В составе многоквартирного дома могут быть выделены следующие объекты.

- квартиры (ч.3 ст.16 ЖК РФ);- комнаты (ч.4 ст.16 ЖК РФ);- нежилые помещения самостоятельного использования (п.1 ст.36 ЖК РФ);- зу, на котором расположен дом границы которого определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (п.1 ст.36 ЖК РФ);- объекты общего пользования (лестницы, лифты коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы в которых имеются инженерные коммуникации предназначенные для обслуживание более одного помещения в многоквартирном доме);- объекты предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства находящиеся на зу, на котором расположен данный дом.

Согласно ст. 23 N 122-ФЗ гос. регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является гос. регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В этой связи право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает у собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона. Вместе с тем гос. регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте) (п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Закона о регистрации), и такие сделки (ограничения (обременения) права) подлежат обязательной гос. регистрации; при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности (ст. 219 ГК РФ).

Действующим законодательством не предусмотрены полномочия гос. регистратора самостоятельно вносить в ЕГРП записи о праве собственности на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, собственников жилых помещений при гос. регистрации прав собственности на жилые помещения в многоквартирном доме.

Учитывая положения ст. 23 Закона № 122-ФЗ, ст. 16 Закона №189-ФЗ (О введении в действие ЖК РФ) Гос. регистрация возникновения, перехода, ограничения или прекращения права общей долевой собственности на зу, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер. Зу, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Ж К и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если зу, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы гос. власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании зу, на котором расположен многоквартирный дом.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на зу, на котором расположены такие дома возникает с момента формирования зу и проведения его гос. кадастрового учёта. При этом гос. регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме является юр. актом признания и подтверждения гос-вом возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на зу.

 

Вопрос 2. Порядок проведения государственной регистрации прав. Особенности государственной регистрации прав при представлении документов на государственную регистрацию прав одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете. (ст. 13 п.3,16,18 122-ФЗ).

В соответствии со ст. 13 Закона №122-ФЗ гос регистрация прав проводится в следующем порядке:

-прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

-правовая экспертиза документов, проверка законности сделки в соответствии с 122-ФЗ, в том числе установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления;

-внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

-совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 настоящего Федерального закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

Гос регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с закон-ством в публичных интересах органами гос власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Уведомление направляется в срок не более чем 5 рабочих дней со дня проведения регистрации.

Порядок и способы направления в форме электронных документов предусмотренных настоящим пунктом уведомлений правообладателя (правообладателей) о зарегистрированных ограничениях (обременениях) прав устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

Гос регистрация перехода права на объект недвижимого имущества (ОНИ), его ограничения (обременения) или сделки с ОНИ возможна при условии наличия гос регистрации ранее возникших прав на объект в ЕГРП.

Государственная регистрация прав проводится в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом. (в ред. ФЗ от 22.12.2014 N 447-ФЗ)

Государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение 15 рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, ипотеки жилых помещений не позднее чем в течение 5 рабочих дней с указанного дня.

В случае, если ипотека возникла на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение 5 рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится не позднее чем в течение трех рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. (в ред. ФЗ от 29.12.2014 N 457-ФЗ)

Государственная регистрация договора об отчуждении объекта недвижимости и последующего перехода права на данный объект недвижимого имущества при одновременном приеме заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации таких договора и перехода права, проводится в указанные сроки, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов, представленных в форме электронных документов, электронных образов документов и поданного нотариусом в электронной форме заявления о государственной регистрации прав проводится не позднее чем в течение одного рабочего дня, следующего за днем приема документов, необходимых для государственной регистрации прав, и указанного заявления. (абзац введен Федеральным законом от 29.12.2014 N 457-ФЗ).

Отказ в приеме документов не допускается.

Заявление о гос регистрации прав и иные документы, необходимые для гос регистрации прав, могут быть представлены одновременно с заявлением о госкад учете. В этом случае днем приема заявления о гос регистрации прав, является день внесения в ГКН сведений о соответствующем объекте недвижимости. При отказе в осуществлении государственного кадастрового учета, если заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представлены или направлены одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете недвижимого имущества, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан уведомить в письменной форме заявителя о возврате приложенных к заявлению о государственной регистрации прав документов без рассмотрения с указанием причины такого возврата в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета. В случае наличия соответствующего указания в заявлении уведомление и приложенные к заявлению документы выдаются заявителю или направляются ему посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.

При возврате документов без рассмотрения одновременно должен быть возвращен документ, представленный с указанным заявлением о государственной регистрации прав и подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию прав. Данный документ может быть представлен при повторном представлении указанного заявления о государственной регистрации прав.

Порядок и способы направления в форме электронных документов предусмотренных настоящим пунктом уведомлений и приложенных к заявлению о государственной регистрации прав документов без рассмотрения устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.