Потенційні споживачі та ціни на нерухомість

Курорт приваблює до себе усіх, хто хоче покращити своє здоров’я, пов’язавши це в певній мірі з відпочинком. Так воно і є, бо курорт забезпечує і відпочинок, і лікування.

У санаторіях Трускавця лікують три основні групи захворювань: нирок і сечовивідних шляхів (пієлонефрити та цистити, сечокам’яну хворобу, ниркові аномалії тощо); захворювання обміну речовин (діабет, діатез, ожиріння); захворювання органів травлення (жовчнокам’яна хвороба, хронічні гастрити, гепатити, панкреатити, коліти, функціональні розлади шлунку та кишечника тощо). Отже, потенційними споживачами є люди, які страждають на ці захворювання. Для цього застосовують декілька десятків різноманітних лікувальних методик з використанням сучасного обладнання та цілющих властивостей природних надр. Дещо незвично, між іншим, знаходячись в трускавецькій бальнеологічній лікарні № 2, опинитися раптом у… «макеті» соляної шахти із закарпатського Солотвина. Насправді, в лікарні обладнана спелеокамера для лікування захворювань дихальних шляхів, і викладена вона натуральними соляними плитами із солотвинського родовища.

Сьогодні ж послугами центру можуть скористатися трускавчани та гості міста з інших санаторіїв. Близько 170 тисяч осіб відпочивають тут щороку з усієї України та з-за кордону в 20 комфортабельних санаторіях, 23 пансіонатах, дитячих оздоровчих таборах. Висококваліфікований медичний персонал, прекрасна діагностична і лікувальна база забезпечують ефективність лікування.

Трускавець – курорт державного і міжнародного значення. В санаторiї лiкуються хворі з України, Росiї, Бiлорусiї, Нiмеччини, Польщi, Молдови, Казахстану, Узбекистану та iнших держав СНД.

Основний природний фактор – мінеральні води, різні за хімічним складом і мінералізацією. Найбільш відома мінеральна вода «Нафтуся», особливістю якої є високий вміст органічних речовин нафтового походження, які швидко руйнуються при контакті з повітрям. А відтак, при транспортуванні у будь-якій тарі лікувальний ефект води різко знижується. Тому-то попити «Нафтусі» до Трускавця навідуються десятки тисяч курортників – від пролетарів фізичної та низькооплачуваної розумової праці – до так званих VIP-персон, чия доленосна діяльність часто супроводжується підвищеним ризиком для нирок та печінки.

Близько 170 тисяч осіб відпочивають тут щороку з усієї України та з-за кордону в 20 комфортабельних санаторіях, 23 пансіонатах, дитячих оздоровчих таборах. Висококваліфікований медичний персонал, прекрасна діагностична і лікувальна база забезпечують ефективність лікування. Працюють також підприємства, які надають туристичні та інші послуги. Віковий контингент змушує констатувати: 40% – за 50 років, 40% – 30-50 років, 20% – до 30років.

Обслуговування клієнтів здійснюється на підставі індивідуального підходу до кожного гостя, послуги надаються максимально швидко і якісно. Життя в комплексі протікає в атмосфері аристократизму, благородства і вишуканості. Сюди приїжджають люди, що вміють цінувати красу, для яких здоровий спосіб життя – ключ до успіху і досконалості.

Щодо цін на нерухомість, то комерційна нерухомість у Трускавці – 8-10 тис.грн. за 1 м кв.

Аналіз можливостей та загроз (SWOT-аналіз)

Комплекс буде надавати наступні види послуг:

Послуги проживання. Для розміщення гостей буде представлений номерний фонд, який складається з номерів 6-ти категорій. Дані номери будуть обладнані відповідним чином враховуючи вимоги щодо готелів категорії «4'».

