ТЕМА 1. Сутність і значення іпотеки

ТЕМА 1. Сутність і значення іпотеки

Особа, до якої перейшли права за заставною, подає до органу державної реєстрації прав на нерухоме майно заяву про реєстрацію цієї особи як нового заставоутримувача.

Отже, в колі учасників іпотечних відносин розрізняються застава майна позичальником та застава майна майновим поручителем (аналогічно іпотека власного та іпотека чужого майна). За іншими ознаками іпотеки поділяють на звичайні, об'єднані, спільні, наступні, умовні.

Звичайна іпотека передбачає передачу в заставу одного об'єкта нерухомого майна, який належить заставодавцеві.

Об'єднана іпотека полягає у передачі в заставу двох або більше об’єктів нерухомого майна, які належать заставодавцеві.

Спільна іпотека забезпечується шляхом передачі в заставу двох або більше об'єктів нерухомого майна, які належать різним особам.

Наступна іпотека передбачає заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки. У разі звернення стягнення на предмет іпотеки вимоги кожного наступного заставоутримувача задоволь­няються після повного задоволення вимог кожного попереднього заставоутримувача.

Умовна іпотека виникає у разі, коли іпотечною угодою встановлено, що вона набирає чинності з моменту виконання передбаченої цією угодою умови.

Договірна іпотека – це іпотека, що виникає на підставі іпотечної угоди. Саме з договірною іпотекою пов'язане іпотечне кредитування.

Законодавство деяких країн (Франції, Португалії, окремих штатів США та ін.), крім договірної, визначає також законну та судову іпотеки.

Законна іпотека виникає на підставі закону (наприклад, на користь неповнолітнього підопічного стосовно земельної ділянки опікуна або на користь держави чи органів місцевого самоврядування для забезпечення сплати податку на нерухомість тощо).

Судова іпотека встановлюється рішенням суду для забезпечення вимог позивача.

 

Значення іпотеки в сучасних умовах та особливості іпотечних відносин в аграрному секторі економіки

У країнах з ринковою економікою іпотека відіграє надзвичайно важливу роль. Власне, вона є обов'язковою умовою функціонування ринку капіталу.

Інвестиції у виробничу сферу здійснюються переважно у формі довгострокових кредитів. При цьому кредитори вимагають надання гарантій повернення цих кредитів. В якості гарантії повернення довгострокових кредитів на ринку капіталу, зокрема, визнається застава нерухомого майна.

Зв'язок між іпотекою та інвестиціями полягає, по-перше, в тому, що нерухомість сама є інвестицією і її придбання потребує фінансування. По-друге, «рухливі» інвестиції пов'язані з нерухомим майном і без забезпечення таким майном не можуть застосовуватися без значних втрат. Якщо немає застави нерухомого майна, то у більшості випадків неможливо створити довгостроковий позичковий капітал. Застава нерухомого майна буває доцільною навіть при короткостроковому кредитуванні, оскільки іпотечні кредити, як правило, дешевші за кредити, забезпечені рухомим майном.

Житлове будівництво, яке досягло у високо розвине них країнах величезних масштабів, немислиме без іпотеки. Будівництво та придбання житла відбуваються при порівняно незначному використанні власних коштів шукачів житлової площі; решта фінансується за рахунок іпотечного кредитування.

Важливу роль відіграє іпотека в сільському господарстві. В сільському господарстві придбання сільськогосподарських машин може фінансуватися тільки за рахунок земельного кредиту. Важливими є для сільського господарства також і поточні кредити. Необхідно мати можливість попереднього фінансування придбання весною насіння, добрив і засобів захисту рослин через кредит з тим, щоб повернути його з фактичного урожаю; навіть це, як правило, можливе лише завдяки встановленню гарантії нерухомого майна.

Отже, іпотечний кредит є ефективним засобом трансформації капіталу, прив'язаного до нерухомості, в операційний. При цьому заставлена нерухомість залишається в користуванні заставодавця і продовжує виконувати свої безпосередні функції, надаючи можливість водночас одержувати значні фінансові ресурси, залучення в інший спосіб неможливе.

