Виникнення та розвиток іпотечного ринку.

Основою функціонування іпотечного ринку є система організованих на певних принципах та правових нормах економіччних відносин, які виникають у процесі упівлі та продажу фінансових зобов'язань, забезпечених нерухомістю.

Первинний іпотечний ринок - це сегмент іпотечного ринку, який охоплює економічні відносини, шо виникають у пpoцeci купівлі-продажу іпотечних заставних банками. При цьому за заставною до банку-покупця на обслуговування переходить i позичальник, який основну суму кредиту та відсотки сплачує тепер банку-покупцю заставної. Купити заставну можуть лише такі кредитні установи, у яких достатня ліквідність. Первинний ринок був поширений на початку розвитку іпотечного кредитування, на сьогодні обсяги операцій на ньому незначні.

Це пов'язано з появою на фінансовому ринку інвесторів, які мали кошти та бажання отримати додатковий прибуток шляхом надійного (з низьким ризиком) інвестування. Такі можливості да­вало інвестування в цінні папери, забезпечені заставними, які мог­ли емітувати та продавати інвесторам спеціалізовані іпотечні банки. Надійність цих цінних паперів забезпечувалась i забезпечується жорсткими законодавчими обмеженнями сфер розміщення коштів, умовами кредитування, чіткою спеціалізацією діяльності банків як на активних, так i на пасивних операціях.

З появою таких банків та виходом їx на фінансовий ринок виник вторинний іпотечний ринок. Він є тією часткою іпотечного ринку, яка охоплює економічні відносини між кредиторами, посе-редниками та інвесторами (а також всередині цих груп), що виникають у ході купівлі-продажу іпотечних облігацій, іпотечних сертифікатів та інших похідних інструментів. При цьому кредитор стає заставодавцем, а інвестор - заставодержателем. Якщо продаж іпотечних цінних паперів здійснюється безпосередньо інвесторові, вторинний іпотечний ринок функшонує як однорівневий.

У Pociї вкінці XIX - на початку XXст. акціонерні земельні бан­ки надавали кредити у вигляді заставних листів (особливого роду цінних паперів, які мали o6iг на іпотечному ринку, їx курс коливався). Акції та заставні листи іпотечних банків були поширеним засобом розміщення капіталів для російських підприємців та ран­тье. До фінансового o6iгy широко залучалися piзні види іпотечних цінних паперів - заставні листи, зобов'язання, векселі, сертифікати, а також безпосередньо заставні. Довготермінове фінансування нepyxoмості сприяло стрімкому розвитку економіки, промисловоcтi, сільського та міського господарства. На той момент Росія за piвнем розвитку кредитно-фінансової системи не поступалася пе­ред Західною Європою, а за обсягами цінних паперів, що забезпечувалися іпотечними зобов'язаннями та оберталися на європейських ринках, навіть превалювала.

Після жовтня 1917 року іпотечні кредитні установи були ліквідовані разом з правом приватної власності, проте неявні механізми фінансування будівництва житла за пайової участі населения існували i в радянські часи (кооперативне будівництво).

У країнах Європи, Сполучених Штатах Америки та інших країнах іпотечне кредитування, особливо іпотечний ринок, продовжували розвиватися. Іпотечне кредитування набувало особливого значения в періоди подолання економічних i соціальних криз, саме в ці періоди спостерігали якісні зміни в інструментах та самій системі peфiнaнcyвaння іпотечних кредитних опрерацій, тобто іпотеч­ного ринку.

У більшості країн, включаючи США, умови надання іпотечних кредитів для міського i сільського населения визначалися не тільки економічними, а й соціальними та політичними міркуваннями -бажанням допомогти населению мати власне житло i нерухомість сільськогосподарського призначення, прагненням утримати відсоткові ставки за заставними на низькому piвні тощо.

Цікавим є досвід еволюції іпотечного кредитування, зокрема механізмів його рефіансування, у Сполучених Штатах Америки протягом XX ст. Якщо станом на 1920 р. 60% будинків, що перебували у приватній власності, були придбані за рахунок власних коштів, то вже починаючи з 1926 р. картина змінилася - комерційнi банки, створені за участю уряду, отримали дозвіл на здійснення операцій з іпотечного кредитування. Зважаючи на зростання доходів населения, яке мало місце в той період, такий захід мав сприяти розширенню обсягів іпотечного кредитування, а через нього - збільшенню кількості власників житла, стимулюванню будівництва та суміжних галузей.

