Предмет договора – предприятие как имущественный комплекс.

Характеристика договора: двусторонний, возмездный.

Договор аренды предприятия преследует следующие цели.

Во-первых, получение арендатором в пользование материальных ценностей, составляющих основные фонды предприятия, включаяземельные участки, здания, сооружения оборудование и т.п., а также материальных ценностей,относящихся к оборотным средствам предприятия: запасов сырья, материалов, топлива и т.п.

Во-вторых, приобретение арендатором возможности осуществления имущественных прав и исполнения обязанностей, принадлежавших арендодателю3. Арендатору предприятия могут передаватьсяпринадлежащие арендодателю права владения и пользования землей, водой и иными природнымиресурсами. Права на здания, сооружения и оборудование, транспортные средства, являющиесясобственностью третьих лиц, но находящиеся в титульном владении и пользовании арендодателя. Наарендатора предприятия также переводятся права требования и долги, входящие в состав арендуемогопредприятия (ст. 657 ГК).

В-третьих, получение арендатором права на использование исключительных прав арендодателя (интеллектуальной собственности) на результаты интеллектуальной деятельности иприравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции,выполняемых работ и услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.п.).

В-четвертых, получение в пользование таких нематериальных активов, как реноме (деловой репутации)предприятия и его «клиентелы».

Состав имущественных и неимущественных активов, передаваемых арендодателем арендатору по договору аренды предприятия, позволяет говорить о нем как сложном договорном образовании. В нем имеют место:

а) элементы классического договора аренды (передача в составе основных фондов предприятия индивидуально-определенных непотребляемых вещей: зданий, сооружений, земельных участков, оборудования);

б) элементы договора займа (передача в составе предприятия оборотных средств: сырья, материалов, денежных средств и т.п. — вещей, определяемых родовыми признаками);

в) элементы договора цессии и перевода долга (перевод на арендатора прав требования и долгов арендодателя);

г) элементы договора коммерческой концессии — франчайзинга (предоставление арендатору права пользования исключительными правами и другими объектами интеллектуальной собственности).

Арендодателем предприятия может быть его собственник — юридическое лицо или гражданин-предприниматель. Унитарные предприятия не могут совершать сделки по передаче в аренду имущественных комплексов, принадлежащих им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, даже с согласия собственника в лице органов, обладающих правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Вследствие этого сделки, совершенные унитарными предприятиями по правилам договора аренды предприятия, являются ничтожными согласно ст. 168 ГК независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием.

Арендаторами предприятия могут быть субъекты, имеющие в соответствии с действующим законодательством право на осуществление коммерческой (предпринимательской) деятельности, так как аренда предприятия преследует предпринимательские цели.

Основная обязанность арендодателя – предоставить арендатору предприятие, в состоянии соответствующем условиям договора.

Право арендодателя – получение арендных платежей. Определение размера платежей является обязательным.

Размер арендных платежей является существенным условием договора аренды предприятия.

Арендатор имеет право без согласия арендодателя:

- продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия.

- сдавать их в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору другим лицам.

Указанные распорядительные действия возможны в случае, если они не нарушают условия договора и не влекут уменьшение стоимости предприятия. Арендатор вправе вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, увеличивающее его стоимость, без согласия арендодателя.

При этом арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от согласия арендодателя.

Главное в содержании прав арендатора — это возможность распоряжения имуществом, переданным ему в составе арендованного предприятия. Пределы указанного права распоряжения ограничиваются необходимостью сохранения арендатором стоимости предприятия и соблюдения ограничений, предусмотренных в договоре. Поэтому право аренды предприятия по своей юридической сути является правом на предпринимательское использование имущественного комплекса, именуемого предприятием.

Среди норм § 5 гл. 34 ГК отсутствуют нормы, направленные на предотвращение конкурентных

действий арендатора предприятия по отношению к арендодателю. Вместе с тем права арендодателя должны быть защищены. Ведь зачастую арендатор предприятия, получивший право использования исключительных прав и деловой репутации арендодателя, начинает выпускать продукцию, однородную продукции, выпускаемой арендодателем и при этом худшего качества. В связи с этим стороны в договоре аренды предприятия могут оговорить условия, ограничивающие права арендатора, по аналогии с ограничениями прав сторон по договору коммерческой концессии (ст. 1033 ГК). В частности, стороны могут предусмотреть, что арендатор предприятия не будет конкурировать с арендодателем — обладателем исключительных прав на определенной территории и будет согласовывать места расположения торговых точек для сбыта продукции, аналогичной продукции, выпускаемой арендодателем.

Арендатор предприятия обладает полномочиями по внесению улучшений в арендованное предприятие. При этом права арендатора предприятия на получение возмещения за произведенные улучшения значительно шире, чем права арендаторов иного имущества, предусмотренные ст. 623 ГК. В соответствии с нормой ст. 662 ГК, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения стоимости таких улучшений. Для этого он должен доказать, что издержки арендатора на эти улучшения увеличивают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Под улучшением арендованного предприятия действующий закон понимает лишь качественное изменение его вещественных элементов или их приращение.

