Характеристика договору управління майном

1. За договором управління майном, відповідно, передається
в управління майно.

Майном як предметом договору управління майном відпо­відно до ст. 1030 ЦК можуть бути підприємство як єдиний май­новий комплекс, нерухома річ, цінні папери, майнові права та інше майно. Так, згідно з Законом «Про житлово-комунальні послуги» управитель за договором з власником чи балансоутри-мувачем здійснює управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд.

Частина 2 ст. 1030 ЦК обмежує можливість грошових кош­тів бути предметом договору управління майном, крім випадків, коли право здійснювати управління грошовими коштами пря­мо встановлено законом. Такий виняток передбачений Законом України від 19 червня 2003 р. «Про фінансово-кредитні меха­нізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який передбачає право управителя здійснювати управління коштами фонду фінансування будівництва та фон­ду операцій з нерухомістю.

2. Сторонами договору управління є установник управління
та управитель.

Установником управління є власник майна — фізична або юридична особа будь-якої організаційної форми і незалежно від наявності у неї статусу суб'єкта підприємницької діяльності.

Управителем в свою чергу може бути суб'єкт підприємницької діяльності і не може бути орган державної влади, орган влади Автономної Республіки Крим або орган місцевого самовряду­вання, якщо інше не встановлено законом. Наприклад, згідно із Законом «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» уп­равителем є банк або інша фінансова установа.

3. Майно передається в управління на відповідний строк.

Згідно зі ст. 1036 ЦК строк управління майном встановлю­ється у договорі управління майном. Якщо сторони не визна­чили строку договору управління майном, він вважається укла­деним на п'ять років.

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору управління майном після закінчення його стро­ку договір вважається подовженим на такий самий строк і на таких самих умовах.

4. Управитель здійснює управління майном за плату.

Відповідна плата встановлюється договором; також управи­телю відшкодовуються необхідні витрати, зроблені ним у зв'яз­ку з управлінням майном. Він, якщо це передбачено договором, має право відраховувати належні йому грошові суми безпосе­редньо з доходів від використання майна, переданого в управ­ління.

Так, згідно зі ст. 7 Закону «Про фінансово-кредитні механіз­ми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» банк-управитель для досягнення мети управління майном, визначеної установниками фонду фінансування будів­ництва, перераховує частину отриманих коштів на фінансуван­ня будівництва. Решта коштів залишається в його управлінні. Вільні кошти на поточних рахунках фонду фінансування будів­ництва, які тимчасово не передані на фінансування будівниц­тва, банк-управитель має право використовувати при здійснен­ні банківських операцій.

5. Управління здійснюється в інтересах установника управ­
ління або вказаної ним особи.

Згідно зі ст. 1034 ЦК вигоди від майна, що передане в уп­равління, належать установникові управління. Проте він може вказати в договорі особу, яка має право набувати вигоди від майна, переданого в управління (вигодонабувача).

6. Договір управління майном укладається в письмовій фор­
мі. Договір управління нерухомим майном підлягає нотаріаль­
ному посвідченню і державній реєстрації.

Поняття та ознаки договору найму (оренди)

Поняття договору найму (оренди)

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зо­бов'язується передати наймачеві майно у користування за пла­ту на певний строк.

Характеристика найму (оренди)

1. За договором найму наймодавець передає або зобов'язу­
ється передати наймачеві майно. Згідно зі ст. 760 ЦК предме­
том договору найму може бути річ, яка визначена індивідуаль­
ними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неод­
норазовому використанні (неспоживна річ). Проте законодавс­
тво не обмежується можливістю передання в найм лише речей:
ч. 2 ст. 760 ЦК дозволяє передавати в найм майнові права.

2. За загальними положеннями ЦК наймодавцями і найма­
чами можуть бути будь-які юридичні та фізичні особи, в тому
числі суб'єкти підприємницької діяльності. Стаття 761 ЦК на­
дає право на передання майна у найм власником речі або осо­
бою, якій належать майнові права; наймодавцем може бути та­
кож особа, уповноважена на укладання договору найму.

Проте певні особливості щодо суб'єктного складу передба­чені законодавством для деяких різновидів найму. Зокрема, від­повідно до ст. 787 ЦК наймодавцем за договором прокату мо­же бути особа, що здійснює підприємницьку діяльність із пере­дання речей у найм, тобто суб'єкт підприємницької діяльності.

3. Майно, що є предметом найму, надається у користування.
Згідно зі ст. 773 ЦК наймач зобов'язаний користуватися річчю
відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач
користується річчю, переданою йому у найм, не за її призна­
ченням або з порушенням умов договору найму, наймодавець
має право вимагати розірвання договору та відшкодування
збитків.

Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

4. Майно, що є предметом найму, надається на певний
строк, встановлений договором. Це означає, що наймач після
припинення договору найму зобов'язаний повернути майно.
ЦК також передбачає укладання договору найму на невизначе-
ний строк. У цьому разі кожна із сторін договору найму може
відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередив­
ши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухо-

мого майна — за три місяці. Договором або законом може бу­ти встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

Якщо наймач продовжує користуватися майном після закін­чення строку договору найму, то за відсутності заперечень най-модавця протягом одного місяця договір вважається поновле­ним на строк, який був раніше встановлений договором (ст. 764

Цк).

