Договор аренды земельного участка.

Билет 27

По договору аренды земельного участка собственник-арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором при использовании арендованного земельного участка, являются его собственностью. Договор аренды земельных участков наряду с общими положениями об аренде, закрепленными в гл. 34 ГК РФ, имеет ряд специфических особенностей, указанных в ЗК РФ, иных федеральных законах, а также нормативных правовых актах субъектов РФ.

Предмет договора аренды - земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. В договоре необходимо указать местоположение, целевое назначение, кадастровый номер и иные признаки земельного участка, позволяющие его идентифицировать, а также размер арендной платы. Эти сведения (предмет и размер арендной платы) являются существенными условиями договора, поэтому в случае их отсутствия договор не считается заключенным. Это следует из анализа п. 3 ст. 607 ГК РФ и п. 3 ст. 65 ЗК РФ.

Сторонами договора являются арендодатель и арендатор. Арендодателями земельных участков могут выступать граждане - собственники земельных участков (в том числе граждане - предприниматели, ведущие крестьянское (фермерское) хозяйство); коммерческие юридические лица, являющиеся собственниками земельных участков; некоммерческие юридические лица - собственники земельных участков (например, общественные объединения); Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования; сами арендаторы в случае заключения договора субаренды. Арендаторами земельных участков могут быть любые юридические и физические лица, включая иностранных.

В отношении иностранных юридических лиц - арендаторов земельных участков законодатель наиболее последователен применительно к аренде земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 3 Закона об обороте земель иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Объектом аренды могут выступать земельные участки из большинства категорий земель, за исключением изъятых из гражданского оборота (п. 4 ст. 27 ЗК РФ). К числу изъятых из оборота относятся земельные участки, занятые следующими объектами, находящимися в федеральной собственности: объектами организаций федеральной службы безопасности; объектами организаций федеральных органов государственной охраны; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы России, и т.д. Данный перечень представляется вполне логичным, поскольку трудно было бы объяснить возможность передачи в аренду, например, участка государственной границы.

Характеризуя объект аренды, следует подчеркнуть специфику аренды земельных участков в составе отдельных категорий земель. При этом необходимо иметь в виду, что земли запаса в аренду не передаются, а земельные участки в составе остальных категорий земель в разной мере могут выступить предметом договора аренды. Так, определенную специфику имеет договор аренды земельного участка в населенных пунктах для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Предоставление земельного участка в аренду для строительства может осуществляться на торгах либо без проведения торгов, но с предварительным согласованием мест размещения объекта. Независимо от процедуры заключения договора пользование земельным участком на праве аренды в населенном пункте должно осуществляться с соблюдением градостроительных регламентов, предусмотренных правилами землепользования и застройки. Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК РФ.

Согласно п. 2 ст. 17 Закона об особо охраняемых природных территориях в целях организации рекреационной деятельности, в том числе физкультурно-оздоровительной и спортивной, земельные участки в соответствующих функциональных зонах могут предоставляться гражданам, юридическим лицам в аренду в соответствии с земельным законодательством. Определенную специфику имеет аренда земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, участков лесного фонда и т.д.

Договор аренды заключается на срок, определенный сторонами. Если срок не определен в договоре, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (ст. 610 ГК РФ). Законом могут устанавливаться максимальное (предельные) сроки договора для аренды отдельных видов имущества. Например, п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель устанавливает максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения 49 лет. Сам ЗК РФ не устанавливает предельных сроков аренды земельных участков, однако закрепляет, что договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.

В ст. 22 ЗК РФ установлен перечень исключений из преимущественного права арендатора на заключение договора аренды. В их числе следует выделить приоритет права собственника здания, строения, сооружения, расположенного на чужом земельном участке, на покупку или аренду соответствующего земельного участка перед другими лицами (п. 3 ст. 35), в том числе право на заключение договора аренды или выкуп земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Не применяется право арендатора на продление срока договора аренды и в случае, если последний был расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 46 ЗК РФ (например, за использование участка не по целевому назначению или неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения).

Анализ п. Зет. 22ист. 463К РФ позволяет сделать вывод об их корреспондировании положениям п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Следовательно, критерий исполнения "надлежащим образом" своих обязанностей арендатором конкретизирован ст. 46 ЗК РФ.

