Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

При заключении договора купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю разнообразную информацию, касающуюся обременений земельного участка и ограничений его использования; разрешений на застройку данного земельного участка; использования соседних земельных участков, оказывающего существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; качественных свойств земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка. Речь может идти также об иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. Если указанная информация будет заведомо ложной, то покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК).

Земельное законодательство запрещает под страхом недействительности договора включать в него условие, устанавливающее право продавца на выкуп земельного участка обратно по собственному желанию.

Согласно ст. 38 ЗК покупка земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может иметь место только на торгах (конкурсах, аукционах). В таких случаях в качестве продавца земельного участка выступает публично-правовое образование в лице исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. В качестве организатора торгов выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурс или аукцион), начальную цену предмета торгов и сумму задатка.

ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002г. № 101-ФЗ установлены особенности купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

1. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства не могут быть покупателями земель из сельскохозяйственного назначения.

2. Не допускается сделки с землями с\х назначения, если в их результате образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствует закону.

3. При продаже земель из с\х назначения РФ или муниципальное образование имеет преимущественное право покупки.

 

 

ОСОБЕННОСТИ ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Существенным условием договора продажи жилого помещения, дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, или иного жилья является перечень лиц, которые в соответствии с законом имеют право пользования этим помещением после его приобретения покупателем.

Перечень может включать следующие субъекты:

- наниматель жилого помещения, а так же члены его семьи по договору социального найма;

- наниматель жилого помещенияпо договору коммерческого найма и постоянно проживающие с ним граждане;

- поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма жилого помещения, как социального, так и коммерческого;

- временные жильцы, которым предоставлено право безвозмездного проживания сроком до 6 месяцев;

- лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением, в порядке завещательного отказа;

- получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если оговорено проживание его в данном помещении;

- ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением, в пределах срока действия договора.

В случае, если лица, проживающие в данном помещении не будут указаны в договоре, то договор считается незаключенным (Существенное условие).

К приобретателю квартиры или комнаты в многоквартирном доме переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В отдельных случаях законодатель определяет дополнительные условия для совершения сделок купли-продажи жилых помещений. Например, согласно п. 4 ст. 292 ГК при некоторых обстоятельствах продажа жилого помещения допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Во-первых, это касается ситуаций, когда в продаваемом жилье проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства).

Во-вторых, речь идет о случаях, когда такой продажей затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. При продаже комнаты в коммунальной квартире необходимо соблюдать право преимущественной покупки отчуждаемой комнаты, принадлежащее остальным собственникам комнат в данной коммунальной квартире (ч. 6 ст. 42 ЖК).

Своеобразием обладает покупка квартиры или комнаты в многоквартирном жилом доме. Согласно ст. 38 ЖК при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (состав которого определен в ст. 290 ГК и ст. 36 ЖК). Условия договора, согласно которым переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

При покупке комнаты в коммунальной квартире у покупателя возникает также право общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире (ч. 3 ст. 42 ЖК). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна доле в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

Особенности продажи доли в праве собственности

На недвижимое имущество

Недвижимые объекты, за исключением земельных участков, являются неделимыми вещами.

Они делимы только юридически1. С этим связана особенность отечественного правопорядка, признающего в качестве юридически самостоятельных объектов недвижимости квартиры в жилых домах, отдельные комнаты в квартирах, встроено-пристроенные нежилые помещения в жилых домах, нежилые помещения в нежилых зданиях (сооружениях) и т.п. Указанные части зданий (сооружений) регистрируются в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве самостоятельных недвижимых объектов. Кроме того, до вступления в силу Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в качестве самостоятельных объектов недвижимости были зарегистрированы части приватизированных зданий (сооружений) — отдельные этажи, подъезды, части этажей и помещений. Все эти части зданий (сооружений) в силу их государственной регистрации приобрели качество юридически индивидуализированной недвижимости. Поэтому их продажа представляет собой обычную куплю-продажу недвижимости, подчиненную нормам § 7 гл. 30 ГК. Такую продажу необходимо отличать от продажи доли в праве собственности на объект недвижимости.

Теоретически, может быть продана доля в праве собственности как делимой, так и неделимой недвижимой вещи. В договоре продажи доли в праве собственности на объект недвижимости должны содержаться сведения, позволяющие индивидуализировать данный объект по правилам ст. 554 ГК. Отчуждение доли в праве собственности на здание (сооружение) может привести к режимам нераздельного, раздельного и обособленного осуществления правомочий владения и пользования недвижимостью, находящейся в долевой собственности.

При режиме нераздельного владения и пользования здание, сооружение или иное строение рассматривается как нераздельный объект общего пользования без выделения во владение и пользование сособственникам конкретных помещений. При режиме раздельного владения и пользования каждому сособственнику выделяются конкретные помещения («реальная доля»), причем размеры выделенных помещений могут и не соответствовать размерам «идеальных долей» участников общей собственности. При режиме обособленного владения и пользования каждому сособственнику выделяются конкретные помещения, размер которых полностью соответствует доле в общей собственности на объект недвижимости.