Номерний фонд об'єкту складатиме 184 номери, в тому числі:

- Стандарт TWIN-45

- Стандарт Double-120

- Напівлюкс-4

- Люкс-12

- Президентський номер - 2

- Номер для людей з обмеженими можливостями -1

Двомісні номери надаватимуть можливість розміщення на двох окремих ліжках або на одному широкому двоспальному ліжку.

Послуги харчування. Проектом передбачається декілька закладів харчування:

- ресторан на 1-му поверсі на 220 місць;

- бар на 1-му поверсі на 70 місць;

- Piano-Bar на 9-му поверсі на 60 місць.

Дані заклади зможуть обслуговувати як гостей готелю, так і зовнішніх відвідувачів. Крім того, до послуг гостей готелю будуть міні-бари, які передбачені у кожному номері.

Послуги СПА. До складу комплексу входитиме басейн розміром 25 м х 9 м. та дитяча Аква-зона. Басейн буде розташований в окремій будівлі та з'єднаний критим переходом з основним корпусом. Окрім індивідуального плавання, планується проведення навчальних занять з плавання та аква-аеробіки із залученням досвідчених інструкторів Басейн буде діяти як для гостей готелю, так і для зовнішніх відвідувачів.

Лікування та оздоровлення. Окремо слід відзначити унікальні можливості для гостей готелю поєднати приємний відпочинок із лікуванням і оздоровленням. Безпосередньо у приміщенні готелю буде діяти бювет мінеральних вод. Крім того, комплекс буде з'єднаний критим переходом із медичним центром «Мед-Палас», що буде особливо зручним та комфортним при відвідуванні Водолікарні та СПА-центру. Також, до комплексу входить Діагностичний центр, який пропонує відвідувачам широкий спектр діагностичних, профілактичних та лікувальних послуг високого рівня з використанням сучасного медичного обладнання провідних світових виробників.

Розваги. Інші послуги. У складі комплексу також планується організація діяльності нічного клубу, 2-х конференц-зал, фітнес-центру, облаштування дитячих кімнат, автостоянки з охороною. Крім цього, буде надаватися цілий ряд додаткових послуг.

Переваги проекту.

Основними перевагами готельного комплексу «Каштан 4*» є:

- вдале розташування готелю в історичному центрі курорту;

- близькість більшості найважливіших об'єктів курортної інфраструктури (міський бювет мінеральних вод центральний парк);

- надання повного та широкого спектру медично-оздоровчих послуг в одному місці (понад 350 видів діагностики, водолікування та фізіотерапевтичні процедури, СПА-послуги);

- обслуговування в медичному комплексі «Мед-Палас», який є одним із

найпотужніших лікувально-діагностичних центрів в Україні;

- наявність критих переходів до лікувальних закладів та басейну;

- підвищений рівень безпеки в темний час доби;

- низький рівень розвитку УІР-сегменту в м. Трускавець. На даний момент у місті існує лише три об'єкти високого рівня: готель «Ріксос-Прикарпаття», курортний комплекс «Шале Грааль», готель-санаторій «Женева».

Таблиця 4.1 – Загрузка та вартість номерів в готелях м. Трускавець (2010 р)

 

 

 

 

	К-ть номерів	Середньорічна загрузка	Ціна за номер* (2 ос.), грн
Женева		83%	1102.00
Цезарь	1213,00
Променад	1221,00
Ріксос Прикарпаття		50%	1500,00
Шале Грааль		40%	1180,00

 

В вартість номера входить проживання, сніданок, СПА послуги Загалом можна відзначити, що проект будівництва готельного комплексу «Каштан 4*» та створення в історичному центрі міста УІР-зони з високим рівнем обслуговування та широким спектром послуг має високу туристичну привабливість та великий інвестиційний потенціал.

План маркетингу.