Важнейшим признаком договора аренды земельного участка является его возмездный характер, из чего следует, что за пользование земельным участком арендатор должен вносить арендную плату. Она может определяться сторонами в виде твердой денежной суммы, доли полученной в результате использования земельного участка продукции, плодов и доходов, предоставления арендатором определенных услуг и т.д. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за земельный участок, находящийся в частной собственности, устанавливаются договором. Арендатор вправе требовать уменьшения размера арендной платы или расторжения договора аренды, возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему арендодателем заведомо ложной информации об участке.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

При аренде земель, находящихся в публичной собственности, органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов, которые могут ежегодно пересматриваться в сторону уменьшения или увеличения. Базовые размеры арендной платы за землю определяются на основе действующих ставок земельного налога с применением коэффициентов в зависимости от ценности территории, целевого использования земель или категории арендаторов. Однако, как отмечалось в п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Законодатель четко разграничивает правовые последствия аренды земельных участков на срок до одного года и свыше одного года, а также на срок более пяти лет. Так, договор аренды или субаренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). В данном случае законодатель распространил на земельные участки правило, применимое к зданиям, строениям, сооружениям (ст. 651 ГК РФ). Следует иметь в виду, что согласно п. 5 ст. 22 ЗК РФ допускается передача третьему лицу арендных прав без согласия собственника участка, но при условии его обязательного уведомления, если иное не предусмотрено договором. Представляется, что уведомление должно производиться в письменной форме (п. 3 ст. 382 ГК РФ). Особенности срока аренды, превышающего пять лет, касаются случаев аренды земельного участка из состава государственных или муниципальных земель.

Из вышеназванного общего правила установлены исключения для резидентов особых экономических зон. Особая экономическая зона - определяемая Правительством РФ часть территории Российской Федерации, на которой действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности (ст. 2 Федерального закона от 22.07.2005 № 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации"). Особые экономические зоны создаются в целях развития обрабатывающих отраслей экономики, высокотехнологичных отраслей, производства новых видов продукции транспортной инфраструктуры, а также туризма и санаторно-курортной сферы. Различают четыре типа особых экономических зон: промышленно-производственные, создаваемые на участках территории, площадь которых составляет не более 20 кв. км; технико-внедренческие, создаваемые не более чем на двух участках территории, общая площадь которых составляет не более 2 кв. км; туристско-рекреационные, создаваемые на одном или нескольких участках территории, определяемых Правительством РФ; портовые особые экономические зоны (их площадь не должна превышать 50 кв. км).

Особые экономические зоны могут создаваться только на земельных участках, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности. Особая экономическая зона создается на 20 лет, за исключением портовых экономических зон (срок их создания - 49 лет). Срок существования особой экономической зоны продлению не подлежит, но может быть досрочно сокращен.

Резидентами особых экономических зон могут являться: в промышленно-производственной и портовой зонах - коммерческая организация (за исключением унитарного предприятия); в технико-внедренческой и туристско-рекреационной зонах - индивидуальный предприниматель или коммерческая организация (за исключением унитарного предприятия).

Органы управления особыми экономическими зонами управляют и распоряжаются земельными участками в пределах ее территории на основании соглашения о создании особой экономической зоны в соответствии с законодательством РФ. Земельные участки в пределах территории особой экономической зоны могут предоставляться во временное владение и пользование исключительно на основании договора аренды. Арендаторы земельных участков в пределах территории особой экономической зоны - собственники созданных ими объектов недвижимости имеют право выкупа расположенных под указанными объектами земельных участков.

Максимальный размер арендной платы за земельные участки, предоставленные резидент)' особой экономической зоны на основании соглашения об осуществлении (ведении) промышленно-производственной, технико-внедренческой или туристско-рекреационной деятельности, определяется уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. Арендная плата и иные платежи за земельные участки, расположенные в пределах территории особой экономической зоны, поступают в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы РФ.

Резидент особой экономической зоны - арендатор земельного участка, находящегося в государственной и (или) муниципальной собственности, не вправе сдавать его в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять участок в безвозмездное срочное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Договорные отношения носят свободный характер, в связи с чем стороны вправе изменить или расторгнуть их в любое время по взаимному согласию. Однако в случае аренды земельного участка из состава государственных или муниципальных земель п. 9 ст. 22 ЗК РФ предусматривает ряд дополнительных гарантий прав арендатора как наиболее уязвимой стороны договора. Так, на арендатора в таком договоре распространены права арендатора частных земель, предусмотренные п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, а также установлен в императивной форме запрет на изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора либо иное ограничение его прав. При этом досрочное расторжение договора аренды, заключенного на срок более пяти лет, по инициативе арендодателя, возможно только в судебном порядке и при существенном нарушении арендатором условий договора, т.е. нарушений, которые влекут для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ). Например, к числу таких нарушений можно отнести несвоевременное внесение арендатором арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд - ст. 619 ГК РФ).

Однако арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Кроме того, как отмечал Пленум, в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Необходимо иметь в виду, что, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника этого участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке).