Тема 2. Економіко-правові та інституційні передумови іпотеки

Основні передумови іпотеки

Становлення і розвиток іпотечних відносин неможливі без створення економічних, правових та інституційних передумов.

Економічні передумови запровадження іпотечного кредитування – це стабільність і паритет цін, стабільність обмінного курсу національної валюти; помірна вартість позичкового капіталу; загальне економічне зростання.

Стабільність цін і обмінного курсу національної валюти є надзвичайно важливою передумовою іпотеки. За високого рівня інфляції довгострокові вкладення стають неможливими, а «короткі» гроші виключають можливість фінансування великих інвестиційних проектів.

Незадовільний фінансовий стан переважної більшості аграрних підприємств зумовлює знецінення їхнього основного капіталу, в тому числі нерухомого майна. Застава знеціненого майна не дає можливості підприємствам залучати значні фінансові ресурси, що різко звужує їхні інвестиційні можливості, а низька кредитоспроможність більшості сільськогосподарських товаровиробників може призвести до надто широкого застосування примусової реалізації іпотеки.

Непевність у стабільності української валюти робить непередбачуваними перспективи довгострокового кредитування, а високі кредитні ставки різко звужують його можливості.

До важливих передумов іпотечного кредитування належить загальне економічне зростання, яке 6 супроводжувалося суттєвим підвищенням доходів населення, рівня банківських заощаджень і відповідним розвитком ринку капіталів.

Обов'язковими є правові передумови іпотечного кредитування. Функціональна галузь іпотечного кредитування не може існувати без таких відповідних правових підвалин, як прозоре регулювання власності на нерухомість та функціонуюча галузь реєстрації прав на нерухомість, де можуть бути зареєстровані іпотеки. Сюди можна віднести також і правові можливості реалізовувати іпотеку. Також треба відмітити розвиток галузі оцінювачів нерухомості».

Конкретні правові передумови запровадження іпотечного кредитування:

· правові гарантії приватної власності на нерухоме майно;

· правова єдність земельної ділянки та розміщених на ній будівель, споруд і багаторічних насаджень;

· правова безпека іпотеки;

· правове регулювання організації та діяльності іпотечних банків.

Отже, без правових гарантій приватної власності на нерухоме майно іпотека не можлива. Дуже важливою передумовою розвитку іпотечного кредитування є також забезпечення правової єдності земельної ділянки та розміщених на ній будівель, споруд і багаторічних насаджень. Лише в разі додержання цієї умови нерухоме майно може без обмежень використовуватися в якості забезпечення кредиту.

Правова безпека іпотеки передбачає наявність ефективної системи реєстрації нерухомого майна та пов'язаних з ним прав власності і обтяжень, а також чітких правових норм примусової реалізації заставленого майна.

Ефективна система реєстрації нерухомості має включати два компоненти:

· кадастр, в якому визначаються всі нерухомі об'єкти з описом їхнього місце розташування, виду і розміру;

· опис всіх прав на нерухомість, особливо прав власності та обтяжень (у багатьох країнах відповідна інформація вноситься до поземельних книг).

Без запровадження такої системи всі правові відносини мають перевірятися кредитором на підставі первинних документів, що призводить до затримки прийняття рішення та підвищує витрати на кредит.

Наступною правовою передумовою іпотечного кредитування є правове забезпечення примусової реалізації іпотеки в разі невиконання зобов'язання позичальником банку. Така реалізація дає можливість іпотечному банку виконувати свої зобов'язання перед кредиторами. Отже, ризики при застосуванні примусової реалізації безпосередньо впливають на надійність іпотечних цінних паперів та ліквідність банківської системи.

Дляіпотечного банку та власників його цінних паперів важливим є чітке визначення рангу іпотеки – черговості задоволення вимог заставоутримувача в разі звернення стягнення (заставодавець на момент звернення стягнення може мати також й інші борги безпосередньо чи опосередковано пов'язані з предметом застави в тому числі по податках, заробітній платі, соціальному страхуванню тощо).

Нормальне функціонування іпотечного кредиту потребує, щоб податкові вимоги, вимоги працівників, вимоги фонду соціального страхування та інші вносилися в систему реєстрації нерухомості так само, як іпотека і відповідно до часу звернення стягнення мали б попередній або наступний ранг щодо інших прав.

Іпотека може бути реалізована через примусовий продаж нерухомості або через примусове управління нею на користь кредитора.

