Відчудження права оренди земельної ділянки

Ста. 8-1 ЗУ "Про оренду землі" для відчуження права оренди необхідно заручитися письмовою згодою орендодавця або дочекатися відсутності відповіді орендодавця на відповідну пропозицію. Втім, у цієї процедури є істотні недоліки.

1. Право оренди виникає з моменту його державної реєстрації (ст.125ЗКУ). Порядок реєстрації регулються ЗУ"Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"і Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою КМУ від 22.06.11 р. №703 ВІдповідно до ч. 3 ст 16 Закону " Разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій формі подаються оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, їх копії, засвідчені в установленому порядку ". Аналогічні положення записані і в п.10 Порядку. В той же час через відсутність нормативних вимог до договору про відчуження права у держреєстатора можуть виникнути сумнів, щодо відповідності такого договору " вимогам, що встановлені законом, цим Порядком та іншими нормативно-правовими актами " (п.5 Порядку). А наслідком цього стане відмова в реєстрації права оренди.

2. Дещо неоднозначним є саме словосполучення "право оренди" в контексті його відчуження. Чи відчужується лише право оренди, або ж до нового власника цього права переходять і обов'язки орендаря?

3. Проблемним виглядає підтвердження відсутності відповіді орендодавця протягом місяця. Важко навіть уявити, яким документом можна це підтвердити. При цьому не можна виключити ситуацію, коли орендар, отримавши письмові заперечення орендодавця проти відчуження права оренди, може стверджувати, що він їх не отримав, а держреєстратом не зможе це перевірити.

За таких умов можливо краще буде одразу пошукати альтернативу. І вона є. Точніше одразу дві. По-перше, за наявності згоди орендодавця можливо укладення трьохстороннього договору про заміну сторони (тут орендаря) в зобов'язанні, за якою всі права та обов'язки старого орендаря перейдуть до нового. А по-друге (і це найпростіший варіант, оскільки він "обкатаний" баготорічною практикою) можна просто розірвати договір зі старим орендарем та одночасно укласти з новим.

Ч.5 ст.9ЗКУ, новела, внесеною до чинного законодавства Законом України N 509-VI від 16.09.2008 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву". Встановлення можливості "відчуження" права оренди спрямовані на перетворення цього права на речове. Внесені зміни не встановлюють механізму набуття права оренди у разі його "відчуження", що зводить їх регулятивний вплив до нуля. Враховуючи положення ст. 126 ЗКУ, а також ст. ст. 6, 16 та ін. Закону України "Про оренду землі", за якими право оренди виникає лише на підставі договору оренди, слід зробити висновок, що договір про "відчуження" права оренди сам по собі не спричиняє виникнення права оренди у набувача. Натомість, на його виконання необхідно укласти договір оренди із орендодавцем.

Якщо йдеться про "первинне" набуття права оренди, договір про "відчуження" права оренди може розглядатися хіба що як якийсь попередній договір, в силу якого в орендодавця виникає обов'язок укласти договір оренди з "покупцем".

відчуження права оренди орендарем іншій особі є тим більше неможливим. причина в тому, що договір про "відчуження" права оренди між орендарем та третьою особою встановлював би обов'язки для орендодавця, що стороною договору не є. Це неможливо. Крім того, "вторинний" продаж суперечить ч. 6ст.93, яка передбачає правила щодо суборенди земельних ділянок.

Проектом Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення порядку продажу права оренди на земельні ділянки сільськогосподарського призначення” - пропонується запровадити новий механізм відчуження права оренди на земельні ділянки сільгосппризначення. Передбачено недопущення скуповування земель сільськогосподарського призначення державної власності, яких на сьогодні нараховується трохи більше 10 млн гектарів.

 

Співвідношення правового режиму оренди землі емфітевзису та суперфіцію

Спільне:

Є титулами права землекористування

Подібність також в тому що і оренда, і емфітевзис, і суперфіцій надають можливість користуватися земельною ділянкою, щло не перебуває у власності особи, яка нею користується

Також всі ці права мають речовий характер

АЛЕ

Може існувати також зобов’язальна оренда, на яку поширюватимуться основні положення ЦК про майновий найм

Поняття «оренда землі» можна розглядати у двох розуміннях: (1) як правовий титул та (2) як правовідносини.

У першому розумінні оренда землі (право оренди землі) - «засноване на договорі [право] строкового, платного володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності»

Зважаючи на положення чинного закнонодавства оренда землі має речовий характер (можливість відчуження, обо’язкова реєстрація)

У значенні правовідносин оренда землі є правовідносинами, що складаються у зв’язку із використанням земельної ділянки на титулі права оренди

Емфітевзи і суперфіцій – права на чужі речі, мають речовий характер

Різниця між ними лише в призначенні користування земельною ділянкою (для с/г потреб та для забудови)

Емфітевзис – «відчужуване речове право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб»(ч.1 ст.102-1 ЗКУ, ст.407 ЦКУ). Правовому режиму емфітевзису присвячено ст.102-1 ЗКУ, гл.33, ст.ст.407-412 ЦКУ

Суперфіцій – відчужуване речове право користування чужою земельною ділянкою для забудови (таке визначення випливає із ч.1 ст.102-1 ЗКУ, ст.413 ЦКУ). Суперфіцію присвячено ст.102-1 ЗКУ, гл.34, ст.ст.413-417 ЦКУ.

 

У доктрині земельного права доцільність запровадження у правову систему України емфітевзису та суперфіцію піддається сумніву (Д.В. Бусуйок) «за умов можливості набуття емфітевзису та суперфіцію за ціною, яка дорівнюватиме вартості набуття права власності на землю, а також подібності емфітевзису та суперфіцію до інституту строкової оренди землі». Вважаємо, що з наведеною позицією можна погодитися, але із застереженнями.

