Лекция 2. Методология имущественных отношений. Имущество движимое и недвижимое, его характерные Особенности и свойства.

УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ

СОДЕРЖАНИЕ

ЛЕКЦИЯ 1. ПРЕДМЕТ И СОДЕРЖАНИЕ КУРСА.. 3

ЛЕКЦИЯ 2. МЕТОДОЛОГИЯ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ. ИМУЩЕСТВО ДВИЖИМОЕ И НЕДВИЖИМОЕ, ЕГО ХАРАКТЕРНЫЕ ОСОБЕННОСТИ И СВОЙСТВА. 7

ЛЕКЦИЯ 3-4. УПРАВЛЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВЕННЫМ... 17

КОМПЛЕКСОМ.. 17

ЛЕКЦИЯ 5-6. УПРАВЛЕНИЕ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ.. 30

ЛЕКЦИЯ 7-8. УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ ПРЕДПРИЯТИЯ.. 40

ЛЕКЦИЯ 9-10. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ.. 51

ЛЕКЦИЯ 11-12. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.. 65

ЛЕКЦИЯ 13-14. УПРАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ В ПРОЦЕССЕ ИХ ВОСПРОИЗВОДСТВА.. 78

ЛЕКЦИЯ 15-16. УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ И ПРИРОДНЫМИ РЕСУРСАМИ.. 82

ЛЕКЦИЯ 17-18. ИТОГИ ПРЕОБРАЗОВАНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ -СИСТЕМЫ ЕЕ УПРАВЛЕНИЯ В Р. Ф.. 87

УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ (далее УИ)

 

Курс «Управление имуществом», включающий лекционные и практические занятия. Данный курс предусмотрен Государственным образовательным стандартом высшего профессионального образования (ВПО) для специальности «Менеджмент организации» (061100, МО РФ, 2000г.).

По окончании данного курса предусмотрен экзамен.

 

ЛЕКЦИЯ 1. ПРЕДМЕТ И СОДЕРЖАНИЕ КУРСА.

 

Целью данного курса является получение Вами дополнительных методологических, теоретических знаний и навыков в области управления движимым и недвижимым имуществом государственных, частных и коммунальных предприятий и организаций.

 

В качестве основных задач изучения данного курса выступают:

- усвоение законодательных основ управления имущественными комплексами, основ совершения сделок купли-продажи, мены, аренды;

- изучение имущественных комплексов и объектов движимого и недвижимого имущества: зданий, сооружений, земельных участков, как в их эксплуатации, так и в развитии.

- освоение системного, функционального, маркетингового, воспроизводственного и др. подходов к управлению имущественными комплексами предприятий, организаций, частных объектов; систем управления, в том числе субъектов управления, методов управления и др.;

- изучение специфики современных рыночных отношений в сфере недвижимости, сегментов рынка недвижимости, свойств недвижимости как товара, т.е. как экономической категории.

- выработка практических навыков по управлению недвижимостью, её учёту, налогообложению, оценки её стоимости, анализу имущественного положения, умению совершать с ней сделки.

В структуру дисциплины входит:

- Методология имущественных отношений. Имущество движимое и недвижимое, его характерные особенности и свойства.

- Управление государственным имущественным комплексом;

- Управление муниципальным имуществом;

- Управление имуществом предприятия;

- Рынок недвижимости;

- Методы оценки недвижимости;

- Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства;

- Управление земельными и природными ресурсами;

- Итоги преобразования государственной собственности и совершенствование системы ее управления в РФ.

 

Законодательной основой управления имуществом выступают Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, а также Конституция РТ. Некоторые моменты управления имуществом закреплены в Налоговом и Земельном кодексах РФ.

 

 

Данный курс напрямую связан с предметами:

- управленческого цикла (имуществом необходимо управлять),

- правоведением (процесс управления имуществом необходимо закреплять с точки зрения права, например, права на имущество закрепляются в договоре мены/договоре купли-продажи);

- теорией организации (имущество предприятия и др.);

Юридическим лицом признаётся организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде [Гражданский Кодекс РФ. Часть первая. От 30.11.1994 №51-ФЗ (Принят ГД ФС РФ от 21.10.1994г. в ред. от 09.02.2009г.].

