Страхование недвижимого имущества на Случай утраты в результате прекращения права собственности (титульное Страхование).

При приобретении недвижимого имущества вы можете застраховать риск утраты права собственности на него по договору титульного страхования.

Цель такого страхования - возместить ваши убытки, если на недвижимость заявят обоснованные требования иные лица и имущество будет передано им.

Например, таким образом можно защитить покупателя квартиры, если договор купли-продажи будет признан недействительным и квартира перейдет иному лицу, а продавец не вернет покупателю денежные средства.

Страхователем по договору титульного страхования является новый собственник недвижимого имущества.

Рекомендуем предусмотреть в договоре титульного страхования следующие условия.

Имущество, которое может быть застраховано

Объекты недвижимого имущества:

- жилые помещения;

- нежилые помещения;

- здания и строения;

- земельные участки;

- иная недвижимость.

Страхуемый имущественный интерес

Риск утраты недвижимого имущества вследствие прекращения права собственности на это имущество на основании вступившего в законную силу решения суда.

3. Событие, на случай наступления которого осуществляется страхование (страховой случай):

- признание сделки недействительной (ст. 166, п. 2 ст. 167 ГК РФ);

- истребование недвижимого имущества из незаконного владения, в том числе у добросовестного приобретателя (ст. ст. 301, 302 ГК РФ);

- истребование недвижимости, которая была обременена правами третьих лиц, например находилась у них в залоге или под арестом (ст. ст. 460, 461 ГК РФ).

Размер страховой суммы

Страховая сумма - это сумма, в пределах которой страховая компания обязуется возместить вам ущерб, то есть выплатить страховое возмещение (п. 1 ст. 947 ГК РФ).

Страховая сумма устанавливается в размере стоимости застрахованного имущества. Также она может быть предусмотрена в размере суммы кредита, если он берется на покупку недвижимости, а недвижимость передана в залог банку.

Срок действия договора страхования

Срок действия договора страхования выбираете вы. Рекомендуем заключать договор на три года со дня приобретения права собственности, так как срок исковой давности составляет три года (ст. 196, п. 1 ст. 181 ГК РФ).

Если договор страхования заключается в отношении имущества, приобретенного в кредит и переданного в залог банку, срок действия договора может быть равным сроку действия договора об ипотеке.

Страховая премия, порядок и сроки выплаты

Страховая премия - это плата за страхование, которую вы должны уплатить страховой компании в порядке и в сроки, которые установлены договором страхования (п. 1 ст. 954 ГК РФ).

Договором может быть предусмотрена оплата страховой премии в рассрочку. В этом случае вы вносите страховые взносы (п. 3 ст. 954 ГК РФ).

При определении размера страховой премии страховщик вправе применять разработанные им страховые тарифы. Страховой тариф по конкретному договору добровольного страхования определяется по соглашению сторон (п. 2 ст. 954 ГК РФ; ст. 11 Закона от 27.11.1992 N 4015-1).

 

При вступлении в права собственности на объект недвижимости, а также в процессе владения данным объектом, собственник не застрахован от того, что его сделка по приобретению будет признана недействительной вследствие того, что предыдущие сделки были заключены с нарушениями. При этом в России отсутствуют правовые инструменты, с помощью которых собственник, даже если он является добросовестным покупателем, может компенсировать свои потери и хотя бы частично вернуть себе убытки, наступившие в связи с утратой права собственности на объект недвижимости.

Единственный инструмент, который позволяет застраховаться от подобного ущерба – это заключение договора страхования риска утраты права собственности, или как принято его называть, титульное страхование.

 

 

56. Страхование земельного участка на случай утраты в результате прекращения права собственности (титульное страхование).

См 55.

 

Ипотечное страхование

Ипотечное страхование ‑ вид страхования, предусматривающий осуществление страховых выплат в размере частичной или полной компенсации ущерба, нанесенного имущественным интересам кредитора в результате неисполнения заемщиком обязательств по договору ипотечного жилищного займа.

Страхование – обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. Страхование жизни и трудоспособности оплачивается с момента получения кредита. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается – готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором — после оформления жилья в собственность.

Задача страхования состоит в уменьшении кредитного риска, его перераспределении.

