Свойства недвижимого имущества

1. Объект недвижимого имущества является вещью. По общему правилу любой объект недвижимого имущества является вещью, за исключением предприятия, которое в силу закона отнесено к объектам недвижимости и не подпадает под вышеуказанные признаки.

2. Особые назначение и сфера применения, требующие повышенного публичного внимания. Этот признак связан с юридической особенностью объектов недвижимого имущества. К объектам недвижимого имущества отнесено лишь то, которое обладает наибольшей публичной, общественной ценностью, требует особой правовой регламентации и государственной защиты. Необходимость прохождения государственной регистрации продиктована не экономической стоимостью объектов, а именно их общественной, публичной значимостью. Таким образом, объекты недвижимого имущества можно выстроить в систему, образуемую двумя основными группами:

2.1. Объекты недвижимости в силу природных, физических свойств (то есть указанные в первой части диспозиции статьи 130 ГК РФ);

2.2. Объекты недвижимости в силу закона (указанные во второй части диспозиции статьи 130 ГК РФ, а также предприятие, кондоминиум и некоторые другие).

3. Индивидуальная определённость. Несмотря на то что в статье 130 ГК РФ указанный признак не содержится и нигде прямо не упомянут, все же исходя из содержания других норм гражданского законодательства можно с уверенностью выделять его как черту, присущую любому объекту недвижимости. Так, например, статья 554 ГК РФ устанавливает, что при продаже недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, то есть индивидуализировать его, в противном же случае договор купли-продажи не будет считаться заключённым.

4. Невозможность изменения среды, сферы использования без нанесения не соразмерного ущерба либо без сохранения статуса такового. Традиционно юристы выделяют в качестве признака недвижимого имущества прочную связь с землёй и невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба назначению такого имущества. Однако на практике возникают проблемы, связанные с применением недвижимости.

Во-первых, развитие строительной техники делает возможным перенесение с одного места на другое объектов, обычно считающихся недвижимостью, и применение такого оценочного критерия, как прочная связь с землёй, становится все более затруднительным, так как доказать наличие прочной связи с землёй не всегда представляется возможным.

Во-вторых, не всегда указанный признак можно распространить на все возможные случаи, возникающие в современном гражданском обороте. Например, самолёт, используемый для пассажирских перевозок на регулярных авиалиниях, является недвижимым имуществом, но в случае, если самолёт приобретает частное лицо и использует его для своих личных целей, данный объект становится уже движимым имуществом.

5. Возможность стать объектом гражданских прав только после государственной регистрации. Это означает, что в качестве недвижимого имущества должно рассматриваться лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима государственная регистрация.

Существенной характеристикой недвижимости является её целевое назначение или разрешённое использование.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу (рис. 1.2).

Рисунок 1.2 - Основные типы недвижимости

Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров (рис. 1.3).

Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.

 

Рисунок 1.3 - Жилая недвижимость