- бухучётом (любая операция с имуществом обязательно отражается в виде бухгалтерских проводок; происходит списание со счёта или постановка на учёт того или иного имущества).

 

Если обратиться к истории становления института частной собственности, то можно отметить, что идея рецепции,т.е. заимствования института частной собственности западного образца расколола российское общество на частных собственников и несобственников.

 

РЕЦЕПЦИЯ (лат. receptio) -' в теории права означает заимствование или воспроизведение. В истории права термин "Р." употреблялся для обозначения заимствования, восприятия какой-либо национальной правовой системой принципов, институтов, основных черт другой национальной правовой системы. Именно в этом смысле говорят о Р. римского права.

 

Вся западная идея демократии базируется на принципе частной собственности. Она священна и неприкосновенна.

«Частная собственность является главной гарантией свободы, причём не только для тех, кто владеет этой собственностью, но и для тех, кто этой собственностью не владеет», – считает один из идеологов либерализма Ф.А. Хайек. Эта аксиома западной цивилизации нашла отражение и в известной фразе исследователя России Р. Пайпса: «Только человек, имеющий право быть собственником, может иметь все остальные права».

Рецепция западного постулата о благости частной собственности, собственника как такового, выразилась в безликой, на первый взгляд, ст. 35 Конституции Российской Федерации, определяющей, что «каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами».

Но нельзя забывать, что под сенью этой статьи Конституции РФ выдвинут и основной лозунг демократических преобразований – «обогащайтесь!» – и в краткие сроки была организована и проведена широкомасштабная приватизация.

Приватизация, трактовавшаяся как «передача государственной собственности гражданам России», виделась как решительный разрыв с советским тоталитарным прошлым и планово-директивной экономикой.

По утверждениям идеологов приватизации, этот процесс должен предоставить каждому гражданину Российской Федерации «равные стартовые возможности, равные шансы на определение своего дальнейшего пути».

В силу криминального характера приватизации, показательны её итоги. Россия, приватизировавшая в течение 1990-1998 годов государственной собственности больше каждой из всех других стран, по доходам от её реализации заняла среди них лишь 20 место.

Таблица 1.1. – Сравнительные итоги приватизации, 1990-1998гг.

Показатель	Великобритания	Италия	Австралия	Венгрия	Россия
Доход от приватизации, млрд.долларов		63,5		44,8	28,0
Доход от приватизации на душу населения, доллар	>1100	>1100	2560,3	1252,8	54,6

 

Особое внимание Конституция РФ уделяет и принципу неприкосновенности собственности. Под неё подводятся различные законопроекты, позволяющие законодательно легализовать преступный характер всех приватизационных преобразований.

Федеральным законом №109-ФЗ от 21.07.2005 г. изменённая статья 181 ГК РФ предусматривает срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки – три года, а оспоримой – один год.

Чтобы частная собственность приносила доходы её владельцу, необходима успешная трудовая и предпринимательская деятельность рабочих, служащих, инженерно-технических работников и организаторов производства. Нужна и определённая рыночная среда, которой у нас пока нет.

В настоящее время обыватель наблюдает удивительную картину: заводы не работают, законсервированы, превращены в торговые рынки, а валовой продукт нашей страны постоянно растёт.

Известно, что попытки сделать из русского крестьянства частного собственника предпринимались еще П.А. Столыпиным. В литературе отмечается, что правительство П.А. Столыпина в начале ХХ века решительно начало осуществлять передачу общинных земель в частную собственность крестьянам. Реформа включала целый комплекс правовых мер, главная задача которых заключалась в высвобождении крестьянина от общинной зависимости. Столыпинская аграрная реформа натолкнулась на активное сопротивление крестьянских депутатов Думы в связи с тем, что идея частной собственности на землю отторгалась крестьянской культурой.