Іпотечне кредитування здійснюється переважно через спеціалізовані фінансово-кредитні установи – іпотечні банки. Докладне ознайомлення з особливостями діяльності іпотечних банків закладене у третьому модулі. Тут лише зазначимо, що іпотечні банки, надаючи кредити під заставу нерухомого майна, залучають в своє розпорядження коротко- і довгострокові фінансові ресурси, насамперед через заставу застави (рис. 2).

Коротко- і довгостро- Іпотечний

кові ресурси кредит

 

 

Застава Застава

нерухомості

Рис. 2. Розширення кола учасників іпотечних відносин

Застава застави призводить до розширення кола учасників іпотечних операцій. Вона може здійснюватися, зокрема, через заставу заставних. У цьому випадку заставна може бути використана як предмет застави для забезпечення зобов'язань її власника (в даному разі іпотечного банку) перед третьою особою (кредитором банку). Застава заставної здійснюється шляхом укладення угоди застави, яка підлягає нотаріальному засвідченню. Отже, застава заставних є одним із засобів рефінансування інвестицій в нерухомість.

Рефінансування інвестицій в нерухомість здійснюється також шляхом емісії іпотечних облігацій.

Іпотечна облігація – це різновид забезпеченої облігації, цінний папір, емітований іпотечною фінансово-кредитною установою (наприклад, іпотечним банком) і покритий нерухомим майном, заставленим при наданні іпотечного кредиту цією установою.

Суть іпотечних відносин в аграрному секторі економіки така сама, що й в інших секторах. Водночас іпотечні відносини в сільському господарстві мають властиві тільки їм особливості. До них насамперед належить іпотека земельних діляноксільськогосподарського призначення. Згідно із законодавством України предметом застави можуть бути земельні ділянки (у тому числі сільськогосподарського призначення), які перебувають у приватній власності громадян України.

Сільське господарство України гостро потребує довгострокового кредитування для розвитку своєї матеріально-технічної бази. Єдиним реальним забезпеченням таких кредитів може бути застава земельних ділянок.

Обмежені можливості розвитку іпотеки в сільському господарстві України зумовлені особливостями національного законодавства та іншими причинами, зокрема високими кредитними ставками і низькою ціною земель сільськогосподарського призначення.

Проте, це не означає, що іпотека земельних ділянок сільськогосподарського призначення є в нашій державі неперспективною. Навпаки, обставини, що склалися в аграрному секторі економіки України, потребують активної участі всіх зацікавлених сторін і, особливо, держави у відпрацюванні механізмів іпотеки земельних ділянок сільськогосподарського призначення. У віддаленій перспективі така іпотека може стати важливим напрямом залучення інвестицій в сільське господарство України.

Основні передумови іпотеки

Становлення і розвиток іпотечних відносин неможливі без створення економічних, правових та інституційних передумов.

Економічні передумови запровадження іпотечного кредитування – це стабільність і паритет цін, стабільність обмінного курсу національної валюти; помірна вартість позичкового капіталу; загальне економічне зростання.

Стабільність цін і обмінного курсу національної валюти є надзвичайно важливою передумовою іпотеки. За високого рівня інфляції довгострокові вкладення стають неможливими, а «короткі» гроші виключають можливість фінансування великих інвестиційних проектів.

Незадовільний фінансовий стан переважної більшості аграрних підприємств зумовлює знецінення їхнього основного капіталу, в тому числі нерухомого майна. Застава знеціненого майна не дає можливості підприємствам залучати значні фінансові ресурси, що різко звужує їхні інвестиційні можливості, а низька кредитоспроможність більшості сільськогосподарських товаровиробників може призвести до надто широкого застосування примусової реалізації іпотеки.

Непевність у стабільності української валюти робить непередбачуваними перспективи довгострокового кредитування, а високі кредитні ставки різко звужують його можливості.

До важливих передумов іпотечного кредитування належить загальне економічне зростання, яке 6 супроводжувалося суттєвим підвищенням доходів населення, рівня банківських заощаджень і відповідним розвитком ринку капіталів.

