Особливості застави нерухомості, що розвивається

Кредити під заставу нерухомості, що розвивається, надаються позичальникам, які фінансуватимуть цей розвиток за рахунок наданих кредитів. Тобто метою такого кредитування є зростання та розвиток власного капіталу позичальника без пошуку інших, вже розвинених предметів застави.

Отже, предметом іпотеки в такому разі є нерухоме майно, що розвивається. Найважливіша особливість такої іпотеки полягає в тому, що предмет застави лише частково існує (або не існує взагалі) на момент надання кредиту і поступово упродовж строку дії кредитної угоди підвищується в ціні. Ця особливість зумовлює підвищену ризиковість кредитування.

При оцінці нерухомого майна, що розвивається, використовуються ті самі методи, що й при оцінці іншої нерухомості, тобто, метод вартості доходу (МВД), метод порівняльної вартості МПВ) та метод визначення вартості на основі витрат (МВВ). Специфіка оцінки нерухомості, що розвивається, полягає не в застосуванні якихось особливих методів (таких методів немає і вони не потрібні), а у підвищенні обережності застосування загальноприйнятих методів виходячи з тієї обставини, що в цьому разі оцінюється не наявне, а уявне майно.

Особливістю іпотеки нерухомого майна, що розвивається, є зміцнення акцентів у процесі визначення кредитоспроможності позиційного позичальника. Визначення такої кредитоспроможності передбачає, зокрема, оцінку застави; застава при цьому є основним гарантом повернення кредиту, своєрідним страхувальним поясом, який мінімізує кредитні ризики, в тому числі пов'язані з можливими неточностями в оцінці фінансового стану боржника, його бізнес-плану (бізнес-проекту) тощо.

У разі застави нерухомого майна, що розвивається, іпотека є достатньою гарантією, здатною нейтралізувати похибки, допущені на попередніх етапах визначення кредитоспроможності позичальника. Звідси оцінка фінансового стану потенційного позичальника та його бізнес-плану (бізнес-проекту) набуває особливого значення.

Кредити, надані під іпотеку нерухомого майна, що розвивається, не повинні перевищувати визначеної частки кредитного портфеля іпотечного банку (в умовах сучасної України — до 10% портфеля).

Грошова оцінка нерухомості, що розвивається

Отже, нерухомість, що розвивається, оцінюється за тими самими методами, що й розвинена нерухомість: МВД, МПВ та МВВ. Проте застосування цих методів має в даному разі певні особливості.

Так, застосовуючи при оцінці нерухомості, що розвивається, МВД, слід враховувати додаткові ризики, зумовлені тим, що очікуваний дохід визначається не за функціонуючим об'єктом, а за таким, що існує лише частково або зовсім ще не існує.

При оцінці нерухомості, що розвивається, за МПВ потрібно застосовувати, крім іншого, специфічні поправки, зумовлені порівнянням вартості незавершеного об'єкта з вартістю аналогічних завершених об'єктів.

Через таку специфіку застосування МВД та МПВ при оцінці нерухомості, що розвивається, найбільшого поширення набув МВВ.

Застосування МВД в зазначеній ситуації проілюструємо на прикладі оцінки сироварного заводу, що реконструюється.

Основою такої оцінки, як і в разі оцінки діючого підприємства, є капіталізований очікуваний прибуток, але з урахуванням додаткових ризиків. Окрім того, при такій оцінці застосовуються поправки на майбутню забезпеченість заводу основними засобами та іншими позаоборотними активами з урахуванням їхнього зносу, на майбутню забезпеченість оборотними засобами, а також на сподівану коротко-, середньо- і довгострокову заборгованість підприємства.

ТЕМА 4. Функції та види діяльності іпотечних банків

Функції іпотечних банків

Основною функцією іпотечних банків є рефінансування через емісію іпотечних цінних паперів

Коротко-, середньо-

довгострокові ресурси Іпотечні кредити

Іпотечні цінні папери Іпотека

(заставні, облігації)

Борги Борги

Погашення іпотечних Іпотека

цінних паперів

 

 

Банки надають іпотечні кредити юридичним і фізичним особам. Застава юридичними і фізичними особами нерухомого майна є підставою для випуску і розміщення банками Іпотечних цінних паперів. Емісія іпотечних цінних паперів дає змогу банкам мобілізувати вільні грошові кошти з подальшою їх трансформацією в іпотечні кредити. Повернення боргів позичальниками банків (з одночасним поверненням їм банками права звернення стягнення на заставлене майно) забезпечує банкам можливість повертати борги своїм кредиторам (тобто погашати іпотечні цінні папери).

Мобілізація вільних грошових коштів юридичних чи фізичних осіб шляхом розміщення серед цих осіб іпотечних цінних паперів і трансформація мобілізованих грошових коштів в Інвестиційні потоки відіграють дуже важливу роль в економіці. Інвестиційні проекти фінансуються переважно саме в такий спосіб, коли поряд із вкладенням власного капіталу залучається позичковий капітал, створюваний на ринку капіталів. Проте без надійних гарантій створення такого капіталу неможливе, оскільки без них зникає не лише готовність інвестування, а й в зв'язку із значним скорочення і пропозиції капіталу різко зростає його ціна.

Зазначене поширюється на всі країни без огляду на їхню національну специфіку і є особливо актуальним для України. Лише надійні гарантії, зокрема застава нерухомості та емісія націй основі іпотечних цінних паперів, дадуть можливість мобілізувати в значних масштабах заощадження українського населення і спрямувати їх на інвестування перспективних секторів української економіки, а також забезпечити появу зарубіжних портфельних інвесторів, які через придбання іпотечних пінних паперів здійснюватимуть інвестування в національну економіку.

1. Рефінансування через довгострокові банківські зобов'язання:

ü має важливе значення в Данії та Німеччині

ü відповідає законодавству Австрії. Греції. Іспанії. Португалії,

Франції та Швеції

ü нововведення в Польщі, Словаччині, Угорщині, Чехії

2. Короткострокове рефінансування:

поширене в Бельгії, Великій Британії, Ірландії, Люксембурзі

3. Рефінансування через емітовані небанківськими іпотечними установами боргові зобов'язання, дійсні при наявності додаткових гарантій:

ü має важливе значення в США (державні гарантії)