При продаже доли в праве собственности на здание (сооружение) сохраняется общая долевая собственность. Поэтому условия владения и пользования земельным участком сособственниками, на котором расположено здание (сооружение), определяются с учетом долей в праве собственности на здание (сооружение) или сложившегося между сособственниками порядка владения и пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 ЗК)1.

Режимы нераздельного, раздельного и обособленного осуществления правомочий владения и пользования могут иметь место и при возникновении долевой собственности на другие недвижимые объекты: земельные участки, морские и воздушные судна, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Особенности государственной регистрации доли в праве собственности на недвижимое имущество закреплены в ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

 

ДОГОВОР ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом, как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. (П. 1 ст. 559 ГК)

Предмет договора – предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. В его состав входят все виды имущества, используемого в предпринимательской деятельности. Согласно п. 2 ст. 132 ГК в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенного для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права. Иные имущественные и неимущественные элементы могут включаться в состав предприятия законом или договором.

В состав предприятия как предмета продажи в соответствии с законом не включаются права,полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью (например, право на оказание транспортных, аудиторских услуг и т.д.). Такие права не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность (п. 3 ст. 559 ГК).

Из буквального толкования ст. 559 ГК следует сделать вывод о том, что возможна продажа предприятия только в целом, как единого имущественного комплекса.

При продажи предприятия по частям, по сути, имеется место дробление имущества на движимое и недвижимое.

Продажа части предприятия возможна только в случае оформления данной части в качестве самостоятельного бизнеса.

Продавец предприятия – граждане, юридические лица, управомоченный государственный орган.

Покупатель предприятия – граждане-предприниматели, юридические лица, государство, муниципальные образования.

Заключение договора и преддоговорные действия сторон.

Перед заключением договора стороны должны совершить действия по удостоверению состава продаваемого предприятия, провести аудиторскую проверку его деятельности и осуществить оценку предприятия как бизнеса.

Должны быть составлены и рассмотрены сторонами:

- акт инвентаризации;

- бухгалтерский баланс;

- заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

- перечень долгов предприятия, с указанием кредиторов, характера и сроков требования;

- документ об оценке предприятия.

Инвентаризация представляет собой проверку фактического наличия числящихся на балансе предприятия материальных ценностей, их сохранности. Один из способов оценки состава предприятия.

Аудиторское заключение предназначено для проверки соответствия финансовой отчетности установленным критериям, проверка законности совершенных хозяйственных операций. Акт инвентаризации дополняется заключением независимого аудитора о составе и финансовом состоянии предприятия. Цель внешней аудиторской проверки двояка: во-первых, проверка соответствия (достоверности) финансовой отчетности установленным критериям; во-вторых, проверка законности совершенных хозяйственных операций. Аудиторская проверка подтверждает достоверность бухгалтерского баланса предприятия.

Условие о цене – является существенным условием договора. При определении цены предприятия принимается во внимание не только стоимость составляющего его имущества. Цена предприятия как бизнеса напрямую зависит от его деловой репутации, реноме («goodwill»). Внешне это выступает как цена знаков индивидуализации, которая иногда может быть сравнима с ценой передаваемых материальных активов или даже значительно превышать ее3.

Проведение инвентаризации, аудиторской проверки, оценки предприятия и иных действий при подготовке к заключению договора о его продаже требует от сторон значительных усилий и затрат. Распределение обязанностей и расходов по их проведению должно основываться на соглашении сторон.

Договор продажи предприятия должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. К договору обязательно должны быть приложены:

• акт инвентаризации;

• бухгалтерский баланс;

• заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

• перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (п. 1 ст. 560 ГК).

При отсутствии какого-либо из указанных документов письменная форма договора будет считаться нарушенной. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность (п. 2 ст. 560 ГК).

Подлежит государственной регистрации. Считается заключенным с момента регистрации.

Исполнение договора включает:

- уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия;

- передача предприятия продавцом покупателю;

- оплата покупателем стоимости предприятия.

Уведомление кредиторов осуществляется в письменной форме до передачи предприятия покупателю. Т.е. делается предложение о переводе долга с продавца предприятия на его покупателя.

Кредитор не сообщивший в письменной форме продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга обладает сокращенным сроком исковой давности. В течение 3-х месяцев со дня получения уведомления может потребовать прекращения либо досрочного исполнения обязательств, возмещение убытков, признание договора недействительным полностью или в соответствующей части.

Если кредитор не даст согласия на перевод долга, то стороной по обязательству остается продавец. Однако покупатель имеет право исполнить обязательство за продавца. Покупатель обязан принять такое исполнение.

Если кредитор не был надлежащим образом уведомлен о продаже предприятия, он имеет право в течение года заявить требования (Срок исковой давности 1 год)

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по средством передаточного акта, в котором указывается:

- данные о составе предприятия;

- данные об уведомлении кредиторов;

- сведения о выявленных недостатках имущества;

- перечень имущества, обязанность по передаче которого не выполнены продавцом в связи с его утратой.

Подготовка предприятия к передаче осуществляется продавцом за свой счет, является его обязанностью.

Предприятие считается переданным с момента подписания сторонами передаточного акта. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества находящегося в составе предприятия. К покупателю переходит и право пользования имуществом.

Право собственности на предприятие переходит на покупателя в момент государственной регистрации.