Порядок застосування методів оцінки нерухомості

1.Метод вартості доходу є основним при оцінці об'єктів, створення чи придбання яких здійснюється з метою отримання прибутку і (або) ренти. До таких об'єктів належать підприємства та їхні структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси; сільськогосподарські угіддя, призначені для виробництва товарної продукції; інші дохідні земельні ділянки; дохідні будівлі та споруди.

МВД – єдиний метод оцінки дохідних земельних ділянок при відсутності доказової та достатньої інформації про їх трансакції.

Інші методи оцінки дохідних об'єктів можуть застосовуватися як допоміжні.

2.Метод порівняльної вартості є основним при оцінці бездохідних об'єктів або об'єктів, дохідність яких не має вирішального значення. До таких об'єктів відносять індивідуальні жилі будинки та приватні квартири; присадибні земельні ділянки; земельні ділянки, відведені під індивідуальну житлову забудову; дачні будинки та ділянки.

МПВ – єдиний метод оцінки бездохідних земельних ділянок. Він може використовуватись як допоміжний при оцінці дохідних об'єктів.

3.Метод визначення вартості на основі витрат може використовуватись як допоміжний при оцінці об'єктів, створених людиною. Винятком є оцінка бездохідних об'єктів, створених людиною, при відсутності інформації про їхні трансакції: в цьому разі МВВ єдино можливий для визначення оцінки.

4.При оцінці об'єктів застави, як правило, застосовуються два методи – основний і допоміжний. Винятком є ситуація, коли оцінка можлива лише за єдиним методом.

Якщо основним методом оцінки є МВД, в якості допоміжного використовується МПВ, а в разі неможливості його застосування – МВВ.

Якщо основним методом оцінки є МПВ, як допоміжний використовують МВВ.

При незначних відхиленнях між оцінками, визначеними за різними методами (відхилення оцінки, визначеної за допоміжним методом, не перевищує 10 % від оцінки, визначеної за основним), подальший порядок оцінки такий:

ü якщо основним є МВД і грошова оцінка об'єкта, визначена за цим методом, є нижчою від оцінки, визначеної за допоміжним, приймається оцінка, визначена за основним методом, якщо оцінка, визначена за основним методом, вища – визначають середню величину між двома оцінками;

ü якщо основним є МПВ, використовується оцінка, визначена за цим методом.

При відхиленнях між оцінками, більших за 10 %, результати оцінки за обома методами підлягають додатковій перевірці на їх обґрунтованість. Завершальна оцінка здійснюється в порядку, викладеному вище, з можливими уточненнями.

4. Оцінка будівель, споруд, підприємств та їхніх структурнихпідрозділів

Оцінка будівель і споруд здійснюється різними методами. Якщо будівлі і споруди призначені для одержання доходу, то основним методом їхньої оцінки є МВД, а допоміжним – МПВ; у разі відсутності достатньої та достовірної інформації про трансакції будівель і споруд як допоміжний використовують МВВ.

Якщо одержання доходу не є основною метою використання будівель і споруд, то основним методом при їх оцінці є МПВ. а допоміжним – МВВ; у разі відсутності достатньої і достовірної інформації про трансакції будівель і споруд використовується виключно МВВ.

При застосуванні МВД чи МПВ для оцінки будівлі або споруди вартість пов'язаної з нею земельної ділянки враховується неявно.

Основним методом оцінки підприємств та їхніх структурних підрозділів як цілісних майнових комплексів є МВД.

При застосуванні МВД для оцінки підприємств (чи їхніх структурних підрозділів) враховують не лише їхню прибутковість. Відношенням прибутку до дисконтної ставки визначають лише базову підприємства (підрозділу). До базової ж оцінки слід застосувати ряд поправок, а саме:

ü на забезпеченість основними засобами з урахуванням їхнього зносу;

ü на забезпеченість іншими позаоборотними активами;

ü на забезпеченість оборотними засобами;

ü на заборгованість.

Вартість земельних угідь (крім тих, що знаходяться під будівлямиі спорудами) визначається окремо.

При оцінці підприємств (підрозділів) застосовують також і МВВ як допоміжний. Застосування цього методу при оцінці підприємств (підрозділів) вимагає особливої обережності, оскільки визначена в такий спосіб оцінка може не відповідати реальній корисності підприємства. При цьому вартість земельних угідь визначається окремо (включаючи і ті, що знаходяться під будівлями і спорудами).

Можливості застосування МПВ для оцінки підприємств (їхніх підрозділів) обмежені в зв'язку з проблемами пошуку аналогів.

Оцінка квартири в багатоквартирному будинку методом порівняльної вартості. Методика, що розглядається, передбачає порівняння оцінюваної квартири з подібними їй, розташованими в тому ж районі міста, на які існують достовірні ціни продажу.