Формування комплексу маркетингових заходів передбачає формування шести окремих ефективних елементів:

— Продуктова політика - формування конкурентоздатного продукту (якість медичних послуг, кількість процедур, умови проживання, різноманітний асортимент додаткових послуг, послуги для дітей, різноманітні тури тощо.) Обов'язковим елементом має стати після продажний сервіс - опитування про враження від перебування, рівня обслуговування, якості послуг, позитивні та негативні сторони перебування в готелях;

— Цінова політика - формування конкурентоздатної цінової політики із врахуванням цінових знижок. Пропонується запровадити знижки в залежності від:

1.Терміну перебування клієнта в готелі;

2.Виду каналу продажу,

3.Дати купівлі;

4.Способу та терміну оплати;

5.Кількості разів перебування клієнта в готелі.

— Збутова політика - має охоплювати усі можливі канали збуту -туристичні агентства і оператори, торговельні агенти, Інтернет-системи, РОБТ-термінали, кінцеві споживачі, державні органи влади, підприємства та установи, рекламні та івент-агентства, клініки та заклади охорони здоров'я, посольства та торговельні місії України за кордоном.

— Комунікаційна політика - яка складається з:

- Формування системи лояльності споживачів;

- Активна участь у виставкових заходах Європи;

- Проведення рекламної компанії популяризації курорту (можливо разом із іншими учасниками ринку);

- РR програми спрямовані на популяризацію унікальних властивостей мінеральних вод і курорту Трускавець в цілому; Організація презентацій про курорт в ділових колах та установах охорони здоров'я.

— Брендова політика - формування потужного бренду із системою цінностей, що сприятиме його впізнаності та позитивному сприйняттю на теренах України та поза її межами.

— Кадрова політика - здійснювати підготовку кадрів відразу на стандартах Європи для готелів не нижче трьох зірок. Завчасна підготовка кадрів та створення розвиненої системи мотивації (матеріальної та нематеріальної) для кожного працівника підприємства.

 

Оцінка сильних і слабких сторін проекту реконструкції готельного комплексу «Каштан 4*»

Сильні сторони	Слабкі сторони
1. Відомість та впізнаність оренду ЗАТ «Трускавецькурорт»; 2. Наявність власних лікувально-діагностичних закладів; 3. Володіння 2 бюветами мінеральних вод з власною гідрогеологічною режимно-експлуатаційною станцією з контролем за якістю води; 4. Близькість до бювету мінеральних вод; 5. Наявність незадоволеного попиту споживача; 6. Наявність розгалуженої діючої системи реалізації; 7. Продаж послуг через GDS, ADS, lDS-системи і відповідно формування бази клієнтів по всьому світу; Високі професійні якості та навички медичного персоналу; Наявність керівництва з багатим досвідом підготовленого обслуговуючого персоналу;	1.Великі обсяги фінансових інвестицій; 2.Залучення позикового капіталу знижує рівень фінансової самостійності та ліквідності підприємства; 3.Закриття готелю на термін ремонту; 4.Недоотриманий прибуток; 5.Відсутність офіційної категоризації на 2-3*;
Перспективи	Загрози
1.Євро-2012, значна кількість туристів відвідає регіон, активна промоція продукту; 2.Активне просування продукту на ринках Західної та Центральної Європи через виставкові заходи; 3.Збільшення туристичного потоку іноземців після Євро-2012; 4.Переорієнтація туристичних потоків медичного туризму із Кардових Вар, Маріанських Уіазньтощо до Трускавця; світового масштабу; 6.Розширення каналів та ринків збуту; 7. Зростання якості обслуговування споживачів відповідно до пптових ст.індартш,	1.Погіршення стану довколишнього середовища, знесилення водоносних шарів ґрунту; 2.Посилення конкурентної боротьби серед існуючих санаторно-курортних закладів; 3.Політичні ризики; 4.Економічний шпіонаж; 5.Внутрішньокорпоративні крадіжки;

 

Стратегія запуску проекту.