Российские страховые компании, работающие на рынке ипотечного страхования, предлагают банкам-партнерам в качестве одного из инструментов снижения кредитного риска специальные программы комплексного ипотечного страхования заемщиков и заложенного имущества. В зависимости от типа ипотечного кредита эти программы могут включать в себя до трех видов страхования – имущественное, личное, титульное. При этом страхователем является заемщик, а выгодоприобретателем – банк-кредитор.

Личное страхование покрывает риски банка, связанные с жизнью, здоровьем и утратой трудоспособности заемщика.

Имущественное страхование покрывает риски банка, связанные с утратой и повреждением заложенной квартиры.

Титульное страхование покрывает риск утраты заемщиком права собственности на квартиру.

Объектами комплексной страховой программы при ипотечном кредитовании является:

Вид страхования	Объект	Страховой случай
1. Личное страхование	Жизнь заемщика	Смерть застрахованного по любой причине, произошедшая в период действия договора страхования, как на территории РФ, так и за ее пределами
	Страхование на случай потери заемщиком трудоспособности	Частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида) застрахованным в результате несчастного случая, произошедшего в период действия договора страхования
2. Имущественное страхование	Жилье, предоставляемое в залог (ипотеку) в качестве обеспечения ипотечного кредита	Определяется в каждом договоре отдельно
3. Титульное страхование	Право собственности владельца жилья, являющегося предметом ипотеки	Вступление в законную силу решения суда, в результате которого заемщик утратил право собственности на предмет ипотеки (в том числе решения суда после окончания срока страхования, если судебный иск был подан в период действия договора страхования

 

Стоимость комплексного ипотечного страхования (трех видов) в настоящее время колеблется от 0,9 до 1,1% от страховой суммы. Порядок расчета страховой суммы, как правило, определяет банк.

Срок действия договора комплексного ипотечного страхования должен быть не менее срока кредитования либо заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим ежегодным продлением.

Банку следует осуществлять контроль за исполнением заемщиком обязательств по выплате страховых премий по договору комплексного ипотечного страхования.

Договор комплексного ипотечного страхования должен быть заключен до предоставления ипотечного жилищного кредита, а страховая премия может быть уплачена заемщиком одновременно с получением кредита безналичным путем со счета, открытого в банке-кредиторе.

 

Риски	Возможные последствия рисков для субъектов ипотеки
	Кредитор	Заемщик	Застройщик (первичная ипотека)	Продавец (вторичная ипотека)	Инвестор
Снижение ставок по кредиту	Утрата части кредитного дохода	Нет	Нет	Нет	Утрата части инвестиционного дохода в связи с попутным снижением инвестиционных ставок
Повышение ставок по кредиту	Утрата части клиентов	Невозмож-ность выплаты ипотечного кредита	Удорожание строительства, увеличение его сроков	Нет	Нет
Колебания валютного курса рубля	Потери или прибыль в зависимости от номиниро-вания валюты кредита	Прибыль или потери в зависимости от номиниро-вания валюты кредита	Потери или прибыль в зависимости от номиниров-ния валюты кредита, валюты продажи	Потери или прибыль в зависимости от номинирования валюты продажи	Потери или прибыль в зависимости от номинирования валюты инвестирования
Снижение ликвидности и утрата залога	Утрата кредита	Утрата приобре-тенного имущества, дополни-тельные расходы	Утрата дохода	Возврат денег от продажи	Утрата части или всего инвестицион-ного дохода
Увеличение сроков оформления собствен-ности	Утрата части кредитного дохода	Дополни-тельные расходы	Утрата части дохода	Утрата части дохода	Утрата части инвестицион-ного дохода
Снижение платежеспо-собности заемщиков	Утрата дохода, утрата кредита	Утрата приобре-тенного имущества, дополни-тельные расходы	Утрата части или всего дохода	Нет	Утрата части или всего инвестиционного дохода

Программа комплексного ипотечного кредитования(по данным компании ГУТА-страхование)

· Страхование недвижимости (тариф от 0,07%)

· Страхование жизни и трудоспособности (тариф от 0,075%)

· Титульное страхование (тариф от 0,11%)