Особенности субъектного состава земельно-правовых договоров

Особенности субъектного состава земельно-правовых договоров

Что касается субъектного состава договоров, заключаемых в сфере земельных отношений, здесь следует отметить, что, согласно ранее действовавшему земельному законодательству*(270), иностранные граждане и юридические лица, за исключением нескольких случаев*(271), не могли иметь в собственности земельные участки на территории России. Соответственно, отсутствовала и возможность у данных субъектов заключать договоры относительно перехода прав на землю.

В новом Земельном кодексе отсутствуют практически все ограничения прав на приобретение в частную собственность земельных участков иностранными гражданами, иностранными юридическими лицами и лицами без гражданства. Иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства также являются субъектами права частной собственности на землю. ЗК РФ допускает лишь единственное исключение из этого правила в отношении земельных участков в приграничных территориях*(272).

Форма договоров

Одна из особенностей договоров в сфере земельного права связана с формой их заключения. Законодательство предусматривает жесткую регламентацию формы договоров, касающихся любой недвижимости, в том числе и земли. Из всех возможных способов заключения договора, предусмотренных ст. 434 ГК, ст. 550 ГК применительно к продаже недвижимости устанавливает необходимость соответствия одной единственной форме. Так, в соответствии с указанной статьей договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение указанной формы влечет его недействительность. Особая форма может быть предусмотрена и для отдельных видов земельно-правовых договоров. Несоблюдение установленной формы договора по общему правилу влечет его недействительность. Представляется спорной позиция В.Э. Чуркина, который пишет, что единственным исключением из правила об обязательной письменной форме договора является аренда на срок до одного года*(273). Ст. 609 ГК устанавливает необходимость обязательного письменного оформления договора аренды, независимо от срока действия, в том случае, если одной стороной является юридическое лицо. Таким образом, анализ ст. 609 ГК показывает, что законодатель допускает заключение такого договора в устной форме на срок не более года исключительно в том случае, если его участниками являются граждане.

В соответствии со ст. 554 ГК одним из существенных условий договора продажи недвижимости является предоставление сведений данных, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Такие данные должны содержаться во всех без исключения договорах относительно земельных участков. Это будут сведения, позволяющие определить:

- размер земельного участка;

- его местонахождение;

- перечень угодий, входящих в состав земельного участка;

- цель использования земельного участка;

- его кадастровая оценка.

К договору в обязательном порядке должен быть приложен также план участка с указанием границ обременений (ограничений).