При запуску проекту варто застосувати ряд стратегій:

ü Захоплення ринку - завоювати максимально великий сегмент лояльних споживачів за рахунок співвідношення ціна-якість;

ü Диверсифікація продукту - поруч із лікуванням активно просувати послуги бізнес та інсентив-турів, івент-туризму;

ü Дискримінація цін - активно застосовувати в один і той самий час для різних категорій споживачів різні рівні цін (наприклад, для пенсіонерів, студентів, держслужбовців);

ü Зниження собівартості послуги - за рахунок мінімізації витрат (оптова купівля обладнання для середнього цінового сегменту, оптимізація логістичних процесів і т.д.);

ü Нововведення - аналіз майбутніх тенденцій в медичному та БРА&УУеІІпезв туризмі та швидке їх впровадження.

 

5.Виробничо-організаційний план

5.1 Перелік робіт по реконструкції готельного комплексу «Каштан 4*».

1. По плануванню реконструкції:

· розробити та погодити план робіт, завдань на проектування, титульних списків, планів реконструкції та ремонту;

· здійснити контроль за оформленням договорів з проектними та підрядними організаціями, строками і якістю їх виконання та фінансуванням об‘єктів, участь в комісіях по вводу їх в експлуатацію;

· зібрати, проаналізувати та узагальнити інформацію про постачальників будівельних матеріалів, обладнання, будівельно-монтажної техніки, спеціалізовані будівельно-монтажні організації, транспортні організації для вибору підрядників;

· розробити завдання і погодити з постачальниками графіки поставки обладнання, його монтаж і ввід в експлуатацію;

· подати розроблені завдання, титульні списки, плани керівництву для їх погодження та затвердження.

2. По забезпеченню проектно-кошторисною документацією:

· забезпечити організацію проекту необхідними вихідними даними та технічними умовами для проектування;

· складання документації з реконструкції та ремонту;

· контролювати своєчасне і якісне виконання проекту, кошторисів, робочих креслень і видавати їх в будівельне виробництво.

3. По фінансуванню реконструкційних робіт:

· забезпечити постійне фінансування будівельно-монтажних робіт у відповідності із затвердженими обсягами і графіками робіт;

· перевіряти ціни і платіжні документи підрядчиків, постачальників та інших організацій на виконання поставок, робіт і послуг для будівництва і постачання обладнання і комплектуючих;

· забезпечити контроль за організацією і веденням обліку;

· у разі невиконання постачальниками та підрядчиками договірних зобов’язань по матеріально-технічному забезпеченні реконструкції, своєчасно застосовувати майнові та фінансові санкції.

4. По матеріально-технічному постачанню:

· своєчасне і комплексне забезпечення матеріально-технічними ресурсами за одноразовими замовленнями відповідно з виділеними для цього напрямку коштами;

· контроль за своєчасним надходженням обладнання, своєчасна реалізація у встановленому порядку невикористаного обладнання, залишків запасів матеріалів;

· виявити резерви для більш повного постачання, ефективності та економічності використання матеріально-технічних ресурсів;

· організація вивезення вантажів від постачальників, їх доставку та контроль за оформленням транспортних документів.

5. По освоєнню будівельного майданчика:

· оформити акт на відведені для реконструкції будівлі;

· здійснити демонтаж обладнання, відключення діючих мереж водо-, газо- і електропостачання на об¢єктах, які підлягають реконструкції;

· збір, ведення, контроль, накопичення, зберігання, поновлення, пошук, перетворення, переробка, відображення, видача і передача даних з використанням сучасних інформаційних технологій та систем.

5. По організації будівництва:

· установити строгу черговість, а також порядок сполученого виконання будівельно-монтажних робіт, указавши при цьому будівельні або технологічні ділянки та вузли, на яких необхідна зупинка технологічних процесів основного виробництва на час виконання цих робіт з точною вказівкою строків зупинки;

· установити способи виконання, обсяги та перелік будівельно-монтажних робіт, виконання яких передбачається у стиснутих умовах;

· вести облік і звітність по реконструкції..

