Узгодження суми кредиту з вартістю застави. Визначення кредитної ставки

Заставна ціна – це сподівана ціна продажу предмета застави за мінусом кредитних ризиків. Звідси узгодження суми кредиту з вартістю застави при відомій очікуваній ціні продажу передбачає:

- оцінку кредитних ризиків;

- визначення заставної ціни.

В більшості країн з розвиненим іпотечним кредитуванням, а також країн, що проводять реформи, законодавчо визначена межа іпотечної позички щодо розрахованої банком очікуваної ціни продажу заставленого майна.

Відповідно до § 11 німецького Закону про іпотечні банки ЗІБ) межа позички визначена в розмірі 3/5 (або 60 %) розрахованої вартості заставленого майна. Лише в цих межах іпотечні банки Німеччини мають право емісії закладних іпотечних зобов'язань. Проте ЗІБ не забороняє їм надавати кредити в обсязі понад 60 % від вартості заставленої нерухомості (абзац 2 § 5 ЗІБ). Переважно іпотечні банки Німеччини надають кредити в обсязі до 80 % від вартості заставленого нерухомого майна.

У Польщі, Словаччині та Угорщині межа рефінансування виданих позичок за рахунок емісії іпотечних закладних зобов'язань ви значена в розмірі 60 % від вартості заставленої нерухомості, в Чехії – 70 %. Обмеження для позичок, які перевищують межі емісії і тому не можуть рефінансуватися за рахунок закладних зо­бов'язань, визначено в Польщі у розмірі 10 % позичкового фонду іпотечного банку, в Словаччині – 15 %. Окрім того, в Польщі встановлена межа для індивідуального кредиту на рівні 80 % від вартості заставленої нерухомості. В Угорщині банки можуть надавати позички в обсязі до 70 % від оцінюваної вартості нерухомості, що пропонується для забезпечення цих позичок.

В Україні також потрібно законодавчо визначити межі іпотечного кредитування та емісії іпотечних цінних паперів. З урахуванням сучасної економічної ситуації видається доцільним визначити такі межі: індивідуального іпотечного кредиту – до 80 % від вартості заставленої нерухомості; рефінансування виданих позичок за рахунок іпотечних боргових зобов'язань – до 50 % від цієї вартості. Обсяг індивідуального кредиту повинен визначатись у встановлених законом межах з урахуванням конкретних ризиків, обумовлених насамперед:

- проблемами ліквідності заставленого майна в разі невиконання позичальником своїх зобов'язань;

- терміном кредитування (чим довший термін кредитування – тим більша непевність, зокрема щодо можливої ціни продажу предмета застави).

Ліквідність нерухомого майна значною мірою залежить від пропонованої ціни за нього: якщо пропонована ціна земельної ділянки в центрі Києва становитиме 10 тис. USD/м², а земельної ділянки біля віддаленого хутора – 100 грн/га, друга ділянка може виявитися ліквіднішою за першу.

Отже, обґрунтованість і обережність оцінки нерухомого майна, що заставляється, мають дуже важливе значення. Розвиток оціночної діяльності в Україні і зумовлена ним поява незалежних оціночних інституцій не знімають відповідальності банку перед своїми кредиторами і законом за об'єктивність оцінки майна, що заставляється.

Важливим аспектом кредитної політики банку є визначення ним кредитних ставок.

Кредитна ставка – це ціна грошей, точніше, ціна кредиту. Загальний рівень кредитних ставок складається на кредитному ринку відповідно до співвідношення між попитом на кредити та їх пропозицією, а водночас під впливом регулюючих заходів держави в особі центрального банку.

Водночас кожний комерційний банк самостійно встановлює кредитні ставки відповідно до своєї кредитної політики у межах зазначених факторів.

Розгляд видів і методів кредитної політики виходить за рамки даного питання. Тому обмежимося констатацією лише того факту, що в будь-якому разі кредитна ставка є індикатором кредитних ризиків: чим вищі ризики – тим вищою має бути кредитна ставка.

Макроекономічні кредитні ризики, не пов'язані з конкретним позичальником, враховуються певною мірою загальним рівнем кредитних ставок, що складається на ринку. Ризики, зумовлені кредитуванням конкретного позичальника, мають враховуватися комерційним банком при встановленні кредитної ставки щодо даного кредиту.

Зазначене стосується будь-якого банку, в тому числі іпотечного. Проте однією із специфічних рис іпотечного банку є необхідність переважання в його кредитному портфелі середньо- та довгострокових кредитів, що в умовах нестабільності національної валюти вимагає особливих підходів до визначення кредитних ставок.

Один із факторів зниження ризиковості середньо- і довгострокового кредитування – забезпечення цих кредитів заставою нерухомого майна, здатного тривалий час зберігати свою споживчу і мінову вартість.

До інших суттєвих кредитних ризиків належать:

- непевність у довгостроковій стабільності національної валюти;

- ризики, зумовлені фінансовим станом позичальника;

- ризики, пов'язані з реалізацією бізнес-плану (бізнес-проекту);

- невизначеність майбутнього, зокрема економічного розвитку яка не виключає посилення впливу перерахованих ризиків (нестабільність валюти може зрости, фінансовий стан позичальника погіршитися, а несподівані перешкоди заважатимуть реалізації бізнес-плану)

Наявність таких ризиків не може належним чином компенсуватися лише заставою нерухомості і має враховуватися при визначенні кредитної ставки.