При реализации реформы постарались учесть интересы всех 107 тыс. владельцев крепостных крестьян, не случайно Россия была последней страной в Европе, где было упразднено крепостное право. В процессе урегулирования земельного вопроса крестьяне потеряли примерно пятую часть своих земель так называемые отрезки. Всего вышло из крепостной зависимости 22,5 млн. помещичьих крестьян, из которых около 3 млн. крестьян, в основном бывшие дворовые, вообще не получили земли. 500 тыс. крестьян получили только дарственный надел, всего лишь четвёртую часть высшего надела, но без его оплаты. Остальные крестьяне, то есть подавляющее их большинство, было переведено на так называемую выкупную операцию, в соответствии с которой они должны были оплачивать в течение 49 лет стоимость своей земли. Эта операция была прекращена под влиянием революции 1905 г. с 1 июня 1907 г.

Реформаторы не учитывали тот факт, что для крестьян собственность, нажитая чужим трудом, вроде господской и поповской, считалась «подозрительной», в связи с чем не являлась неприкосновенной. Крестьяне считали возможным пользоваться ей втайне от господ. В 1917 г. как следствие этого мировоззрения был рождён слух о том, что для того, чтобы стать собственником земельного участка, необходимо физически уничтожить «своего» помещика.

Исследователи не желают учитывать того факта, что в православном социуме России сложилась дуалистическая идея собственности. Идея нашла свое воплощение в формуле «земля Божья и – крестьянская». Высшая власть над землей принадлежит Богу и власти от Бога – православному князю (царю), боярину и т.д., но крестьянин ее обрабатывает, организует на ней хозяйство, управляет им. Он – хозяин, но не собственник.

Крестьянская правовая культура выразилась в том, что во время революции 1905-1907 гг. в ходе уничтожения около 3 тыс. поместий (15% их общего числа в России) практически не было случаев хищения личных вещей и насилия в отношении владельцев и их слуг.

Характер отношения россиян к собственности во многом определяется результатами проведённой в 1990-е годы приватизации. По мнению большинства граждан России, только честный труд может рассматриваться как справедливое основание для права на собственность. При этом у наших граждан нет уверенности в том, что собственность – это вознаграждение за личные успехи и что ею обладают самые трудолюбивые и самые способные. Симптоматично, что 83% опрошенных россиян признают «правильной» только собственность, заработанную честным трудом. И лишь 17% считают допустимыми любые доходы, независимо от того, как они получены. Более половины опрошенных в результате исследования РАН считает: добросовестный труд в наши дни не может стать причиной успеха и источником легитимного благосостояния.

Под управлением имуществом будем подразумевать - комплексную систему удовлетворения потребности клиента в конкретном виде имущества.

Основная цель управления имуществом - обезопасить субъекты рынка недвижимости (ограждение порядочных субъектов от преступных лиц, правильное формирования цен).

Виды собственности

Согласно ст. 212 ГК РФ В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Субъектами права собственности могут быть:

- частные лица (юридические и физические);

- государство;

- местное управление (муниципальные образования).

В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. Например, государственные природные заповедники, национальные парки, собственность на ядерные материалы и ядерные установки, объекты историко-культурного и природного наследия и др.

Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом.

 

Согласно ст. 214 ГК РФ Государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).

Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение.

Отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном законом.

Согласно ст. 215 ГК РФ имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления. Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение.

 

Под частной собственностью подразумевается закрепление права контроля экономических ресурсов и жизненных благ за отдельными людьми или их группами. Частная собственность предполагает определённое отторжение от других лиц, не относящихся к числу владельцев, права контроля за определёнными объектами - капиталом, землёй, доходом, конечными товарами и т. д. Все они теперь становятся персонифицированными и имеют конкретных владельцев.

Согласно действующему законодательству, физическое лицо в праве по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам. Однако оно не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Гражданин в праве отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным путём.