7. По прийманню і експлуатації завершеного будівництва:

· завершення всіх будівельних робіт, повне оснащення меблями, технікою, обладнанням, установкою програмного забезпечення, забезпечення кваліфікованими кадрами;

· прийняття об'єкту приймальною комісією, за результатами якого складається акт готовності об'єкта до експлуатації;

· отримання свідоцтва про відповідність об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил;

· забезпечити облік і зберігання документації;

· провести остаточні розрахунки зі всіма підрядними організаціями і надати звіт про виконані роботи.

8. По плануванню і організації маркетингу

· організувати роботу з туристичними агентствами;

· видавати рекламні буклети та брошури;

· публікувати рекламні оголошення у засобах масової інформації;

· практикувати заходи по формуванню громадської думки ­– паблік рілейшнз створити сприятливий імідж, завдяки доброчинній діяльності.

Даний проект передбачає будівництво 9-поверхового готельного комплексу «Каштан 4*» на 184 номери. Для виконання даного проекту одержано всі необхідні дозволи і погодження. Проектна документація по реконструкції була розроблена ще в 2006 році турецькою фірмою "Ренесанс-контракшн".

 

5.2. Організаційний план

Для експлуатації готельного комплексу «Каштан 4*» буде потрібно 47 чоловік, склад яких зведено у таблиці. Персонал буде зайнятий плановим поточним обслуговуванням і забезпеченням нормального функціонування готельного комплексу.

Функції контактної служби включають функції касира (рахунки, обмін валют), портьє (реєстрація і виписка гостей), інформаційної служби (видача ключів, пошта, інформація).

Управляючий готелю – людина, яка відповідає за роботу підприємства.

В обов'язки адміністратора готелю входить вирішення питань по прийому замовлень, розміщенню гостей, прийом оплати за послуги, вирішення поточних питань і координація роботи обслуговуючого персоналу.

Питання охорони для готелю особливо важливе, адже варто пам'ятати про те, що для клієнта потрібно забезпечити умови мешкання в цілковитій безпеці.

Покоївки готелю займатимуться наведенням ладу в номерах і інших приміщеннях.

В обов’язки технічного персоналу входить підтримка працездатності сантехніки, електромережі і каналізації.

Сумарний фонд заробітної плати буде складати 3729096 грн. в рік.

Таблиця 5.1 –Фонд заробітної плати за 1 міс.

№ п/п	Посада	Оклад, грн.	Кількість, чол.	Сума заробітної плати з нарахуваннями, грн.
1.	Управляючий готелю	4 000
2.	Адміністратор	3 000
3.	Касир	2 000
4.	Портьє	2 000
5.	Швейцар	2 000
6.	Охорона	1 500
7.	Покоївка	1 000
8.	Технічний персонал	1 000
9.	Паркувальник	1 000
10.	Кухар	1 500
11.	Офіціант	1 000
12.	Бармен	1 500
13.	Мийник	1 000
14.	Закупник	1 000
15.	Тренер по фітнесу	1 500
16.	Тренер по плаванню	1 500
17.	Ді-джей	1 500
	ВСЬОГО

 

 

Планування витрат

Горизонт розрахунку (тривалість розрахункового періоду) містить у собі: будівництво будинку - 2 роки і його наступна експлуатація.

Постатейна розшифровка витрат по будівництву і введенню в експлуатацію готелю зведена в таблицю 5.2.