Обов'язковими є правові передумови іпотечного кредитування. Функціональна галузь іпотечного кредитування не може існувати без таких відповідних правових підвалин, як прозоре регулювання власності на нерухомість та функціонуюча галузь реєстрації прав на нерухомість, де можуть бути зареєстровані іпотеки. Сюди можна віднести також і правові можливості реалізовувати іпотеку. Також треба відмітити розвиток галузі оцінювачів нерухомості».

Конкретні правові передумови запровадження іпотечного кредитування:

· правові гарантії приватної власності на нерухоме майно;

· правова єдність земельної ділянки та розміщених на ній будівель, споруд і багаторічних насаджень;

· правова безпека іпотеки;

· правове регулювання організації та діяльності іпотечних банків.

Отже, без правових гарантій приватної власності на нерухоме майно іпотека не можлива. Дуже важливою передумовою розвитку іпотечного кредитування є також забезпечення правової єдності земельної ділянки та розміщених на ній будівель, споруд і багаторічних насаджень. Лише в разі додержання цієї умови нерухоме майно може без обмежень використовуватися в якості забезпечення кредиту.

Правова безпека іпотеки передбачає наявність ефективної системи реєстрації нерухомого майна та пов'язаних з ним прав власності і обтяжень, а також чітких правових норм примусової реалізації заставленого майна.

Ефективна система реєстрації нерухомості має включати два компоненти:

· кадастр, в якому визначаються всі нерухомі об'єкти з описом їхнього місце розташування, виду і розміру;

· опис всіх прав на нерухомість, особливо прав власності та обтяжень (у багатьох країнах відповідна інформація вноситься до поземельних книг).

Без запровадження такої системи всі правові відносини мають перевірятися кредитором на підставі первинних документів, що призводить до затримки прийняття рішення та підвищує витрати на кредит.

Наступною правовою передумовою іпотечного кредитування є правове забезпечення примусової реалізації іпотеки в разі невиконання зобов'язання позичальником банку. Така реалізація дає можливість іпотечному банку виконувати свої зобов'язання перед кредиторами. Отже, ризики при застосуванні примусової реалізації безпосередньо впливають на надійність іпотечних цінних паперів та ліквідність банківської системи.

Дляіпотечного банку та власників його цінних паперів важливим є чітке визначення рангу іпотеки – черговості задоволення вимог заставоутримувача в разі звернення стягнення (заставодавець на момент звернення стягнення може мати також й інші борги безпосередньо чи опосередковано пов'язані з предметом застави в тому числі по податках, заробітній платі, соціальному страхуванню тощо).

Нормальне функціонування іпотечного кредиту потребує, щоб податкові вимоги, вимоги працівників, вимоги фонду соціального страхування та інші вносилися в систему реєстрації нерухомості так само, як іпотека і відповідно до часу звернення стягнення мали б попередній або наступний ранг щодо інших прав.

Іпотека може бути реалізована через примусовий продаж нерухомості або через примусове управління нею на користь кредитора.

В разі примусового продажу реалізується ринково вартість нерухомості; при цьому власник нерухомості, як правило, змінюється. У випадку примусового управління реалізуються доходи від використання нерухомості без зміни власника.

Проведення примусової реалізації відбувається, як правило, через суд. В ряді країн (Велика Британія, Чехія, Угорщина, Словаччина) допускається також позасудова реалізація, якщо боржник з самого початку на цю реалізацію погоджується. Застосування позасудової реалізації прискорює її процедуру і розвантажує суди.

Продаж нерухомого майна, що становить предмет іпотеки і на яке звернено стягнення, провадиться на прилюдних торгах за місцем його знаходження відповідно до законодавства. В прилюдних торгах мають право брати участь фізичні та юридичні особи, включаючи заставодавця та заставоутримувача, якщо інше не передбачено законом.

Винятково важливе значення має створення правових підстав для організації і діяльності іпотечних банків, особливо стосовно умов надання іпотечного кредиту, оцінки заставлюваного нерухомого майна та порядку емісії і погашення іпотечних цінних паперів.

