Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества.

71. Нотариус удостоверяет договоры отчуждения (продажи, мены, дарения и т.п.) недвижимого имущества и иных отчуждаемых вещных прав на недвижимое имущество по месту нахождения этого имущества, а также договора отчуждения движимого имущества - вне зависимости от места его нахождения (пункт 2 статьи 54 Закона Республики Казахстан "О нотариате").

72. Отчуждение имущества, находящегося в совместной или долевой собственности, производится по согласию всех участников.

При совершении сделок, требующих нотариального удостоверения или государственной регистрации, согласие участников совместной собственности на совершение сделки должно быть подтверждено в нотариальном порядке (пункт 3 статьи 220 Гражданского кодекса Республики Казахстан). Поэтому при удостоверении договоров отчуждения имущества нотариус обязан истребовать согласия других сособственников (в том числе супругов) на распоряжение имуществом.

73. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается согласие другого супруга, если брачным договором не установлен иной режим имущества. Поэтому, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законодательством порядке, необходимо истребовать нотариально удостоверенное согласие другого супруга, либо заявление о том, что собственник отчуждаемого имущества в браке не состоит.

74. Нотариальное свидетельствование подлинности подписи не требуется, если супруг лично явится и вручит нотариусу заявление о согласии на отчуждение недвижимости. В этом случае нотариус устанавливает личность супруга и проверяет подлинность его подписи, о чем делает отметку на заявлении и указывает наименование документа, удостоверяющего личность, его номер, дату выдачи, наименование учреждения, выдавшего документ.

Брачные отношения супругов нотариус проверяет по свидетельству о браке, о чем также производит запись на заявлении и указывает номер, дату выдачи свидетельства и наименование органа, выдавшего документ.

75. Если в заявлении супруга указано, в отношении кого персонально он дает согласие на отчуждение имущества, либо указаны цена и другие условия, нотариус при удостоверении договора обязан проверить соблюдение этих условий.

76. При продаже доли (доли от доли) в общем имуществе постороннему лицу другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (кроме продажи с публичных торгов).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, и вправе произвести отчуждение, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в общем недвижимом имуществе в течение месяца, а в отношении прочего имущества - в течение десяти дней со дня получения извещения (статья 216 Гражданского кодекса Республики Казахстан).

Доказательствами извещения других участников общей долевой собственности о продаже доли (доли от доли) могут быть:

1) заявление участника общей долевой собственности, подлинность подписи которого нотариально удостоверена;

2) заявление участника общей долевой собственности, лично представленное им нотариусу, извещение продавца доли (доли от доли), переданное нотариусом участникам общей долевой собственности с соблюдением правил пункта 44 настоящей Инструкции.

Договор отчуждения может быть удостоверен также в случае, если другие участники общей долевой собственности не проживают в месте нахождения недвижимого имущества и адрес их неизвестен. В подтверждение этому должен быть представлен соответствующий документ справочного бюро (адресного стола).

77. При удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества нотариус прежде всего должен установить правовой режим земельного участка, на котором расположены отчуждаемые объекты недвижимости.

78. Согласно действующему земельному законодательству отчуждение недвижимости, расположенной на земельном участке, без соответствующего отчуждения права собственности (права землепользования) на земельный участок не допускается.

79. При удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества нотариус истребует правоустанавливающие документы на земельный участок и определяет полномочия собственника земельного участка (землепользователя) по отчуждению принадлежащих ему прав. Правоустанавливающие документы на земельный участок не истребуются при отчуждении квартир в многоквартирных жилых домах.

80. В соответствии с Указом Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, "О земле" от 22.12.95, нотариус не вправе удостоверять отчуждение:

1) права, предоставленного в постоянное землепользование иностранным землепользователям (пункт 2 статьи 40 Указа "О земле"), а также объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, предоставленном в постоянное землепользование (пункт 5 статьи 18 Указа "О земле");

2) права землепользования, принадлежащего государственным землепользователям, за исключением случаев, когда это связано с отчуждением в установленном порядке расположенного на земельном участке недвижимого имущества (пункт 2 статьи 44 Указа "О земле");

3) юридическому лицу или иностранному гражданину земельного участка, находящегося в частной собственности граждан Республики Казахстан, для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства.

81. Нотариус разъясняет сторонам, что отчуждение земельного участка не влияет на имеющиеся обременения этого участка (сервитут и т.п.).