Различают:

а ) индивидуальная или семейная собственность - право непосредственного контроля объекта собственности находится у одного человека или семьи. На этой форме собственности могут, например, строиться фермерские хозяйства, небольшие магазины, мастерские, кафе. Её ещё можно назвать не объединённой частной собственностью;

б) паевая собственность - объединённая частная собственность, где право непосредственного контроля объекта принадлежит группе субъектов, которые договариваются о способе управления им. Эти субъекты называются совладельцами, или пайщиками - каждому из них причитается определённая доля (пай) объекта собственности. Обычно величина этого пая устанавливается в денежном выражении. На этой форме собственности строится множество современных предприятий, так как она имеет финансовые и некоторые другие преимущества;

в) акционерная собственность является также паевой собствен-ностью. Однако имеет важные отличия, поэтому её можно рассматривать отдельно от паевой. Акционер - это тот, кто внёс определённый пай в капитал предприятия и взамен получил титул собственности: ценную бумагу - акцию. Акционерная собственность никогда, если предприятие действует, не может быть физически разделена, избавление или приобретение части собственности может происходить только путём отчуждения соответствующих акций.

г) собственность общественных организаций - это собственность групп людей, объединённых в какие-то общественные организации: политические партии, профессиональные союзы, союзы воинов-интернационалистов и т. д. Это не персонифицированная частная собственность, т. е. здесь не устанавливаются индивидуальные доли в объекте собственности, которые могли бы принадлежать членам этих организаций. Например, если студенты ВУЗа являются членами профсоюза студентов данного ВУЗа, которому принадлежит санаторий или пансионат на Черноморском побережье, то это отнюдь не означает, что каждый из них может претендовать на свою долю в этом обольстительном объекте. Объект подобной формы собственности не делится на индивидуальные доли.

 

Недвижимая вещь может иметь различные обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.

Сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник участка, обременённого сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

По требованию собственника земельного участка, обременённого сервитутом, сервитут может быть прекращён ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

 

КОМПЛЕКСОМ.

 

Государственная собственность выражает отношения между людьми по поводу присвоения материальных и духовных благ государством в целях реализации государственных и публичных интересов.

Федеральная собственность - совокупность объектов недвижимости, имущественных прав, работ и услуг, информации и технологий, нематериальных благ и других частей национального богатства, право пользования, владения, распоряжения которыми принадлежит только РФ.

Государственная собственность играет важнейшую роль в функционировании государства, обеспечении экономической стабильности и позволяет ему выполнять свои социальные функции:

- государственная собственность создаёт материальные предпосылки для обеспечения устойчивого воспроизводства общественного капитала.

Государство нередко является собственником важнейших природных ресурсов, интеллектуальных и историко-культурных ценностей. Оно финансирует фундаментальную науку, разработку и внедрение высоких технологий.

Например, полностью в государственной собственности находятся электроэнергетика в Японии, Канаде и Франции, железнодорожный транспорт во Франции, Италии, Швеции, Испании и Австрии, авиатранспорт во Франции и Испании, почтовая связь в США и Японии.

 

- государственная собственность позволяет государству быть самостоятельным элементом в экономических правоотношениях с другими субъектами собственности внутри страны и за рубежом, является гарантом многих международных и внутренних договоров и соглашений, межгосударственного залогового права;

- государственная собственность обеспечивает функционирование капиталоёмких отраслей, производств и сфер экономики, имеющих высокий уровень обобществления и требующих таких капиталовложений, которые не под силу частному капиталу (космическая промышленность, современная информационная связь, экономическая безопасность и т.д.);

- государство создаёт благоприятные условия для развития частного предпринимательства, принимая на себя долю издержек в тех сферах деятельности, которые не выгодны последнему.

- государственная собственность обеспечивает функционирование некоммерческой социальной сферы и производство общественных благ; национальную безопасность;

- позволяет сглаживать удары кризисов, мобилизуя ресурсы на быстрейший выход из них путём снижения налогообложения и использования государственных резервных фондов, осуществляя интервенцию закупок товара, национализируя собственность обанкротившихся предприятий.