В разі примусового продажу реалізується ринково вартість нерухомості; при цьому власник нерухомості, як правило, змінюється. У випадку примусового управління реалізуються доходи від використання нерухомості без зміни власника.

Проведення примусової реалізації відбувається, як правило, через суд. В ряді країн (Велика Британія, Чехія, Угорщина, Словаччина) допускається також позасудова реалізація, якщо боржник з самого початку на цю реалізацію погоджується. Застосування позасудової реалізації прискорює її процедуру і розвантажує суди.

Продаж нерухомого майна, що становить предмет іпотеки і на яке звернено стягнення, провадиться на прилюдних торгах за місцем його знаходження відповідно до законодавства. В прилюдних торгах мають право брати участь фізичні та юридичні особи, включаючи заставодавця та заставоутримувача, якщо інше не передбачено законом.

Винятково важливе значення має створення правових підстав для організації і діяльності іпотечних банків, особливо стосовно умов надання іпотечного кредиту, оцінки заставлюваного нерухомого майна та порядку емісії і погашення іпотечних цінних паперів.

З економічними та правовими передумовами тісно пов'язані інституційні передумови, а саме:

· становлення спеціалізованих іпотечних банків;

· наявність широкої мережі кадастрових служб і організація державної реєстраиїї прав на нерухоме майно;

· розвиток сфер нотаріальних послуг, оціночної та страхової діяльності;

· наявність ринків нерухомості табіржовою ринку ціннихпаперів.

Як бачимо, Україна поки що дуже далека від створення всіх необхідних передумов для ефективного іпотечного кредитування. У такій ситуації процеси становлення і розвитку іпотечних відносин не можуть проходити безперешкодно. Водночас перспективний потенціал таких відносин в Україні досить значний і зможе поступово реалізуватися за умови його всебічного забезпечення.

2.Зарубіжний досвід регулювання іпотечних відносин

Іпотечні відносини мають багатовікову історію, вони є невід ємною і дуже суттєвою рисою сучасних економічних систем.

За даними професора правничого факультету Віденського університету доктора Г. Хофмайстера [7] ведення поземельної книги започатковане в 1135 р. (м. Кельн). Занесення угод з нерухомістю в книги практикується вЧехії з часів короля Карла IV (період правління з 1346 по 1378 р.).

Саме в ті часи були створені богемсько-моравські кадастри, які у XVIII ст. послугували зразком для реформи поземельної книги чесько-австрійських родових маєтків. Перший реформований кадастр (це був кадастр однієї із австрійських земель – Штирії) складено в 1730 р. чеським чиновником, який вів поземельну книгу.

Основною метою тогочасної реформи було сприяння розвитку реально забезпеченого іпотечного кредиту шляхом оприлюднення прав на нерухомість і, насамперед, витіснення «таємних іпотек» (на користь державної казни, спадкоємців тощо). У XVIII ст. використання кадастрів та поземельних книг досягло в Європі найбільшого поширення – від м. Фрайбурга на заході до м. Львова на сході.

Після прийняття закону про поземельну книгу (1871 р.) та законів про ведення поземельних книг в окремих коронних землях Австро-Угорщини вона стала першою в світі державою, яка запровадила так званий середньоєвропейський тип поземельної книги. Це стосувалося також і українських земель, а саме Східної Галичини, Північної Буковини та Закарпаття, які входили тоді до складу Австро-Угорської імперії.

Німеччина остаточно перейшла до зазначеного типу системи в 1872 р,. Швейцарія – в 1907-1912 рр.

Переваги середньоєвропейського типу поземельної книги полягають у тому, що вона є офіційним реєстром, який в зручній для користування формі містить дані про власника земельної ділянки та про обтяження й обмеження, покладені на неї. Внесення в поземельну книгу визнається по відношенню до добросовісного по­купця чи заставоутримувача законним, навіть якщо воно з об’єктивної точки зору є помилковим; такий порядок вимагає особливої обережності при внесенні даних до поземельної книги.

Спеціальними поземельними книгами є поземельна книга квартири, поземельна книга спадкового права забудови тощо.

Середньоєвропейський тип поземельної книги застосовується в наш час у ФРН, Австрії, Швейцарії, Угорщині, Чехії, Словаччині, Польщі, Румунії, країнах колишньої Югославії. Подібні системи існують в Нідерландах, скандинавських країнах, Іспанії, Греції та Туреччині.

Дуже близькою до середньоєвропейської є система, розроблена Робертом Торренсом для Австралії, яка закріпилася згодом у Новій Зеландії, Канаді, Великій Британії.