Однак глибока економічна криза кінця 20-х - початку 30-х років минулого сторіччя – Велика депресія - відчутно підірвала розвиток іпотечного кредитування в СполученихШтатах Америки. Високий рівень бузробіття та зниження доходів призвели до масових неплатежів за іпотечними кредитами, втрати позичальниками можливостей викупу заставленого нерухомого майна та різкого падіння цінна нерухомість, які вже 1929 р. знизилися вдвічі пopiвняно з 1928 р. Оскільки за американским законодавством іпотека перебувае у власності заставодержателя (кредитора), то американські банки та інші іпотечні установи опинилися в ролівласників значної за обсягом нерухомості - в 1935 р. п'ята частина всього нерухомого майна, яке було придбане за допомогою іпотечних кредитів, перебувало у власності кредиторів. Однак в умовах знецінення нерухомості це було зайвим обтяженням для банків, яке вони не могли реалізувати через низький платоспроможний попит населения, хоча потребу у пртдбанні власних будинків мали багато американських сімей.

З метою розв"язання накопичених проблем та недопущения остаточного краху ощадних установ, федеральной уряд кардина­льно переглянув свою оплітику в даній сфері. Його зусилля були спрямовані на:

- підтримку стійкого политу на нерухомість (зокрема будинки), що було забезпечено широким пропагуванням ідеї необхідності для кожної американської сім’ї власного будинку;

- розблокування діяльності іпотечних установ - через створення Федеральної системи федеральних банків житлового креди­ту, яка складалася 12 банків. Віповідно до прийнятого 1932 р. Закону про федеральні банки житлового кредиту, їх завдання полягало в наданні у разі гостроїпотреби ощадним acoціаціям pecypciв, яких не вистачає;

- зниження кредитного ризику за іпотечннми кредитами - через створення Федеральної житлової адміністрації(FHA -Federal Housing Administration), на яку покладалася функція страхування іпотечних кредитів від дефолту. Ця страховка, яка сплачувалася почичальником, як правило, покривала 80% вартості кре­диту. FHA страхувала виключно стандартизовані кредити -довгострокові та тi, що амортизуються;

- актнвізацію та розширення вторинного іпотечного рин­ку - через створення Федеральної національної іпотечної асоціаціїi (FNMA - Fannie May). На FNMA покладалося придбання іпотечних кредитів, застрахованих FHA. Протягом першого року функціонування асоціація придбала близько 26тис. іпотечних кредитів на загальну суму понад $ 100 млн, при цьому було зафіксовано лише 25 звернень стягнення на заставлене майно. Основними джерелами операційного капіталу асоціації були кредитні лініїДержавного казначейства та кошти, отримані від реалізації іпотечних кредитів іншим фінансовим інститутам. Це було почат­ком тієї ролі, яку вiдiгpaлa FNMA як накрупнійший інвестор на ринку іпотечних кредитів США. На сьогодні в портфелі асоціації 2,7 млн іпотечних кредитів на суму $ 110 млрд, кpiм того, вона управляє ще 3,5 млн iпотечних кредитів, під забезпечення яких були випущені цінні папери.

Цим започатковано створення дворівневого вторинного іпотечного ринку, що i стало характерною особливістю американської моделі фінансування іпотечних операцій, яка потім поширилася в Австралії, Великобрнтанії та інших країнах. У рамках цієї моделі первинний кредитор може рефінансувати видані кредити шляхом продажу інвесторові або спеціалізованому інституту вторинного ринку особливого виду цінних паперів, забезпечених зібраними в пули іпотечними кредитами.

Ці заходи справили позитивний вплив на розвиток як житлово­го, так i іпотечного ринку Сполучених Штатів Америки, що підтверджує динаміка нового житлового будівниитва та обсягів iпoтечного кредитування, яке спостерігалося в цей період. Так, якщо 1920 було побудовано 247 тис. нових будинків, то 1960 - вже 1,23 млн.

IIроте друга половина 60-х років XX ст. характеризувалася го товністю фондового ринку розширти обсяги операцій з іпотечними цінними паперами. Розуміння тих можливостей, якi відкриваються для збільшення обсягів іпотечного кредитування та реалізації, зокрема, й житлових програм, спонукали уряд до новихкроків у подальшій розбудові вторинного іпотечного ринку. Вже у 1968 р. FNMA була поділена на ді! юридичні особи, одна з яких зберегла цю ж назву, проте стала приватною, акціонерною компанією, акції якої з 1970 р. котируються на Нью-Йоркській фондовій біржі.