Таблиця 5.2 – Витрати по будівництву і введенню в експлуатацію готелю

№ п/п	Статті витрат	Сума витрат, грн
1.	Інвестиційні витрати
1.1	вартість проведення будівельно-монтажних робіт, грн.
1.2	благоустрій території, забезпечення парковочних місць, грн.
1.3	вартість передпроектних і проектних робіт, грн.
1.4	вартість устаткування й оснащення готелю, грн.
2.	Непередбачувані витрати, грн.
3.	Поточні витрати, грн./рік
3.1	витрати на оплату праці й відрахування в соц. фонди
3.2	експлуатаційні витрати
3.3	витрати на обслуговування готелю
	Всього:

Експлуатаційні витрати складаються з витрат на утримання обслуговуючого персоналу, на електроенергію, водопостачання, теплопостачання (комунальні платежі), поточне обслуговування обладнання. На етапі будівництва буде потрібно тільки електроенергія й вода. Передбачається рівномірний розподіл протягом року всіх експлуатаційних витрат.

6. Фінансовий план

Організація фінансування

Зі сторони самого підприємства вклад в даний проект складає 46,88% від загальної суми інвестицій, тобто становить 150 млн. грн., в тому числі:

ü За раніше проведені роботи – 17 млн грн.;

ü За проектно-вишукувальні роботи – 14 млн грн.;

ü За підготовку будівельного майданчика – 19 млн. грн.;

ü На закупівлю будівельних матеріалів – 100 млн. грн.

Основний обсяг необхідних ресурсів надходить на початку реалізації проекту, розрахунки з інвесторами можна перенести на пізніші терміни, коли підвищується спроможність проекту генерувати прибутки.

Планується залучити фінансування проекту на таких умовах:

ü Кредитор надасть Підприємству цільовий кредит для оплати по рахунках за виконані роботи підрядником і субпідрядниками роботи, включаючи поставлені матеріали, які компанія прийме по Актах здачі-приймання.

ü Кредитор надає відстрочку по поверненню основної суми кредиту на весь час будівництва.

Даний проект фінансується за допомогою програми проектного фінансування, тобто банк-кредитор аналізує пропонований проект, доводить його дорівня, що дає змогу організувати його успішне фінансування, веде переговори з кредиторами, передає на комерційних умовах замовнику сформований варіант з конкретними висновками та пропозиціями. Інвестори мають істотну гарантію життєздатності та ефективності проекту.

Термін кредитування – 7 років.

6.2. Плановані доходи для погашення зобов ¢ язань

Джерела повернення залучених кредитних коштів по цьому проекту подані нижче в порядку наростання їх значимості:

ü Доходи від номерного фонду.

ü Доходи від служби ресторанного сервісу (харчування).

ü Інші доходи.

Величина поступлень і порядок їх одержання детально обгрунтовані в наступних розділах.

Дохід від реалізації (прогноз) по готельному комплексу «Каштан 4*»

Показники								Всього за період
Кількість наявних номерів
Середньорічне завантаження готелю [%]	67,0%	69,0%	70,0%	71,0%	73,0%	75,0%	76,0%
Кількість проданих номеро-діб на рік	44 997	46 340		47 684	49 027	50 370
Середня вартість номера за добу (з ПДВ), в т.ч.:	1 400,00	1 600,00	1850,00	2 100,00	2 500,00	2 800,00	3 250,00
Доходи (тис. гри. без ПДВ):
Доходи від номерного фонду	52 496,73	61 787,20	72 476,83	83 446,30	102 134,17	117 530,00	138 237,67	628 113,90
Доходи від служби рестора к но го серв icy (харчування]	20 195,60	23 918,22	27 904,59	32 548,71	38 485,42	45 470,78	52 988,62	241 511,94
ІНШІ доходи	2 790,24	3 208,78	3 690.09	4 243,61	4 880,15	5612,17	6 453,99	30 879,03
ЗАГАЛЬНА СУМА ДОХОДІВ (без ПДВ, тис. грн.)	75 482,5	88 914,2	104 071,5	120 238,6	145 504,7	168 612,9	197 680,2	900 504,87
Чистий прибуток по готельному комплексу «Каштан 4*» (7 років):
Показники								Всього за період
Чистий прибуток ь (тис. грн.)	48 858,73	57 978,8	6В 297,77	79 269,18	96 949,45	112 884,3	133 149,0	597 387,3