З економічними та правовими передумовами тісно пов'язані інституційні передумови, а саме:

· становлення спеціалізованих іпотечних банків;

· наявність широкої мережі кадастрових служб і організація державної реєстраиїї прав на нерухоме майно;

· розвиток сфер нотаріальних послуг, оціночної та страхової діяльності;

· наявність ринків нерухомості табіржовою ринку ціннихпаперів.

Як бачимо, Україна поки що дуже далека від створення всіх необхідних передумов для ефективного іпотечного кредитування. У такій ситуації процеси становлення і розвитку іпотечних відносин не можуть проходити безперешкодно. Водночас перспективний потенціал таких відносин в Україні досить значний і зможе поступово реалізуватися за умови його всебічного забезпечення.

2.Зарубіжний досвід регулювання іпотечних відносин

Іпотечні відносини мають багатовікову історію, вони є невід ємною і дуже суттєвою рисою сучасних економічних систем.

За даними професора правничого факультету Віденського університету доктора Г. Хофмайстера [7] ведення поземельної книги започатковане в 1135 р. (м. Кельн). Занесення угод з нерухомістю в книги практикується вЧехії з часів короля Карла IV (період правління з 1346 по 1378 р.).

Саме в ті часи були створені богемсько-моравські кадастри, які у XVIII ст. послугували зразком для реформи поземельної книги чесько-австрійських родових маєтків. Перший реформований кадастр (це був кадастр однієї із австрійських земель – Штирії) складено в 1730 р. чеським чиновником, який вів поземельну книгу.

Основною метою тогочасної реформи було сприяння розвитку реально забезпеченого іпотечного кредиту шляхом оприлюднення прав на нерухомість і, насамперед, витіснення «таємних іпотек» (на користь державної казни, спадкоємців тощо). У XVIII ст. використання кадастрів та поземельних книг досягло в Європі найбільшого поширення – від м. Фрайбурга на заході до м. Львова на сході.

Після прийняття закону про поземельну книгу (1871 р.) та законів про ведення поземельних книг в окремих коронних землях Австро-Угорщини вона стала першою в світі державою, яка запровадила так званий середньоєвропейський тип поземельної книги. Це стосувалося також і українських земель, а саме Східної Галичини, Північної Буковини та Закарпаття, які входили тоді до складу Австро-Угорської імперії.

Німеччина остаточно перейшла до зазначеного типу системи в 1872 р,. Швейцарія – в 1907-1912 рр.

Переваги середньоєвропейського типу поземельної книги полягають у тому, що вона є офіційним реєстром, який в зручній для користування формі містить дані про власника земельної ділянки та про обтяження й обмеження, покладені на неї. Внесення в поземельну книгу визнається по відношенню до добросовісного по­купця чи заставоутримувача законним, навіть якщо воно з об’єктивної точки зору є помилковим; такий порядок вимагає особливої обережності при внесенні даних до поземельної книги.

Спеціальними поземельними книгами є поземельна книга квартири, поземельна книга спадкового права забудови тощо.

Середньоєвропейський тип поземельної книги застосовується в наш час у ФРН, Австрії, Швейцарії, Угорщині, Чехії, Словаччині, Польщі, Румунії, країнах колишньої Югославії. Подібні системи існують в Нідерландах, скандинавських країнах, Іспанії, Греції та Туреччині.

Дуже близькою до середньоєвропейської є система, розроблена Робертом Торренсом для Австралії, яка закріпилася згодом у Новій Зеландії, Канаді, Великій Британії.

Французька система реєстрації поширена у Франції, Бельгії, Люксембурзі та більшості колишніх французьких колоній. В США застосовується реєстр документів. Головною відмінністю французької та американської систем від середньоєвропейської є те, що вони не мають офіційного захисту записів, отже, покупець нерухомості чи кредитор-заставоутримувач повинен для певності у заставі перевіряти всі відповідні документи (титули).

Поземельна книга середньоєвропейського типу тісно пов'язана з кадастром, але в організаційному відношенні є окремим реєстром. Рішення про права на нерухомість є настільки важливими для фізичних і юридичних осіб, що ведення поземельних книг у багатьох країнах передано у відання судів, тоді як питання, пов’язані з кадастром і землевпорядкуванням, можуть перебувати у віданні інших установ.