На асоціацію було покладене гарантування щодо цінних папеpiв, забезпечених пулом заставних, вона також мала право викупати так звані «стандартні» іпотечні кредити, які не потребували cпеціального страхувания іпотечних ризиків. Інша юридична осо­ба - Урядова національна іпотечна Aсоціація (GNMA або Джинні Мєй) набула статусу державної кopпopaцiї, створеної для управління іпотечними програмами, якіне змогли б розвиватися у при­ватному секторі та які потребували державних субсидій. GNMA також була уповноважена надавали гарантії' щодо іпотечних цінних паперів, застрахованих FHA та створеної 1944 p. Асоціацією ветеранів (VA). Її облагації гарантуються федеральним урядом, що підносить статус цих цінних паперів.

1970 р. Законом «Про надзвичайне житлове фінансування» (The Emergency Home Finance Act) була створена ще й Федеральна корпорація іпотечного кредитування (FHLMC - Freddie Mac) -Фреді Мек, для обслуговування вторинного ринку стандартних іпотечних позик, які не підпали під гарантування FHA та VA.

У подальшому розвиток ринку забезпечувався удосконаленням інструментів іпотечного ринку.

Вторинний іпотечний ринок має велике значения не лише для розвитку іпотечних відносин, а й для розширення можливостей кредитування економіки взагалі. Bін забезпечує збільшення ліквідності капіталу банків, виlgjdslyj регулюэ потоки позичкових коштів, зв'язує надлишкову грошову масу, сприяє переливу грошей із районів з надлишковими коштами в тi, де їx бракує, згладжує різницю між відсотковими ставками в piзних регіонах, стабілізуючи їx у масштабах yciєїi країни.

Природа іпотечного ринку не може бути поясненою без розуміння cyтнocтi сучасних фінансових ринків та їх взаємозв'язку, а також інших ринків, зокрема таких товарних ринків, як ринок землі житла, промислової та іншої дохідної нерухомості.

Фінансові ринки є механізмами для створення та обміну фінансових актимвів. Як відзначає відомнй американський економіст Френк Фабоцці, фінансові ринки можуть бути класнфіковані за типом фінансових інструментів та за строками використання цих фінансових інструментів. Що стосуєтъся класифікації за ти­пом фінансових фінструментів, то є ринок боргових зобов'язань, на якому в oбiry перебувають боргові інструменти, а також ринок акцій або фондовий ринок, на якому є в o6iгy пайові інструменти. За строками використання фінансових інструментів, фінансові рин­ки поділяються на ринок короткострокових боргових зобов'язань, який називають грошовим ринком, та на рикок довгострокових фінансових активів - ринок капіталів. Межею між довгостроковими i короткостроковими фінансовими інструментами, як правило, вважасться один рік.

За Ф. Фабоцці, є ще один cпoci6 класифікації фінансовнх активів за принципом активів, які випускаються в o6iг вперше, тобто тих активів, які емітуються i активів, які вже є в o6iry. Відповідно до такого поділу існують первинні i вторинні фінансові ринки.

Враховуючи iсніючі класифікації фінансових ринків та їх xapктерні особливості, іпотечний ринок може бути віднесено в частині його фінансового сегмента до ринку боргових зобов'язань, ринку капіталів, а також до фондового ринку. За допомогою фінансових iнcrpyментів, які використовуються на іпотечному ринку, здійснюється капіталізація таких активів, як земля, житло, промислова та інша комерційна нерухомість, а також окремих видів рухомого майна.

Отже, іпотечний ринок с складним правовим, органіційно-економічним та соціальним інститутом. Появі іпотечного ринку передувало не тільки формування розвинутих ринків землі та неpyxoмості, а й становления сучасних фінансових рннків, зокрема кредитного, страхового, фондового тощо.

Враховуючи зазначені обставини, можна узагальнити, що iпотечний ринок виник на певному історичному eтапi розвитку іпотеки. Появі іпотечного ринку житла передували дві основні причи­ни. По-перше, становления ринку позичкових зобов'язань, забезпечених заставою житла. По-друге, поява ринку іпотечних цінних паперів, емітованих на 6aзi пулів кредитів (заставних), що перебу­вають в o6iry на фондовому ринку. Остання причина є вирішальною для становления іпотечного ринку житла.

Іпотечннй ринок житла пройшов кілька етапів у своїй еволюції. Спочатку сформувалися місцеві, локальні iпoтечні ринки житла. Згодом сформувалися національні іпотечні ринки житла. На сучасному eтaпi cпocтepiгається процес формування світового іпотеч­ного ринку житла та субнаціональних іпотечних ринків житла. Про це свідчить процес розширення сфери oбiгy іпотечних цінних паперів за межі національних економік та субнаціональних міждержавних об'єднань.

