Основные формы договоров, регулирующие арендные операции в РФ

Базовым является договор аренды (имущественного найма, ст. 606). По данному договору арендодатель (собственник или уполномоченное лицо) обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или только пользование. Арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату, используя имущество по назначению, пользуясь плодами, доходами и результатами полученными от имущества. Для самостоятельного осуществления предпринимательской деятельности и иных целей. Объектами арендных операций могут быть те, которые не теряют эксплуатационных свойств в процессе использования (непотребляемые вещи). Договор аренды может быть заключён на определённый и неопределённый срок. Законом установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается (памятники культуры). Существенное условие договора:

1.обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору (адрес, площадь и др.). Пример: отдельно стоящее здание с подсобными строениями. При отсутствии таких данных договор будет недействительным

2.право сдачи имущества в аренду принадлежит только собственнику, но в некоторых случаях это могут быть лица, которые уполномочены или собственником или законом сдавать это имущество в аренду. Например: комитет по управлению городским имуществом. Арендатор вправе требовать снижения арендной платы или расторжения договора, если его не предупредили о правах третьих лиц на сдаваемое имущество.

3.договор аренды на срок более года, если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом, должен быть заключен в простой письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации.

4.имущество сдается в аренду вместе со всеми относящимися к нему документами.

5. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые препятствуют пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он о них не знал. Арендатор имеет право потребовать компенсации за недостатки. Но арендодатель не отвечает за недостатки, если они были заранее известны или оговорены.

Порядок, сроки, условия внесения арендной платы определяется в договоре (может быть в твердой сумме платежей, которые вносятся периодически или единовременно, может быть какая-то доля от прибыли, полученной от использования этого имущества, м.б. предоставление арендатором определённых услуг арендодателю, м.б. возложение на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества (проведение ремонта)).

Произведенные арендатором отдельные улучшения оборудования являются его собственностью. На неотделимые с согласия арендодателя арендатор имеет право на возмещение, если отмечено в договоре. Проведение текущего ремонта – обязанность арендатора, кап. ремонт – обязанность арендодателя.

В договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей отмеченной в договоре выкупной цены. Но это может быть и запрещено.

В зависимости от типа арендуемого имущества или особенности отдельных договорных условий, договора аренды подразделяются на следующие виды: Прокат; Аренда транспортных средств; Аренда здания или сооружения; Аренда предприятия; Финансовая аренда

Договор проката (ст.626 ГК РФ). Арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендополучателю движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Существенное условия: 1. имущество, предлагаемое по данному договору, используется только в личных целях 2. договор заключается на срок до 1 года 3. форма – простая письменная 4. арендные платежи устанавливаются в твердой сумме, которая вносится периодически или единовременно. Это публичный договор (усл. одинаковые для всех). Аренда транспортных средств Подразделяется на 2 вида: 1.аренда транспортного средства с экипажем. По данному договору арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает услуги по управлению им и тех. обслуживанию. Расходы по оплате услуг несет арендодатель, а расходы по топливу, оплате сборов несет арендатор (ст. 635-636 ГК). Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключить с третьими лицами договора перевозки и другие договора, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указного в договоре аренды. А если такие цели не установлены, то в назначении транспортного средства. 2.договор аренды транспортного средства без предоставления услуг. Арендатор своими силами осуществляет управление и его эксплуатацию. Оба договора заключаются в простой письменной форме. Обязанности арендатора текущий и кап. ремонт. Можно заключать договор перевозки, если это не противоречит договору. Договор аренды здания или сооружения. (ст. 650) Арендодатель обязуется передать во временное владение или пользование здание и сооружения. Аренда предприятия (ст. 656) Сдача в аренду имущественного комплекса используемого для предпринимательской деятельности, т.е. передача арендатору вместе с земельными участками, зданий, сооружений, оборудования и других входящих в состав этого комплекса основных средств, а также запасов сырья, материалов и иные оборотных средств. Право арендодателя, полученное им на основании разрешения или государственной лицензии на занятие соответствующей деятельностью, не подлежит передаче арендатору. Форма договора простая письменная, считается заключенным после регистрации. Передача предприятия осуществляется по передаточному акту. Договор финансовой аренды (лизинга). Арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательской деятельности. Особенности:

1. Данным договором может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем (ст.665).

2. предметом данного договора могут быть непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности (кроме ресурсов и земли)

3. Арендодатель, приобретая имущество, обязан сообщить о том, что оно предназначено для передачи в аренду определённому лицу. Поставка осуществляется минуя арендодателя