Сучасні електронні технологи дають змогу об’єднувати дані кадастрів та дані поземельних книг в один банк даних; при цьому установи, які ведуть кадастр та поземельну книгу, можуть не об’єднуватись. Значні переваги має єдина система реєстрації нерухомого майна, за якої дані кадастру та поземельної книги зводять­ся в один реєстр, який веде земельне відомство.

Ще однією суттєвою рисою європейської системи іпотечного кредитування є використання довгострокових банківських зобов’язань – закладних листів як інструментів рефінансування капіталовкладень в нерухомість.

Закладний лист – це різновид іпотечної облігації, яка емітується під забезпечення нерухомим майном (землею, виробничими і житловими будівлями тощо).

Емісія закладних листів здійснюється лише тими фінансово-кредитними установами, які мають відповідну ліцензію, у чітко визначених законом межах і під особливим контролем за емітентами.,

Система закладних листів (зобов'язань) склалася у XVIII–^: XIX ст. в Німеччині і широко застосовується у ФРН та Данії, відповідає законодавству Франції, Греції, Австрії, Португалії, Іспанії та Швеції. Ця система є нововведенням для Польщі, Словаччини, Чехії та Угорщини.

Для сучасної України особливий інтерес становить німецький досвід емісії закладних листів, індиційованих на золото і долари США вумовах інфляції, що після Першої світової війни дало можливість залучити в економіку Німеччини значні суми іноземної валюти.

Загалом у високорозвинених країнах створені всі економічні, правові та інституційні передумови іпотечного кредитування, що й забезпечило його значний розвиток. Там склалася струнка система іпотечних банків, деякі з яких дуже потужні.

Створюються необхідні передумови для розвитку іпотечного кредитування в постсоціалістичних країнах Центрально-Східної Європи. Основи заставного права створені в Польщі, Словаччині, Чехії та Угорщині. Впровадження принципу конституйованої дії внесень до поземельної книги і громадської довіри стосовно правильності цих внесень закладає основи для трансакцій з нерухомістю в цих країнах.

Надійність прав на іпотеку є певною мірою визначальною щодо розвитку ринку закладних листів, оскільки ризики, пов'язані з іпотекою, стосуються також надійності закладних листів.

Щодо прав на іпотеку в країнах, які проводять реформи, до недостатньо врегульованих слід віднести насамперед проблеми рангу та примусовоговиконання.

У зв'язку з цим Чехія запровадила першоранговість для таких іпотек, які покривають іпотечні закладні листи. Ця сама норма практикується у Польщі. В Угорщині перевагу перед іпотекою мають тільки витрати на провадження, а також вимоги на утримання та вільні від закладу вимоги працівників.

У всіх країнах, які реформуються, відчувається брак досвіду при проведенні примусового продажу. Для вирішення цієї проблеми доцільне запровадження особливих ринків примусового продажу.

Задовільним в цих країнах є правове регулювання будівельного планування та дозволу на будівництво. Поступово запроваджується система найму житла, що відповідає ринковій економіці.

Становлення іпотечного кредитування в країнах, що проводять реформи, потребувало законодавчого врегулювання діяльності іпотечних банків та ринку цінних паперів. Ця передумова була створена в Чехії {1995 р.), Словаччині (1996 р.), Угорщині (1996 р.) та Польщі (1998 р.). Принципи функціонування систем іпотечних банків у цих країнах у багатьох відношеннях близькі до існуючих у ФРН.

В цілому зазначені країни Центрально-Східної Європи зробили значні кроки на шляху створення необхідних передумов для іпотечного кредитування, хоча й не вирішили поки-що всіх проблем, пов'язаних з ним.

Методи оцінки нерухомості

Оцінка вартості нерухомих об'єктів (далі – об'єктів) провадиться такими методами:

1. Метод вартості доходу (МВД) – за цим методом вартість об'єкта визначається як вартість можливого доходу (ренти, прибутку), який отримуватиме власник цього об'єкта; оскільки вартість об'єкта в такому разі визначається шляхом капіталізації можливого доходу від нього, цей метод називають також методом капіталізованого доходу.

