Специфика договора аренды земельного участка

П. 1 ст. 607 ГК устанавливает возможность передачи в аренду наряду с другими объектами и земли. П. 2 ст. 22 ЗК в свою очередь предоставляет возможность сдачи земельных участков их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом. Что касается формы такого договора, то, как уже отмечалось, краткосрочный договор аренды земельного участка между гражданами является единственным земельно-правовым договором, который может быть заключен в устной форме.

Законодатель предусматривает возможность ограничения видов имущества, которые могут быть сданы в аренду и установления особенностей сдачи в аренду земельных участков (ст. 607 ГК). Так, согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Наряду с общими для всех договоров аренды качествами (срочность, возмездность и платность) договоры аренды земельных участков отличаются двойственной природой преследуемой цели. Так, помимо непосредственной цели договора, выраженной в нем, целевое назначение земельного участка жестко предопределено в кадастровых документах. Причем последняя цель преобладает над первой.

Земельный кодекс устанавливает для арендатора более льготный режим пользования арендованным имуществом по сравнению с предусмотренным в нормах ГК об аренде. Так, в соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. П. 2 ст. 615 ГК допускает такую возможность лишь с согласия арендодателя.

В Земельном кодексе содержатся и некоторые неясности в регулировании договора аренды земельного участка. В то же время, исходя из п. 3 ст. 15 ЗК, иностранные юридические лица могут обладать правом собственности на земельные участки. В связи с этим Ю.О. Кулешова и С.В. Третьяков правильно отмечают, что, следуя буквальному смыслу п. 1 ст. 22 ЗК, нелогично не признавать за иностранными юридическими лицами права выступать арендаторами в отношении земельных участков, так как право собственности предоставляет субъекту гораздо более широкие правовые возможности в отношении земельного участка, нежели права арендатора*(276).

П. 2 ст. 22 ЗК устанавливает возможность предоставления в аренду земельных участков лишь их собственниками. Это положение существенно отличается от норм ГК. Так, в соответствии со ст. 608 ГК арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (попечители опекуны, родители). Помимо этого в соответствии с нормами ГК это право имеют субъекты права постоянного (бессрочного) пользования, субъекты права пожизненного наследуемого владения и т.д. В связи с этим, думается, будет неправильным буквальное толкование ст. 22 ЗК. В качестве одного из аргументов данного подхода к пониманию данной статьи можно привести прямое указание п. 10 ст. 22 ЗК о возможности выступления в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законных представителей в качестве арендодателей в договоре аренды земельного участка.