми загального права, що регулюють правовідносини зпитань іпотеки. Згідно з ними пра­во власності на предмети застави на період іоптечної угоди перехо­дить до заставотримача. В іншій гpyпi штатів іпотечне законодавство не пepeдбачає передачі титулу власності на майно, що перебує в іпотечній заставі заставотримачу. В окремих штатах цієї групи кредитор може користуватися i володіти предметом іпотеки, якщо це обумовлено угодою. Предметами іпотеки в США можуть бути земля, нерухоме та рухоме майно, майнові права.

Як у Великобританії, так i в США іоптечні угоди, укладені на засадах загального права, передбачають можливість передачі заставотримачем заставленого майна в оренду заставодавцеві на визначених угодою умовах.

У США досить широкого розповсюдження набули позасудові процедури реалізаціі заставленого майна.

У Європейському континентальному праві відносини іпотеки регламентуються по-іншому. За нормами цього права, предмети іпотечної застави залишаються у власності заставодавця на весь період іпотечної угоди.

У Німеччині, наприклад, цивильне законодавство визначає іпотеку як право застави. Згідно з ним, іпотечному кредиторові надається право забезпечення своїх вимог за зобов"язаннями шляхом викорнстання обтяженої земельної ділянки чи майна че­рез їх продаж або встановлення примусового управління. У Hiмеччині розрізняють два види іпотеки: зворотну та забезпечувальну або книжкову. Зворотна іпотека встановлюється шляхом фактичної передачі дільничним судом кредитору заставної. За-безпечувальна іпотека - шляхом peєстрації' в Поземельній книзі без видачі іпотечного свідоцтва.

У праві Швейцарії іпотекою вважається таке майнове забезпе­чення зобов'язання, яке виникає на основі договору або закону за умови внесения запису до реестру нерухомості. Іпотека в цій країні - не единний cпociб забезпечення зобов'язань, предметом яких є нерумість.

У Швейцарії існують три види застави нерухомості. Це: іпотека, застава на основі іпотечної заставної, а також застава на ocнові заставної за рентою на нерухомість. Останні два види застави спрошують процедуру переуступки прав за іптотечним кредитом.

Свої особливості має регулювання іпотеки у Фрації, Польщі, Італії та інших европейських країнах.

В цілому у Євpoпi фідуціарна форма іпотечних угод не використовується. Тут обов'язковою є участь судів у пpoцeci вирішення питань, пов'язаних з вітчуженням заставленого майна. Подібна форма іпотечних договірних відносин є більш демократичною, хоча й спричиняє те, що судові процеси з відчуженням заставленого майна інколи тривають два - чотири роки. Це породжує додаткові ризики для кредиторів i вимагає від них надзвичайно ретельного здійснення процедур андерайтингу.

Класична форма іпотечної угоди сформувалась на основі інституту «пігнусу». Класична іпотечна угода передбачае збереження за позичальником права на власність, користування та володіння заставленим майном. Основною формою зобов'язань, які забезпечувалися іпотекою, став кредит.

Історично склалося так, що інститут іпотеки у його класичній формі сформованій на базі римського права, набув розповсюдження у більшості країн континентальної Європи та в царській Pociї. Водночас, у країнах Північної Америки, Великобританії та інших країнах англо-американської системи права інститут іпотеки несе на co6i значний відбиток, як вже зазначалося, правовідносин, властивих інституту «фідуції».

Як зазначае В. I. Кравченко, в англо-американському праві термін іпотека (mortgage) почав використовуватися для позначення застави (gage) мертвого активу (mort), тобто земельної ділянки або нерухомості. Згодом цей термін набув більш широкого значения, оскільки почав вживатися i стосовно відповідних цінних паперів та інших боргових зобов'язань. У Великобританії історично виникли дві форми іпотечних кредитних угод. Перша з них базується на загальному праві. Друга - на так званому справедливому праві. Що стосується угод на засадах загального права, то відповідно до них титул власності на заставлене майно передається кредиторові, i він, таким чином, стає його власником, хоча i з певними застереженнями, до завершения терміну крелитної угоди. Угоди, укладені на засадах справедливого права, не передбачають передачу титулу власності кредиторові.

У США інститут іпотеки має свої особливості залежно від законодавства штатів. Уцій країні використовується як класичний інститут іпотеки, що базується на основі римського права, так i фідціарна форма іпотечних відносин.

У США є дві основі форми іпотечного кредитування - на основі заставних та на основі актів запровалження довірчої власності. Перша форма іпотечного кредитування передбачає передачу позичальником кредитору заставної. Відповідно до цієї форми кредиту позичальник залишається власником заставленого майна, а також має право на користування ним та отримання доходів з цього майна. Друга форма кредиту передбачас передачу позичальником кредитору титулу власності на заставлене майно або прав на володіння цим майном довіреній oco6i до моменту погашения боргу. Такою довіреною особою може бути i кредитор. Приблизно в половині штатів у США використовується одна форма іпотечного кредитування, в другій половині – інша.

Відмінності правового статусу інституту іпотеки у його класичній формі та за англо-американською системою права стали важливим чинником, який вплинув на формування різноманітних сис­тем іпотечного кредитування.Ці системи згодом отримали назву європейської континентальної та англо-американської.

В цей же період розвиток інституту іпотеки значно вплинув на становления цивільно-правових відносин в Європі та заставного права. В Російській iмперії заставне право було запроваджене Ф. М. Сперанським 1835 р. у «Зведенні законів цивильних».