2. Метод порівняльної вартості (МПВ) – за цим методом вартість об'єкта визначається на основі її порівняння з фактичними ринковими цінами аналогічних об’єктів.

3. Метод визначення вартості на основі витрат (МВВ), або витратний метод – за цим методом вартість об'єкта визначається на основі витрат, пов'язаних зі створенням або придбанням об'єкта.

На базі кожного із трьох зазначених методів розробляються різноманітні методики оцінки нерухомого майна, які використовуються для розрахунку найбільш вірогідної ціни його продажу на відкритому конкурентному ринку.

При визначенні ціни продажу враховується майбутнє призначення об'єкта (наприклад, оцінювана земельна ділянка може призначатися для виробництва товарної сільськогосподарської продукції чи відводитися під індивідуальну житлову забудову). Ціни продажу можуть визначатися як поточні (на дату оцінки), так і перспективні (визначені на встановлену майбутню дату).

Метод вартості доходу При розрахунку ціни об'єкта за МВД визначають насамперед, яким є цей дохід – довічним чи тимчасовим. Довічний дохід дають об'єкти, які не мають визначеного строку використання (наприклад, земельна ділянка). Тимчасовий дохід дають об'єкти з визначеним строком використання (напри­клад, багаторічні плодові насадження).

В основу ціни об'єкта, який дає довічний дохід, закладено відношення можливого річного доходу від використання об'єкта до відповідної дисконтної ставки (ставки капіталізації).

Можливий річний дохід – це нормальний дохід, який можна отримати при використанні об'єкта оцінки за призначенням після вирахування податків та інших можливих витрат, які зобов'язаний нести власник доходу відповідно до законодавства та договорів, пов'язаних з використанням об'єкта оцінки.

Дисконтна ставка визначається як можлива депозитна ставка, знижена з урахуванням податку на депозитний дохід відповідно до законодавства і скоригована з урахуванням співвідношення ризиків, пов'язаних з депонуванням грошових коштів та використанням об'єкта оцінки за призначенням. При належному обґрунтуванні можуть використовуватись інші способи визначення дисконтної ставки.

Метод порівняльної вартості Застосування МПВ можливе при наявності доказової та достатньої Інформації про фактичні ринкові ціни на об'єкти, аналогічні оцінюваному об'єкту, які склалися в умовах добросовісної конкуренції.

Для оцінки об'єкта використовується інформація про ринкові ціни, які склалися за його місцезнаходженням. У разі відсутності таких даних використовується інформація про ринкові ціни, які склалися в іншій місцевості, подібній за своїми характеристиками до місцезнаходження оцінюваного об'єкта.

Доказовість інформації передбачає можливість її підтвердження статистичними даними, контрактами тощо.

Достатність інформації передбачає наявність такої кількості трансакцій, яка б виключала суттєвий вплив суб'єктивних факторів на загальний рівень цін.

МПВ передбачає наявність повної або неповної (часткової) аналогії між об'єктом, що оцінюється, та об'єктом з визначеною ринковою ціною.

Повна аналогія має місце при тотожності порівнюваних об'єктів. У такому разі середня фактична ринкова ціна приймається за ціну об'єкта, що оцінюється.

Неповна аналогія має місце при порівнянні подібних об'єктів з об'єктами аналогічного призначення, які відрізняються один від одного за певними ознаками.

Такі ознаки поділяються на внутрішні (наприклад, земельні присадибні ділянки можуть відрізнятися за родючістю, екологічним станом, рельєфом, конфігурацією) та зовнішні (наприклад, наявність чи відсутність обтяжень, різні умови розміщення, використання або продажу об'єктів).В разі неповної аналогії потрібне відповідне коригування фактичних ринкових цін.

Метод визначення вартості на основі витрат. За МВВ об'єкт оцінюється, виходячи з фактичних витрат власника об'єкта на його створення або придбання з вирахуванням вартості зносу об'єкта. Витрати, понесені власником, підтверджуються документально.