Несомненно, что арендатор может улучшить и деловую репутацию (реноме) арендованного предприятия. Однако с точки зрения нашего законодательства такое улучшение не имеет стоимостного выражения. Поэтому увеличение доходности предприятия, достигнутое арендатором за счет коренных изменений в принципах руководства им, улучшение имиджа фирмы, поднятие деловой репутации предприятия на рынке могут считаться улучшениями в арендованном предприятии при условии, что возможность такого признания предусмотрена договором.

На арендатора возлагается обязанность по оплате арендных платежей, по содержанию предприятия, оплате расходов на его эксплуатацию, оплата расходов по возврату арендованного предприятия, производство текущего и капитального ремонта.

Заключение и оформление договора аренды предприятия аналогично с положениями купли-продажи предприятия. Исполнение и прекращение договора аналогичны положениям купли-продажи предприятия.

ДОГОВОР ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЫ (ЛИЗИНГ)

По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за определенную плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Субъект, который желает получить в пользование определенное имущество, находит его на рынке и обращается к другому субъекту, обладающему финансовыми средствами, с просьбой купить это имущество с целью последующей передачи ему во временное пользование. При этом собственником имущества становится покупатель, однако стороны договариваются, что нужное имущество и конкретного продавца будущий пользователь выбирает самостоятельно, а потому покупатель не будет нести ответственность за качество приобретенного для пользователя имущества и за действия продавца. При таких обстоятельствах для покупателя имущества первостепенное значение приобретает сам акт распоряжения финансовыми средствами как форма инвестирования, более целесообразная по сравнению с другими. Для будущего пользователя (арендатора) покупаемого имущества, который взваливает на себя груз возможных проблем в отношениях с продавцом, акт оплаты выбранного им имущества представляется финансовой услугой.

Для целостного урегулирования данной системы имущественных отношений необходима взаимосвязь собственно договора лизинга — договора о передаче купленного имущества в пользование и договора купли*продажи имущества, подлежащего передаче по договору лизинга.

В качестве исходной нормативной базы российский законодатель избрал определение сделки

финансового лизинга, содержащейся в ст. 1 указанной конвенции. Согласно ей по сделке финансового лизинга одна сторона (арендодатель): а) заключает по спецификации другой стороны (арендатора) договор (договор поставки) с третьей стороной (поставщиком), в соответствии с которым арендодатель приобретает комплектное оборудование, средства производства или иное оборудование (оборудование) на условиях, одобренных арендатором в той мере, в которой они затрагивают его интересы; б) заключает договор (договор лизинга) с арендатором, предоставляя ему право использовать оборудование в обмен на выплату периодических платежей. При этом сделка финансового лизинга должна соответствовать следующим характеристикам:

а) арендатор определяет оборудование и выбирает поставщика, не полагаясь на опыт и суждение арендодателя;

б) оборудование приобретается арендодателем в связи с договором лизинга, который заключен или должен быть заключен между арендодателем и арендатором, а поставщик осведомлен об этом;

в) периодические платежи, подлежащие выплате по договору лизинга, рассчитываются, в частности, с учетом амортизации всей или существенной части стоимости оборудования.

Законодательство:

- §6 Гл. 34 ГК

- §1 Гл. 34 ГК (в части не противоречащей)

- ФЗ от 29.10.1998г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»

Характеристика договора: Консенсуальный, двусторонний, возмездный.

Стороны договора:

- лизингодатель;

- лизингополучатель;

- продавец.

Лизингодателем выступают:

- лизинговые структуры, созданные в банках;

- универсальные лизинговые компании, созданные банками;

- специализированные лизинговые компании, создаваемые крупнейшими производителями машин и оборудования.

Предмет финансовой аренды – любые непотребляемые вещи, используемые в предпринимательских целях, кроме земельных участков и природных объектов.

Форма договора: Простая письменная. Договор лизинга недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Срок договора: Устанавливается по общим правилам договора аренды ст. 610 ГК.

Существенные условия договора:

- условие о предмете лизинга;

- условие о продавце предмета лизинга;

- условие об исключительно предпринимательской цели использования предмета лизинга.

Договор лизинга всегда регламентирует сложные отношения. В силу этого при его заключении сторонам необходимо согласовать весьма многочисленные и разнообразные условия:

• объем правомочий пользователя (арендатора);

• место и порядок передачи предмета лизинга;

• порядок балансового учета предмета лизинга;

• порядок содержания и ремонта предмета лизинга;

• перечень дополнительных услуг, предоставляемых лизингодателем;

• общая сумма договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя;

• порядок расчетов (график платежей);

• порядок страхования предмета лизинга и т.д.