Сконцентрируйтесь на денежном потоке

Начиная с 1971 года, когда Никсон лишил доллар золотого обеспечения, в экономике появилась инфляция. Люди чувствовали, что тут что-то не так, но, не имея достаточного финансового образования, не могли понять, что именно. В 1980 году инфляция привела к тому, что цена золота подскочила до 850 долларов за унцию, а серебра — до пятидесяти.

При президенте Рейгане председатель Федерального резерва Пол Волкер решил пойти на радикальные меры и поднял учетную ставку до 20 процентов, чтобы покончить с инфляцией. В результате наш лексикон обогатился новым словом — «стагфляция». Оно означало, что в экономике наступила стагнация (прекратился рост доходов у частных лиц и компаний), а инфляция продолжала расти (все становилось дороже).

Я помню ресторанные меню тех времен, в которых цены были перечеркнуты по несколько раз. Они росли чуть ли не каждый месяц. Бизнес не развивался, но стоимость товаров и услуг неуклонно увеличивалась, чтобы покрыть растущие издержки.

Хотя проценты по ипотечным кредитам были очень высокими (от 12 до 14 процентов), стоимость домов начала расти бешеными темпами. В 1973 году я купил квартиру в Вайкики за 30 тысяч долларов, а двумя годами позже продал ее за 48 тысяч. Затем я купил три квартиры на острове Мауи по 18 тысяч долларов, а продал по 48 тысяч, положив себе в карман около 90 тысяч долларов всего за один год. Это было в шесть раз больше, чем я зарабатывал, служа в морской пехоте. Я уже не был десятилетним мальчишкой, игравшим с богатым папой в «Монополию». Мне было далеко за двадцать, и игра шла по-настоящему.

Богатый папа не уставал терпеливо напоминать мне, что между приростом капитала и денежным потоком существует большая разница. Продавая недвижимость с прибылью, я инвестировал в прирост капитала. Богатый папа обратил мое внимание на то, что прирост капитала и денежный поток по-разному облагаются налогом (ситуация не изменилась и сегодня). «Вкладывай средства в денежный поток, — сказал он. — Вспомни, чему я учил тебя десять лет назад, когда мы играли и “Монополию”. Инвестиции в прирост капитала — это азартная игра».

Достав игровую карточку от «Монополии», он протянул ее мне и спросил, словно малого ребенка:

— Сколько ты получишь за один зеленый домик?

— Десять долларов, — ответил я, держа карточку в руке.

Хотя мне было уже под тридцать, я хорошо помнил его уроки о разнице между приростом капитала и денежным потоком. Я знал все это, еще будучи мальчишкой, но тогда почему-то упустил из виду.

— Хорошо. А за два домика?

— Двадцать долларов.

— Правильно, — все так же терпеливо продолжал он.

Не забывай этого. Инвестируй в денежный поток, и тебе никогда не придется беспокоиться насчет денег. Тебе будут не страшны ни взлеты, ни падения рынка. Инвестируй в денежный поток — и станешь богатым человеком.

— Но ведь делать деньги за счет прироста стоимости активов намного легче, — возразил я. — Цены на недвижимость растут словно с цепи сорвавшись, а найти инвестицию, которая создавала бы денежный поток, очень трудно.

— Я знаю, — ответил он. — Но ты слушай, что я тебе говорю. Не позволяй, чтобы жадность и легкая нажива помешали тебе стать богатым и мудрым человеком. Никогда не путай прирост капитала и денежный поток.

 

Комментарии читателей

В свое время отец оставил мне в наследство кое-какую недвижимость, которую я уже давно продал. Я работал и вкладывал деньги в инвестиционные фонды, как и все остальные. Но как-то раз сыграл в «Денежный поток» и понял, насколько важно, чтобы инвестиции давали постоянный доход. Трудно сказать, насколько я был бы богаче сегодня, если бы сохранил ту доходную недвижимость. Думаю, что моя финансовая позиция была бы намного сильнее. Теперь я снова начал вкладывать деньги в недвижимость.

miamibillg

Создание денежного потока — непростая задача

После 1971 года цены постоянно росли, а уровень зарплаты не поспевал за ними. Одновременно начали уплывать за границу рабочие места. Чувствуя, что с деньгами творится что-то непонятное, люди в поисках быстрого богатства начали вкладывать их в активы, которые сулили прирост капитала. Интуитивно понимая, что доллар обесценивается, они стали скупать вещи, которые из-за инфляции быстро дорожали, например предметы искусства, антиквариат, старинные машины, куклы Барби, коллекции карточек бейсбольных клубов, выдержанные вина. Но самыми популярными инвестициями были акции и недвижимость. Многим удалось разбогатеть, беря деньги в долг и вкладывая их в прирост капитала. Однако сегодня эти люди так же бедны, как и прежде. На этот раз их ставки оказались биты.

