Правовая основа регулирования земельно-договорных отношений

В настоящее время существует конституционная база для заключения договоров в сфере земельного права. Так, ст. 36 Конституции содержит положение, согласно которому распоряжение землей осуществляется ее собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов третьих лиц. Следует отметить, что право собственников по свободному распоряжению земельными участками было предусмотрено и до этого в указах Президента Российской Федерации*(261).

Договоры в сфере земельного права характеризуются смешанным правовым режимом: они регламентируются ГК и нормами земельного законодательства. П. 3 ст. 3 Земельного кодекса (далее - ЗК) устанавливает правило, согласно которому отношения по совершению сделок с земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Нормы гражданского и земельного законодательства в этой области соотносятся как общие и специальные. Гражданское законодательство определяет общие положения, касающиеся регулирования вопросов права собственности на землю и иных вещных прав на земельные участки, а также совершения сделок с земельными участками, а в земельном законодательстве отражается соответствующая специфика, обусловленная особенностями земли как природного объекта. Таким образом, нормы гражданского законодательства применяются к договорным отношениям исключительно, если данный вопрос специально или в силу упущения законодателя не урегулирован земельно-правовыми нормами. Однако надо заметить, что земельное законодательство детально регулирует лишь договоры купли-продажи, договоры аренды земельных участков (ст. 22 и ст. 37 ЗК - соответственно), а также договор ипотеки (Федеральный закон от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)"*(262). В отношении других земельно-правовых договоров преимущественно применяются нормы ГК.