Укладення кредитної та іпотечної угод

Кредитні відносини між іпотечним банком та його позичальником регламентуються законодавством і кредитною угодою. Кредитна угода між банком і позичальником укладається в письмовій формі.

В кредитній угоді зазначаються:

- повне найменування сторін, їхні юридичні адреси, ідентифікаційні коди ЄДРПОУ (для нерезидентів – країна реєстрації) та банківські реквізити; позичальники-фізичні особи вказують прізвище, ім'я, по-батькові, паспортні дані, адресу постійного проживання та ідентифікаційний номер в Державному реєстрі фізичних осіб (іноземці вказують адресу постійного проживання за межами України);

- сума кредиту, що надається, порядок і строки його надання;

- об'єкт кредитування;

-порядок і строки повернення кредиту;

- кредитна ставка та порядок її зміни (в разі застосування «плаваючої» кредитної ставки), порядок і строки нарахування та сплати відсотків;

- порядок забезпечення своєчасного повернення кредиту та сплати відсотків (достатній для ідентифікації опис предмета іпотеки, іпотечна угода, заставна, угода страхування тощо із зазначенням, що всі документи, які засвідчують забезпечення кредиту невід'ємною частиною кредитної угоди); окрім того, зазначається_, що позичальник несе відповідальність перед банком усіма його активами;

- право банку на здійснення перевірок фінансового стану позичальника, цільового використання кредиту і збереженості заставленої нерухомості;

- відповідальність позичальника за нецільове використання кредитних коштів, несвоєчасність сплати відсотків та погашення основного боргу;

- черговість виконання зобов'язань позичальника із платежів що надходять від нього (прострочені зобов'язання щодо сплати відсотків; прострочені зобов'язання щодо погашення основного боргу; строкові зобов'язання із сплати відсотків; пеня за відсотками; пеня за основним боргом; строкові зобов'язання з погашення основного боргу);

- особливі умови (порядок зберігання предмета іпотеки, недопущення зміни позичальником форми власності до повного повернення кредиту тощо; передбачається право банку на вимогу дострокового виконання позичальником своїх зобов'язань в разі порушення останнім зазначених умов, а в разі відмови позичальника достроково виконати свої зобов'язання – право вимоги звернення стягнення на предмет іпотеки);

- перелік документів, які надаються банку позичальником під час дії кредитної угоди;

- порядок розв'язання спорів та строк дії угоди.

Право підпису кредитної угоди належить виключно керівним особам. Підписи скріплюються печатками. Підписи керівних осіб проставляються на кожному аркуші кредитної угоди.

Внесення змін та доповнень до кредитної угоди оформляється додатковою угодою.

Обов'язковою і невід'ємною частиною кредитної угоди в разі забезпечення кредиту заставою нерухомого майна є іпотечна угода, яка повинна містити:

- повне найменування сторін угоди, їхні юридичні адреси, ідентифікаційні коди ЄДРПОУ (для нерезидентів – країна реєстрації) та банківські реквізити; позичальники-фізичні особи вказують прізвище, ім'я, по-батькові, паспортні дані, адресу постійного проживання та ідентифікаційний номер в Державному реєстрі фізичних осіб (іноземці вказують адресу постійного проживання за межами України);

-зміст основного зобов'язання, величину, строк і порядок його виконання з посиланням на кредитну угоду;

- достатній для ідентифікації опис предмета іпотеки та його оціночну вартість;

- опис майнових прав заставодавця із зазначенням підстав, згідно з якими заставодавець має право на відчуження предмета іпотеки;

- посилання на наявність чи відсутність заставної за цією угодою;

- порядок звернення стягнення на предмет іпотеки та способи його реалізації;

- інші умови, за якими досягнуто згоди.

Частиною кредитної угоди може бути також заставна – цінний папір, що засвідчує передачу майна в заставу (див. питання 1.1.2). Заставна надає її власнику право вимагати виконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою, а в разі невиконання зобов'язання – право звернення стягнення на предмет іпотеки. Заставна оформляється в одному примірнику за взаємною згодою заставодавця і заставоутримувача на підставі іпотечної угоди і передається заставоутримувачу. На всіх примірниках іпотечної угоди робиться відмітка про видачу заставної.

У заставній зазначаються:

- термін «заставна» як складова частина назви документа;

- повне найменування сторін, їхні юридичні адреси та ідентифікаційні коди ЄДРПОУ (для заставодавця – фізичної особи прізвище, ім'я, по-батькові, паспортні дані, адреса постійного проживання та ідентифікаційний номер в Державному реєстрі фізичних осіб);

- номери і дати кредитної та іпотечної угод;

- назва документа, що засвідчує право власності заставодавця на нерухомість або інше право, на підставі якого він може передати нерухомість в іпотеку;

- достатній для ідентифікації опис предмета іпотеки та його оціночна вартість;

- зміст, умови та строк виконання основного зобов'язання;

- відмітка про державну реєстрацію іпотеки;

- інформація про те, чи є інші заставні на майно, яке є предметом іпотеки.