Оскільки повної аналогії між порівнюваними квартирами, як правило, немає, потрібно вносити в оцінку відповідні корективи з урахуванням відмінностей в якості квартир. Тому грошовій оцінці квартири передує оцінка її якості, виражена в балах.

При оцінці якості квартири враховуються найсуттєвіші фактори Місце розташування будинку (під'їзду):

Навколишнє середовище: шум, загазованість, радіаційне та хімічне забруднення

Транспортна мережа: пішохідна доступність швидкісного громадського транспорту; відстань до зупинок трамвая, тролейбуса, автобуса; інтервал руху трамвая,тролейбуса, автобуса.

Особливості розташування будинку (під'їзду): геологічні особливості земельної ділянки; рельєф прилеглої території; відстань до проїжджої та пішохідної частин вулиці; пішохідна доступність автостоянки/гаража; пішохідна доступність місць масового відпочинку;

Характеристика будинку:

Технічні якості будинку: можливий термін майбутнього використання; стіновий матеріал; потреба в ремонті

Споживчі якості квартири:

Розташування і проект квартири: поверх, природне освітлення, планування кімнат, висота стін, кухня, санвузол, балкони / лоджії, коридор / хол, комора

Облаштування квартири: підлога, вхідні двері, облицювання кухні та санвузла, телефон, облаштування балконів / лоджій, сантехніка, двері (крім вхідних).

Більшість факторів оцінюються за шкалою в балах, найвища -5; дуже висока-4.5; висока-4; вища за середню-3,5; середня-3; нижча за середню – 2,5; низька-2; дуже низька-1,5; найнижча-1.

За потреби перелік факторів, які входять до будь-якої з наведених шести груп, може змінюватися і доповнюватися. Може також уточнювати ся значущість того чи іншого фактора у кожній групі за умови, що підсумок коефіцієнтів значущості по окремій групі становитиме 1.

Роль кожної групи факторів визначається в процесі обробки статистичної інформації про трансакції квартир.

Оцінка підприємства методом вартості доходу. Здійснюється на основі бухгалтерського балансу і передбачає її проведення шля­хом капіталізації прибутку, отриманого на даному підприємстві за період, що аналізується (рік, квартал), з поправками на забезпеченість підприємства основними та іншими засобами виробництва, а також з урахуванням його заборгованості.

При проведенні оцінки важливим є визначення достовірності прибутку, показаного в балансі, та шансів отримання такого при­бутку в майбутньому. Важливе значення має також відповідність балансової вартості активів їхній фактичній ринковій вартості. При необхідності балансові показники можуть уточнюватися.

Отже, базова оцінка підприємства визначається шляхом капіта­лізації прибутку, отриманого за період, що аналізується. В ство­ренні цього прибутку були задіяні основні засоби, інші позаоборотні активи та оборотні засоби. Тому середня за відповідний період вартість цих активів враховується при визначенні поправок на рі­вень забезпечення цими активами підприємства, що оцінюється. Тобто, поправки на забезпеченість основними засобами, іншими позаоборотними активами та оборотними засобами визначаються на основі порівняння вартості даних активів на дату оцінки з їх­ньою середньою вартістю за період, що аналізується. Якщо вар­тість активів на дату оцінки перевищує середню за період, оцінка підприємства відповідно підвищується і навпаки.

Активи, за якими нараховується знос, оцінюються за залишко­вою вартістю. При цьому залишкова вартість основних засобів на дату оцінки порівнюється не з їхньою фактичною середньою залиш­ковою вартістю, а з середньою первісною вартістю, скоригованою на 0,5 (визначена в такий спосіб величина показує, якою була б фактична середня залишкова вартість в разі нормального зносу основних засобів).

В основу поправок на заборгованість покладено порівняння фа­ктичної заборгованості на дату оцінки з нормативною. Якщо фактична заборгованість нижча за нормативну, вартість підприємства відповідно підвищується і навпаки.

Межа короткострокової нормативної заборгованості визначаєть­ся з урахуванням значень коефіцієнтів ліквідності (абсолютної, по­точної та покриття балансу) таким чином, щоб коефіцієнт покрит­тя балансу був не нижчим за 2. При цьому зміна коефіцієнтів аб­солютної та поточної ліквідності не повинна зменшувати їхні зна­чення нижче за нормативні (0,25 та 0,5 відповідно).

Межа середньо- та довгострокової нормативної заборгованості визначається на рівні двох з половиною річних (або десяти квартальних) внутрішніх інвестиційних потоків підприємства (внутрішній інвестиційний потік = нерозподілений прибуток + амортизація).