Про не свідчить також i те, що Європейським союзом для його членів затверджені едині стандарти емісії іпотечних облігацій.

У білшості країн перехідної економіки іпотечний ринок жит­ла - на стадії розвитку лише місцевих, локальних ринків. Micцевіi локальні іпотечні ринки житла формуються i в Україні. В основному сформувався місцевий іпотечний ринок житла лише у м. Kієві.

Основними елементами іпотечиого ринку житла є: попит на житло, який відображає структуру суспільних потреб на нього, що обмежений купівельною спроможністю громадян; пропозиція, що являє собою виставлене для продажу як житло вторинного ринку, так i новозбудоване житло первинного ринку, а також запроектоване до будівництва житло відповідно до укладених контрактів. Елементом іпотечного ринку житла є також ціна, яка є відображенням кон'юнктури на цьому ринку, співвідношення попиту та пропозиції. На ціну житла, що складається на іпотечному ринку, впливає не тільки попит i пропозиція, а й інші чинники - як короткострокового, так i довгострокового характеру.

Іпотечний ринок житла слід розглядати як економічну категорію не тільки з точки зору його структурних сегментів та етапів становления. Іпотечний ринок житла є взаємодією різноманітних інтересів у процесі купівлі-продажу житла за рахунок кредитів, забезпечених заставою житла, а також заставою іпотечних цінних паперів та майнових прав на житло. Вказані інтереси на іпотечному ринку житла можуть бути визначені та класифіковані, хоча во­ни i не збігаються.

По-перше, - це інтереси позичальників (заставодавачів), які заінтересовані у максимізації обсягу залучення фінансових pecypciв з найменшою вартістю на одиницю вартості майна, що передається в заставу.

По-друге, - це інтереси кредиторів (банків та інших фінансово-кредитних установ), які заінтересовані в забезпечені повернення кредитів та максимізації доходів від цих кредитів.

По-трете, - це інтереси інвесторів, які заінтересованіш у макси­мально ефективному використані своїх інвестицій, збереженні та нарощуванні власних активів.

По-четверте, - це інтереси держави, яка заінтересована у розв'язанні такої невідкладної соціальної проблеми, як житлова, у наповненні дохіної частини бюджету, капіталізації таких важливих складових національного багатства, як житловий фонд та інше нерухоме майно, у забезпеченні фінансової стабільності в кpaїнi на основі інтеграції реального сектору з фінансовими ринками.

Іпотечний ринок має свою інфраструктуру, свої інститути та інструменти, правове забезпечення, власні стандарти, систему безпеки тощо, чим досить суттєво відрізняеться від інших ринків.

Іпотечний ринок складаеться з кількох великих ринків. Це: iпoтечний ринок житла, іпотечний ринок іншої' нерухомості, iпотечний ринок землі, промисловий іпотечний ринок.

Найбільш розвинутим е іпотечний ринок житла. У більшості індустріальних та постіндустріальних країн він сьогодні відіграє ключову роль у забезпеченні соціально-економічного розвитку та стабільності економіки.

На другому місці за значениям, після іпотечного житлового ринку - іпотечний ринок землі.

Є різні моделі іпотечних ринків, пов'язані з існуванням різноманітних систем іпотечного кредитування. Кожна з країн має власну модель іпотечного кредитування. Але в цілому моделі іпотечного кредитування можуть бути згруповані у дві основні системи іпотечного кредитування - однорівневу систему іпотечного креди­тування та дворівневу систему іпотечного кредитування.

Розглянемо особливості однорівневої схеми організації іпотечного кредитування.

По-перше, фінансові ресурси, необхідні для надання іпотечних кредитів, формуються кредитором за рахунок кредитів інших суб'єктів господарювання, а також мобілізованих ним їх тимчасово вільних pecypciв. Ці ресурси формуються також за рахунок випуску кредитором спеціальних іпотечних облігацій - закладних листів. Ці iпотечні облігації випускаються спеціальними іпотечними банками.

По-друге, в однорівневій системі іпотечного кредитування іпо­течний кредит завжди належить безпосередньо кредиторові, який є кінцевим інвестором цього кредиту.

