Особенность договора залога земельного участка

Правовой базой договора залога земельных участков является Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. "О залоге", Федеральный закон "Об ипотеке", Гражданский кодекс Российской Федерации. Договор о залоге земельного участка имеет двойственную природу. С одной стороны, он влечет за собой наступление самостоятельных последствий, а с другой стороны, выступает как правовое средство обеспечения других договоров в земельных отношениях (например, договоров займа).

Своеобразным видом договора о залоге земельного участка является договор ипотеки. ст. 42 Закона Российской Федерации "О залоге" содержит следующее определение ипотеки: ипотекой является залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Несмотря на закрепление этого понятия еще в 1992 г., а затем в ГК, институт ипотеки в нашей стране пока не развит. Ст. 54 Закона "О залоге" допускает и залог прав на земельный участок (прав владения, пользования, аренды) или земельную долю.

Однако Федеральный закона "Об ипотеке" вводит и ряд ограничений:

1) запрещается залог сельскохозяйственных угодий сельскохозяйственных товаропроизводителей, в том числе крестьянских (фермерских хозяйств);

2) предметом ипотеки не могут быть земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

3) не подлежат залогу участки, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров.

В целом же можно констатировать, что в настоящее время земельно-правовые договоры на практике набирают силу. Важно, чтобы не отставала от жизни и их законодательная проработка, но, конечно, не в ущерб свободе участников земельно-правовых отношений.