Правила Про долю земельної ділянки у разі відчуження розташованих на ній будинків, будівель або споруд протягом останніх двох десятиліть змінювалися неодноразово.

при відчуженні нерухомого майна під час дії ст.30 ЗКУ в ред. 1992 року відбувався «автоматичний» перехід права власності на земельну ділянку до набувача з необхідністю подальшого оформлення такого переходу.

За правилами ЗКУ, відчуження об’єктів нерухомого майна в період з 01.01.2002 по 20.06.2007 (під час дії ст.120 ЗКУ в ред. від 25.10.2001 до внесення до неї змін) не тягнуло «автоматичного» переходу права власності на земельну ділянку під будівлями та спорудами.

При цьому після 01.01.2004 року «автоматичний» перехід права на земельну ділянку при відчуженні будинку, будівлі або споруди був передбачений ст.377 та ін. ЦКУ, що набув чинності із вказаної дати. У правозастосовчій практиці переважає підхід, за яким ЦКУ слід застосовувати до відповідних відносин, хоча існує й позиція, за якою застосування ст.377 ЦКУ всупереч ст.120 ЗКУ спростовується положеннями ст.9 ЦКУ. Згідно із цією статтею, ЦКУ застосовується до земельних відносин лише тоді, якщо вони не врегульовані спеціальними актами законодавства. Таким спеціальним актом є начебто є ЗКУ, ст.120 якого у первісній редакції не передбачала автоматичного переходу прав на земельну ділянку. З іншого боку, з точки зору кола врегульованих відносин і ст.377 ЦКУ, і ст.120 ЗКУ регулювали однакове коло суспільних відносин, і незастосування більш пізньої ст.377 ЦКУ, яка, до того ж, передбачала більш адекватні існуючим відносинам правила, суперечило б уявній волі законодавця. З огляду на це, застосування до відносин, що виникли після 01.01.2004, положень ст.377 ЦКУ є виправданим.

Наступна редакція ст.120 ЗКУ (ред. ЗУ №997-V від 27.04.2007) знову передбачила «автоматичний» перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі або споруди (якщо доля земельної ділянки не вирішена у договорі), фактично продублювавши ст.377 ЦКУ.

Нарешті, поточна редакція статті (ред. ЗУ від 05.11.2009 №1702-VI) дещо видозмінила правила про «автоматичний» перехід.

При тлумаченні та застосуванні правил ст.120 ЗКУ щодо «автоматичного» переходу прав на земельну ділянку існує низка проблемних питань.

Варто вважати, що ч.ч.1 та 2 ст.120 ЗКУ встановлюють виняток із загального правила, передбаченого ст.125 ЗКУ, про виникнення права власності з моменту «державної реєстрації права». Тобто в усіх випадках переходу права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право на земельну ділянку виникає в набувача одночасно із виникненням права на зведені на ній об’єкти, навіть якщо право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно із правом на будинок, будівлю чи споруду.

Вибір на користь ст.120 ЗКУ з необхідністю випливає із цільового тлумачення положень закону, адже незалежно від оформлення державним актом (у той час, коли із його видачею та реєстрацією закон пов’язував виникнення права власності) чи внесення запису до реєстру той, хто є власником будівлі або споруди, і є фактичним власником земельної ділянки. Підтверджує такий підхід і судова практика. суди у більшості випадків вважають, що право власності або користування при відчуженні будівель або споруд переходить «автоматично», незалежно від оформлення права набувача¹.

У судовій практицівиникають проблеми із визначенням розміру земельних ділянок, право на які переходить до набувача будівлі або споруди (якщо відповідна ділянка не ідентифікована в договорі). На наш погляд, для визначення розміру земельної ділянки, що необхідна для обслуговування будівлі або споруди, у складних випадках, що вимагають застосування спеціальних знань, слід призначати експертизу. На даний час склалася усталена практика визначення розміру земельних ділянок, що необхідні для обслуговування частини домоволодінь, за допомогою судової будівельно-технічної експертизи. Не вбачається жодних обставин, що перешкоджали б використанню цього виду експертизи для визначення розміру земельної ділянки, що необхідна для обслуговування будинку або споруди в цілому. При вирішенні спору щодо площі та конфігурації земельної ділянки слід виходити із чинних будівельних норм та правил, санітарних норм та правил, інших нормативних документів та містобудівної документації.

 

Правові особливості передачі земельних ділянок державної власності у комунальну власність і комунальної - у державну власність.

Регулюється: 1) Ст. 117 ЗК; 2) ЗУ «Про передачу О права держ. та комун.власності» 13.03.1998; 3) ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів Укр. щодо розмежування земель держ. та комун. власності» 06.09.2012.

Довгий період часу ця стаття (ст. 117 ЗКУ) залишалась непрацюючою, оскільки землі державної так комунальної власності були нерозмежовані. Тому з розмежуванням земель у 2012 р. до неї були внесені суттєві зміни.

Процедура передачі та її особливості:

1. Відповідно до ст. 117 ЗКУ передача земельних ділянок державної власності у комунальну власність чи навпаки здійснюється за рішеннями відповідних органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, які здійснюють розпорядження землями державної чи комунальної власності згідно ст. 122 ЗКУ. У рішенні органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у державну чи комунальну власність зазначаються кадастровий номер земельної ділянки, її місце розташування, площа, цільове призначення, відомості про обтяження речових прав на земельну ділянку, обмеження у її використанні. Тобто передачі підлягають лише сформовані земельні ділянки, право на які зареєстровано і які індивідуалізовані за допомогою кадастрового номера.

2. На підставі рішення органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у державну чи комунальну власність складається акт приймання-передачі такої земельної ділянки. Цей акт фактично є договором, який має ознаки договору дарування (якщо ділянка передається безоплатно) або купівлі-продажу (передбачено зустрічне задоволення). Рішення органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у державну чи комунальну власність разом з актом приймання-передачі такої земельної ділянки є підставою для державної реєстрації права власності держави, територіальної громади на неї.

ПРОБЛЕМА: відповідно до ст.ст. 567, 719 ЦКУ такі договори мають підлягати нотаріальному посвідченню. Однак ст. 117 ЗКУ може тлумачитись як така, що встановлює вичерпне і спеціальне регулювання відносин, отже виключає необхідність нотаріального посвідчення.

3. До земель державної власності, які не можуть передаватися у комунальну власність, належать:

1) земельні ділянки, що використовуються Чорноморським флотом Російської Федерації на території України на підставі міжнародних договорів, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України; (відповідно до Угоди між Україною та РФ про статус та умови перебування Чорноморського флоту РФ на території України від 28.05.1997 р. та Угоди між Україною та РФ з питань перебування Чорноморського флоту РФ на території України 21.04.2010 р.)

2) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна державної власності;

3) земельні ділянки, які перебувають у постійному користуванні органів державної влади, державних підприємств, установ, організацій, крім випадків передачі таких об’єктів у комунальну власність.

ПРОБЛЕМА: вказівка «крім випадків передачі таких об’єктів у комунальну власність» є невдалою і може стосуватись лише об'єктів нерухомого майна і не стосується суб'єктів права - державних підприємств, установ, організацій, як нібито випливла зі змісту коментованої частини.

4. До земель комунальної власності, які не можуть передаватися у державну власність, належать:

1) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна комунальної власності;

2) земельні ділянки, які перебувають у постійному користуванні органів місцевого самоврядування, комунальних підприємств, установ, організацій, крім випадків передачі таких об'єктів у державну власність.