Іпотека підлягає обов'язковій державній реєстрації, а кредитна та іпотечна угоди підлягають нотаріальному посвідченню.

Після підписання кредитна угода реєструється в журналі реєстрації кредитних угод (угоди за кредитами, наданими під заставу нерухомого майна, реєструються в окремому журналі).

В журнал реєстрації вносяться такі відомості:

- номер і дата кредитної угоди;

- найменування та реквізити позичальника;

- сума і термін кредиту з можливими пролонгаціями;

- об'єкт кредитування;

- предмет іпотеки та його оціночна вартість;

- кредитна ставка і дати її зміни;

- номер кредитного рахунка;

- номер і дата іпотечної угоди;

- номер і дата заставної, відмітка про її заставу (в разі наявності такої);

- дата повного погашення кредиту.

Журнал реєстрації має бути пронумерований, прошнурований, підписаний керівником банку із скріпленням підпису печаткою.

Для кожного іпотечного кредиту формується кредитна справа, яка містить:

- документи з кредиту (копії кредитної та іпотечної угод і заставної, копії додаткових угод, висновки структурних підрозділів банку про можливість надання кредиту, копії розрахункових документів, на підставі яких надавалися кредитні кошти та погашалися борги);

- інформацію про позичальника (баланси, звіти, бізнес-план, документи аналізу його кредитоспроможності, акти перевірок, листування тощо).

Оригінал кредитної та іпотечної угод, а також оригінали додаткових угод і заставної (якщо вона не заставлена) зберігаються службою безпеки банку.

Супроводження кредиту

Іпотечний банк здійснює систематичний контроль за дотриманням позичальником умов кредитної угоди, а саме за:

-цільовим використанням кредиту;

- повним і своєчасним його поверненням і сплатою відсотків за ним;

- збереженістю предмета застави;

- фінансовим станом позичальника.

Впродовж усього періоду дії кредитної угоди банк підтримує постійні ділові контакти з позичальником. Зокрема, регулярно здійснюється аналіз господарської діяльності позичальника та його фінансового стану. В разі потреби проводяться перевірки на території позичальника з можливим використанням усіх видів фінансової та іншої інформації. Особлива увага приділяється контролю за збереженістю предмета застави.

Банк має право на отримання інформації про фінансовий стан та господарську діяльність позичальника з будь-яких джерел за умови, що така інформація отримується в законний спосіб. Зокрема, можуть використовуватися висновки аудиторських організацій.

Періодичність перевірок позичальника визначається банком залежно від строку кредиту.

На кожного позичальника банк формує досьє, в якому накопичується і систематизується вся інформація про позичальника, отримана при оформленні кредиту і в процесі його супроводу.

В досьє по кожному кредиту ведеться контрольний аркуш, в якому зазначаються:

- найменування позичальника;

- сума кредиту;

- об'єкт кредитування;

- дата схвалення видачі кредиту кредитним комітетом банку;

- строк видачі кредиту;

- строк повернення кредиту;

- предмет іпотеки;

- порядок, строки і умови виконання позичальником зобов'язань за кредитом;

- первинне джерело сплати;

- вторинне джерело сплати;

- початкова кредитна ставка;

- зміни у кредитній ставці;

- пролонгація:

- дата;

- причина;

- нова дата сплати;

- джерело сплати.

Якщо результати контролю свідчать про можливість невиконання позичальником своїх зобов'язань перед банком, то питання, пов'язані з виконанням умов кредитної угоди, розглядаються керівництвом банку та позичальника.

Банк може запропонувати позичальнику вжити конкретних заходів, спрямованих на поліпшення ситуації (скорочення видатків, реалізацію надлишків матеріальних цінностей тощо), а також складає разом із позичальником графік погашення заборгованості.

В разі невиконання графіка погашення заборгованості банк створює робочу групу для розробки заходів щодо виходу із кризової ситуації. До складу робочої групи входять керівництво підприємства-позичальника і представники банку.

При погіршенні фінансового стану позичальника, ухиленні його від контролю банку, запущеності обліку, недостовірності звітності порушенні умов збереження застави, нецільовому використанні кредиту та при виявленні інших фактів, які ставлять під сумнів здатність позичальника повністю і своєчасно виконати свої зобов'язання перед банком, останній має право пред'явити вимогу дострокового повернення кредиту і відсотків за ним, в тому числі шляхом використання права звернення стягнення на предмет іпотеки. В разі відмови позичальника від виконання своїх зобов'язань банк стягує борги в претензійно-позовному порядку.

Перед зверненням до господарського суду банк направляє позичальнику відповідним чином оформлену претензію, що містить вимогу виконати зобов'язання перед банком з попередженням про те, що в разі його невиконання впродовж місяця банк звернеться з позовом до господарського суду, а в подальшому – із заявою про порушення справи про банкрутство позичальника.