Французька система реєстрації поширена у Франції, Бельгії, Люксембурзі та більшості колишніх французьких колоній. В США застосовується реєстр документів. Головною відмінністю французької та американської систем від середньоєвропейської є те, що вони не мають офіційного захисту записів, отже, покупець нерухомості чи кредитор-заставоутримувач повинен для певності у заставі перевіряти всі відповідні документи (титули).

Поземельна книга середньоєвропейського типу тісно пов'язана з кадастром, але в організаційному відношенні є окремим реєстром. Рішення про права на нерухомість є настільки важливими для фізичних і юридичних осіб, що ведення поземельних книг у багатьох країнах передано у відання судів, тоді як питання, пов’язані з кадастром і землевпорядкуванням, можуть перебувати у віданні інших установ.

Сучасні електронні технологи дають змогу об’єднувати дані кадастрів та дані поземельних книг в один банк даних; при цьому установи, які ведуть кадастр та поземельну книгу, можуть не об’єднуватись. Значні переваги має єдина система реєстрації нерухомого майна, за якої дані кадастру та поземельної книги зводять­ся в один реєстр, який веде земельне відомство.

Ще однією суттєвою рисою європейської системи іпотечного кредитування є використання довгострокових банківських зобов’язань – закладних листів як інструментів рефінансування капіталовкладень в нерухомість.

Закладний лист – це різновид іпотечної облігації, яка емітується під забезпечення нерухомим майном (землею, виробничими і житловими будівлями тощо).

Емісія закладних листів здійснюється лише тими фінансово-кредитними установами, які мають відповідну ліцензію, у чітко визначених законом межах і під особливим контролем за емітентами.,

Система закладних листів (зобов'язань) склалася у XVIII–^: XIX ст. в Німеччині і широко застосовується у ФРН та Данії, відповідає законодавству Франції, Греції, Австрії, Португалії, Іспанії та Швеції. Ця система є нововведенням для Польщі, Словаччини, Чехії та Угорщини.

Для сучасної України особливий інтерес становить німецький досвід емісії закладних листів, індиційованих на золото і долари США вумовах інфляції, що після Першої світової війни дало можливість залучити в економіку Німеччини значні суми іноземної валюти.

Загалом у високорозвинених країнах створені всі економічні, правові та інституційні передумови іпотечного кредитування, що й забезпечило його значний розвиток. Там склалася струнка система іпотечних банків, деякі з яких дуже потужні.

Створюються необхідні передумови для розвитку іпотечного кредитування в постсоціалістичних країнах Центрально-Східної Європи. Основи заставного права створені в Польщі, Словаччині, Чехії та Угорщині. Впровадження принципу конституйованої дії внесень до поземельної книги і громадської довіри стосовно правильності цих внесень закладає основи для трансакцій з нерухомістю в цих країнах.

Надійність прав на іпотеку є певною мірою визначальною щодо розвитку ринку закладних листів, оскільки ризики, пов'язані з іпотекою, стосуються також надійності закладних листів.

Щодо прав на іпотеку в країнах, які проводять реформи, до недостатньо врегульованих слід віднести насамперед проблеми рангу та примусовоговиконання.

У зв'язку з цим Чехія запровадила першоранговість для таких іпотек, які покривають іпотечні закладні листи. Ця сама норма практикується у Польщі. В Угорщині перевагу перед іпотекою мають тільки витрати на провадження, а також вимоги на утримання та вільні від закладу вимоги працівників.

У всіх країнах, які реформуються, відчувається брак досвіду при проведенні примусового продажу. Для вирішення цієї проблеми доцільне запровадження особливих ринків примусового продажу.

Задовільним в цих країнах є правове регулювання будівельного планування та дозволу на будівництво. Поступово запроваджується система найму житла, що відповідає ринковій економіці.

Становлення іпотечного кредитування в країнах, що проводять реформи, потребувало законодавчого врегулювання діяльності іпотечних банків та ринку цінних паперів. Ця передумова була створена в Чехії {1995 р.), Словаччині (1996 р.), Угорщині (1996 р.) та Польщі (1998 р.). Принципи функціонування систем іпотечних банків у цих країнах у багатьох відношеннях близькі до існуючих у ФРН.

В цілому зазначені країни Центрально-Східної Європи зробили значні кроки на шляху створення необхідних передумов для іпотечного кредитування, хоча й не вирішили поки-що всіх проблем, пов'язаних з ним.