82. При удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества нотариус проверяет принадлежность этого имущества. Документами, подтверждающими принадлежность физическому или юридическому лицу недвижимого имущества (квартир, жилых домов, дач, гаражей, зданий и помещений административного и производственного назначения, земельных участков и т.п.) могут быть:

1) нотариально удостоверенный договор о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома на праве личной собственности либо договор о праве застройки, заключенный до 26 августа 1948 года;

2) договор о предоставлении жилищно - строительному коллективу индивидуальных застройщиков земельного участка для строительства жилого дома;

3) нотариально удостоверенный (или засвидетельствованный коммунальным органом за период с 1931 - го по 1936 г.) договор купли - продажи (в том числе с условием пожизненного содержания продавца), мены, дарения;

4) договор о приватизации;

5) акт о приобретении с публичных торгов;

6) свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе (в т.ч. супругов);

7) копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности (в том числе при разделе имущества и т.п.);

8) договор о разделе имущества;

9) регистрационное удостоверение, выданное до принятия Временного положения о порядке регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного постановлением правительства Республики Казахстан от 20 февраля 1997 года;

10) свидетельство о праве собственности, выдаваемое местными исполнительными органами;

11) свидетельство о праве на наследство;

12) учредительный договор и акт прима-передачи при внесении в качестве вклада в уставный фонд товарищества;

13) решение собственника имущества юридического лица или уполномоченного собственником органа, либо учредителей (участников), либо органа, уполномоченного учредительными документами юридического лица, либо решение судебного органа (при реорганизации юридического лица), а также утвержденный таким решением разделительный баланс или передаточный акт;

14) протокол результатов торгов, конкурсов, аукционов, договор прямой адресной продажи государственного имущества и т.п., а также договор купли-продажи имущества или иной договор, заключаемый на основании любого из указанных протоколов;

15) решение акима, договор купли-продажи, государственный акт о праве собственности (праве постоянного землепользования) на земельный участок.

Указанный в настоящем пункте перечень не является исчерпывающим. К числу правоустанавливающих документов могут быть отнесены и иные документы, выдаваемые компетентными органами в установленном законодательными актами порядке в подтверждение права собственности на недвижимое имущество.

83. При удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества нотариус проверяет государственную регистрацию в установленном порядке на основании отметки регистрирующего органа на тексте документа.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, произведенная до фактического создания регистрирующих органов другими государственными организациями, созданными в установленном порядке для регистрации недвижимости, имеет юридическую силу.

84. При удостоверении договора отчуждения недвижимого имущества нотариус проверяет отсутствие обременений на отчуждаемое имущество по Алфавитной книге учета запрещений (арестов) и по выписке из регистрационного листа Правового кадастра.

85. Отчуждение недвижимого имущества, обремененного правом пользования на срок свыше года, допускается, если:

1) такое отчуждение прямо не запрещено условиями договора о предоставлении права пользования на срок свыше года между отчуждателем имущества и владельцем указанного права;

2) имеется согласие владельца права пользования недвижимым имуществом на срок свыше года на отчуждение обремененного имущества - в случаях, когда необходимость такого согласия прямо предусмотрена в договоре с собственником недвижимого имущества;

3) покупатель недвижимого имущества, обремененного правом пользования на срок свыше года, уведомлен нотариусом о наличии права пользования отчуждаемым имуществом и моменте его прекращения.

86. В тексте нотариально удостоверяемого договора об отчуждении недвижимого имущества, обремененного правом пользования на срок свыше года, делается отметка о том, что предмет договора обременен таким правом и покупатель (одариваемый и т.п.) является правопреемником отчуждателя во взаимоотношениях с владельцем права пользования.

87. При отчуждении имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят к приобретателю имущества, а лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет по отношению к получателю ренты ответственность, предусмотренную законодательными актами или договором.

Нотариус удостоверяет договор отчуждения недвижимого имущества, обремененного рентой, при соблюдении следующих условий:

1) такое отчуждение прямо не запрещено законодательными актами или договором ренты;

2) имеется нотариально удостоверенное согласие получателя ренты на отчуждение обремененного рентой имущества - в случаях, когда необходимость такого согласия прямо предусмотрена в договоре ренты;

3) покупатель недвижимого имущества, обремененного рентой, уведомлен нотариусом об условиях договора ренты и переходе к нему обязательств отчуждателя по уплате ренты;

4) отчуждатель имущества, обремененного рентой, обязуется нести по отношению к получателю ренты ответственность, предусмотренную законодательными актами или договором, за неисполнение приобретателем имущества обязательства по выплате ренты.