По-трете, за цією схемою кредитна установа, що надала іпотеч­ний кредит, безпосередньо його обслуговує, отримує yci виплати за іпотечним кредитом, а саме: основну суму боргу та проценти за ним. Кредитна установа, що надалаіпотечний кредит, також самостійно забезпечує погашения іпотечного кредиту.

По-четверте, основними інститутами,якіздійснюють іпотечне кредитування за цією схемою, є спецілізовані іпотечні банки, універсальні банки, ощадно-будівельні каси, ощадні каси, кредитні спілки, страхові товариства, iпотечні компанії (США) таіншіi заклади заставного кредитування.

Однорівнева система іпотечного кредитування, як правило, не передбачає продаж та перепродаж іпотечних кредитів на вторинний ринок. Найбільшого розвитку однорівневі системи іпотечного кредитування набули в країнах Західної Європи, Азії, Латинської Америки та Африки.

Дворівнева система іпотечного кредитування є більш склад­ною, ніжоднорівнева. Основними ознаками дворівневої системи іпотечного кредитування є такі:

По-перше, фінансові ресурси, необхідні для іпотечного креди­тування, формуються не лише за рахунок джерел, які притаманні однорівневій системі іпотечного кредитування, а й за рахунок реcypciв, які мобілізуються з фінансових ринків.

По-друге, первинні кредитори іпотечних кредитів виконують функції не тільки надання кредитів, а й функції фінансових посередників, які займаються продажем та перепродажем цих кредитів.

По-трете, у дворівневій системі іпотечного кредитування особлива роль належить закладам фінансування ліквідності у різноманітних організаційно-правових формах. Інколи їх називають операторами вторинного іпотечного ринку. Вказані заклади здійснюють покупку іпотечних кредитів (закладних), формують їx у пули за однорідними ознаками, випускають на бaзi цих пулів власні цінні папери, пов'язані з іпотекою, i за рахунок цього мобілізують ресурси для рефінансування іпотечних кредитів.

По-четверте, особлива роль у дворівневій системі іпотечного кредитування належить цінним паперам, які емітуються закладами фінансування ліквідності. Oбіг вказаних паперів жорстко регламентується державою. Значна частина цих паперів має державні гарантії. На базі вказаних цінних паперів можуть емітуватись інші цінні папери, що дозволяє використовувати мультиплікативний ефект формування pecypciв іпотечного кредитування за рахунок фіктивного капіталу, який спрямовується на інвестиційні цілі.

По-п'яте, дворівнева система іпотечного кредитування дозволяє значно розширити масштаби цього кредитування, забезпечує, на відміну від однорівневої системи, збереження високої ліквідності первинних кредититорів шляхом сек'ютеризації їх активів, трансформації неліквідних іпотечних кредитів у ліквідні цінні папери.

Дворівнева система іпотечного кредитування найбільшого розвитку набула у США та Канаді. Наприкінці XX ст. ця система іпотечно­го кредитування почала впроваджуватись в окремих країнах Європи, зокрема у Фрації, використовується також в Чілі та деяких інших країнах. Зроблені перші кроки до її запровадження в Україні (АКБ «Аркада»), у Казахстані та Pociї.

Використання дворівневої системи іпотечного кредитування у США, Канаді та інших країнах не виключає можливостей паралельного застосування i однорівневої системи такого кредитування. Навпаки, в цих країнах вказані системи ефективно доповнюють одна одну. Водночас слід зазначити, що дворівнева системаіптотеч­ного кредитування досить важко «приживається» в Європі.

З наявністю двох основних систем іпотечного кредитування пов'язано існування таких понять, як «первинний іпотечний ринок житла» i «вторинний іпотечний ринок житла». Не слід плутати ці поняття з поняттями «первинний» i «вторинний» ринок житла.

Однорівнева система іпотечного кредитування лежить в основі первинного іпотечного ринку житла. Дворіввнева система передбачає функшонування як первинного, так i вторинного іпотечного ринків житла.

Первинний іпотечний ринок являє собою систему інститутів та інструментів, а також систему відносин щодо формування фінансових активів, необхідних для надання іпотечних кредитів. Є різні схеми іпотечних кредитів на первинному ринку. Застосовуються також i різні інструменти, за допомогою яких здійснюється іпотечне кредитування на первинному ринку. На первинному іпотечному ринку частина іпотечних кредитів також рефінансується.

