Земля как ограниченный и невоспроизводимый ресурс

Совершение сделок с землей на сегодняшний день считается одним из самых важных и динамично развивающихся институтов земельного права. Важнейшим правовым основанием возникновения и прекращения прав на землю в данной сфере выступают договоры. Развитию договорных отношений в области земельного права способствует активное становление рыночных отношений, происходящее в нашей стране.

Особенность договоров в земельном праве связана с особыми уникальными свойствами того, по поводу чего они заключаются, их предмета - земли. Земля является важнейшей составной частью природы, и не является продуктом человеческого труда. П. 1 ст. 9 Конституции РФ указывает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Основываясь на этом положении, ГК (ч. 3 ст. 129) устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и о других природных ресурсах.

В недалеком прошлом в условиях монопольной, государственной собственности на землю вопрос о договорных отношениях в этой области не исследовался и был вообще бессмысленным. Справедливости ради следует отметить, что "вопрос о земельно-правовых сделках был недостаточно разработан и в дореволюционном законодательстве"*(259). И как будто по сложившейся уже традиции современное законодательство также не отличается последовательностью и глубокой, осмысленной проработкой данного вопроса. Е.А. Галиновская считает, что существующие пробелы в законодательном регулировании сделок с землей могут быть оправданы, так как отечественная правовая система только начала осваивать рынок земельных участков*(260).