Порядок укладення договору оренди. Його умови

Закон України "Про оренду державного та комунального майна" досить детально регламентує процедуру укладення договору оренди.

Фізичні та юридичні особи, які хочуть укласти договір оренди майна підприємств, надсилають заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визна­чається Фондом державного майна України, відповідному орендо­давцеві. У разі надходження до орендодавця заяви про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу та нерухомого майна, що перебувають у державній власності, або підприємства, заснованого на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, орендодавець у п'ятиденний термін після дати реєстра­ції заяви надсилає копії проекту договору та інших матеріалів органові, уповноваженому управляти відповідним майном.

Якщо підприємство, його структурний підрозділ, щодо цілісного майнового комплексу якого надійшла заява про оренду, або ініціатор укладення договору оренди згідно із законо­давством займають монопольне становище на ринку; внаслідок укладення договору оренди підприємець або група підприємців можуть зайняти монопольне становище на ринку; сумарна вартість активів або сумарний обсяг реалізаційних товарів (робіт, послуг), що належать об'єктові оренди та ініціаторові укладення договору оренди, перевищують показники, визначені законо­давством, - орендодавець надсилає копії проекту договору оренди та інших отриманих документів також до органу Антимонопольного комітету України.

Орган, уповноважений управляти відповідним майном державної власності, майном, що належить Автономній Респуб­ліці Крим або перебуває у комунальній власності, та орган Антимонопольного комітету України розглядають надіслані орендодавцем копії документів і упродовж 15 днів надсилають орендодавцеві висновки (дозвіл або відмову) щодо можливості оренди та умов договору оренди. Якщо орендодавцем не отримані висновки у встановлений термін укладення договору оренди вважається узгодженим із зазначеними органами.

Орендодавець протягом 5 днів після закінчення терміну узгодження умов договору оренди з відповідними органами, а якщо заява не потребує узгодження - упродовж 15 днів після дати її реєстрації дає згоду або відмовляє в укладенні договору оренди майна і повідомляє про це заявника.

Існує також перелік підстав відмови у передачі в оренду об'єктів, а саме:

• прийняття компетентним органом рішення про привати­зацію цих об'єктів;

• включення об'єкта до переліку підприємств, які потребують залучення іноземних інвестицій згідно з рішенням Кабінету Міністрів України чи місцевих органів влади;

• відсутність згоди органу Антимонопольного комітету України;

• відсутність згоди органу, уповноваженого управляти відповідним майном, на виділення структурного підрозділу;

• інші підстави, передбачені законами та постановами Верховної Ради України.

Надаючи пріоритетне право на укладення договору оренди створеному трудовим колективом підприємству (господарському товариству), законодавство передбачає, що укладення договору оренди з іншими юридичними та фізичними особами можливе лише якщо відсутня заява господарського товариства впродовж 20 днів з дня направлення ним повідомлення про намір орен­дувати цілісний майновий комплекс підприємства, структурного підрозділу.

Якщо є такі заяви від двох або більше фізичних чи юридичних осіб, орендар визначається на конкурсних засадах.

У разі відмови в укладенні договору оренди чи неотримання відповіді в установлений термін зацікавлені особи мають право звернутись за захистом своїх інтересів до суду чи арбітражного суду.

У законодавстві спеціально визначено істотні умови договору оренди, тобто такі, що мають юридичне значення, впливають на формування і суть правовідносин, які виникають з цього договору. Ними г:

• об'єкти оренди - тобто склад і вартість майна з урахуванням її індексації; об'єкт оренди оцінюється за методикою оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 року № 629;

• термін, на який укладається договір оренди, визначається
за узгодженням сторін: а в разі відсутності заяви однієї із сторін
про припинення або зміну договору оренди упродовж одного
місяця після закінчення терміну дії договору він вважається
продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були
передбачені договором. Після закінчення терміну дії договору
оренди орендар, який належно виконував свої обов'язки, має
переважне право, за інших однакових умов, на продовження
договору оренди на такий самий термін;

• орендна плата є платежем, який вносить орендар орендо­давцеві незалежно від наслідків господарської діяльності. Річна орендна плата не може перевищувати 5% вартості орендованого майна. Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна затверджені Постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 року № 786;

• порядок використання амортизаційних відрахувань - амортизаційні відрахування на орендоване майно залишаються у розпорядженні орендаря і використовуються на відновлення орендованих основних фондів; право власності на майно, прид­бане орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, нале­жить власнику орендованого майна, якщо інше не передбачено договором оренди;

• відновлення орендованого майна та умови його повернен­ня - у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря останній зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану майна або його знищення, то він повинен відшкодувати збитки, якщо не доведе, що це сталося не з його
вини. Орендар має право залишити за собою виконані ним за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, якщо вони можуть бути відокремлені від орендованого майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив поліпшення орендованого майна (але у разі
згоди з орендодавцем), які неможливо відокремити від нього без заподіяння шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти;

• зобов'язання за договором оренди виконується відповідно до загальних вимог, встановлених Цивільним кодексом.

Орендодавець зобов'язаний:

• передати об'єкт оренди орендареві у строки і на умовах, визначених у договорі оренди;

• виконати за свій рахунок капітальний ремонт зданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом або договором.

За договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт за цільовим призначенням. Орендар також зобов'язаний:

• використовувати та зберігати орендоване майно відповід­но до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню;

• вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі.

Договором оренди можуть бути встановлені й інші обов'язки сторін:

• відповідальність сторін за невиконання обов'язків, зокрема за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, встановлена законодавчими актами України, а також конкретними укладеними договорами оренди;

• страхування орендарем взятого ним в оренду майна відповідно до законодавства України про страхування.

За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови. Умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і якщо після його укладення законодавством встановлено правила, які погіршують умови орендаря.

Припинення договору оренди

Стаття 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" містить норму, згідно з якою одностороння відмова від договору оренди не допускається. Разом з тим, законодавством визначено вичерпний перелік підстав припинення договору оренди, а саме:

• закінчення строку, на який його було укладено;

• приватизація об'єкта оренди орендарем (за участю
орендаря), а в разі переходу права власності на орендоване майно
до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового
власника;

• знищення об'єкта оренди.

Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін він може бути достроково розірваний за рішенням суду, арбітражного суду в разі невиконання сторонами їх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. Відповідно до статті 269 Цивільного кодексу дострокове розірвання договору на вимогу наймодавця через подання позову в суд чи арбітражний суд можливе, якщо наймач:

• користується майном невідповідно до договору або призначення майна;

• навмисно або з необережності погіршує стан майна;

• не вносить плати упродовж трьох місяців після дня закінчення строку платежу;

• не робить капітальний ремонт, якщо за законом або договором він є його обов'язком.

Дострокове розірвання договору на вимогу наймача (стаття 270 Цивільного кодексу) можливе після подання позову до суду чи арбітражного суду:

• якщо наймодавець не робить капітального ремонту, що є його обов'язком;

• якщо майно внаслідок обставин, за які наймач не відпові­дає, виявиться в стані, непридатному для користування.

Договори найму (оренди) з користувачами будинків і приміщень, які с в державній власності та належать підпри­ємствам, установам та організаціям на праві повного господарсь­кого відання або оперативного управління, вважаються розірва­ними з моменту прийняття рішення Кабінетом Міністрів України про розміщення в них центральних державних органів, дипломатичних представництв і консульств іноземних держав.