На первинному ринку використовуються форми іпотечного кредитування (зокрема тi, які реалізуються кредитними спілками), державні іпотечні програми тощо. Важливим джерелом фінансування іпотечних кредитів на первинному ринку є випуск банками, у тому числі іпотечними, спеціальних облігацій (іпотечних облігацій, заставних листів), за рахунок яких вони мобілізують необхідні фінансові ресурси для іпотечного кредитування. Банки використовують й інші форми рефінансування кредитів на первинному рин­ку, тобто в рамках попереднього іпотечного кредитування надають нові іпотечні кредити на більш тривалий термін.

Принциповою особливістю первинного іпотечного ринку є те, що величезні активи фінансових ринків або не залучаються до фінансування іпотечних кредитів, або залучаються лише частково.

Європейське економічне співтовариство (євросоюз) здійснює заходи щодо підвищення ефективності функціонування в Європі іпотечного ринку, зокрема іпотечного ринку житла. Так, у лютому 1987 р. була ухвалена спеціальна директива СЕС, яка набула обов'язкового характеру для вcix іпотечних установ спільноти з метою уніфіціції європейського іпотечного законодавства та форм діяльності у цій сфері. Будь-якій іпотечній установі СЕС було до­зволено діяти в будь-якій країні цієї спільноти. Після утворення Євросоюзу уніфікується іпотечне законодавство. Але, враховуючи наявність великої кількості іпотечних схем кредитування та величезного інструментарію іпотечного кредитування, іпотечні ринки країн Європи залишаються здебільшого розрізненими i слабко пов'язаними між собою.

Незважаючи на те, що нині в Євросоюзі функціонує єдина валю­та, єдине митне законодавство, єдиний візовий режим та інші уніфіковані норми життя, єдиного європейського іпотечного ринку сформувати поки що не вдається. Головною причиною цього є те, що європейський іпотечний ринок, як правило, залишається в рамках первинного ринку. Лише вторинний ринок дає можливість сформувати єдиний глобальний фінансовий пpocтip, необхідний для функціонування вторинного іпотечного ринку. Зауважимо, саме завдяки фінансовим ринкам у світі розпочалася i набула великих масштабів глобалізація, яка спричинила цей пpoцеc i в інших сферах життя.

Розглянемо основні принціпи функціонування первинного та вторинного іпотечних ринків житла у США.

Що стосуєгься первинного іпотечного ринку жнтла, то на ньому іпотечним крсдитуванням займаються кредитні спілки та іншіi фінансово-кредитні установи. Функціонує система контрактних 6удівельних заощаджень. Іпотечні кредити надаються також i бан­ками. Банки, в свою чергу, здійснюють випуск облгацій. Що сто­сується іпотечних банків, то ціустанови в США мають дещо іншу спеціалізацію i в основному функціонують у рамках як первинно­го, так i вторинного іпотечних ринків житла. Первинний іпотечний ринок житла в США відіграє другорядну роль щодо вторинного іпотечного ринку житла. Само завдяки широкорозвинутому вторинному іпочечному ринку житла в США, як, до речі, i в Канаді, створено умови широкомасштабного залучення фінансових ресурciв, що формуюгься на фінансових ринках, у сферу житлового інвестування. З цією метою створена відповідна інфраструктура та інститути, які забезпечують подібне переливания капіталів з фінансових ринків у сектор житлового інвестування.

Вторннний ринок житлового інвестування в США єнайбілшим у світі. Обсяги операцій,які здійснюються на цьому ринку, серйозно впливають на всю макроекономічну ситуацію в країні. Якщо порівняти вплив іпотечного інвестування у США i іншими видами інвестування, то картина будс такою. Понад 40% цінних паперів, які обертаються на фінансових ринках США, це іпотечні цінні папери. Приблизно така ж частка цінних паперів належить федеральному уряду, платам i муніципалітетам. Частка корпоративних цінних паперів на фондовому ринку США становить лише 20%, тобто с вдвічі меншою, ніж частка іпотечннх цінних паперів. Окреслимо основні риси організації вторинного iпотечного ринку житла у США та механизм його функціонування.

Основною функцією вторинного іпотечного ринку житла у США є мобілізація ресурсів, які формуюгься на фінансових рин­ках, в пенсійній та cтpaxoвій системах, а також в інвестиційних фондах, i спрямування цих peсypciв на рефінансування іпотечних кредитів. З метою виконання таких функцій ще в 30-х роках у США були створені спеціальні урядові іпотечні асоціації, якi скуповувалн заставні (тобто іпотечні кредити) i формували їх у цілісні майнові комплекси (пули іпотек). На базі цих пулів іпотек вказані асоціації, починаючи з 70-80-х pоків XX ст. почали випускати власні цінні папери, забезпечені пулами iпотек, продавали їx на фінансових ринках i таким чином зaлyчaли кошти для рефінансування іпотечних кредитів.