В 1929 году, незадолго до биржевого краха, люди тоже брали деньги в долг, чтобы приобрести акции на марже. Как правило, ссуды на эти цели выдавались под залог жилья. Ставка делалась на прирост стоимости активов. В 2007 году история повторилась. Инвесторы вновь начали приобретать активы (главным образом недвижимость и акции) на заемные средства. Результат оказался таким же катастрофическим.

Кризис прироста капитала

В 2009 году больше всего пострадали те, кто вкладывал деньги в прирост капитала. Если бы они сосредоточились на денежном потоке, то нынешний кризис вряд ли затронул бы их так сильно. Им не пришлось бы тревожиться по поводу пенсий, оплаты учебы детей в колледже или потери работы.

В период с 2007 по 2009 год фондовый рынок потерял более 50 процентов стоимости своих активов — если измерять их с позиций чистой цены.

По данным агентства «Bloomberg.com», начиная с января 2007 года индекс Кейса-Шиллера, отражающий стоимость жилой недвижимости, непрерывно снижался в двадцати самых крупных городах Америки каждый месяц на протяжении двух лет. В таких городах, как Сан-Диего, Майами и Лас-Вегас, стоимость недвижимости упала на 33 процента. Недавно газета «Arizona Republic» сообщила, что город Финикс, где я живу, удостоился сомнительной чести стать первым крупным городом, где она снизилась более чем на 50 процентов. Опять-таки, индекс Кейса-Шиллера отражает только прирост или убыль капитала, сравнивая цены на недвижимость в разные моменты времени.

Миллионы беби-бумеров молятся о том, чтобы их жилье и акции вновь подорожали, прежде чем подойдет пенсионный возраст, и чтобы в старости им не пришлось работать. Однако они молятся опять-таки о приросте капитала. Они не управляют своими денежными потоками. Им остается только надеяться и верить.

Инвестирование в денежный поток

Моя компания, занимающаяся инвестированием в недвижимость, владеет множеством зданий в Финиксе. Но она не несет убытков. Наше финансовое положен не остается стабильным, так как мы инвестируем в денежный поток. Мы сдаем квартиры внаем и очень редко продаем недвижимость. Мы боремся с заговорщиками, используя их оружие — денежный поток. Мы играем в ту же игру, что и они. Я освоил ее, играя в «Монополию» с богатым папой.

В «Монополии» недвижимость не продается. В ее тактике отсутствует принцип «купи подешевле — продай подороже». В ней ни слова не говорится о диверсификации. Эта игра требует сосредоточенности, планирования, терпения и долгосрочной стратегии. Основная цель заключается в том, чтобы установить контроль над одной из четырех сторон игровой доски и построить на своих участках зеленые домики, а если удастся, то и красные отели. Все направлено на то, чтобы на вашей стороне доски стояли только отели. После этого остается лишь сидеть и ждать, пока соперники при очередном ходе не окажутся на одном из ваших земельных участков. Конечная цель состоит в том, чтобы забрать у остальных игроков все деньги. В 2009 году многие люди лишились денег, играя в «Монополию» в реальной жизни.

Я мог бы быть богаче

Я мог бы заработать намного больше, если бы инвестировал в прирост капитала и спекулировал недвижимостью. Мне было нелегко инвестировать в денежный поток, когда все остальные вкладывали деньги в прирост капитала. Однако в 2009 году я в полной мере оценил уроки богатого папы. Теперь я понимаю, почему он настойчиво учил меня заниматься только денежными потоками и не поддаваться всеобщему поветрию спекулятивных сделок.

Сегодня у меня есть четыре основных источника денежных потоков, о которых мы подробно поговорим ниже.

1. Бизнес. Независимо от того, работаю я или нет, деньги текут на мой счет. Даже если бы мне пришлось закрыть свой бизнес, денежный поток все равно продолжался бы.

2. Недвижимость. Мы с женой владеем недвижимостью, которая ежемесячно даст доход.

3. Нефть. Я не вкладываю деньги в акции нефтяных компаний, а являюсь партнером в одной из них. Если мы находим нефть или природный газ, я каждый месяц получаю чек на приличную сумму.

4. Авторские права. Мои книги издаются примерно пятьюдесятью издательствами. Каждый квартал я получаю от них гонорары за проданные экземпляры. Кроме того, еще 15 компаний выпускают мои настольные игры. От них я тоже каждый квартал получаю отчисления.