Основные подходы к управлению недвижимостью

- Маркетинговый - следует из определения маркетинга, как предпринимательской деятельности по продвижению товаров или услуг.

- Системный - это принцип исследования объекта недвижимости как системы взаимосвязанных элементов подсистемы (вход - процесс - выход - обратная связь, внешняя среда). Функции системы управления в рамках системного подхода: Бизнес-коммуникация - это взаимодействие субъектов системы информатизации. Информатизация - обеспечение структурированной информации имеющей практическое значение при обосновании и решении задач связанных с определённой деятельностью. Информация - это сведения, которые снижают неопределённость наших знаний или иных объектах.

- Воспроизводственный подход, подразумевает создание объекта недвижимости, отвечающего требованиям потребителей на момент его сдачи, а не проектирования. В рамках этого подхода необходимо акцентировать внимание на следующем:

1. Использование инновационных и ресурсосберегающих технологий.

2. Соблюдение генерального плана и норм плотности застройки.

3. Строгое соблюдение экологических требований.

- Функциональный подход - предусматривает представления объектов недвижимости как носителей совокупности главных и второстепенных функций, удовлетворяющих конкретную потребность и их оптимизацию.

- Комплексный подход - предполагает обязательный учёт строительных, экономических, экологических, социальных, организационных, инновационных, информационных и других аспектов управления недвижимостью.

- Динамический подход предполагает развитие объекта на основе ретроспективного анализа за 5-15 прошлых лет и прогнозирование параметров объекта на 5-15 и больше лет.

Право собственности - это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определённому субъекту.

Право собственности состоит из трёх прав:

- владение – фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь;

- пользование – право потребления вещи в зависимости от её назначения, а также получения доходов, приносимых вещью;

- распоряжение – определение юридической судьбы вещи путём осуществления динамики имущественных отношений.

Виды собственности

Согласно ст. 212 ГК РФ В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Субъектами права собственности могут быть:

- частные лица (юридические и физические);

- государство;

- местное управление (муниципальные образования).

В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. Например, государственные природные заповедники, национальные парки, собственность на ядерные материалы и ядерные установки, объекты историко-культурного и природного наследия и др.

Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом.

 

Согласно ст. 214 ГК РФ Государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).

Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение.

Отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном законом.

Согласно ст. 215 ГК РФ имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления. Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение.

 

Под частной собственностью подразумевается закрепление права контроля экономических ресурсов и жизненных благ за отдельными людьми или их группами. Частная собственность предполагает определённое отторжение от других лиц, не относящихся к числу владельцев, права контроля за определёнными объектами - капиталом, землёй, доходом, конечными товарами и т. д. Все они теперь становятся персонифицированными и имеют конкретных владельцев.

Согласно действующему законодательству, физическое лицо в праве по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам. Однако оно не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Гражданин в праве отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным путём.

Различают:

а ) индивидуальная или семейная собственность - право непосредственного контроля объекта собственности находится у одного человека или семьи. На этой форме собственности могут, например, строиться фермерские хозяйства, небольшие магазины, мастерские, кафе. Её ещё можно назвать не объединённой частной собственностью;

б) паевая собственность - объединённая частная собственность, где право непосредственного контроля объекта принадлежит группе субъектов, которые договариваются о способе управления им. Эти субъекты называются совладельцами, или пайщиками - каждому из них причитается определённая доля (пай) объекта собственности. Обычно величина этого пая устанавливается в денежном выражении. На этой форме собственности строится множество современных предприятий, так как она имеет финансовые и некоторые другие преимущества;

в) акционерная собственность является также паевой собствен-ностью. Однако имеет важные отличия, поэтому её можно рассматривать отдельно от паевой. Акционер - это тот, кто внёс определённый пай в капитал предприятия и взамен получил титул собственности: ценную бумагу - акцию. Акционерная собственность никогда, если предприятие действует, не может быть физически разделена, избавление или приобретение части собственности может происходить только путём отчуждения соответствующих акций.

г) собственность общественных организаций - это собственность групп людей, объединённых в какие-то общественные организации: политические партии, профессиональные союзы, союзы воинов-интернационалистов и т. д. Это не персонифицированная частная собственность, т. е. здесь не устанавливаются индивидуальные доли в объекте собственности, которые могли бы принадлежать членам этих организаций. Например, если студенты ВУЗа являются членами профсоюза студентов данного ВУЗа, которому принадлежит санаторий или пансионат на Черноморском побережье, то это отнюдь не означает, что каждый из них может претендовать на свою долю в этом обольстительном объекте. Объект подобной формы собственности не делится на индивидуальные доли.

 

Недвижимая вещь может иметь различные обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.

Сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник участка, обременённого сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

По требованию собственника земельного участка, обременённого сервитутом, сервитут может быть прекращён ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.