Обмен жилой площади, занимаемой по договору найма, на жилую площадь, находящуюся в собственности физических лиц.

Жилищный кодекс РФ не регулирует обмена жилыми помещениями между нанимателем по договору социального найма и собственником. Однако на практике такие обмены возможны с согласия уполномоченного органа (Комиссии по жилищным вопросам).

При обмене нанимателя с собственником жилого помещения между ними заключается договор отчуждения (обмена) жилого помещения. К собственнику переходят права нанимателя, наниматель же, после государственной регистрации, приобретает права собственника обмениваемого помещения частного жилищного фонда. При этом необходимо согласие сособственников, членов семьи, а если затронуты интересы несовершеннолетних или недееспособных — органов опеки и попечительства.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие уполномоченного органа на осуществление сделки являются основанием расторжения ранее заключенных договоров найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями, и одновременного заключения новых договоров найма с гражданами, вселяющимися в жилые помещения в связи с обменом.

Член жилищного или жилищно-строительного кооператива, не выплативший пай полностью и не являющийся еще собственником жилого помещения, также вправе произвести обмен занимаемого им жилья. Для этого необходимо кроме согласия всех совместно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи (независимо от признания за ними права на часть паенакопления), также согласие правления кооператива.

При обмене кооперативной жилой площади на жилое помещение в другом ЖК, ЖСК, а также в доме государственного, муниципального, общественного жилищного фонда наниматель, собственник, въезжающий в кооперативный дом в порядке обмена, принимается в члены кооператива общим собранием, а прежний — исключается.

Вступающий в кооператив обязан внести паевой взнос, выбывшему из кооператива возвращается стоимость пая. При обмене кооперативного жилья на кооперативное равные суммы паенакоплений взаимно передаются членами кооператива, что подтверждается соответствующими платежными документами. Разница между паенакоплениями должна быть внесена вновь принятым, а выбывшим — получена от кооператива.

 

44. Налог на имущество физических лиц, налог на доходы физических лиц, налог на имущество, переходящее в порядке наследования/дарения. Земельный налог.

Налог на имущество физических лиц

Налогоплательщики и объекты налогообложения

Налогоплательщиками признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения.

Объектом налогообложения согласно ст.401 НК РФ, признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество:

1. жилой дом;

2. жилое помещение (квартира, комната);

3. гараж, машино-место;

4. единый недвижимый комплекс;

5. объект незавершенного строительства;

6. иные здание, строение, сооружение, помещение.

Не признается объектом налогообложения имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома.

В случае, если объект налогообложения находится в общей долевой собственности, налог исчисляется для каждого из участников долевой собственности пропорционально его доле в праве собственности на такой объект налогообложения.

В случае, если объект налогообложения находится в общей совместной собственности, налог исчисляется для каждого из участников совместной собственности в равных долях.

Налоговая база

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости. Исключением из этого правила являются те объекты, по которым субъектом РФ не утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов.

Налоговая база, определяемая по кадастровой стоимости

- Налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 квадратных метров общей площади этой квартиры.

- Налоговая база в отношении комнаты определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 10 квадратных метров площади этой комнаты.

- Налоговая база в отношении жилого дома определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 50 квадратных метров общей площади этого жилого дома.

- Налоговая база в отношении единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом), определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на один миллион рублей.

Органы муниципальных образований (органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) вправе увеличивать размеры налоговых вычетов.

В случае, если при применении налоговых вычетов налоговая база принимает отрицательное значение, в целях исчисления налога такая налоговая база принимается равной нулю.

Налоговые ставки

При определении налоговой базы по кадастровой стоимости налоговые ставки устанавливаются в размерах, не превышающих (п.2 ст.406 НК РФ):

1. 0,1% в отношении:

· жилых домов, жилых помещений;

· объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом;

· единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом);

· гаражей и машино-мест;

· хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства;

2. 2% в отношении объектов, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п.7 ст.378.2 НК РФ, в отношении объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым п.10 ст.378.2 НК РФ, а также в отношении объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 миллионов рублей;

3. 0,5% в отношении прочих объектов налогообложения.

Налоговые льготы

Согласно положениям ст.407 НК РФ, право на налоговую льготу имеют следующие категории налогоплательщиков:

1) Герои СССР и Герои РФ, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней;

2) инвалиды I и II групп инвалидности;

3) инвалиды с детства;

4) участники гражданской войны и ВОВ, других боевых операций по защите СССР;

5) лица вольнонаемного состава Советской Армии, Военно-Морского Флота, органов внутренних дел и государственной безопасности;

6) лица, имеющие право на получение социальной поддержки в соответствии с законами:

7) военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе;

8) лица, принимавшие непосредственное участие в составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;

9) члены семей военнослужащих, потерявших кормильца;

10) пенсионеры;

11) физические лица, получившие или перенесшие лучевую болезнь или ставшие инвалидами в результате испытаний, учений и иных работ, связанных с любыми видами ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику;

12) родители и супруги военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей;

13) физические лица, осуществляющие профессиональную творческую деятельность, - в отношении специально оборудованных помещений, сооружений, используемых ими исключительно в качестве творческих мастерских, ателье, студий;

14) физические лица - в отношении хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках.

Налоговая льгота предоставляется в размере суммы налога подлежащей уплате.

Налоговая льгота предоставляется в отношении следующих видов объектов налогообложения (п.4 ст.407 НК РФ):

1. квартира или комната;

2. жилой дом;

3. помещение или сооружение, указанные в подпункте 14 пункта 1 настоящей статьи;

4. хозяйственное строение или сооружение, указанные в подпункте 14 пункта 1 настоящей статьи;

5. гараж или машино-место.