Якщо власник об'єкта зобов'язаний вести бухгалтерський облік згідно із законодавством, об'єкт може оцінюватися за його балансовою залишковою вартістю, відображеною у бухгалтерській звітності.

Вартість об'єкта індексується з урахуванням інфляції.

Різновидністю МВВ є метод, який передбачає розрахунок оцінювачем можливих витрат на створювання об'єкта в поточних цінах з вирахуванням зносу.

Використовуючи МВВ, слід бути дуже обережним. З цього приводу доктор К. П. Фоллак зазначає: «Увага! Цей метод може завести в глухий кут! Якщо... будівля знаходиться поряд із чорнобильським реактором, покупець заплатить за неї небагато, незалежно від того зроблена вона з глини чи мармуру» [4].

Функції іпотечних банків

Основною функцією іпотечних банків є рефінансування через емісію іпотечних цінних паперів

Коротко-, середньо-

довгострокові ресурси Іпотечні кредити

Іпотечні цінні папери Іпотека

(заставні, облігації)

Борги Борги

Погашення іпотечних Іпотека

цінних паперів

 

 

Банки надають іпотечні кредити юридичним і фізичним особам. Застава юридичними і фізичними особами нерухомого майна є підставою для випуску і розміщення банками Іпотечних цінних паперів. Емісія іпотечних цінних паперів дає змогу банкам мобілізувати вільні грошові кошти з подальшою їх трансформацією в іпотечні кредити. Повернення боргів позичальниками банків (з одночасним поверненням їм банками права звернення стягнення на заставлене майно) забезпечує банкам можливість повертати борги своїм кредиторам (тобто погашати іпотечні цінні папери).

Мобілізація вільних грошових коштів юридичних чи фізичних осіб шляхом розміщення серед цих осіб іпотечних цінних паперів і трансформація мобілізованих грошових коштів в Інвестиційні потоки відіграють дуже важливу роль в економіці. Інвестиційні проекти фінансуються переважно саме в такий спосіб, коли поряд із вкладенням власного капіталу залучається позичковий капітал, створюваний на ринку капіталів. Проте без надійних гарантій створення такого капіталу неможливе, оскільки без них зникає не лише готовність інвестування, а й в зв'язку із значним скорочення і пропозиції капіталу різко зростає його ціна.

Зазначене поширюється на всі країни без огляду на їхню національну специфіку і є особливо актуальним для України. Лише надійні гарантії, зокрема застава нерухомості та емісія націй основі іпотечних цінних паперів, дадуть можливість мобілізувати в значних масштабах заощадження українського населення і спрямувати їх на інвестування перспективних секторів української економіки, а також забезпечити появу зарубіжних портфельних інвесторів, які через придбання іпотечних пінних паперів здійснюватимуть інвестування в національну економіку.

1. Рефінансування через довгострокові банківські зобов'язання:

ü має важливе значення в Данії та Німеччині

ü відповідає законодавству Австрії. Греції. Іспанії. Португалії,

Франції та Швеції

ü нововведення в Польщі, Словаччині, Угорщині, Чехії

2. Короткострокове рефінансування:

поширене в Бельгії, Великій Британії, Ірландії, Люксембурзі

3. Рефінансування через емітовані небанківськими іпотечними установами боргові зобов'язання, дійсні при наявності додаткових гарантій:

ü має важливе значення в США (державні гарантії)

Отже, застосування «плаваючих» кредитних ставок за середньо- та довгостроковими гривневими кредитами в умовах нестабільності національної валюти потребує плавної зміни її курсу без різких стрибків, які змінюються періодами тимчасової стабільності.

Таким чином, перспективи суттєвого зниження кредитних ставок в Україні слід пов'язувати насамперед із підвищенням рівня поверненості кредитів, стабілізацією гривні та можливостями комерційних банків щодо залучення дешевих кредитних ресурсів.

В умовах низького рівня кредитоспроможності позичальників, нестабільної гривні та недостатньої публічної довіри до комерційних банків суттєве та стійке зниження кредитних ставок неможливе.