Государственную собственность рассматривают как сложный имущественный комплекс в отношении таких крупномасштабных объектов, как Государственное (федеральное и субъектов Федерации) и муниципальное (городское) имущество.

Тогда, например, комплекс городского имущества можно трактовать как следующую совокупность:

а) множества объектов недвижимости, в том числе:

- земельных участков,

- участков недр (с подземными инженерными коммуникациями и иными подземными сооружениями типа метро, переходов, хранилищ), множества зданий и сооружений, городских лесов и многолетних насаждений, обособленных и иных водных объектов, множества сложных имущественных комплексов (различного рода предприятий, обществ и организаций, ландшафтных и культурно-исторических охранных зон и памятников) в рамках установленных границ города;

б) множества движимых вещей, составляющих неотъемлемые части отдельных из перечисленных сложных объектов недвижимости, и уникальных символов обозначения имен городов и местностей, отдельных объектов.

Классификация федеральной собственности

Федеральная собственность может быть классифицирована:

1. По видам федеральной собственности (ФС):

- недвижимая собственность;

- движимая ФС;

- информация;

- результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность);

- другая собственность.

2. По отраслевому признаку:

- объекты ФС, включённые в состав конкретной отрасли экономики и имеющие специфические отраслевые особенности, например ТЭК, транспорт, связь, АПК и др. (в каждой крупной отрасли имеются подотрасли, в которые включаются объекты ФС со своими особенностями);

- памятники культуры.

3. По степени ликвидности:

- низколиквидные (неликвидные) объекты ГС, например, госпакеты акций, у которых рост индекса курсовой стоимости меньше (существенно меньше) либо равен индексу инфляции;

- стабильные, среднерисковые объекты ГС, например, госпакеты акций, у которых рост индекса курсовой стоимости меньше либо равен 1,5 индекса инфляции;

- высоколиквидные объекты ГС, например, госпакеты акций, у которых рост индекса курсовой стоимости больше 1,5 индекса инфляции;

- акции голубых фишек (blue chips) - акции компаний, ликвидность которых на рынке является наивысшей.

4. По величине госдоли (госпакета акций):

- 100% у государства - АО или государственные унитарные предприятия;

- 75% + 1 акция - у государства квалифицированное большинство акций;

- 50% + 1 акция - у государства контрольный пакет акций;

- 25% + 1 акция - у государства блокирующий пакет;

- «Золотая акция» - специальное право государства на блокирование решений общего собрания акционеров.

5. По степени закрепления госдоли (госпакета акций):

- казённые предприятия;

- предприятия с закреплённым у государства пакетом акций (не подлежат продаже);

- предприятия с частично закреплённым госпакетом акций (продажа по постановлению Правительства РФ);

- предприятия с незакреплённым госпакетом акций (продажа в обычном порядке);

6. По степени индустриализации:

- объекты промышленности;

- объекты АПК;

- памятники культуры;

7. По степени участия на рынке производимой продукции:

- монополии (более 35% продукции);

- не монополии и др.

 

Управление государственной собственностью направлено на организацию воспроизводства, использования, и присвоения её объектов посредством экономических функций, форм и методов.

Одна из главных задач управления госсобственностью - обеспечить формирование предпосылок научно-технического прогресса в виде комплекса общеприменимых технологий, которые после их коммерческой адаптации могут создать стратегические конкурентные преимущества отечественным фирмам.

В качестве стратегических целей могут выступать:

- рост национального богатства;

- повышение благосостояния населения;

- увеличение занятости;

- снижение темпов инфляции;

- оптимизация платёжного баланса.

Реформирование ЖКХ

Жилищно-коммунальное хозяйство — комплекс подотраслей, обеспечивающий функционирование инженерной инфраструктуры, различных зданий населённых пунктов, создающий удобства и комфортность проживания и нахождения в них граждан путём предоставления им широкого спектра жилищно-коммунальных услуг.

