Лекция 13-14. Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства

 

Воспроизводство основных фондов жилищного хозяйства может осуществляться путём нового строительства, реконструкции, модернизации и капитального ремонта.

Новое строительство объектов жилищного хозяйства направлено на полное возмещение физического и морального изнашивания ветхих и устаревших фондов, а также служит основным средством их расширения. Возмещение износившихся по своему физическому состоянию фондов является элементом простого воспроизводства, а возмещение дополнительно морального износа и расширение фондов составляют основу расширенного воспроизводства.

Воспроизводство жилого фонда — это непрерывный процесс возобновления основных фондов и предотвращения его преждевременного износа. Этот процесс включает в себя снос ветхих зданий и строительство новых, реконструкцию, капитальный ремонт и модернизацию жилищного фонда, проведение его ремонтов и технического обслуживания.

Реконструкция представляет собой форму расширенного воспроизводства основных фондов путём замены конструктивных элементов и систем инженерно-технического оборудования, установки дополнительного оборудования, изменения объемно-планировочных решений здания, включая его назначение. Оно направлено на переустройство объекта и способствует улучшению его основных технико-экономических показателей.

Модернизация представляет собой форму простого воспроизводства основных фондов, при котором выполняется комплекс мероприятий, включающих проведение работ, аналогичных реконструкции, за исключением изменения объёмно-планировочных характеристик здания и его назначения.

Капитальный ремонт здания заключается в замене (кроме фундаментов и несущих стен) или восстановлении отдельных его частей, конструкций и инженерно-технического оборудования в связи с физическим и моральным (частично или полностью) износом, а также в проведении работ по благоустройству окружающей территории здания. Капитальный ремонт подразделяется на комплексный и выборочный. Комплексный капитальный ремонт охватывает как всё здание в целом, так и его отдельные секции и, как правило, проводится в наиболее ценных каменных жилых и общественных зданиях. Выборочный капитальный ремонт охватывает отдельные конструктивные элементы здания или его инженерно-технического оборудования, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций и повлечь за собой их повреждение и/или разрушение. С целью предупреждения преждевременного износа конструкций, отделки и инженерно-технического оборудования, а также устранения мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации здания, производится текущий ремонт, который бывает двух видов: — текущий профилактический ремонт, выявляемый и планируемый заранее по времени выполнения, объёмам и стоимости (например, ремонт и окраска кровель, замена и окраска водосточных труб, частичный ремонт окон и дверей и т. п.). Периодичность его проведения — 3 года; — текущий непредвиденный ремонт, выявляемый в процессе эксплуатации и выполняемый в срочном порядке. Он предназначен для ликвидации и последствий внезапных аварий, повреждений конструкций и элементов, вызванных стихийными природными условиями.

К текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей. Текущий ремонт производственных зданий и сооружений осуществляется за счёт эксплуатационных расходов предприятия или организации. Работы по текущему ремонту производятся регулярно в течение года по графикам, составляемым отделом (бюро, группой) эксплуатации и ремонта зданий и сооружений предприятия на основании описей общих, текущих и внеочередных осмотров зданий и сооружений, а также по заявкам персонала, эксплуатирующего объекты. Повреждения непредвиденного или аварийного характера устраняются в первую очередь. Ремонтные работы, не отличающиеся по своему характеру от текущего ремонта, но производимые в процессе капитального ремонта, осуществляются за счёт амортизационных отчислений на капитальный ремонт.

К капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, опоры мостов и др.).

Разница между ремонтом и другими видами восстановления объектов основных средств: все виды ремонта относятся к текущим затратам, а реконструкция и модернизация – к капитальным. Это и определяет особенности отражения в бухгалтерском и налоговом учёте затрат, осуществляемых в связи с проведением реконструкции и модернизации объектов недвижимости.

 

В соответствии с п. 1 ст. 260 НК РФ расходы на ремонт основных средств, произведённые налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчётном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. Однако при отнесении работ, связанных с восстановлением ОС, к ремонту (текущему, среднему, капитальному) или модернизации (реконструкции) необходимо учитывать нормы п. 2 ст. 257 НК РФ, в соответствии с которыми в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения объектов основных средств изменяется их первоначальная стоимость.

Исходя из сказанного к ремонтным работам (затратам, не увеличивающим инвентарную стоимость объекта) относятся такие виды работ, после которых не улучшаются (не повышаются) показатели объекта.

Например, организация произвела следующие виды работ: замена напольного покрытия и оконных блоков, монтаж навесного потолка, окраска помещений, оклейка стен обоями, установка гипсокартонных перегородок, и квалифицировала их как капитальный ремонт. Однако налоговые органы могут принять эти виды работ за реконструкцию. Такие разногласия, как правило, разрешаются в судебном порядке. Налогоплательщикам для обоснования своей позиции при отнесении затрат по восстановлению объектов ОС к прочим расходам по статье «Ремонт ОС» необходимо запастись дополнительными аргументами.

Какого-либо нормативного акта, который бы однозначно относил произведённые работы к реконструкции либо к ремонту, в настоящее время не существует. Могут, например, применяться понятия, приведённые в Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству (далее – Инструкция). В соответствии с п.8.4 Инструкции к реконструкции действующих предприятий относится переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня и осуществляемое по комплексному проекту на реконструкцию предприятия в целом в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции в основном без увеличения численности работающих при одновременном улучшении условий их труда и охраны окружающей среды.

 

Согласно п.1 ст.258 НК РФ если после реконструкции (модернизации) объекта основных средств произошло увеличение срока его полезного использования, то налогоплательщик вправе увеличить срок полезного использования этого объекта (в пределах сроков, установленных для той амортизационной группы, в которую ранее было включено основное средство). Таким образом, увеличение срока полезного использования является правом налогоплательщика, а не его обязанностью.

В соответствии с п.4 и 5 ст.259 НК РФ расчёт суммы амортизации по объекту основных средств производится по норме амортизации, которая определяется из срока полезного использования объекта, устанавливаемого организацией при вводе его в эксплуатацию. Использование иных показателей при определении нормы амортизации налоговым законодательством не предусмотрено.

Таким образом, если в результате реконструкции или модернизации срок полезного использования объекта остался прежним, то амортизация продолжает начисляться исходя из первоначально установленного срока его использования. В качестве первоначальной стоимости будет учтена сумма первоначальной стоимости, определённой при постановке объекта основных средств на учёт, и стоимости реконструкции (модернизации) основного средства.

 

Ежемесячная сумма амортизации реконструируемого (модернизируемого) объекта = [Первоначальная стоимость объекта + Стоимость реконструкции (модернизации)] / Срок полезного использования основного средства, установленный при вводе объекта в эксплуатацию.

Данный способ расчёта амортизации после реконструкции (модернизации) невыгоден налогоплательщикам, т.к.увеличивается срок, в течение которого списывается стоимость основных средств. Предлагая подобный подход, налоговые органы ссылаются на единственный вариант исчисления амортизации, описанный в Налоговом кодексе. Однако этот вариант рассчитан на применение при первоначальном расчёте суммы месячной амортизации при постановке на учёт объекта основных средств. Для других случаев чёткого алгоритма расчёта амортизации не предусмотрено. В таком случае не лишним будет напомнить о п.7 ст.3 НК РФ (все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика) и предложить другой вариант расчёта амортизации основного средства после реконструкции (модернизации):

 

Ежемесячная сумма амортизации реконструируемого (модернизируемого) объекта = [Остаточная стоимость объекта до реконструкции (модернизации) + Стоимость реконструкции (модернизации)] / Оставшийся срок полезного использования основного средства.