Kpiм вкачаних функцій, зазначені Агентства надавали державні гарантії за іпотечними кредитами, страхували їx, тобто забезпечували стабільність функціонування вторинного іпотечного ринку житла.

Ці іпотечні Агентства стали операторами вторинного житлового іпотечного ринку. Ix створення - це унікальне явище в iторії розвитку іпотеки та іпотечного ринку. Саме завдяки цимагенствам США змогли мобілізувати величезні за своїми обсягами фінансові ресурси, які оберталися на кредитному ринку, ринку страхових послуг, фондовому ринку, інших фінансових ринках, в пенсійній системі, у сферу житлового будівництва. Створення операторів вторинного іпотечного ринку стало однією з найважливіших передумов виходу США з економічної кризи 1929 1933 років i швидкого розвитку національної економіки цієї країни.

До oпеpaтopiв вторинного іпотечного ринку у США слід віднести першу Урядову асоціацію FNMA, яка була утворена урядом США 1938 р. як Федеральна національна іпотечна асоціація. 1968 р. асоціація була реорганізована i на и базі виникли дві іпотечні асоціації США: GNMA - Урядова національна іпотечна асоціація, яка повністю належить державі, i безпосередньо FNMA, яка перетворилася на приватну Федеральну національну іпотечну асоціацію.

До найбільших операторів вторинного іпотечного житлового ринку в США слід віднести також Федеральну корпорацію житлового іпотечного кредиту «Фредді Мак». Створена 1970 р., вона здійнює купівлю іпотечних кредитів в ощадно-позичкових асоціаціях з метою їx подальшого продажу на вторинному ринку. В свою чергу, корпорація здійснює випуск іпотечнихцінних паперів на основі полів іпотек. Проте імітовані нею цінні папери не мають державних гарантій.

Відповідні функції оператора вторинного житлового іпотечного ринку в Канаді виконує Канадська іпотечна i житлова корпорація. Ця корпорація була створена 1945 р. як акціонерна державна компания. Вона скуповує іпотечні кредити (заставні) i випускаєвласні цінні папери. Kpiм того, корпорація гарантує іпотечні угоди від імені уряду Канади.

Каса іпотечного рефінансування утворена у Франції.

Спроби створення подібних операторів вторинного іпотечного ринку здійснюється в інших країнах світу, зокрема в Аргентині, Бразилії, Тайланді, Індії, Pociї, Казахстані, але поки що вони не мають відповідного yспixy.

У США, Канаді, Франції та інших країнах склалася особлива модель поєднання первинного та вторинного іпотечних ринків житла.

Остані події, повязані з кризовими явищами у світовій економіцi та кризовими явищами на фінансових ринках, що були спричинені терористичнимн актами проти США 11 версня 2001р., посилили нестабільністьсвітовоїекономіки та світових фінансо­вих ринів. Однак, як свідчить практика США, саме за цих умов оператори вторинного іпотечного ринку США (іпотечні корпорації та іпотечні асоціації) швидко зміцнюють своє фінансове станови­ще. Зростають їхні активи, обороти та курси акцій на біржах. Це ще раз свідчить про те, що саме іпотечний ринок у його розвинутій формі може стати стабілізатором не тільки національної, a й світової економіки.

Іпотечний ринок житла перебувас на стадії формування в країнах з перехідною економікою. Його становления має відігравати ключову роль у стабилізації соціально-економічної ситуації в цих країнах, подоланні рудиментів постсоціалістичної економіки,реалізації основ ринкового запровадження в ycix секторах народного господарства, включені в реальный товарний oбiг землі, житла, промнслової та комерційної нерухомості, їх раціональної капіталізації. Цi проблеми в увесь зріст постали i перед Україною. Їх розв'язання має базуватися на національних особливостях країни, культурі її населення та його менталітеті, а також на прийнятних для України схемах організації іпотечного креднтування, правових формах іпотеки та моделях іпотечного ринку, що ефективно зарекомендували себе в зарубіжних країнах.

Мають бути реалізовані заходи щодо створення однорівневої системи іпотечного кредитування первинного іпотечного ринку. Паралельно з цнм можуть формуватися основи для запровадження дворівневої системи іпоечного кредитування та вторинного іпо­течного ринку житла.