ЖКХ подразумевает:

- Водопровод — устранение протечек водопроводных труб, система очистки воды;

- Канализация (водоотведение) — отведение сточных вод;

- Капитальный ремонт зданий;

- Текущий ремонт внутренних общедомовых инженерных коммуникаций и систем (здания);

- Теплоснабжение — обеспечение поставки жителям горячей воды и тепла, обеспечение работы котельных и ТЭЦ. Нарушение работы может вызвать топливно-энергетический кризис.

- Сбор, вывоз и утилизация мусора;

- Содержание придомовых территорий (благоустройство);

- Электроснабжение.

Реформа ЖКХ подразумевает под собой модернизацию всего жилищно-коммунального хозяйства страны. Сегодня мощности ЖКХ изношены до предела и нуждаются в обновлении.

По данным Министерства регионального развития РФ в среднем по России физический износ:

- котельных достиг уже 55%,

- коммунальных сетей водопровода - 65%,

- канализации и тепловых сетей - 63%,

- электрических сетей - 58%,

- водопроводных насосных станций - 65%,

- канализационных насосных станций - 57%,

- очистных сооружений водопровода - 54%

- канализации - 56%.

По отдельным муниципальным образованиям износ коммунальной инфраструктуры составляет 70-80% и увеличивается на 2-3% в год. Около 30% основных фондов ЖКХ уже полностью отслужили нормативные сроки. Износ основных фондов продолжает расти, повышая вероятность техногенных и экологических катастроф, угрожающих миллионам людей и сотням предприятий. Подтверждением тому стали недавние аварии в целом ряде регионов. Основой экономических отношений до сих пор остаётся система бюджетного дотирования предприятий.

Управление производством ЖКУ централизовано, почти не развита конкуренция. Потребители не имеют возможности влияния на количество и качество представляемых им услуг.

Власти выделяют четыре направления реализации реформы:

- Перевод коммунальной отрасли на рыночные отношения.

- Привлечение частного бизнеса (и частных инвестиций), стимулирование конкуренции, повышение качества коммунальных услуг, избавление отрасли от образовавшихся монополий.

-Модернизация всего комплекса жилищно-коммунального хозяйства.

- Сохранение системы социальной защиты и поддержка льготных слоёв населения.

По новому Жилищному Кодексу с 1 марта 2005 г. оплата жилищно-коммунальных услуг в РФ осуществляется в 100 % объёме, что в среднем по Российской Федерации влечёт увеличение расходов населения примерно на 20—25 %.

 

В соответствии с Федеральным Законом от 30.12.2004г. №210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» становится актуальной разработка стратегически важных документов в области комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципальных образований: - разработка Программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципального образования; - разработка Инвестиционных программ организации коммунального комплекса по развитию системы коммунальной инфраструктуры; - экспертиза тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса, а также надбавок к тарифам. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001г. №675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010гг.». Основная цель Программы - комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нём. Основными задачами Программы являются: 1. создание условий для развития жилищного и жилищно-коммунального секторов экономики и повышения уровня обеспеченности населения жильём путём увеличения объёмов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья; 2. создание условий для приведения жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания; 3. обеспечение доступности жилья и коммунальных услуг в соответствии с платёжеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения жилыми помещениями

 

 

Лизинг

Представляет собой один из способов пополнения оборотных средств с меньшими, чем при покупке издержками. Суть лизинга: арендатор (лизингополучатель) не просто арендует имущество, но и первоначально указывает лизингодателю, какое именно имущество ему необходимо. Лизингодатель приобретает это имущество (для этого ему может потребоваться кредит) и передаёт его арендатору, причём часто с правом выкупа.

Указанная схема предполагает, что лизингополучатель, хотя в итоге и платит общую сумму больше той, по которой он мог бы приобрести оборудование, остаётся в выигрыше, поскольку для приобретения необходимого оборудования у него не было средств, а прибыль от использования оборудования превышает общие затраты по лизингу.

Расчёт лизинговых платежей

Для расчёта расходов лизингополучателя может быть использована следующая методика.