88. В тексте нотариально удостоверяемого договора об отчуждении недвижимого имущества, обремененного рентой, делается отметка о том, что предмет договора обременен рентой, покупатель (одариваемый и т.п.) является правопреемником отчуждателя во взаимоотношениях с получателем ренты, а отчуждатель несет предусмотренную законодательными актами или договором ренты ответственность за неисполнение приобретателем обязательства по уплате ренты.

89. Нотариус удостоверяет договор отчуждения недвижимого имущества, обремененного залогом (ипотекой) при соблюдении следующих условий:

1) такое отчуждение прямо не запрещено законодательными актами, договором залога и не вытекает из существа залога;

2) имеется письменное согласие залогодержателя;

3) покупатель недвижимого имущества, обремененного залогом, извещен нотариусом об условиях договора залога, о том, что право залога сохраняет силу и залогодержатель вправе обратить взыскание на приобретаемое им заложенное имущество, если должник в установленные сроки не исполнит основное обязательство.

90. В тексте нотариально удостоверяемого договора отчуждения недвижимого имущества, обремененного залогом, делается отметка о том, что предмет договора обременен залогом.

Нотариус разъясняет, что отчуждение права собственности на заложенное имущество влечет для приобретателя перевода долга залогодателя по основному обязательству (статья 323 Гражданского кодекса Республики Казахстан).

91. При удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества нотариус истребует:

1) правоустанавливающий документ;

2) выписку из регистрационного листа Правового кадастра;

3) справку о технической характеристике строения на момент отчуждения.

Акт оценки отчуждаемого имущества истребуется только в тех случаях, когда это предусмотрено сторонами сделки (либо одной из них).

92. Техническая характеристика, отраженная в правоустанавливающем документе на недвижимое имущество, является действительной на момент выдачи такого документа. Поэтому при удостоверении сделок с недвижимым имуществом нотариус истребует справку, отражающую техническую характеристику имущества на момент отчуждения. При несоответствии сведений о технической характеристике имущества, указанных в правоустанавливающем документе, с данными, отраженными в документе на момент отчуждения, нотариус истребует документ, подтверждающий регистрацию таких изменений.

93. Нотариус удостоверяет договор пожизненного содержания с иждивением при соблюдении следующих требований:

1) в счет уплаты выкупной цены плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание в виде обеспечения потребностей в жилище, в питании и одежде, уходе и необходимой помощи. Может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг;

2) в договоре должна быть определена стоимость общего объема содержания с иждивением, при этом, общий объем содержания в месяц не может быть менее двух размеров минимальной заработной платы установленной законодательными актами.

94. В тексте договора пожизненного содержания с иждивением должны быть четко сформулированы все указанные условия. Кроме того, договором может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой периодических платежей в деньгах.

95. Нотариус удостоверяет договор мены любых объектов права собственности (как движимого, так и недвижимого имущества).

96. Договор мены удостоверяется нотариусом по месту нахождения любого из объектов недвижимого имущества по выбору сторон, при этом нотариус устанавливает факт отсутствия запрещения (ареста) на имущество по выписке из регистрационного листа Правового кадастра по месту нахождения другого объекта.

96-1. При удостоверении договора дарения имущества нотариус проверяет нет ли оснований для отказа в совершении этого нотариального действия, в соответствии со статьей 509 ГК РК. О чем нотариус производит соответствующую запись в тексте договора.

97. При отчуждении движимого имущества, подлежащего государственной регистрации (автомототранспортных средств, тракторов и т.п.), нотариус истребует технический паспорт (свидетельство о регистрации) транспортного средства и справку Центра по недвижимости об отсутствии залога данного транспортного средства, а также согласие супруга либо заявление о том, что собственник отчуждаемого имущества в браке не состоит. Акт оценки предоставляется нотариусу по желанию заинтересованных лиц.

98. при удостоверении договоров отчуждения имущества, не подлежащего государственной регистрации, нотариус устанавливает его принадлежность на основании предъявленных документов (ценных бумаг, денежных документов и т.п.) либо делает отметку в тексте договора, что принадлежность отчуждаемого имущества и его оценка установлена со слов сторон. В необходимых случаях также истребуется заявление о согласии супруга, удостоверяемое нотариально либо по правилам пункта 44 настоящей Инструкции.

99. При удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества, а также движимого имущества, подлежащего государственной регистрации, нотариус разъясняет необходимость государственной регистрации указанных договоров.