3. Іпотека та її предмет та учасники іпотечних відносин і види іпотеки

Іпотека. Енциклопедичний словник бізнесмена дає таке її ви­значення: «Іпотека – англ.: mortgage (land charge); нім. Нуроtheke (f) (Grundschuld); фр.: hypoteque(f); пол. hipoteka – передача в заставу землі та іншого нерухомого майна з метою отримання кредитної позички, так званого іпотечного кредиту або кредиту під заставну».

Німецьке законодавство визначає іпотеку як право використання нерухомого майна у визначеному законом порядку шляхом ко­ристування цим майном або через його відчуження. Власник обтяженого іпотекою нерухомого майна може і надалі передавати це майно у спадок, відчужувати його і користуватися чи розпоряджатися ним в інший спосіб, оскільки іпотечний закон цього не забороняє.

Закон України «Про заставу» визначає іпотеку так: «Іпотекою визнається застава землі, нерухомого майна, при якій земля та (або) майно, що становить предмет застави, залишається у заставодавця або третьої особи.»

Закон України «Про іпотеку», від 19.06.2003 р. № 979-І V, дає таке тлумачення цього терміна: «Іпотека – вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотеко держатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом».

Отже, іпотека, по-перше, – це використаннянерухомогомайна зметою забезпеченнязобов'язання; по-друге, – це право зверненнястягнення на нерухоме майно на підставі законодавства, іпотечної угоди та (або) рішення суду.

Заставлене нерухоме майно залишається в користуванні заставодавця, а заставоутримувач, в разі невиконання зобов'язання боржником, має право на задоволення своєї вимоги за рахунок заставленого майна.

Нерухомим майном (нерухомістю) є земельні ділянки та все, що розташоване на цих ділянках і безпосередньо пов'язане з ними, тобто об'єкти, переміщення яких неможливе без їх руйнування або зміни їх призначення (будівлі, споруди, багаторічні насадження тощо). До нерухомого майна відносять також повітряні та морські судна, судна внутрішньої навігації та космічні об'єкти.

Іпотека має похідний характер від забезпеченого нею зобов'язання. Вона виникаєв силу угоди з моменту її державної реєстрації. Іпотекою можуть забезпечуватися дійсні зобов'язання, а також ті, що виникнуть у майбутньому, але вже зумовлені угодою, яка набрала чинності. Дійсні чи майбутні зобов'язання можуть виникати на підставі угод: кредитної, гарантійної, купівлі-продажу та ін.

Предмет іпотеки – це заставлене нерухоме майно, яке є предметом кредитного зобов'язання. Таке майно може заставлятися, якщо воно не вилучене з цивільного обігу, може відчужуватися заставодавцем і на нього можливе звернення стягнення.

Предметом іпотеки можуть бути:

ü земельна ділянка, частка в праві спільної власності на земельну ділянку;

ü жилий будинок, приміщення, квартира, частина жилого будинку;

ü дачний будинок, садовий будинок, гараж та будь-яка інша будівля господарського призначення;

ü підприємство або його структурний підрозділ як цілісний майновий комплекс;

ü інше майно, віднесене законом до нерухомого.

Неподільне майно не підлягає передачі в іпотеку частинами. Частина речі, яка належить до нерухомого майна, передається в іпотеку лише після її виділення із складу нерухомого майна.

Предметами іпотеки можуть бути не лише вже існуючі об'єкти, які перебувають у розпорядженні заставодавця на момент виникнення іпотеки. До них можуть також належати створювані об'єкти або такі, створення (чи придбання) яких передбачається у майбутньому, в зв'язку з чим і виникає потреба в іпотечному кредитуванні. В такому разі має місце застава нерухомості для її купівлі або розвитку. Так, забезпеченням іпотечного кредиту, наданого для придбання земельної ділянки, може бути вона сама; в будівництві це може бути об'єкт, який будується (або будуватиметься) за рахунок цього кредиту тощо.

Предметом іпотеки не можуть бути:

· об'єкти державної та комунальної власності, приватизація яких заборонена законом;

· національні культурні та історичні цінності, що перебувають у державній власності і занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національного культурного надбання.

Учасниками іпотечних відносин є заставодавець та заставоутримувач.

Заставодавець – це особа, яка передає майно в іпотеку. Заставодавцем при заставі нерухомого майна може бути його власник, який мак право відчужувати заставлене майно, а також особа, якій власник у встановленому законом порядку передав майно а правом його застави.

Заставодавцем може бути як сам боржник, так і третя особа – майновий поручитель.

Майновий поручитель – це особа, яка передає в іпотеку на­лежне їй за правом власності майно або інше майно, яким вона має право розпоряд