Во-первых, определяется состав платежей:

- амортизация лизингового имущества за весь срок действия договора лизинга,

- компенсация платы лизингодателя за использованные им заёмные средства,

- комиссионное вознаграждение, плата за дополнительные услуги лизингодателя, предусмотренные договором лизинга,

- стоимость выкупаемого имущества, если договором предусмотрен выкуп и порядок выплат указанной стоимости в виде долей в составе лизинговых платежей. Лизинговые платежи уплачиваются в виде отдельных взносов.

Во-вторых, по методу начисления лизинговых платежей стороны могут выбрать:

- метод «с фиксированной общей суммой» (общая сумма платежей начисляется равными долями в течение всего срока договора в соответствии с согласованной сторонами периодичностью);

- метод «с авансом» (лизингополучатель при заключении договора выплачивает лизингодателю аванс в согласованном сторонами размере, а остальная часть общей суммы лизинговых платежей (за минусом аванса) начисляется и уплачивается в течение срока действия договора, как и при начислении платежей с фиксированной общей суммой);

- метод «минимальных платежей» (в общую сумму платежей включаются сумма амортизации лизингового имущества за весь срок действия договора, плата за использованные лизингодателем заёмные средства, комиссионное вознаграждение и плата за дополнительные услуги лизингодателя, предусмотренные договором, а также стоимость выкупаемого лизингового имущества, если выкуп предусмотрен договором).

В-третьих, размер платежей рассчитывают следующим образом. В связи с тем, что с уменьшением задолженности по кредиту, полученному лизингодателем для приобретения имущества - предмета договора лизинга, уменьшается и размер платы за используемые кредиты, а также уменьшается и размер комиссионного вознаграждения лизингодателю, если ставка вознаграждения очень часто устанавливается сторонами в процентах к непогашенной (несамортизированной) стоимости имущества, целесообразно осуществлять расчёт лизинговых платежей в следующей последовательности:

- Рассчитываются размеры лизинговых платежей по годам, охватываемым договором лизинга.

- Рассчитывается общий размер лизинговых платежей за весь срок договора лизинга как сумма платежей по годам (месяцам).

- Рассчитываются размеры лизинговых взносов в соответствии с выбранной сторонами периодичностью взносов, а также согласованными ими методами начисления и способом уплаты.

Расчёт общей суммы лизинговых платежей осуществляется по формуле:

ЛП = АО + ПК + КВ + ДУ + НДС, (1)

где:

ЛП - общая сумма лизинговых платежей;

АО - величина амортизационных отчислений, причитающихся лизингодателю в текущем году;

ПК - плата за используемые кредитные ресурсы лизингодателем на приобретение имущества - объекта договора лизинга;

КВ - комиссионное вознаграждение лизингодателю за предоставление имущества по договору лизинга;

ДУ - плата лизингодателю за дополнительные услуги лизингополучателю, предусмотренные договором лизинга;

НДС - налог на добавленную стоимость, уплачиваемый лизингополучателем по услугам лизингодателя.

 

Продажа предприятия

Продажа приватизируемого предприятия осуществляется путём заключения договора купли-продажи, в котором чётко определяются права и обязанности продавца и покупателя, порядок оплаты, закреплены иные условия. Право собственности на передаваемое имущество переходит к покупателю в момент регистрации договора.

При всех способах приватизации предприятий от лица собственника имущества — государства выступает соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления. Такими органами являются комитеты по управлению имуществом и министерства имущества.

Продажа предприятия как недвижимости существенно отличается от продажи акций этого предприятия. В первом случае имущество переходит в собственность покупателя, в качестве которого выступает созданное в процессе приватизации акционерное общество. При покупке акций, независимо от их количества, бывшие работники приватизированного предприятия и другие лица — акционеры — приобретают только собственность на акции, а не на имущество предприятия. Право собственности на акции переходит к покупателю с момента внесения данных в реестр акционерного общества, который ведётся исполнительными органами акционерног