Розвиток інституту іпотеки у буржуазну епоху супроводжувався створенням спеціальних іпотечних кредитних установ, іпотечних банів, позичкових кас, кредитних асоціацій. Перший іпотечний банк було створено 1970 р. в Німеччині як державний банк, який випускав спеціальні заставні листи - іпотечні облігації - Федеральні земельні банки в США створені 1970 р.

Значний поштовх розвитку іпотечних фінансово-кредитних установ в Російській iмпepiї надала аграрна реформа 1861 р. та Столипінські aгpapнi реформи. 1882 р. утворено державний Селянський земелыний банк. Він надавав позички селянам для купівлі землі під її заставу. 1885 р. утворено Дворянський земельний банк, який надавав кредити дворянам на благодійних засадах. Наприкінці XIX ст. в Pociї ухвалюється законодавство про утворения закладів дробного кредиту, яке сприяло появі різноманітних ошадно-позичкових i кредитних товариств, сільських, повітових, ощадно-позичкових i земських кас. Напередодні революціУ 1917 р. в Російсткій імперії функціонувало 16 тис. різноманітних кредитних товариств, які були об'єднані в кредитні спілки.

Подальшому розвитку іпотеки сприяли заходи, які здійснювалися в більшості зарубіжних країн, пов'язані з подоланням світової економічної кризи 1929-1933 pp. У 30-х роках XX ст. у багатьох країнах різко збільшуються темпи житлового будівництва. У США зростання капіталовкладень у житлове будівництво стало одним iз факторів прискорення розвитку економіки в цілому та зростання ВВП. У цей період у США створюється ряд нових, невідомих до цього закладів іпотечного кредитування національних іпотечних acoціацій та системи банків житлового кредитування за активної' участі та підтримки держави. Іпотечне кредитування набуває нових ознак, починають формуватися основи ринку іпотечних кредитів.

В тім, на теренах колишнього Радянського Союзу інститут iпотеки було скасовано, припинилася практика іпотечного кредитування. Заборона на іпотечне кредитування тривала аж до початку 90-х poів XX ст.

Після Другої Cвітової війни розвиток іпотеки набув якісно но­вих ознак. У більшості зарубіжних європейських країн, в США та Японії спостерігався бурхливий процес економічного відродження, який значною мірою був зумовлений високими темпами житлового будівництва та розвитку житлoвo-бyдiвeльнoгo комплексу, формуванням фінансових ринків.

Сучасні форми іпотеки увібрали у себе досвід кількох тисячолість розвитку цього інституту.

Одним iз правових різновидів іпотеки є іпотека «за законом». Інколи її називають легальною іпоютекою. Така іпотека виникає без договору сторін. В історичному poзумінні відомо кілька різновидів іпотеки «за законом». До них треба віднести: іпотеку інвестора на інвестиції; іпотеку фіскальну на майно неплатника податків; iпoтеку на майно опікуна; іпотеку жінки на майно чоловіка; іпотеку церкви тощо.

Кожна з цих іпотек «за законом» має свої особливості. Bci во­ни, кpiм іпотеки церкви, сьогодні використовуються в багатьох країнах світу.

Kpiм iпoтeки «за законом», існує іпотека «за угодою». Розрізняють два види іпотек «за угодою». Це - іпотеки, оформлені офіційними документами, та іпотеки, оформлені приватними документами.

Досить розповсюдженою правовою формою іпотеки є іпотека рішешенням суду.

Існуе поняття первинної іпотеки, вторнної iпотеки тощо, що свідчить про можливість використання нерухомості як об'єкта застави кілька разів. Таким чином, іпотека поділяється за старшинством, існує складна iєрхія іпотек.

Сучасна система правового регулювання іпотеки в країнах Європи, Америки та інших зарубіжних державах бере початок з римського права. Проте у кожній іззарубіжних країн впливом різноманітних соціально-економічних i політичних чинників склалася власна система правового регулювання іпотеки.

Як вже зазначалося, розрізняють дві основні системи регулю­вання іпотеки: європейську континентальну та англо-американську. Кожна з систем має свій понятійний апарат. Причому в багатьох внпадкахміж понятійним апаратом англо-американської системи правового регулювання іпотеки i понятійним апаратом европейської континентальної системи немає повної відповідності. Це, в свою чергу, с причиною відсутності единої універсальної системи правового регулювання іпотеки як економічного інституту. Враховуючи вищезазначене, доцільно визначити особливості функціонування іпотечних інститутів у контексті правових систем окремих країн, що має принципово важливе значения для України, яка розпочинає створення власної системи іпотечного кредтування.

За умов України доцільно використати той зарубіжний досвід іпотечного кредитування, який найбільшою мірою відповідатиме особливостям национальної економіки, соціально-політичним реаліям країни.

Аналіз зарубіжного досвіду форм іпотеки дозволяе дати сучасне визначення поняття «іпотека» як економічного та правового інституту. Іпотеку одночасно можна визначити як взаємопоєднані між собою категорії. По-перше, - це грошові зобов'язання, забезпечені заставою нерухомості, землі окремих обєктів ручомого майна, майновнх прав, емісійних іпотечних цінних паперів, а також інших іпотечних боргових зобов'язань. По­друге,- це заставна. По-трете,- це апотечний кредит.