Розвиток іпотечного кредитування та емісія на його основі іпотечних цінних паперів сприятимуть зниженню кредитних ставок.

Застава ліквідного, обережно оціненого нерухомого майна знижуватиме ризики неповернення кредиту.

Емісія ліцензованими кредитними установами забезпечених нерухомістю іпотечних цінних паперів сприятиме залученню дешевих ресурсів на ринок середньо- та довгострокового капіталу.

Застосування «плаваючої» кредитної ставки щодо середньо-та довгострокових кредитів (за умови більш-менш плавної зміни курсу гривні), а в перспективі – стабілізація національної валюти, також сприятимуть розвитку кредитних відносин в Україні.

Супроводження кредиту

Іпотечний банк здійснює систематичний контроль за дотриманням позичальником умов кредитної угоди, а саме за:

-цільовим використанням кредиту;

- повним і своєчасним його поверненням і сплатою відсотків за ним;

- збереженістю предмета застави;

- фінансовим станом позичальника.

Впродовж усього періоду дії кредитної угоди банк підтримує постійні ділові контакти з позичальником. Зокрема, регулярно здійснюється аналіз господарської діяльності позичальника та його фінансового стану. В разі потреби проводяться перевірки на території позичальника з можливим використанням усіх видів фінансової та іншої інформації. Особлива увага приділяється контролю за збереженістю предмета застави.

Банк має право на отримання інформації про фінансовий стан та господарську діяльність позичальника з будь-яких джерел за умови, що така інформація отримується в законний спосіб. Зокрема, можуть використовуватися висновки аудиторських організацій.

Періодичність перевірок позичальника визначається банком залежно від строку кредиту.

На кожного позичальника банк формує досьє, в якому накопичується і систематизується вся інформація про позичальника, отримана при оформленні кредиту і в процесі його супроводу.

В досьє по кожному кредиту ведеться контрольний аркуш, в якому зазначаються:

- найменування позичальника;

- сума кредиту;

- об'єкт кредитування;

- дата схвалення видачі кредиту кредитним комітетом банку;

- строк видачі кредиту;

- строк повернення кредиту;

- предмет іпотеки;

- порядок, строки і умови виконання позичальником зобов'язань за кредитом;

- первинне джерело сплати;

- вторинне джерело сплати;

- початкова кредитна ставка;

- зміни у кредитній ставці;

- пролонгація:

- дата;

- причина;

- нова дата сплати;

- джерело сплати.

Якщо результати контролю свідчать про можливість невиконання позичальником своїх зобов'язань перед банком, то питання, пов'язані з виконанням умов кредитної угоди, розглядаються керівництвом банку та позичальника.

Банк може запропонувати позичальнику вжити конкретних заходів, спрямованих на поліпшення ситуації (скорочення видатків, реалізацію надлишків матеріальних цінностей тощо), а також складає разом із позичальником графік погашення заборгованості.

В разі невиконання графіка погашення заборгованості банк створює робочу групу для розробки заходів щодо виходу із кризової ситуації. До складу робочої групи входять керівництво підприємства-позичальника і представники банку.

При погіршенні фінансового стану позичальника, ухиленні його від контролю банку, запущеності обліку, недостовірності звітності порушенні умов збереження застави, нецільовому використанні кредиту та при виявленні інших фактів, які ставлять під сумнів здатність позичальника повністю і своєчасно виконати свої зобов'язання перед банком, останній має право пред'явити вимогу дострокового повернення кредиту і відсотків за ним, в тому числі шляхом використання права звернення стягнення на предмет іпотеки. В разі відмови позичальника від виконання своїх зобов'язань банк стягує борги в претензійно-позовному порядку.

Перед зверненням до господарського суду банк направляє позичальнику відповідним чином оформлену претензію, що містить вимогу виконати зобов'язання перед банком з попередженням про те, що в разі його невиконання впродовж місяця банк звернеться з позовом до господарського суду, а в подальшому – із заявою про порушення справи про банкрутство позичальника.

ТЕМА 1. Сутність і значення іпотеки