5. Договір найму має оплатний характер, що передбачає
виплату наймачем певної грошової суми (або еквіваленту в на­
туральній формі) за користування майном. За загальними поло­
женнями ст. 762 ЦК розмір і форма такої оплати встановлюєть­
ся договором і законодавством не обмежується. Специфіка пе­
редбачена, зокрема, щодо державного та комунального майна,
про що йдеться далі. Також ЦК передбачає можливість безоп­
латного користування майном (гл. 60), що оформлюється дого­
вором позички, із обмеженнями можливостей юридичних осіб,
що здійснюють підприємницьку діяльність на передачу у безоп­
латне користування особі, яка є її засновником, учасником, ке­
рівником, членом її органу управління або контролю (ст. 829
ЦК).

6. Форма договору найму залежить від його різновидів.
Так, договір оренди землі укладається у письмовій формі і за

бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (ст. 14 Закону України від 6 жовтня 1998 р. «Про оренду землі» (в редакції Закону від 2 жовтня 2003 р.); договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі, а договір, укладений строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 793 ЦК); дого­вір позички речі побутового призначення між фізичними осо­бами взагалі може укладатися усно (ст. 828 ЦК). Якщо законо­давством нормативно не встановлено форму конкретного різ­новиду договору найму, слід керуватися загальними положен­нями гл. 53 ЦК.

Особливості договору оренди державного та комунального майна

Поняття оренди державного та комунального майна

Згідно зі ст. 2 Закону України від 10 квітня 1992 р. «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції Закону від 14 березня 1995 р.) орендою є засноване на договорі строко-

ве платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Характеристика оренди

1. Орендою є строкове користування майном. Строковість
означає обов'язок орендаря після припинення договору оренди
повернути майно. Відповідно до ст. 17 Закону «Про оренду дер­
жавного та комунального майна» термін договору оренди ви­
значається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви од­
нієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди
протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору
він вважається подовженим на той самий термін* і на тих самих
умовах, які були передбачені договором.

Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне пра­во за інших рівних умов на подовження договору оренди на но­вий термін.

2. Оренда здійснюється на засадах оплатності, що матеріалі­
зується в формі орендної плати. Орендною платою є фіксова­
ний платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від
наслідків своєї господарської діяльності. При цьому орендна
плата встановлюється переважно у грошовій формі, проте може
вноситися і в натуральній формі. Щодо об'єктів, які перебува­
ють у приватній власності, ставки орендної плати встановлю­
ються за погодженням сторін і максимальним (мінімальним)
розміром не обмежуються.

3. При оренді відбувається користування майном, яке необ­
хідне «для здійснення підприємницької та іншої діяльності».
Цей «діяльнісний» аспект підкреслює суспільно корисну мету
оренди державного та комунального майна, можливість виходу
за його допомогою на ринок, не обмежуючись використанням
об'єкта оренди для власних (внутрішніх) потреб орендаря.

4. Законодавство встановлює виключний перелік державно­
го та комунального майна, яке може бути об'єктом оренди.
Згідно зі ст. 4 Закону «Про оренду державного та комунально­
го майна» об'єктами оренди є:

 

— цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних
підрозділів (філій, цехів, дільниць);

— нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше
окреме індивідуально визначене майно підприємств;

— майно, що не увійшло до статутних фондів господарських
товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації).

5. Статтею 5 Закону «Про оренду державного та комуналь­
ного майна» в імперативному порядку визначено органи, яким
надано право бути орендодавцями державного та комунального
майна:

— Фонд державного майна України, його регіональні відді­
лення та представництва — щодо цілісних майнових комплек­
сів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого май­
на, а також майна, що не увійшло до статутних фондів госпо­
дарських товариств, створених у процесі приватизації (корпора-
тизації), що є державною власністю, крім майна, що належить
до майнового комплексу Національної академії наук України;

— органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Рес­
публіки Крим та органами місцевого самоврядування управля­
ти майном, — щодо цілісних майнових комплексів підпри­
ємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке від­
повідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у
комунальній власності;

— підприємства — щодо окремого індивідуально визначено­
го майна та нерухомого майна, загальна площа яких не переви­
щує 200 кв. м на одне підприємство, а з дозволу вищезазначе­
них органів — також щодо структурних підрозділів підприємств
(філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна, що перевищує
площу 200 кв. м.

Коло потенційних орендарів державного та комунального майна не обмежується. Згідно зі ст. 6 Закону «Про оренду дер­жавного та комунального майна» ними можуть бути господар­ські товариства, створені членами трудового колективу підпри­ємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних дер­жав, міжнародні організації та особи без громадянства. При цьому фізична особа, яка бажає укласти договір оренди держав­ного майна з метою використання його для підприємницької діяльності, до укладання договору зобов'язана зареєструватись як суб'єкт підприємницької діяльності.

6. Законодавство не містить прямої вказівки на те, в якій
формі повинен укладатися договір оренди державного та кому­
нального майна. Проте згідно зі ст. 12 Закону «Про оренду дер­
жавного та комунального майна» договір оренди вважається ук­
ладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних
умов і підписання сторонами тексту договору. Термін «підпи­
сання» вказує на обов'язковість укладання договору оренди у
письмовій формі, а також на те, що він є консенсуальним.