Тимчасова нестабільність гривні визначає доцільність одночасного застосування фіксованої кредитної ставки для кредитів у ВКВ (USD чи EUR) та «плаваючої» для кредитів у національній валюті.

 

Суттєвий вплив на кредитну ставку мають такі фактори як група ризику, до якої належить позичальник, та якість поданого ним бізнес-плану чи бізнес-проекту.

Врахування впливу всіх суттєвих факторів на величину кредитної ставки дає змогу визначити необхідну кредитну ставку.

Необхідна кредитна ставка не тільки враховує фактори ризику: вона дає можливість кредитній установі покрити витрати, пов'язані з кредитуванням, і сформувати належний прибуток.

За кредитами, виданими в іноземній валюті, фактична кредити ставка у цілому наближалася до необхідної, отже ситуація в даному відношенні на перший погляд була нормальною.

У 1998 р. фактична кредитна ставка за кредитами, виданими в іноземній валюті, була дещо нижчою від необхідної, але починаючи з другого півріччя 1999 р. ситуація змінилася в зв'язку із зниженням вартості кредитного портфеля. Не вдаючись поки-що до детального аналізу ролі факторів, які зумовлюють рівень необхідної кредитної ставки, зазначимо, що зниження вартості кредитного портфеля у ВКВ до 5 – 6 % річних сприяло зниженню необхідної кредитної ставки.

Необхідна кредитна ставка за гривневими кредитами була значно нижчою від фактичної, що на перший погляд означає можливість істотного зниження останньої. Насправді ж до 2000 р. такої можливості не було, оскільки реальна вартість кредитного портфеля комерційних банків була у той час від'ємною, тобто нижчою за рівень девальвації гривні. Додатною і до того ж надто високою вона була лише у відносно короткі періоди стабільності гривні, а саме впродовж 1997 р. та у II кварталі 1999 р

Така ситуація свідчить про глибокі деформації, властиві гривневому кредитному ринку, які гальмували його розвиток.

Якби впродовж 1998 – 1999 рр. депозитні ставки перевищували рівень девальвації гривні, це сприяло б притоку додаткових коштів на кредитний ринок, але зумовило б водночас значне підвищення необхідної кредитної ставки, що зробило б кредити недоступними для більшості позичальників. І лише у періоди стабільності гривні рівень необхідної кредитної ставки різ ко знижувався.

Ознаки поліпшення ситуації з'явилися, починаючи з лютого 2000р.: стабілізація гривні сприяла зниженню необхідної кредитної ставки. За умови утримання стабільного курсу гривні в майбутньому гривнева кредитна ставка наближатиметься до кредитної ставки для ВКВ.

Навіть побіжний аналіз ситуації, що склалася на кредитному ринку України, свідчить про неоднозначні умови розвитку кредитування, особливо середньо- та довгострокового. Умови розвитку кредитування в іноземній валюті були дещо кращими, ніж у національній (в першому разі був відсутній негативний вплив такого фактора як нестабільність валюти, але кредитний портфель у ВКВ коштував комерційним банкам надто дорого).

Отже, в ті періоди, коли національна валюта була стабільною (1997 р., IIі IV квартали 1998 р. та IIквартал 1999 р.), необхідна кредитна ставка у гривнях наближалася до необхідної кредитної ставки у ВКВ.

В усі інші періоди і особливо в IIIкварталі 1998 р. необхідна кредитна ставка в гривнях значно перевищувала необхідну кредитну ставку у ВКВ.

У IIIкварталі 1998 р. курс гривні стрімко падав. Щоб компенсувати втрати кредиторів від знецінення гривні, необхідна кредитна ставка сягнула 79 % за квартал. Якби фактична кредитна ставка базувалася на основі необхідної, більшість з позичальників були б неспроможні сплачувати такі відсотки.

Отже, застосування «плаваючих» кредитних ставок за середньо- та довгостроковими гривневими кредитами в умовах нестабільності національної валюти потребує плавної зміни її курсу без різких стрибків, які змінюються періодами тимчасової стабільності.

Таким чином, перспективи суттєвого зниження кредитних ставок в Україні слід пов'язувати насамперед із підвищенням рівня поверненості кредитів, стабілізацією гривні та можливостями комерційних банків щодо залучення дешевих кредитних ресурсів.

В умовах низького рівня кредитоспроможності позичальників, нестабільної гривні та недостатньої публічної довіри до комерційних банків суттєве та стійке зниження кредитних ставок неможливе.

Розвиток іпотечного кредитування та емісія на його основі іпотечних цінних паперів сприятимуть зниженню кредитних ставок.

Застава ліквідного, обережно оціненого нерухомого майна знижуватиме ризики неповернення кредиту.

Емісія ліцензованими кредитними установами забезпечених нерухомістю іпотечних цінних паперів сприятиме залученню дешевих ресурсів на ринок середньо- та довгострокового капіталу.

Застосування «плаваючої» кредитної ставки щодо середньо-та довгострокових кредитів (за умови більш-менш плавної зміни курсу гривні), а в перспективі – стабілізація національної валюти, також сприятимуть розвитку кредитних відносин в Україні.