По-перше, у разі, якщо в Україні і надалі блокуватиметься створення повноцінного ринку земель сільськогосподарського призначення, емфітевзис може стати вимушеною, але ефективною альтернативою купівлі-продажу землі.

По-друге, існуюча на сьогодні подібність оренди землі, з одного боку, та емфітевзису та суперфіцію, з іншого – явище ненормальне. Бажано було б, щоб конструкція права оренди землі за вітчизняним законодавством відповідала б усталеним світовим підходам, тобто послідовно відображала б зобов’язальний характер цього права.

 

Обмеження та допустимість встановлення земельних сервітутів

Регулюється: ст. 98-101 ЗК;

Ст. 401-406 ЦК

Законодавче визначення ст.98 ЗКУ: це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками)

Проблема. Існуюче визначення земельного сервітуту є недосконалим, воно не узгоджується із положеннями ст.100 ЗКУ (згадує про можливість встановлення сервітутів на користь визначених осіб - особистих сервітутів), а також в сукупності із ст.100 ЗКУ утруднює (1) встановлення сервітутів відносно ділянок, що не є суміжними, (2) встановлення сервітутів на користь чи за рахунок іншого нерухомого майна (напр., сервітутне право власника трубопроводу на чужу земельну ділянку). Вважаємо, що такі сервітути можуть бути встановлені на підставі положень ст.404 ЦКУ.

Доктринальне: НОСІК – це територіально та функціонально визначене обтяження однієї земельної ділянки правом обмеженого використання її благ власником (користувачем) іншої земельної ділянки, яка позбавлена таких благ, для ефективного та раціонального використання останньої або правом користування, що належить конкретно визначені особі (особистий сервітут).

Законодавчо (ст.100 ЗКУ, ч.1 ст.402 ЦКУ) встановлено чотири способивстановлення сервітутів: 1) договірний; 2) судовий; 3) заповітом; 4) законом

Допустимість встановлення сервітут, (умови, яких необхідно дотриматися):

1. сервітут виникає з моменту державної реєстрації– після 01.01.2013 здійснюється державна реєстрація сервітуту як права (а не договору) згідно із положеннями ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

2. При встановленні сервітуту судом він все одно підлягає державній реєстрації і виникає з її моменту, а не безпосередньо після набрання рішенням суду законної сили. Також він підлягає реєстрації і при встановленні його в заповіті.

3. спосіб у який буде здійснюватися сервітут повинен бути "найменш обтяжливим для власника земельної ділянки".

4. ПРОБЛЕМА: Не дістало чіткого законодавчого вирішення питання про те, чи можна встановити земельний сервітут на користь власника певного нерухомого майна (не земельної ділянки) не як особистий, а як реальний сервітут (тобто сервітут, що буде належати будь-якому власнику цього майна - будівлі або споруди, трубопроводу тощо, а не конкретній особі, що є власником на даний момент). На наш погляд, виходячи із принципу свободи договору встановлення таких земельних сервітутів є можливим.

5. сервітут не виникає безпосередньо з закону, це лише теоретична можливість, оскільки чинне законодавство України не передбачає випадків, коли земельний сервітут виникав би безпосередньо на підставі закону

6. Закон не визначає істотних умов договору про встановлення земельного сервітуту. Тому мінімально достатнім є описати характер сервітуту, що встановлюється, тобто обсяг прав, що надаються користувачеві, та порядок його здійснення. Якщо сервітут стосується частини земельної ділянки, на наш погляд, для коректного опису у договорі цієї частини необхідним є складання відповідної технічної документації із землеустрою

7. виходячи з цільового призначення, правового режиму земель можуть бути недопустимим передбачення деяких видів діяльності в сервітуті: на земля сг призначення схильних до затоплення – сервітут відведення води, на землях ПЗФ прямо заборонено проїзд сторонніх осіб: у звзяку з цим пропонується обов'язковість проведення державної експертизи землевпорядної документації зі встановлення земельних сервітутів для уможливлення контролю за дотриманням усіх природоохоронних вимог і доцільністю та можливістю встановлення сервітуту в кожному конкретному випадку.

Обмеження встановлення сервітуту:

1. Встановлення земельного сервітуту обмежує можливості власника володіти, користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою. Із самої природи земельного сервітуту випливає, що у випадку колізій сервітуту із правом власності або іншими правами на земельну ділянку (оренди, емфітевзису тощо) сервітут має безумовну перевагу. Проте коли земельний сервітут унеможливлює використання земельної ділянки за цільовим призна­ченням, він може бути припинений (див. ч. 2 ст. 102 ЗКУ та коментар до неї).

2. на підставі рішення суду сервітут встановлюється не безумовно, а за наявності підстав. ПРОБЛЕМА: Чинне законодавство безпосередньо не визначає підстав, за наявності яких суд повинен задовольняти позов про встановлення сервітуту, в теорії виділяють такі підстави: 1) суспільна необхідність встановлення сервітуту (земельну ділянку буде неможливо використовувати за призначенням, а негативні наслідки від встановлення сервітуту будуть явно меншими від вигоди для пануючої ділянки), за умови 2) попереднього повного відшкодування зниження вартості земельної ділянки.

3. будь-який користувач земельної ділянки, окрім власника, може обтяжити земельну ділянку сервітутом лише на час свого користування, і лише у разі, коли законом або договором йому передане право розпорядження земельною ділянкою

4. на земельну ділянку, надану в користування третій особі, власник може встановити сервітут лише за згодою користувача. В іншому разі користувач може ставити питання про відповідальність власника за порушення його прав.